岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は前回の続きで


岡山駅半径５００〜６００mぐらいだったら


東口側で

〇ア本町

〇ミノ平和町

〇ローレンス本町グランドシティ

〇ヤルガーデン岡山駅前壱番館・弐番館

〇ヤルガーデン西川緑道公園



西口側で

〇ォーラムシティビル

〇レスターガーデンシティ清心

〇ビンコートスタイル昭和町

〇ベール岡山駅WEST

〇ルファステイツ岡山駅西

〇ビンコートプライム奉還町


これらだったら、楽勝ーで入居が決まります


...


〇ア本町

　もう築１０年になりますかー

　岡山駅東口では一番岡山駅に近い区分マンションですね。

　新築当時、下層階の１LDK５０�uで１０万ちょいで貸してましたねー

　上層階の広い部屋なら、まだ１８万とかいけると思いますよ。

　滅多に売りに出ないのと、売値が高いのでなかなか買えないですし

　基本的に富裕層の自己居住用ですね。

　高層階の眺めは素晴らしかったです

　


〇ミノ平和町

　１階に銀行が入ってるやつですね。

　確か、兵庫が地盤の岡山にも支店のある○和住宅がやったかな？

　ここはね、個人的にはちょっと残念物件でしたね

　あくまで個人的に思っただけなのであまり突っ込まないでください

　上層階が〇骨造でちょっとスカスカな感じが...

　でも、広い部屋が賃貸に出れば１５万は軽くオーバーですね。

　ここも眺めはよかったですが、中古は滅多に出ないです...出ても高い...

　スカスカでも岡山駅に近いとなにかと有利です




〇ローレンス本町グランドシティ

　ここも出てこないですねー

　今は亡き○栄不動産がやりました。

　やはり広い部屋なら１５万は軽くオーバーです。

　ここも、○ア本町も１〜２階は夜向けの飲食店が入ってますから

　そのあたりを嫌う方もいますね。

　北区本町っていうと、基本的に居酒屋とかの飲食店が多いですから

　基本的に居住エリアって感じではないですからね。

　中古もでないし、出ても高いので...

　敢えてチャレンジしなくてもいいと思います。




〇イヤルガーデン岡山駅前壱番館・弐番館

　ここはまだ築２年ぐらいですか。

　桃太郎大通りより北側は駅前にも関わらずやや不人気エリアです。

　詳しくは書かないでおきますが...

　でも、岡山で○イヤルガーデンシリーズはかなり人気が高いですからすぐに完売でした。

　比較的リーズナブルだったので、新築時からいくつか賃貸にも出てました。

　多少不人気の場所を考慮してか１３万前後の値付けだったような記憶がありますね。

　最近の新築で、売り出し価格もそれほど高くなかったですから

　ここの中古が出たら、価格によっては投資を検討してもいいかもしれません




〇イヤルガーデン西川緑道公園

　ここも１０年ぐらいなりますかー

　西川緑道公園沿いで、街中なのに緑が溢れてて雰囲気はいいんですよね。

　ここは北区幸町で、ブティックとか美容院とかの商業系が多いですから、

　北区本町ほど賑かしくはないです。

　でも、たまたま南隣はお酒を飲むお店ですけど...

　夜中にお店を出て路上で騒いでいる人がたまにいますね（笑）

　数年前、上層階の１００�u超の部屋が家賃２０万円でした。

　ここも中古も出ませんし、出ても高いです。

　投資としては成り立たないでしょう。


...



しかし、岡山市在住の人以外にはさっぱりわからんでしょうねー


岡山人以外は読んでもらえないだろうなー


と思いつつ果敢にチャレンジしてみました（笑）




つづく





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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は前回の続きで


岡山駅半径６００〜１０００mぐらいだったら


東口で

〇レースタワー　�T・�U

〇ルファステイツ桃太郎大通り

〇イヤルガーデン桃太郎大通り

〇ーバンビュー城下

〇イオンズタワー岡山表町

〇イパークス岡山

〇ローレンス柳川筋グランドアーク

〇ローレンス中山下グランドアーク

〇ファスマート西川緑道公園

〇・ウェル大供

〇イアパレス東島田

〇ティマンション桑田

桑田町パークマンション




西口で




今日もマイナーネタ爆進中


つづく





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　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は前回の続きで


岡山駅半径５００〜６００mぐらいの


西口側では

〇ォーラムシティビル

〇レスターガーデンシティ清心

〇ビンコートスタイル昭和町

〇ベール岡山駅WEST

〇ルファステイツ岡山駅西

〇ビンコートプライム奉還町


といったところがありますね。


...


〇ォーラムシティビル

　ここは、ほぼ岡山駅直結といえる感じの

　岡山駅に一番近い区分マンションですね。

　岡山市中心部の再開発の先駆けだったと思います。

　築１０年ちょっと経ち、室内の設備関係がやや古臭くなってはきましたけど

　やはり岡山駅直結という立地で根強い人気を誇っていますねー

　賃料は１２万円程度ですけど、空いたらすぐ決まりますね。

　数年前に、外壁のタイルが剥がれて落下するという事故がありました。

　そんな記事を見ると、施工的にどうなんだろうとも思いますが

　安く買えるんなら、立地を武器にそこそこ戦えるでしょう。

　ここも中古は滅多に出ませんが...



