2016年05月22日
長生きしそうですよ。
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
新築で表面利回り 9%超
約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に 1850万円 で売却しました![グッド(上向き矢印)](/_images_e/145.gif)
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきました![バニー](/_images_e/e/ECAF.gif)
2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォームで(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
2015年02月16日 物件4号のお話し
5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて利回り36.4%!
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に![汗](/_images_e/162.gif)
4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
3号を8,000円下げたので37.92%にダウン![バッド(下向き矢印)](/_images_e/156.gif)
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り29.3%
あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!![バニー](/_images_e/e/ECAF.gif)
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む![家](/_images_e/38.gif)
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
表面利回り42%![あせあせ(飛び散る汗)](/_images_e/162.gif)
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 1億、5億、10億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
14号戸建 どうするか検討中...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに?
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
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<イベント一覧>
5月 1日(日)12時〜 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会&ランチ1日目
5月 2日(月)12時〜 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会&ランチ2日目
5月 7日(土)12時〜 倉敷某所 かこちゃま100万円戸建見学会&ランチ1日目
5月 8日(日)12時〜 中区某所 猫専用アパート見学会2日目
5月 12日(木)12時〜 倉敷某所 かこちゃま100万円戸建見学会&ランチ2日目
14時半〜倉敷某所 果たして値段がつくのか? 平屋見学会
5月 14日(土)、15日(日) 必殺三朝温泉旅行
5月 19日(木)11時〜 南区某所 DDMさん1号戸建完成見学会&ランチ
5月 20日(金)11時〜 北区某所 シークレット100万円戸建見学会&ランチ1日目
5月 21日(土)11時〜 北区某所 新築ガレージハウス&新築戸建賃貸見学会&ランチ
13時半〜北区某所 シークレット100万円戸建見学会&ランチ2日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
-----
こんばんは。岡山大家です。
昨日は新築ガレージハウスの見学の様子でしたが
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2016年05月21日 メーターモジュール。
今日は、その西隣の戸建賃貸の様子を。
![1.jpg](/okayamaooya/file/1-87cac-thumbnail2.jpg)
同じものが3棟並んでいます。
隣のガレージハウスとで、計5棟。
元はこんなだったのを解体したんですねΣ(・□・;)
![1.jpg](/okayamaooya/file/1-65275-thumbnail2.jpg)
しかし、こんな好立地に土地を持ってたらなんでもできますね〜(^^;
利回り重視の提案なら、ここに1LDK6戸ぐらいのアパートなんでしょうけど
そんなもん腐るほどありますし
いまもどんどん増殖中ですからね(-_-;)
或いは、人気エリアなんで3LDKの戸建賃貸ですかね。
そうなると各戸P2台で3棟ぐらい入りますか。
でも、この界隈には戸建賃貸もどんどん増えていますし
3LDKの戸建賃貸でいくなら家賃12万円前後は欲しいとなると
分譲マンションの賃貸部屋とぶつかりますからね〜(-_-;)
将来の切り売りを考慮するなら
実需向けに3LDKってのはありなんですけど
ここは地主さんですから売却の線は薄い。
そうなると、長く賃貸で勝負できる物件のほうがいいでしょうね〜
...
ここは、1LDKのガレージが2棟、2LDKの戸建賃貸が3棟。
全部をガレージハウスか戸建賃貸に統一するよりも
こうしてタイプの違うものを並べるほうがいいですね(^^)
同じものが同じ場所に多くあり過ぎると
自分自身と競合しちゃうんでね(^^;
...
