岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんにちは。岡山大家です。


もう春先なんですねー


わたくし、猛烈な花粉症に悩まされております


鼻水ダラダラ、目はショボショボ、頭は痛い...


ほんと困りますね


そんな中、今日は中区役所に出生届けを出してきましたー


引越しの時期だからか人が多くて随分待ったんですけど




お祝いにこんなものを貰いましたー




岡山市指定のゴミ袋です。

２０リットル１０枚入り　２００円　を

３０袋も


紙おむつの廃棄が増えるからかなー


それにしても6,000円分も頂けてありがたいことです


...


そんなこんなで、前回の続きで。


「○○パレスと大○建託のサブリースについてですが…

以前から、大○建託も埋まらなくなってくると大規模リフォームや、
サブリースの値下げを要求するので、施主とトラブルが
多いと耳にしていました。

しかし、実際○○パレスは中古の収益物件に時々出ていますが、
大○建託はあまり見かけません。

これって、○○パレスはバッサリ切り捨てるけど、
大○建託は施主と価格交渉して、サブリースを継続中
なのでしょうか？」


...



ちょっと脱線気味ですが、


契約書が早いってどんな効果があると思います


わかりやすいところでは


多少なりともキャンセル防止に繋がります


申し込みを入れたはいいが、やっぱり少し悩んでいる...


みたいな方には踏ん切りをつけさせるというか


ここまで進んでるんならもう戻れないなみたいな効果はありますね。


...



これはこれで大事なんですけど、


仲介屋にとってのメリットがもう一つあります。


それは、決済（売上回収）を早くできることです。


営業マンは月毎に売上目標を負わされています。


達成によって給料が変わってくる会社もあるでしょう


月単位ですから、月末最終日までになんとか決済金を入れてもらいたいんです。


売り上げに余裕があるときはいいですけど


足りていないときは、なんとかして当月決済をしたがるもんなんです。


その為には、契約を完了させる必要があるということで


契約書がないと話にならない訳です。


例えば、


３月２８日　午前　⇒　申込、審査通過

同日　午後　⇒　契約書到着

なんてことになれば


当月決済も無理ではありませんからね


営業マンは、そうやって毎月の数字を組み立てていっています。


...



なので、早く決済まで持ち込める物件は


好まれるといいますか、


紹介の頻度や営業マンの押しが強くなるので


必然的に決まりやすくなります




つづく




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