〇レスターガーデンシティ清心

　ここもかなり岡山駅に近いですね。

　屋上に庭園や、共同浴場が売りになってます。

　ただ余分にコストがかかってるだけのようにも思いますが...

　新幹線や跨線橋が近くてゴミゴミした印象なんですけども

　今でも３LDKで１４〜１５万級で貸せてますねー

　済生会病院が近いので、ドクターの方や

　ノートルダム清心女子が近いので

　ノートルダムの幼稚園から行かせるような感じの

　教育熱心な富裕層が入居しますね。

　中古も出ないし、出ても高いですが、

　角部屋の出窓から雨漏りがするとのクレームが入ったことがあります...

　複雑な形や、出窓の出っ張りなんかはそんな危険がはらんでいますねー



〇ビンコートスタイル昭和町

　最近建った、○イタックの物件ですね。

　ここは線路の音がうるさそうですねー

　この近くの線路沿いの賃貸物件で

　○レース島田本町っていうのがあるんですけど

　窓を開けるとかなりうるさい

　音に耐えられなくて１ヶ月で退去いた人がいます。

　ここは線路から少し離れてはいますが、

　音は上に抜けてくるので、上層階なんかはちょっとビミョーなんじゃないでしょうか

　岡山駅に近くて新しいので、１３万円程度なら客付けも難しくはないと思いますが、

　中古市場に出てきたとしても安くは買えないでしょう...



〇ベール岡山駅WEST

　ここも最近の建物で、○和住宅がやりましたね。

　吉備線の高架のすぐ横なんですけど、

　便が少なくてスピードも出ていないですから

　それほど気にならないかもしれません。

　３階あたりが正面になるので、

　電車の目線が気にならない階ならまぁまぁありかもしれません。

　先ほど同様、安く買えそうにありません...
　


〇ルファステイツ岡山駅西

　ここも最近ですね。

　ギリギリ伊島学区になるのかな

　確か１LDKなんかもあったような気が。

　２０００万円前半から買えたので、

　いくつか賃貸にも出てすぐ決まっていました

　さっきの昭和町よりはこちらのほうが立地的には良いと思います

　

〇ビンコートプライム奉還町

　ここも最近ですね。

　ここはモデルルームを見にいきましたー

　率直な感想は...うーん...

　値段の割には...

　１４万円前後ぐらいでは貸せそうですけど

　その時は、モデルルームの方が、賃貸で出る予定はないって言っていました。



　
こうしてみると、西口エリアはポンポン建ってますねー


でも賃貸にはほとんど出ていないです。


結構、年配の方が買っているみたいですね。


時々、新婚さんとか結婚歴の浅い方が共有名義で買って


２〜３年で離婚して早く処分したいみたいなのがありますから


気の毒ですけど、掘り出し物が出てくるかもしれません


石井小学校は、英語教育に力を入れていて


遠くからバスで通ってくるお子さんもいますので、


そこそこ人気はあります。石井中学校は人気無いですが...


岡山駅も近いし、転勤族のお子さんが小さかったら選んでもらえます。


〇ォーラムシティビル　も　〇レスターガーデンシティ清心　も


滅多に賃貸に出てこないので、分譲賃貸自体は希少なんですけど


賃貸物件では、○ンハウス伊福町　や　○ランマスト伊島　という、


築浅のRCファミリーマンションがあったりと


そこそこ築浅ファミリー物件の供給があるので


競合する可能性は高いですが...


...



それに比べて、東口の築浅賃貸は


１LDKがほとんどで、時々１Kといった具合で


ファミリー物件の供給がほとんどありませんので


ファミリー向け分譲賃貸の希少性はさらに高まるんですよねー




つづく





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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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８月５日（月）の食事会の場所が決まっていますのでご確認ください。



こんばんは。岡山大家です。


2013年05月18日　同じ棟内で戦ってます(>_<)

2013年05月20日　同じ棟内で戦ってます(>_<)　２

2013年05月22日　同じ棟内で戦ってます(>_<)　３


以前、岡山市の単身用の区分について書いてみましたが、


３ヶ月ほど経って、ぼちぼち動いております


当時はこんな感じで




４０２が家賃に物を言わせて唯一予約が入っていました。


...


で、今日の時点でこのようになりました。



結構、はっきりしてますねー


４０２の家賃は別格として


２３�uの部屋　と　AD３００％　の部屋が消えました


残った部屋は


狭くて、高くて、AD少ない...


これじゃなかなか決まらんよーって教えてあげなよー


すでに対策を打ってるのかもしれないけど


管理会社としてもっと空室対策できるんじゃないかなー...


まぁいいけど...


...


逆に言うと


これから単身用区分で勝負しようと思う人は


２０�uを超えるような部屋で


家賃は３万円前半までで


AD３００％　を出してでも


収支が合う物件を探せばいいのかな。



おしまい


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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は久しぶりにシリーズものの続きで。


前回、2013年06月10日　岡山市で区分投資はどうか？　１１


まででは、岡山駅半径５００〜６００mぐらいまでの


分譲マンションについて書いてみましたが、


今度は少し範囲を広げて


岡山駅半径６００〜１０００mぐらいについて書いてみます。



岡山駅から歩いてなんとかなる範囲ですね



岡山駅東口側だと、駅前の桃太郎大通り沿いに




〇レースタワー　�T・�U

〇ルファステイツ桃太郎大通り

〇イヤルガーデン桃太郎大通り

〇ーバンビュー城下

〇イオンズタワー岡山表町


がありますね。


どれも威力抜群です


...


