岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日も、前回の続きで。


「○○パレスと大○建託のサブリースについてですが…

以前から、大○建託も埋まらなくなってくると大規模リフォームや、
サブリースの値下げを要求するので、施主とトラブルが
多いと耳にしていました。

しかし、実際○○パレスは中古の収益物件に時々出ていますが、
大○建託はあまり見かけません。

これって、○○パレスはバッサリ切り捨てるけど、
大○建託は施主と価格交渉して、サブリースを継続中
なのでしょうか？」


...



さて、かなり前置きが長くなりましたけど


○○パレスは

・ほとんど１K・１Rでライバルが多すぎる

・１Kなのでリフォームの幅が狭い

・駐車場が取れないものが多い

・仲介屋からするとシステムが面倒くさい

・広告料が１ヶ月

・古い物件は家賃が安いので売上が低い

・付帯商品をつけにくい

・仲介屋からすると○○パレス物件の紹介順位が低い

・ほとんどが自社付け



大○建託は

・ほとんどがファミリー物件

・２DKを１LDKにリフォームしたりする

・ファミリー物件でも単身入居OK

・キャンペーンなどで広告料が増える時がある　

・他社からの客付けもかなり多い

・契約書が早く届くので決済金の回収が早くできる

・営業マンが積極的



ということで


○○パレスは、サブリース中から


客付けに問題があるんですね。


古くなる前から問題がある訳ですから


古くなってくると面倒を見きれないってことになるでしょうね...


サブリース解約は、思惑通りの既定路線でしょう


...



大○建託は


まだ客付けの余地が残っているので


どうにかこうにか回っているんじゃないかと。


大○建託物件も一般管理会社に流れてくる時がありますが


ファミリー物件なら家賃４万ぐらいで下げ止まりますし


なんとか客付けできますから


儲かりはしないでしょうけど...


手出しをしても、まだ耐えられるレベルなんでしょう。




しかし、県北は郡部での空室は


凄まじいものがありますから


将来、市場に出てくる可能性もかなりあると思います。




おしまい




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