さて、早速物件はというと
ここは、1階をピロティーにしています。
![2.jpg](/okayamaooya/file/2-86893-thumbnail2.jpg)
建築確認上はピロティー。
車庫にしたらダメみたいですが、たぶん車庫にする人いるでしょうね(^^;
ピロティーの脇には収納庫が
![3.jpg](/okayamaooya/file/3-80b77-thumbnail2.jpg)
こういうのはあったら便利ですね(^^)
玄関ドアはスライド式。割高だから賃貸では珍しいね。
![4.jpg](/okayamaooya/file/4-f99d7-thumbnail2.jpg)
1階に1部屋。ここは寝室かな。
![5.jpg](/okayamaooya/file/5-ebdfd-thumbnail2.jpg)
かなり詰めて建てているから暗いかな〜って思いましたけど
小窓が多いから充分明るいですね(*´▽`*)
収納の扉を無くしてコストダウン
![6.jpg](/okayamaooya/file/6-bf3a6-thumbnail2.jpg)
他人が入ってくるところじゃないから、これで充分ですよ。
これは階段の上から。1階のトイレが見えます。
![7.jpg](/okayamaooya/file/7-7763a-thumbnail2.jpg)
ここもメーターモジュールなので階段部分も広く感じます。
![8.jpg](/okayamaooya/file/8-51061-thumbnail2.jpg)
2階にもトイレがΣ(・□・;)
![9.jpg](/okayamaooya/file/9-0dedc-thumbnail2.jpg)
ほ〜、賃貸にしてはなかなか贅沢ですね〜
風呂や洗面脱衣所も2階に。
![10.jpg](/okayamaooya/file/10-70a1f-thumbnail2.jpg)
お風呂はちょっと小ぶり。まぁギリギリのラインかな。
![11.jpg](/okayamaooya/file/11-3bf71-thumbnail2.jpg)
これは、風呂から脱衣所を見たところ。
その先には勝手口。
![12.jpg](/okayamaooya/file/12-1e6c6-thumbnail2.jpg)
2階に勝手口か〜。これはいいね〜(^^)v
外はベランダ。
![13.jpg](/okayamaooya/file/13-19412-thumbnail2.jpg)
うん。この導線はよろしいな。
こういうのはなかなかないから奥さん受けするだろうね(^^)
あとはほぼ全部LDK。
一応奥は仕切って二部屋になるようになっていました。
![14.jpg](/okayamaooya/file/14-thumbnail2.jpg)
キッチンも奥様方が満足いくグレード。
![15.jpg](/okayamaooya/file/15-thumbnail2.jpg)
ガレージハウスのキッチンは段落ちのコンロ持参だったからね。
![8.jpg](/okayamaooya/file/8-6b0d9-thumbnail2.jpg)
ガレージのほうは基本単身で、
ガレージ自体で満足度が高いけど
こっちはDINKS狙いだから奥さんの意見が強くなるから
水回りや導線は大事よね(^^;
...
ガレージハウスは賃料9万円。
戸建賃貸は賃料9.5万円で、すでに満室だそうで。
まぁこれなら入るわな。
どちらの建物も、ライバルがいなくて
ターゲットが明確なんで長生きするんじゃないですかね。
1棟なら20坪ちょいで建ちそうだから
どっか安い土地があったらやってみてもいいけどねー
おしまい
◎5/29(日)五福通りレトロマルシェ(西大寺五福通り)
http://www.okayama-cci.or.jp/news/8872.html
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お時間のある方はぜひ(^^)/
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
新築で表面利回り 9%超
約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に 1850万円 で売却しました
![グッド(上向き矢印)](/_images_e/145.gif)
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきました
![バニー](/_images_e/e/ECAF.gif)
2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォームで(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
2015年02月16日 物件4号のお話し
5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
![汗](/_images_e/162.gif)
4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
3号を8,000円下げたので37.92%にダウン
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H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
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☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
表面利回り42%
![あせあせ(飛び散る汗)](/_images_e/162.gif)
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2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
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2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年12月17日 1億、5億、10億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
14号戸建 どうするか検討中...
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2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに?
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
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5月 2日(月)12時〜 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会&ランチ2日目
5月 7日(土)12時〜 倉敷某所 かこちゃま100万円戸建見学会&ランチ1日目
5月 8日(日)12時〜 中区某所 猫専用アパート見学会2日目
5月 12日(木)12時〜 倉敷某所 かこちゃま100万円戸建見学会&ランチ2日目
14時半〜倉敷某所 果たして値段がつくのか? 平屋見学会
5月 14日(土)、15日(日) 必殺三朝温泉旅行
5月 19日(木)11時〜 南区某所 DDMさん1号戸建完成見学会&ランチ
5月 20日(金)11時〜 北区某所 シークレット100万円戸建見学会&ランチ1日目
5月 21日(土)11時〜 北区某所 新築ガレージハウス&新築戸建賃貸見学会&ランチ
13時半〜北区某所 シークレット100万円戸建見学会&ランチ2日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
昨日は新築ガレージハウスの見学の様子でしたが
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2016年05月21日 メーターモジュール。
今日は、その西隣の戸建賃貸の様子を。
![1.jpg](/okayamaooya/file/1-87cac-thumbnail2.jpg)
同じものが3棟並んでいます。
隣のガレージハウスとで、計5棟。
元はこんなだったのを解体したんですねΣ(・□・;)
![1.jpg](/okayamaooya/file/1-65275-thumbnail2.jpg)
しかし、こんな好立地に土地を持ってたらなんでもできますね〜(^^;
利回り重視の提案なら、ここに1LDK6戸ぐらいのアパートなんでしょうけど
そんなもん腐るほどありますし
いまもどんどん増殖中ですからね(-_-;)
或いは、人気エリアなんで3LDKの戸建賃貸ですかね。
そうなると各戸P2台で3棟ぐらい入りますか。
でも、この界隈には戸建賃貸もどんどん増えていますし
3LDKの戸建賃貸でいくなら家賃12万円前後は欲しいとなると
分譲マンションの賃貸部屋とぶつかりますからね〜(-_-;)
将来の切り売りを考慮するなら
実需向けに3LDKってのはありなんですけど
ここは地主さんですから売却の線は薄い。
そうなると、長く賃貸で勝負できる物件のほうがいいでしょうね〜
...