・〇レースタワー　�T・�U


以前は住友銀行がありましたねー

H１５年頃だったと思いますが

金融機関の再編で三井住友銀行になって

駅前のワシントンホテルの１階に統合されたような記憶があります。

こんな一等地に、岡山のマンションでは唯一の１００m超えですから

ランドマークになっちゃいましたねー

最上階は岡山初の１億円超えの　億ション　としても話題になりましたね

もう１０年になりますかー

探してみたら当時のサイトが残ってました

グレースタワー�T

グレースタワー�U


...


ちなみに日本一高いビルは

最近建った　あべのハルカス　で　３００m　らしいです。


以下

横浜ランドマークタワー　２９６メートル

大阪りんくうゲートタワービル　２５６.１メートル

大阪ワールドトレードセンタービル　２５６メートル

東京のミッドタウンタワー　２４８.１メートル

名古屋のミッドランドスクエア　２４７メートル


横浜ランドマークタワー　と　大阪ワールドトレードセンタービル　は上がったことがありますけど


かなり高かったですねー(((゜Д゜；)))


でも去年行った　台北１０１　は　５０９．２m　で


もっと凄かったですが( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!


...


西日本(中四国・九州)各都市の一番高いビルはこんな感じらしいです（２０１０年時点）

参考サイト

【中国地方】
・広島市　１６６ｍ（アーバンビューグランドタワー）
・下関市　７２.６５ｍ（ヴエルタワー下関）
・松江市　７５ｍ（山陰合同銀行本店ビル）
・米子市　５５ｍ（米子ユニバーサルホテル）
・岡山市　１０８.６ｍ（両備グレースタワー）

【四国地方】
・高松市　１５１.３ｍ（高松シンボルタワー）
・今治市　１０２ｍ（今治国際ホテル）
・高知市　１００ｍ（トップワン四国）
・徳島市　９５ｍ（徳島駅ビル）

【九州地方】
・福岡市　１４５ｍ（アイランドタワー・スカイクラブ）
・大分市　１０１.１７ｍ（ＯＡＳＩＳひろば２１）
・宮崎市　１５４ｍ（シェラトン・グランデ・オーシャンリゾート）
・熊本市　８８.１５ｍ（東横イン熊本駅前）
・佐賀市　７５ｍ（エバーライフ佐賀城内）
・長崎市　９５ｍ（タワーシティ長崎・タワーコート）
・鹿児島市９３.１ｍ（鹿児島県庁舎行政庁舎）
・那覇市　８９.８ｍ（Ｄグラフォート・沖縄タワー）


岡山って都市規模からすると


１５０m級があってもおかしくないと思うんですけどね。


グレースタワー以外で１００m超えはNTTクレドビルだけですからねー


干拓地が多いから高層化は難しいんでしょうか...


...



さて、話しが随分それましたが


ここは、滅多に賃貸も売買も表に出てこないですね


両備不動産が情報を押さえてるんでしょうねー


極々たまに賃貸がありますけど


５階とか６階の低層階しか見たことなくて


３LDKで家賃は１４万円前後ぐらいでした。


しかし、秒殺で決まっていきましたが...



最上階は１億超えでも、下層階は２０００万円台で売っていたような記憶があります。


ここなら下層階といえども


岡山のランドマークで、岡山駅まで徒歩１０分程度ですから


長きに渡って価値を保ち続けるんでしょうねー




かなりマイナー色が強い内容ですねー

岡山人以外誰もわからんわなー（笑）



つづく


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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　

　H26年11月27日に売却の契約をしました。　



☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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忘年会のお知らせです。
１２月７日（日）、８日（月）に忘年会をしようと思います。
７日は日曜日なんで少し早目に　１８時スタート　で
８日は仕事終わりでも間に合うように　１９時半スタート　にしようと思います。

場所は岡山駅周辺にしようと思いますので、ご都合がつく方はぜひ

７日（日）　１０名
　O幡さん
　麒麟さん
　F原Hさん
　アツオさん
　Ｉ崎さん
　BLXさん
　タマクさん
　N島さん
　A山さん
　わたくし

８日（月）　２５名
　あつさん
　Sさん
　M谷さん
　S谷さん（初登場）
　H間さん（初登場）
　mtanaさん
　隠密さん（初登場）
　カシミアさん（初登場）
　HR田さん
　Indyさん
　Y山さん
　F木さん（初登場）
　F倉さん（初登場）
　とーやさん
　ジムさん
　大黒天人さん
　toukaさん
　K木さん（初登場）
　S山さん（初登場）
　T本さん（初登場）
　M田さん（初登場）
　TAKEさん
　Y本さん（初登場）
　６８さん
　わたくし

※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、物件１号の売却の契約をしました。


決済・引渡しは年内の予定です。




平成１８年に新築で購入した


岡山駅徒歩７分の立地にある


RC１０階建ての区分マンションの最上階の２LDKでした。


新築区分は買うな　なんて記述を時々見ますが


ここはありえないほど安かったです。


当初の値付けのミスだったと思いますね。


一概に新築区分がダメなのではなくて


やはり、要は価格次第ということでしょう。


極端に安く買えるなら


売却益も狙える物件なら買えばいいと思いますけどね。


...


