2019年03月16日
ローコスト住宅には思えないですねー
岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
+1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
実質36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
7号 11/5 自宅に![家](/_images_e/38.gif)
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地1号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,テナント1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
7/9 めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を1万円で貸して
残りはゴミ(端材)置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
実質25.7%になりました(^^;
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート2号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入 (H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円
固定資産評価は1370万円も解体必須...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入 (H30.10.27解体)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区某所
☆物件22号 中古購入 (H31年2月27日売却)
1円で購入→2月に1〇〇万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;
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<イベントのお知らせ>
☆「視察」北区全空きアパート&ランチ
3月20日(水)12時半〜
参加予定(定員14名)
1児島大家さん
2じゅんこさん(女性)
3TAKEさん
4norikoさん(女性)
5J子さん(女性)
6かおりんさんご主人
7OCさん
8nobuさん
9三Mさん(女性)
10こももさん(女性)
11じいじさん
12HTさん
13わたくし
14
※追加しました(^^;
3月
1日(金)12時半〜
「見学会」たかさん1号戸建見学&ランチ
4日(月)12時半〜
「視察」児島の戸建100万円台になるか?&ランチ
5日(火)12時半〜
「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ
9日(土)兵庫県南物件見学ツアー1日目
10日(日)兵庫県南物件見学ツアー2日目
15日(金)摂津屋さん新築完成見学&ランチ1日目
16日(土)摂津屋さん新築完成見学&ランチ2日目
20日(水)12時半〜
「視察」北区全空きアパート&ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
今日は、摂津屋さん新築完成見学2日目。
![0.JPG](/okayamaooya/file/0-7bf14-thumbnail2.JPG)
1日目
2019年03月15日 まだスタートしただけなんでね(汗)
解体前から登場しましたね(^^;
関連記事
2018年08月16日 大漁大漁
2018年12月25日 ボロの再生も新築も楽しみです。
2019年02月11日 好立地を押さえるのは不動産の王道
さて、ここは住宅地としては市内最高クラス。
こんなところに
90平米超えるような賃貸戸建なんかないからね〜
希少性抜群。
ライバルが増える要素もほとんどない。
そうなると、家賃もなかなか下がらないし
古くなってきても戦える。
やっぱりそういう部分で勝負しないとね。
大量生産の類似品だと先は見えてます(;´Д`)
早速、物件の様子を。
玄関ドアからええの使ってますね。
![1.JPG](/okayamaooya/file/1-cb472-thumbnail2.JPG)
オーバーハング部分にも木を貼ってます。
![1.1.JPG](/okayamaooya/file/1.1-67a2a-thumbnail2.JPG)
外壁は半分ガルバ。締まった感じがするね。
ドアを開けると広い土間。
![2.JPG](/okayamaooya/file/2-1fcde-thumbnail2.JPG)
奥はかなり余裕が。
![3.JPG](/okayamaooya/file/3-73df3-thumbnail2.JPG)
インパクトあるねー(^^)v
そこからLDKへ。
![5.JPG](/okayamaooya/file/5-0ec07-thumbnail2.JPG)
反対から見るとこんな感じ。
![6.JPG](/okayamaooya/file/6-02a3a-thumbnail2.JPG)
目線が気になる南面は敢えて小窓に。
いいですねー
2階は3部屋。
ここはかなり広い。
![1.JPG](/okayamaooya/file/1-27a06-thumbnail2.JPG)
収納もデカイ。
![2.JPG](/okayamaooya/file/2-534c8-thumbnail2.JPG)
あとは子供部屋かな。
![4.JPG](/okayamaooya/file/4-e60f0-thumbnail2.JPG)
全体の間取りはこんな感じ。
![間取り.jpg](/okayamaooya/file/E99693E58F96E3828A-79fa6-thumbnail2.jpg)
90平米超えだからこその間取り。
シューズクロークやWICはポイント高い。
![間取り1.jpg](/okayamaooya/file/E99693E58F96E3828A1-thumbnail2.jpg)
普通の70〜80平米の戸建だと
ここまで贅沢には取れないからね〜(^^;
あとは、このパントリー
![間取り2.jpg](/okayamaooya/file/E99693E58F96E3828A2-thumbnail2.jpg)
人造大理石を使ったシステムキッチンの奥は
![1.JPG](/okayamaooya/file/1-0acde-thumbnail2.JPG)
![2.JPG](/okayamaooya/file/2-8108b-thumbnail2.JPG)
こんな感じ。
![3.JPG](/okayamaooya/file/3-8a400-thumbnail2.JPG)
賃貸用ではなかなかお目にかかれない。
あと、ここに細かい仕掛けが(^^;
![2.JPG](/okayamaooya/file/2-78b6d-thumbnail2.JPG)
上はこのへん。
![5.JPG](/okayamaooya/file/5-a89f0-thumbnail2.JPG)
下はこのへんまで
![4.JPG](/okayamaooya/file/4-0a3f2-thumbnail2.JPG)
60cm×90cmの鉄板が埋まってるんですってー(^^♪
とてもローコスト住宅とは思えない内容ですなー
あとは風呂
![1.JPG](/okayamaooya/file/1-cca3e-thumbnail2.JPG)
洗面脱衣所
![2.JPG](/okayamaooya/file/2-97c71-thumbnail2.JPG)
トイレ
![3.JPG](/okayamaooya/file/3-ad74f-thumbnail2.JPG)
洗面台とトイレは至って普通。
わたくしの植松の新築と比べるとよくわかります。
摂津屋さん わたくし
![3.JPG](/okayamaooya/file/3-6a8e0-thumbnail2.JPG)
![4.JPG](/okayamaooya/file/4-6652e-thumbnail2.JPG)
これで10万円以上変わってくるんよね...