ここは、1LDKのガレージが2棟、2LDKの戸建賃貸が3棟。
全部をガレージハウスか戸建賃貸に統一するよりも
こうしてタイプの違うものを並べるほうがいいですね(^^)
同じものが同じ場所に多くあり過ぎると
自分自身と競合しちゃうんでね(^^;
...
さて、早速物件はというと
ここは、1階をピロティーにしています。
![2.jpg](/okayamaooya/file/2-86893-thumbnail2.jpg)
建築確認上はピロティー。
車庫にしたらダメみたいですが、たぶん車庫にする人いるでしょうね(^^;
ピロティーの脇には収納庫が
![3.jpg](/okayamaooya/file/3-80b77-thumbnail2.jpg)
こういうのはあったら便利ですね(^^)
玄関ドアはスライド式。割高だから賃貸では珍しいね。
![4.jpg](/okayamaooya/file/4-f99d7-thumbnail2.jpg)
1階に1部屋。ここは寝室かな。
![5.jpg](/okayamaooya/file/5-ebdfd-thumbnail2.jpg)
かなり詰めて建てているから暗いかな〜って思いましたけど
小窓が多いから充分明るいですね(*´▽`*)
収納の扉を無くしてコストダウン
![6.jpg](/okayamaooya/file/6-bf3a6-thumbnail2.jpg)
他人が入ってくるところじゃないから、これで充分ですよ。
これは階段の上から。1階のトイレが見えます。
![7.jpg](/okayamaooya/file/7-7763a-thumbnail2.jpg)
ここもメーターモジュールなので階段部分も広く感じます。
![8.jpg](/okayamaooya/file/8-51061-thumbnail2.jpg)
2階にもトイレがΣ(・□・;)
![9.jpg](/okayamaooya/file/9-0dedc-thumbnail2.jpg)
ほ〜、賃貸にしてはなかなか贅沢ですね〜
風呂や洗面脱衣所も2階に。
![10.jpg](/okayamaooya/file/10-70a1f-thumbnail2.jpg)
お風呂はちょっと小ぶり。まぁギリギリのラインかな。
![11.jpg](/okayamaooya/file/11-3bf71-thumbnail2.jpg)
これは、風呂から脱衣所を見たところ。
その先には勝手口。
![12.jpg](/okayamaooya/file/12-1e6c6-thumbnail2.jpg)
2階に勝手口か〜。これはいいね〜(^^)v
外はベランダ。
![13.jpg](/okayamaooya/file/13-19412-thumbnail2.jpg)
うん。この導線はよろしいな。
こういうのはなかなかないから奥さん受けするだろうね(^^)
あとはほぼ全部LDK。
一応奥は仕切って二部屋になるようになっていました。
![14.jpg](/okayamaooya/file/14-thumbnail2.jpg)
キッチンも奥様方が満足いくグレード。
![15.jpg](/okayamaooya/file/15-thumbnail2.jpg)
ガレージハウスのキッチンは段落ちのコンロ持参だったからね。
![8.jpg](/okayamaooya/file/8-6b0d9-thumbnail2.jpg)
ガレージのほうは基本単身で、
ガレージ自体で満足度が高いけど
こっちはDINKS狙いだから奥さんの意見が強くなるから
水回りや導線は大事よね(^^;
...
ガレージハウスは賃料9万円。
戸建賃貸は賃料9.5万円で、すでに満室だそうで。
まぁこれなら入るわな。
どちらの建物も、ライバルがいなくて
ターゲットが明確なんで長生きするんじゃないですかね。
1棟なら20坪ちょいで建ちそうだから
どっか安い土地があったらやってみてもいいけどねー
おしまい
◎5/29(日)五福通りレトロマルシェ(西大寺五福通り)
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