まだ築８年半ですから


正直なところ　もう少し引っ張れるかなー　という思いもありましたが


最初から築１０年前後で手放すつもりでしたので


これもタイミングかなと思い


スパッと今回の退去を機に手放すことにしました。


何事も、もうちょっともうちょっとってなると


せっかくの機会を逃してしまうもんですから


こういう決断も必要だろうなと。


...


手放すことを決めてからは


軽く各所に声をかけていましたが


購入金額よりも高い強気な価格にも関わらず


早々に３名の候補者が現れ


あっさり売却の運びとなりました。


もっと強気な価格でもいけたかなーとも思わないでもないですが


あまり欲張りすぎても良くないですし


個人的にはまぁまぁ妥当な金額かなと思っています。


...


元々、林原グループが駅前の好立地に


商業施設やマンションを配置した


林原シティーの構想があったので


もしかしたら購入価格より高く売れるかもしれないなー　なんて思って買いましたが


ほんとイオン効果様様ですね。


...


軽く計算してみましたが


１０２ヶ月間、空室期間０日の運営で


家賃総額は　約１４００万円


管理費、積立金、固都税、ローン返済、リフォーム代　が　約９００万円


残債完済後の税引き手残りが　約４００万円


といった感じになりそうです。


返金があるであろう火災保険や団信などがはっきりしたら


購入時の諸費用とかを含めて計算してみようと思います。


買うときも売る時も仲介手数料が不要だったのは大きいですね。



初めての物件としてはかなりよかったんじゃないでしょうか。


そのうち細かく計算してみようと思います。



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。

　

☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


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＜見学会のお知らせ＞
　OCさん戸建て2号の見学会&ランチ
　実家の近所の空き家を自力で開拓して購入に至った戸建です(^^
　9月19日(月、祝)11時〜
　　参加予定（定員１４名）
　　１よーすけさん
　　２N村さん
　　３N村さん奥さん（女性）
　　４しゅんさん
　　５むーさん娘さん（女性）
　　６ryokoさん（女性）
　　７J子さん
　　８倉敷大家さん
　　９しっし〜
　　10みっちゃん
　　11O幡さん
　　12
　　13OCさん
　　14わたくし


＜イベント一覧＞
　９月　１日（木）１２時半〜 としさん１号＆よーすけさん２号アフター見学会２日目
　９月　３日（土）、４日（日）　復興支援　必殺ツアーin熊本
　９月 １１日（日）１１時〜　　HR田さん３号 赤磐戸建てビフォー見学会＆ランチ
　９月 １３日（火）１２時半〜　I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ
　９月 １９日（月祝）１１時〜　OCさん戸建て2号 見学会&ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


悩んでいます...


どうしてあげたらいいんでしょう...


ある方が、北区清輝橋のワンルームマンションを買いたいそうで...


１９９２年築...

人気のない地域、建物...

２８�uほどのワンルーム...

トイレお風呂は一緒のユニット...

ミニキッチン...

同じ建物内に同種の募集中物件多数...

周辺にもワンルームは腐るほど...



これを３００万円で...


１割ほど指値を入れたいそうですが...


それが通っても２７０万円...


...


それを３．５万円で貸せたとしたら


修繕積立金、管理費、固定資産税、ローンを払って


月に１万円ほど残る計算だそうで...


あくまでも満室でですが...


まぁそもそも３．５万円ではかなり難しいと思いますが...


...


ライバルが腐るほどいる中、


初心者大家が客付けするのもなかなか大変でしょうに...


ほんと腐るほどいるんですよね...


学生を狙いたいみたいなんですけど


学生にとってここより好立地で好条件の物件なんて


山ほどあるんですがね...


...


もちろん、家賃３．５万円でも絶対無理とはいいませんけど


そんな中で自分の物件に注力してもらうには


せめてセパレート工事をするとかね...


もちろん報奨金（広告料）爆弾もいりますわね...


この手の物件なら２か月（７万円）は確実...


２か月なんてもはや当たり前の水準ですから


優先的に特別に振り向いてもらうには３か月（１０万円）以上はいりますね...


...


しかも区分マンションってガス屋さんの協力を得られないんですよね...


築２４年経って、設備はどうなっているんでしょう？


直近に前オーナーで新しくしてくれていればいいんですが...


給湯器、エアコン...


壊れたら自己負担で結構な額が出ていきますわね...


...


そんな区分マンションでも


そこそこの家賃で客付けに自信がある人なら別にいいんです。


生活保護者の獲得に特化しているとか


自分が会社を経営していて


社員を住ませて家賃をもらうとかね。


要は、高めの家賃が安定的に入る仕組みを持っている人なら


お手軽な感じです。


...


その客付力がない一般の方が競争の中でやろうとすると


・リフォームにお金をかける

・家賃下げる

・広告料を増額する


ほんとできることは限られていて


しかもそれらは誰にでもできる愚策...


その存在そのものではオンリーワンにはなれないから


お金をかけるしかないんですよね...


お金をかけるということは手残りがどんどん減っていくことなんですが...


