岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...


R6(24)年6月27日(52歳) 　大阪市淀川区
☆区分４号　中古購入
　新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
　築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)



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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞


☆「見学会」ポールさん新築AP　富山遠征
　11月26〜29日（火水木金）
　木造3階建てのポールタワー完成！
　しかし申し込みはゼロ！5つの問題とは？　
　※とりあえず日程だけ決まりました。
　　１泊２日や２泊３日の方でもいいですし
　　現地集合の方もいいですよ。
　　興味ある方は連絡ください。
　参加予定（定員　車２台分ぐらいかな？）
　　ポールさん
　　ふんどし王子さん
　　吉川さん
　　滝川クリスタムさん
　　半沢大家さん
　　上州大家なおさん
　　ライオン先生
　　げんやさん
　　そんちょう大家さん
　１わたくし
　２ＯＣさん
　３りんしょ〜さん
　４yazinさん



10月一覧
1日（火）12時半「視察」備前＆赤磐戸建＆ランチ
3日（木）13時「視察」福富中戸建＆ランチ
4日（金）13時「見学会」よしおさん向日比アフター＆お茶
5日（土）18時〜「勉強会５」
7,8,9日（月火水）　半沢大家さん物件　群馬遠征
10日（木）12時半「視察」三門西町戸建２棟＆ランチ
11日（金）12時半「見学会」南区福田AP3,4号アフター＆ランチ
12,13日（土日）必殺さん和歌山キャンプ
18日（金）12時半「見学会」わっきーさん玉野市和田戸建＆ランチ
22日（火）12時半「視察」牛窓２つ＆ランチ
25日（金）13時「視察」０円？別荘播磨高原＆お茶？



11月一覧
26〜29日　ポールさん新築AP　富山遠征


12一覧
7日（土）半沢大家さん広島セミナー



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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エントリーはこちらから。

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2024年08月16日　バーニング大家さんセミナー前夜祭
2024年08月17日　その１　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月18日　その２　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月19日　その３　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月20日　その４　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月21日　その５　バーニング大家さん in 岡山



１２月７日（土）
元銀行員が教える！半沢大家さん融資攻略セミナーin広島

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こんばんは。岡山大家です。


今日はわっきーさんが買った戸建の


リフォーム中を見せてもらいました。



元はかなり上等なお宅だったようでねー




この天井なんて、普通はこんなことしないですもんね^^;






随所にお金をかけているところを感じる戸建でした。







ここの壁のどこかを抜いて通れるようにしようかな？


って言われていましたが






こんな感じで、一部だけ抜けるようにしたら


面白いんじゃないかな〜って(;^_^A






昨日も少し書きましたけども


関連記事
2024年10月17日　その５「群馬遠征」




ここを大きく抜いて直線で見通しがいいのは


それなりにメリットはあると思う増すけども


高低差、凹凸を用いて、目を動かさせることで


変化を感じさせられると思っています。




どうせ手間？時間？お金？をかけてぶち抜くなら


そこでひと工夫して一部だけを抜くほうが


そういう意味では効果的じゃなかろうかと思いましたね。




あまり大きなお金をかけずとも


変化をもたらす手立てはあると思うので


いろいろ考えてみると面白いんじゃないでしょうか。






さて、今日も脱線で「群馬遠征」の続き(;^_^A


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2024年10月04日　次の一手にお悩み中...

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2024年10月17日　その５「群馬遠征」




半沢大家さんの不動産投資コラム

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群馬物件を見せてもらったあとは


前橋駅の近くで飲み会。






無理に押しかけてるのに


こんな段取りもしてくださって...



実は、お昼ご飯は半沢さんがご馳走してくださってね...




なんといいますか...


またどこかでお返しさせてもらいたい気持ちになりますよね...


ありがとうございますm(__)m






この飲み会ではまた別の話しが活発化しましてねー




埼玉・群馬遠征中に


ライオン先生が計画中の新築の話しが出ててですね。




和歌山でガレージハウスを建てるという。




和歌山市内ではガレージハウスを中心に建てている


工務店があるそうで


そこがどんどん建てていて


かなり数が増えているとのことで...




なんだけど、隣町にはまだほとんどないので


そちらで展開したいそうなんですね。




ガレージハウスはわたくしも取り組んでいますし


岡山でも増えているとはいっても


ハウスメーカーの勢いと比べたら全然なんで


企画自体は大賛成なんですけども


それを１４室造るというんです...




従来型のガレージを７室に


ひとつのガレージに２台入るタイプを７室


の計１４室とのことなんです...




不動産屋さんにいくつも意見を聞いて


こういう形で前向きになられているんですが...





うーん...





和歌山の市場がわからないので


これもなんとも言いにくいんですけども


わたくしの賃貸営業の経験から思うに


ちょっと数が多すぎると思ったんですね...





「１４室も客付けできるかなぁ...」




元賃貸営業マンとしての感想ですね...





まぁ客付けさせてもらえるなら


数が多いほうがいいのはいいんですが...





１年？ぐらい、或いはもっと？時間をかければ


いずれは満室にはできると思いますし


実際、やってみないとわからないんですけど


ガレージハウスというのは


ちょっと変わった趣向の物件なので


果たしてその手のお客さんがそこまで集まるか...



というのが不安になりましてね...





隣町では数が増えているとのことなので


こちらの家賃が安ければ


相当数引っ張ってこれるかもしれませんが


そんな大きく下げるわけにもねぇ...





まぁ早く決まろうが、遅く決まろうが


こちらの売上になるなら


それはそれでもいいんですが...





ほんと賃貸営業マンと大家の両方を経験してよかったですよ。


営業マン時代は大家の気持ちなんてわからなかったし


気にしたこともなかったですからね〜



自分で大家を始めてから


いろんな気持ちがわかるようになりましたよ...






ガレージハウスみたいな「特殊性」というのは


一般的でないということですから


それを選ぶ人は元々少ないと思うんですね。





例えば、車なんかだと


プリウスとかの普通車は選ぶ人が多いけど


ローバーミニとかビートルとか


大きいのではランクルとかアストロとか


はごく少数だと思うんですね。




それが、世の中で売っている車が


ローバーミニしかなかったら？




これは「特殊」じゃないですよね？


ローバーミニしかないんだから、それが「一般的」なわけですよ。





要は、「特殊性」と「希少性」は


重なるところがあるということなんです。




なので「特殊」なガレージハウスは


数を少なくして「希少」であるべきだと思うんですね。





数が増えれば増えるほど一般化していき


結果、希少性は失われ、個々の価値を落とす...





かつてのテレビなんかそうですよね。


わたくしの親の時代なんかは


その集落に１台しかなかったと...



その頃は物凄く高価で価値があったと思います。





ゴールドなどの希少金属もそうですよね。


埋蔵量、採掘量が限られているからこその価値でしょう。





わざわざ稀少性を壊すことを


自分の敷地内でやることはないんじゃなかろうかと...





同じものをたくさん作れば


スケールメリットでひとつあたりの費用は抑えられ


建蔽率、容積率も使い切り


一気に大きなお金を借りてレバレッジも活かせ


一見、無駄なく投資できるような気がしますが...




一方、特殊性、希少性は失われ


併せて市場的な価値も失われる思います...





もちろん地域や市場によっても異なりますけど


ライオン先生から聞いた話だけだと


そんな感想を持ってしまいましたね...




これまた、要らんことを言ってしまったかもですが(-_-;)





つづく




マリオットカード紹介URL

ヒルトンカード紹介URL






火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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