岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日も、昨日の続きで。


「○○パレスと大○建託のサブリースについてですが…

以前から、大○建託も埋まらなくなってくると大規模リフォームや、
サブリースの値下げを要求するので、施主とトラブルが
多いと耳にしていました。

しかし、実際○○パレスは中古の収益物件に時々出ていますが、
大○建託はあまり見かけません。

これって、○○パレスはバッサリ切り捨てるけど、
大○建託は施主と価格交渉して、サブリースを継続中
なのでしょうか？」


...



物件のラインナップもそうですけど、


でも、現場で一番感じるのは


・募集力　とか

・広告料予算


ですかねー


これは業界内でないと全くわからないと思いますけど


○○パレスの管理物件は


適正家賃の新築級はまだマシですが、ほんとに客付けしにくい


いろいろ原因はあるんですけど
※全て岡山でのケースです。


・そもそも１Kは余っている

・音が筒抜けっていう悪評をみなさんがご存知

・退去時にぼったくられると思っている方が多い

・郊外なのに駐車場が取れない物件が多い

・管理費（共益費）が高いので、トータルが高くなりすぎる
　※パッと見の家賃は極端には高くない

・広告料が１ヶ月なので、売上単価が低い

・付帯商品をつけられないので単価があがらない

・人員削減で○○パレスの営業マンが少ないので営業にくる回数が少ない

・営業にきても賃貸システムが特殊で、コロコロ変わるので我々が理解しにくい


とりあえず思いつくことを書いてみましたが...


保証人が取れない　とか　短期入居　とか


限られたお客さんにしか使わないんですよねー




多くの仲介店（不動産会社）が自社の管理物件をそこそこ持ってますから


○○パレス管理物件なんて


家賃も安くないし、売上単価は低いしで


最終手段でしか使わないんですよー


...



自社管理以外でも、一般の大家さんの安い単身物件でしたら


広告料２ヶ月以上だったり、家賃交渉ができたりしますから


単価も１０万円超えてきて、


なにかと融通が利くんで


不動産屋の営業マンからすると


何かと決めやすいんですよ。


普段から顔見知りだと、


なんとか決めてあげないとって思いますしねー



つづく




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