...


２７０万円を投入して
※１５年、２％で借入


その後もお金と労力を大量に投入し


やっとの思いで入居してもらって


ようやく月１万円足らずの手残り...


そして退去の度に同じ苦労を繰り返す...


果たしてどれ程残るというでしょう？


...


特にお金を使うことなく簡単に３．５万円で決まって


退去もその間のトラブルも無いという最高の状態で


月１万円の手残り。


その最高の状態をキープで年１２万円、５年なら６０万円残る計算。


本体価格のみから得られる想定の手残り６０万円


諸費用の明細には

・印紙代　１,０００円
・仲介手数料　１５１,２００円
・登記費用　１５０,０００円
・不動産取得税　５０,０００円
・固定資産税清算金（最初だけ）　２０,０００円
・リフォーム費用　２００,０００円
・火災保険　５０,０００円

計６２２,２００円


と書いています。


これらの初期費用は時期資金を投入するようですが


最高の状態が５年続いてもまだ回収に届かない...


翌年からの固定資産税約３５０００円４年分１４万円


最初の客付けに広告料７万円


も引かないといけないね...


自己資金の完全回収までに７年を要します。


７年後の残債は１５４万円。


１１６万円減った分は得たことになるでしょうが


その間に、給湯器が壊れたら...　−１５万円


エアコンが壊れたら...　−１０万円


一度退去が発生したら...　−３０万円



なんと言っても、築３１年になったトイレ風呂が一緒のワンルームが


７年後に売却するとしたらいくらになりますかね...


そのまま持ち続けるなら


家賃はどうなっていくでしょうね...


...


この方の購入理由の１つが　「損はしそうにないから...」　


厳しいことを言うようですが、考えが甘すぎやしませんかね...


...


もうひとつの理由が

「1軒持ってると銀行の融資がつきやすく、
　5000万くらいのアパートが出た時にも
　何も無い初心者よりは
　融資してもらいやすいので持ってた方がよい」

と不動産屋に言われたから。


確かに、１つ持って２年確定申告していれば


それなりに経験者としてみてもらえるでしょうよ。


でもその程度じゃ５０００万円は無理だと思いますがね。


担保価値のない古い区分を１つ持って


しかも全然儲かっていない人に、５０００万円も貸せんですわね。
（結果貯蓄も増えていない）


もちろん属性が良いとか、１０００万円ぐらい自己資金があるんなら別ですよ。


...


このブログを読んで、考え直してくれたらいいんですがね...


それでも買うというならもう止やしませんが...



おしまい



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　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
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　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。

☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


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＜見学会のお知らせ１＞
　OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ１日目
　１０月 ３０日（日）１２時半〜
　参加予定（定員１２名）
　　１摂津屋さん
　　２むーさん（女性）
　　３むーさん娘さん（女性）
　　４ryokoさん（女性）
　　５Mさん
　　６OCさん
　　７わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ２日目
　１０月 ３１日（月）１２時半〜
　参加予定（定員１２名）
　　１デンチさん
　　２SOさん
　　３HR田さん
　　４mtanaさん
　　５T田さん
　　６OCさん
　　７わたくし

＜飲み会のお知らせ＞
　ハロウィン飲み会
　１０月 ３１日（月）１９時〜
　参加予定（定員てきとー）
　　１taimanさん
　　２mihoさん（女性）
　　３Y口さん
　　４ryokoさん（女性）
　　５りょういちさん
　　６わたくし

＜イベント一覧＞
　１０月 ２日（日）１２時半〜　I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ ２日目
　１０月 ７日（水）１０時半〜　トリプル見学会&ランチ
　１０月 １２日（水）１７時〜　taimanさん戸建アフター見学会&飲み会
　１０月 １６日（日）１２時半〜むーさん２号戸建ビフォー見学会&ランチ
　１０月 ２６日（水）１２時半〜北区某所区分マンション見学会＆ランチ
　１０月 ３０日（日）１２時半〜OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ１日目
　１０月 ３１日（月）１２時半〜OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ２日目　
　１０月 ３１日（月）１９時　　ハロウィン飲み会

　１１月５,６日（土日）必殺北海道旅行
　１１月 １２日（土）　セミナー開催

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


国は、富裕層から税金を取ろうといろいろやろうとしているようですね(^^;


超富裕層の税逃れ監視、全国展開　国税庁、来年７月から

タワマン、高層階ほど増税検討　節税に利用との指摘受け


法律の抜け穴を見つけては国がそれを埋めていく...


新築の消費税還付などもどんどん塞がれましたね(-_-;)


お金持ちは税金との戦いですね(;´Д｀)


...


さて、今日見学会に行ったのは


そんな富裕層とは全く関係のない、


北区某所の築４０年級のワンルーム区分マンション(^^;

SOさん（初登場）
麒麟さん
みっちーさん（初登場）
みっちゃん（女性）
ryokoさん（女性）
O村さん
O山さん（初登場）
こももさん（女性）
HR田さん
わたくし

の１０名で行ってきました。


当初３００万円近くしていたものが


売主さんが売り急いでいるようで


もしかしたら半値近くになるかもしれない？という代物。


ですが当時のワンルームなんて２０�u足らず...