でも、ここなら場所と90平米超の戸建ってだけで
充分すぎるほど差別化できてる。
これで充分ですよ。
家賃にも入居にも影響ないです。
これで、本体は1100万円ほど。
安いよね。
メリハリの効いたいい物件だと思います(^^)v
新築、おめでとうございます(*^▽^*)
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
+1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
実質36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
7号 11/5 自宅に
![家](/_images_e/38.gif)
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地1号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,テナント1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
7/9 めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を1万円で貸して
残りはゴミ(端材)置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
実質25.7%になりました(^^;
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート2号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入 (H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円
固定資産評価は1370万円も解体必須...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入 (H30.10.27解体)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区某所
☆物件22号 中古購入 (H31年2月27日売却)
1円で購入→2月に1〇〇万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;
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☆「視察」北区全空きアパート&ランチ
3月20日(水)12時半〜
参加予定(定員14名)
1児島大家さん
2じゅんこさん(女性)
3TAKEさん
4norikoさん(女性)
5J子さん(女性)
6かおりんさんご主人
7OCさん
8nobuさん
9三Mさん(女性)
10こももさん(女性)
11じいじさん
12HTさん
13わたくし
14
※追加しました(^^;
3月
1日(金)12時半〜
「見学会」たかさん1号戸建見学&ランチ
4日(月)12時半〜
「視察」児島の戸建100万円台になるか?&ランチ
5日(火)12時半〜
「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ
9日(土)兵庫県南物件見学ツアー1日目
10日(日)兵庫県南物件見学ツアー2日目
15日(金)摂津屋さん新築完成見学&ランチ1日目
16日(土)摂津屋さん新築完成見学&ランチ2日目
20日(水)12時半〜
「視察」北区全空きアパート&ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、摂津屋さん新築完成見学2日目。
1日目
2019年03月15日 まだスタートしただけなんでね(汗)
解体前から登場しましたね(^^;
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2018年08月16日 大漁大漁
2018年12月25日 ボロの再生も新築も楽しみです。
2019年02月11日 好立地を押さえるのは不動産の王道
さて、ここは住宅地としては市内最高クラス。
こんなところに
90平米超えるような賃貸戸建なんかないからね〜
希少性抜群。
ライバルが増える要素もほとんどない。
そうなると、家賃もなかなか下がらないし
古くなってきても戦える。
やっぱりそういう部分で勝負しないとね。
大量生産の類似品だと先は見えてます(;´Д`)
早速、物件の様子を。
玄関ドアからええの使ってますね。
オーバーハング部分にも木を貼ってます。
外壁は半分ガルバ。締まった感じがするね。
ドアを開けると広い土間。
奥はかなり余裕が。
インパクトあるねー(^^)v
そこからLDKへ。
反対から見るとこんな感じ。
目線が気になる南面は敢えて小窓に。
いいですねー
2階は3部屋。
ここはかなり広い。
収納もデカイ。
あとは子供部屋かな。
全体の間取りはこんな感じ。
![間取り.jpg](/okayamaooya/file/E99693E58F96E3828A-79fa6-thumbnail2.jpg)
90平米超えだからこその間取り。
シューズクロークやWICはポイント高い。
![間取り1.jpg](/okayamaooya/file/E99693E58F96E3828A1-thumbnail2.jpg)
普通の70〜80平米の戸建だと
ここまで贅沢には取れないからね〜(^^;
あとは、このパントリー
![間取り2.jpg](/okayamaooya/file/E99693E58F96E3828A2-thumbnail2.jpg)
人造大理石を使ったシステムキッチンの奥は
こんな感じ。
賃貸用ではなかなかお目にかかれない。
あと、ここに細かい仕掛けが(^^;
上はこのへん。
下はこのへんまで
60cm×90cmの鉄板が埋まってるんですってー(^^♪
とてもローコスト住宅とは思えない内容ですなー
あとは風呂
洗面脱衣所
トイレ
洗面台とトイレは至って普通。
わたくしの植松の新築と比べるとよくわかります。
摂津屋さん わたくし
これで10万円以上変わってくるんよね...
でも、ここなら場所と90平米超の戸建ってだけで
充分すぎるほど差別化できてる。
これで充分ですよ。
家賃にも入居にも影響ないです。
これで、本体は1100万円ほど。
安いよね。
メリハリの効いたいい物件だと思います(^^)v
新築、おめでとうございます(*^▽^*)
おしまい
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