2015年08月27日
まずは受注だ！
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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...
＜ダブル見学会＆食事会のお知らせ１＞
じいじさんが購入される戸建ての見学会です
物件価格７０万円の戸建に興味のある物好きは
９月２日（水）１１時３０分
ディオ 西大寺店
岡山市東区河本町120番1
に集合でお願いします。
その後ランチでもいきましょう。
参加予定
1.じいじさん
2.こももさん
3.Shunさん（初登場）
4.春棚さん（元ハルタナさん）
5.６８さん
6.HR田さん
7.あつさん（未定）
8.わたくし
追加で、近所にあつさんが購入された物件も見せてもらえることになりました
...
＜見学会＆食事会のお知らせ２＞
戸建オンリーで着々と進めてきた
戸建大好きあつさんがついにアパートへ進出です！
現在工事中ですが、興味のある方は
８月２８日（金）１８時
岡山ジョイポリス前
岡山市北区下石井２丁目１０－１
イトーヨーカドーとの間の横断歩道付近へ
集合でお願いします。
そのまま、柳町～幸町近辺での食事の予定です。
参加予定
1.あつさん
2.Sさん
3.Hさん
※4.HR田さん
5.mtanaさん
※6.Ｉ島さん
7.しんさん
※8.じいじさん
9.HM田さん
10.F原さん
※11.こももさん
12.わたくし
※見学会のみ参加予定
注・イトーヨーカドーの地下と建物上駐車場は２１時で閉まるので、
平面（２３時）か、ジョイポリス側（２４時間）が良いですよ。
...
＜見学会＆食事会のお知らせ３＞
F原さんが購入されたガレージ付き戸建ての見学です。
現在、にこまる◎本舗がリフォーム中（笑）
進行中の様子
８月１２日 次のミッション。
８月１３日 気がついたらトリプルワーク。
８月１６日 輸血に感謝 (*^-^*)。
８月１７日 クロス貼り ＆ オーナーさんからのミッション。
８月１８日 クロス糊まぜまぜ。
８月２１日 初めての柄入りクロス貼り。
８月３０日（日）１２時
ディスカウントドラッグコスモス/大福店
岡山市南区大福19-2
に集合でお願いします。
※集合場所がサークルKから変わっています。
その後、近所でランチの予定です。
参加予定
1.じいじさん
2.O幡さん
3.T尾さん
4.S山さん
5.A藤さん
6.６８さん
※7.Bさん
8.わたくし
※漏れがあったら教えてください(^^;
※当日は、スリッパを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
...
こんばんは。岡山大家です。
相変わらず新築がバンバン建っているんですけど
まぁどこも似たりよったりですわね。
物件A ８０．２㎡ ３LDK
物件B ７９．７８㎡ ３LDK
築年数も同じ。
設備も似たようなもんです。
...
ひとつは 北区野田３丁目
もうひとつは 南区福富西１丁目
...
ひとつは
家賃10.9万円 共4500円 P２台込 敷１ 礼金１
もうひとつは
家賃14.9万円 共益2500円 P２台込 敷２ 礼２
どっちもそれなりの市街地で
直線距離で４kmほどしか離れていないんですけど
４万円近くも差がありますね（ﾟдﾟ）
ちなみに岡山駅まで
野田３からは２．３km、福富西１からは４．６kmでした。
...
物件A、物件Bのどっちがどっちだと思います？
そんなのわかんね～よ～って（笑）
答えは
物件Aが福富西、物件Bが野田でした(^^;
...
福富西もちょっと高いと思うけど
まだギリギリ許容範囲かな。
しかし、両者に４万円もの差はないと思うけどなー(^^;
普通の家主なら、適正価格でサクッと決めたほうがいいけど
どうせサブリースだからね...
建築費でガッツリ儲けてるから、少々空いててもいいんよね...
それより、高めに設定して見た目の利回り上げて
建築を受注するのが一番よね...