１０人入るとこの有様(;´Д｀)




もうパンパンですΣ（・□・；）



キッチンはまぁまぁ(^^;


お湯は電気温水器


平成２５年製だったので当面安心ね(^^;


リフォームもしていないし


ここは１階で北面にしか窓が無いので


薄暗くて雰囲気よくないね...


何よりも一番テンション下がるのがこれ。



自分で使う分にはいいけど貸すとなるとな〜


洗濯機置き場が無いので、新設工事と


多少のリフォームを施しても


せいぜい２．５万円までかな...


やっぱり３万円はきついわな〜(-_-;)


すると、管理費、修繕積立金を引いて手残り２万円足らず...


利回り２０％なら１２０万円か...


利回り的にももう少し欲しいところだし


区分はガス屋さんパワーも使えないから


リフォーム費用を考えたらもっと安くないとな...



このタイミングで買ったら


次の人にはなかなか売れんだろうから


もう解体まで持ち切らんといけんだろうし...


まぁ引き取るならどこまで安くしてもらえるかだね(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
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　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

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　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。

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　174.6坪 1720万円　→　1500万円
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　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

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　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
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＜見学会のお知らせ１＞
　K藤さん１号戸建てビフォー見学会＆ランチ２日目
　１００万円台の戸建です！
　１１月 １９日（土）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　　１よーすけさん
　　２norikoさん（女性）
　　３そうさん
　　４K藤さん
　　５わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　こももさん３号戸建完成見学会＆ランチ１日目
　１１月 ２６日（土）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　　１よーすけさん
　　２HTさん
　　３じゅんこさん（女性）
　　４norikoさん（女性）
　　５とっこさん（女性）
　　６ryokoさん（女性）
　　７rikouさん
　　８Mさん
　　９真中さん（女性）
　　10わたくし
　　
＜見学会のお知らせ３＞
　こももさん３号戸建完成見学会＆ランチ２日目
　１１月 ２９日（火）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　　１ayakoさん（女性）
　　２かこちゃま（女性）
　　３こももさん（女性）
　　４わたくし


＜イベント一覧＞
　１１月５,６日（土日）　　　 必殺北海道研修旅行
　１１月　８日（火）１２時半〜Ａ木さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ１日目
　１１月 １１日（金）１０時〜　玉野市田井 戸建３００万円以下？
　１１月 １１日（金）１４時〜　倉敷市中庄１Ｋアパート利回り１１％超？
　１１月 １２日（土）１３時〜　なっちーさん＆岡山大家 のセミナー開催＆懇親会
　１１月 １３日（日）１２時半〜Ａ木さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
　１１月 １４日（月）１２時半〜K藤さん１号戸建てビフォー見学会＆ランチ１日目
　１１月 １９日（土）１２時半〜K藤さん１号戸建てビフォー見学会＆ランチ２日目
　１１月 ２２日（火）１１時〜　見学会予定
　　　　　　　　１４時〜　勉強会予定
　１１月 ２３日（水祝）１１時〜見学会予定
　　　　　　　　　１４時〜勉強会予定
　１１月 ２６日（土）１２時半〜こももさん３号戸建完成見学会＆ランチ１日目
　１１月 ２９日（火）１２時半〜こももさん３号戸建完成見学会＆ランチ２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


新聞にこんな広告が。

「不労所得をつくろう！」

「ほとんど自己資金を使わず始め、今では毎月、
　通帳に家賃が入ってくるのを確かめるだけ。」


※クリックで大きくなります。


なかなかキャッチーですな〜


東京の好立地の１Ｋ（２６．５９〜２７．２１�u）の区分マンションが


２５８０万円！

※クリックで大きくなります。


これを買えばあなたも憧れのマンションオーナー(*´▽｀*)


確定・手取り家賃収入　年間８５．７４万円　ですってΣ（・□・；）


借り上げだからほっとくだけみたいよ(*´▽｀*)


...


素人サラリーマンがこんなんにはまるんだろうね〜(-_-;)


４年ぐらい前だったかな〜


岡山から東京に転勤中のサラリーマンの方が


東京の単身用区分を２千数百万円で買うんだ〜って言っていましたが...


もちろん反対したんですけど


もう契約を進めていたんですよね...


その後全く連絡してきませんが、どうなったんでしょうか...


...


「ほとんど自己資金を使わず始め」って謳う割に


あまり預貯金が無い人にとっては、こういうのって響くよね〜(^^;


フルローン、オーバーローンとかの話しが


ブログとか書籍でよく登場するから


貯金がゼロの人が


自分も手出しゼロでできると思ってるんよね(-_-;)


貸す側に立ってみて考えてごらん？


貯金２千万円の人に２千万円貸すのは稟議を通せても


初心者の貯金ゼロの人に２千万円いうと、


上司を説得できんわね(-_-;)


この広告の数値も、頭金２６０万円場合じゃんね（笑）


２６０万円いうたらサラリーマンにとっては


「ほとんど自己資金を使わず」って額じゃないと思うけどね〜(;´Д｀)


で、月々家賃が７３,３００円入って


修繕積立金１,８５０円引いて


確定・手取り家賃年収８５．７４万円


って書いてるけど、月にしたら７１,４５０円。


２６０万円頭金、２,３２０万円借入で


月々返済７６,２５８円と修繕積立金１,８５０円で


月々の支出７８,１０８円とも書いてある(^^;


７１,４５０円入って、７８,１０８円出ていく...