いつか揉めるかもしれんけど、それはその時考えよう。
まずは受注だ！
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
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立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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＜ダブル見学会＆食事会のお知らせ１＞
じいじさんが購入される戸建ての見学会です
物件価格７０万円の戸建に興味のある物好きは
９月２日（水）１１時３０分
ディオ 西大寺店
岡山市東区河本町120番1
に集合でお願いします。
その後ランチでもいきましょう。
参加予定
1.じいじさん
2.こももさん
3.Shunさん（初登場）
4.春棚さん（元ハルタナさん）
5.６８さん
6.HR田さん
7.あつさん（未定）
8.わたくし
追加で、近所にあつさんが購入された物件も見せてもらえることになりました
...
＜見学会＆食事会のお知らせ２＞
戸建オンリーで着々と進めてきた
戸建大好きあつさんがついにアパートへ進出です！
現在工事中ですが、興味のある方は
８月２８日（金）１８時
岡山ジョイポリス前
岡山市北区下石井２丁目１０－１
イトーヨーカドーとの間の横断歩道付近へ
集合でお願いします。
そのまま、柳町～幸町近辺での食事の予定です。
参加予定
1.あつさん
2.Sさん
3.Hさん
※4.HR田さん
5.mtanaさん
※6.Ｉ島さん
7.しんさん
※8.じいじさん
9.HM田さん
10.F原さん
※11.こももさん
12.わたくし
※見学会のみ参加予定
注・イトーヨーカドーの地下と建物上駐車場は２１時で閉まるので、
平面（２３時）か、ジョイポリス側（２４時間）が良いですよ。
...
＜見学会＆食事会のお知らせ３＞
F原さんが購入されたガレージ付き戸建ての見学です。
現在、にこまる◎本舗がリフォーム中（笑）
進行中の様子
８月１２日 次のミッション。
８月１３日 気がついたらトリプルワーク。
８月１６日 輸血に感謝 (*^-^*)。
８月１７日 クロス貼り ＆ オーナーさんからのミッション。
８月１８日 クロス糊まぜまぜ。
８月２１日 初めての柄入りクロス貼り。
８月３０日（日）１２時
ディスカウントドラッグコスモス/大福店
岡山市南区大福19-2
に集合でお願いします。
※集合場所がサークルKから変わっています。
その後、近所でランチの予定です。
参加予定
1.じいじさん
2.O幡さん
3.T尾さん
4.S山さん
5.A藤さん
6.６８さん
※7.Bさん
8.わたくし
※漏れがあったら教えてください(^^;
※当日は、スリッパを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
...
こんばんは。岡山大家です。
相変わらず新築がバンバン建っているんですけど
まぁどこも似たりよったりですわね。
物件A ８０．２㎡ ３LDK
物件B ７９．７８㎡ ３LDK
築年数も同じ。
設備も似たようなもんです。
...
ひとつは 北区野田３丁目
もうひとつは 南区福富西１丁目
...
ひとつは
家賃10.9万円 共4500円 P２台込 敷１ 礼金１
もうひとつは
家賃14.9万円 共益2500円 P２台込 敷２ 礼２
どっちもそれなりの市街地で
直線距離で４kmほどしか離れていないんですけど
４万円近くも差がありますね（ﾟдﾟ）
ちなみに岡山駅まで
野田３からは２．３km、福富西１からは４．６kmでした。
...
物件A、物件Bのどっちがどっちだと思います？
そんなのわかんね～よ～って（笑）
答えは
物件Aが福富西、物件Bが野田でした(^^;
...
福富西もちょっと高いと思うけど
まだギリギリ許容範囲かな。
しかし、両者に４万円もの差はないと思うけどなー(^^;
普通の家主なら、適正価格でサクッと決めたほうがいいけど
どうせサブリースだからね...
建築費でガッツリ儲けてるから、少々空いててもいいんよね...
それより、高めに設定して見た目の利回り上げて
建築を受注するのが一番よね...
いつか揉めるかもしれんけど、それはその時考えよう。
まずは受注だ！
おしまい
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【岡山の市場についてあれこれの最新記事】
手持ち資金の持って行き先
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