確定・手取り家賃年収８５．７４万円って


全額現金で買ったときじゃんね(;´Д｀)


「ほとんど自己資金を使わず」

「確定・手取り」


よーそんなん書くな（笑）


全然手取りじゃねーじゃん(-。-)y-゜゜゜



月々７千円ぐらいの手出しで


３０年後には自分のものになるって？


バカバカしい(;´Д｀)



どうしてもマイナスのキャッシュフローでやるんなら


完済後に相応の価値を得られる物件でないとダメだと思うけどね...


完済後のこのマンションにどれだけの価値があるのやら...



ちっさい字で


「借上げ期間／４年間（４年経過後、協議の上、２年ごとに更新可」

※クリックで大きくなります。



これにやられるロジックが全然理解できんな〜(-。-)y-゜゜゜



おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
　　月極Ｐ１号（普）　契約中
　　月極Ｐ２号（普）　契約中
　　月極Ｐ３号（普）　契約中
　　月極Ｐ４号（軽）　募集中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置


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　＜ＤＩＹ教室＞
　じいじ先生＆こもも先生のＤＩＹ教室＆ランチ５日目
　９日（月,祝）１１時半〜
　・ランチ
　・クロス剥がし
　・クロス貼り
　・クッションフロア貼り
　・和式トイレ解体
　・建具塗り
　　参加予定（定員１２名）
　　１じいじ先生
　　２こもも先生（女性）
　　３真中さん（女性）
　　４IW本さん
　　５N西さん
　　６N西さん奥さん（女性）
　　７むーさん（女性）
　　８HTさん
　　９J子さん（女性）
　　10minakoさん（女性）
　　11yasuさん
　　12わたくし
　　13特別講師Kさん
　　※満席になりました(・_・;)


＜イベント一覧＞
　１０月 　４日（水）１１時半〜　じいじ先生のＤＩＹ教室＆ランチ４日目
　１０月 　９日（月,祝）１１時半〜じいじ先生＆こもも先生のＤＩＹ教室＆ランチ５日目
　１０月 １４日（土）１２時半〜　南区しっしーさん２号戸建てビフォー見学会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


以前セミナーをお願いしたなっちーさんが


失敗談を書かれていました。

楽待コラム
「ババを引いた」と後悔した区分マンション


失敗談というのは特に参考になりますね。



セミナーにお越しいただいた際に

関連記事
2016年11月12日　なっちーさん登場！


古い団地（区分）の投資はおススメって主旨のお話しをされていましたが


まぁそういうことですよ。


岡山でも水漏れで大変なことになった区分の話しは聞いていますし


往々にしてそういうことにもなりますよ...


古い上にコンクリートですから


その後の処置はとても困難...


厳しいようですけど


その程度のことは予想の範疇。


団地（区分）はぱっと見安いものが多いですから


飛びつきたくなっちゃんですよね...


でもそんなに甘くないんですよね...


いま問題なくできている人は運がいい。


長く持ってたらそのうちババに変わりますよ...



同じ価格なら絶対戸建でしょ。


当時はまだまだ経験値が低いと感じましたから


ご自身でつらい経験をされて


これが血となり肉となればいいんじゃないでしょうかね。


かなりのダメージは受けますけど


お金と時間をかければなんとかなるでしょうから


頑張ってほしいですねー


...



先日の新聞にこんな記事もありました。


「一戸での相続放棄が...」


※クリックで大きくなります。


この記事では


８０代の女性が孤独死
↓
親族が相続予定
↓
亡くなった女性の借金が判明
↓
相続放棄
↓
この女性が管理費、積立金５７万円を滞納中
↓
次の所有者が決まるまで滞納額は積みあがる...



ここは築３０年の全２９戸で全部ワンルーム。


当初、投資用マンションで売り出され


所有者自身で住んでいたのはここだけ。


発見が遅れたんでしょう...


事故物件になったそうで...


この部屋、どうなるんでしょうね...


他の所有者さんも大迷惑です...


結局、管理組合がいろいろ飲み込まないといけなくなります...



ここ、４年前に大規模修繕をしたそうで。


積立金は３４０万円しかないんですって...


いま貸しているみなさんは賃料２万円程度だそうで...


そんな状況では積立金の増額もできないお悩みも...


どうにもなりませんね(◎_◎;)




区分っていう仕組み自体にいろいろ問題があるんだけどねー


みんな自分の部屋のことしか考えてない...


所詮団地だからね...



地面があって、


自分の意思決定だけで好きにできる


ほうがいいと思うんだけどな...



おしまい




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　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間のリフォームは壁紙１面の8,000円のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
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　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

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　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
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　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号　1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
　　月極Ｐ１号（普）　契約中
　　月極Ｐ２号（普）　契約中
　　月極Ｐ３号（普）　契約中
　　月極Ｐ４号（軽）　申込中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

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＜イベントのお知らせ＞
　☆中区４００万円アパート見学会＆ランチ
　　１１月 　４日（土）１１時半〜
　　参加予定（９名）
　　１しっしーさん
　　２よーすけさん
　　３たかぱぱさん
　　４yasuさん
　　５HTさん
　　６GMさん（G地さん改め）
　　７摂津屋さん
　　８こももさん（女性）
　　９わたくし
　　※満席になりました。

　☆東区25万円戸建 in トレジャーハンター＆
　　赤磐市ラーメンnnwさん戸建見学会
　　１１月 　４日（土）１３時半〜
　　参加予定（９名）
　　１しっしーさん
　　２Kさん
　　３ラーメンnnwさん
　　４ayakoさん（女性）
　　５こももさん（女性）
　　６じゅんこさん（女性）
　　７TAKEさん
　　８わたくし
　　９

　☆第９回　木材ふれあい祭り
　　１１月 　５日（日）１０時半〜
　　参加予定
　　１TAKEさん
　　２namiさん（女性）
　　３わたくし

　☆しっしーさん１号平屋アフター見学＆ランチ
　　１１月 　５日（日）１２時半〜
　　参加予定（１０名）
　　１しっしーさん
　　２りょういちさん
　　３よっしーさん
　　４Ｉ崎さん
　　５たかぱぱさん
　　６わたくし

　☆あつおさん４号ＤＩＹ戸建アフター見学＆ランチ
　　１１月 　６日（月）１２時半〜
　　参加予定（１０名）
　　１あつおさん
　　２N西さん
　　３N西さん奥さん（女性）
　　４デンチさん
　　５わたくし

　☆必殺旅行　和歌山バーベキュー合宿
　　１２月３,４日（土日）　
　　１OCさん
　　２わたくし
　　※エントリーはこちらから

＜イベント一覧＞
　１１月 　４日（土）１１時半〜　中区４００万円アパート見学会＆ランチ
　　　　　　　　　　 １３時半〜　東区25万円戸建 in トレジャーハンター＆
　　　　　　　　　　　　　　　　 赤磐市ラーメンnnwさん戸建見学＆
　１１月 　５日（日）１２時半〜　しっしーさん１号平屋アフター見学＆ランチ
　　　　　　　　　　 ９時〜１６時 第９回　木材ふれあい祭り　ウッディヨネダ
　１１月 　６日（月）１２時半〜　あつおさん４号ＤＩＹ戸建アフター見学＆ランチ
　１１月 　７日（火）１２時半〜　見学会予定
　１１月 １４日（火）１２時半〜　見学会予定

　１２月３,４日（土日）　必殺旅行　和歌山バーベキュー合宿

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


大家仲間のTK田さんのワンルーム区分が退去になったそうで。


入居期間はなんと２０年Σ（・□・；）


ワンルームでこれだけ住んでくれたら言うことなし！


オーナーチェンジで数年前に買ったそうなので


TK田さんにはそこまで恩恵はないですが


見に行くのはこれが初めて。



オーナーチェンジだと


買った瞬間から家賃が入ってくるけど


どんな状態で貸しているのかがわからないので


すぐに退去して高額のリフォームにぶち当たると怖い(・_・;)


まぁ、いつ退去するかなんてわからないから


そんなことで悩んでもしかたないけどね。



ここは２０年前からの入居だから


家賃が高いんよねー


次に募集するとしたら家賃は大幅に下げんといけんかな...



高く入居しているオーナーチェンジを買うなら


退去後の賃料下落と大幅なリフォーム費用


を見込んでおかないと。


賃料もあまり下がらず、


リフォームも低額ならそれはそれでいいから


悪いほうの状況を想定して、


それでも価格が折り合うならね(^^;




さて、２０年住んだ部屋ってどうなってるでしょうね〜


ってことで写真をいただきました(^^;


...


ひどいのがベランダ。


鳥のフンまみれ(・_・;)




長期間放置されていたようで...


ベランダは放置する人って多いね〜




キッチンも使われていない感じ...





洗濯機置き場...





トイレ＆風呂Σ（・□・；）





きたねーなー(；´Д｀)


でもいつものボロ戸建て比べたらまだまだかな(^^;


これぐらいなら掃除だけでなんとかなるでしょー


...


...


問題は居室ですわ...


...


...


じゃーん。




めちゃ奇麗Σ（・□・；）


２０年住んだとは思えんね〜



これならほぼ掃除だけでいけるんじゃないの？？



よかったですねー(^O^)




おしまい




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　2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間のリフォームは壁紙１面の8,000円のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

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　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号　1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、坪18.8万円は安いので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から４台月極Ｐで貸し出し中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

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＜イベントのお知らせ＞

　☆中区平井200万円戸建見学会＆ランチ1日目
　　１２月１２日（火）１１時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１紹介者さん
　　２ラーメンnnwさん
　　３たかぱぱさん
　　４DMMさん
　　５こももさん（女性）
　　６norikoさん（女性）
　　７OCさん
　　８eriさん（女性）
　　９播磨008さん（初登場）
　　10わたくし
　　※満席になりました(-_-;)
　　
　☆忘年会第二弾
　　１２月１２日（火）１９時半〜
　　参加予定（定員１６名）
　　１あつさん
　　２まっきーさん
　　３DDMさん
　　４なつさん（女性、初登場）
　　５K原さん
　　６たくみさん
　　７mtanaさん
　　８OCさん
　　９こーへーさん
　　10りょういちさん
　　11こももさん（女性）
　　12TAKEさん
　　13よしさん（初登場）
　　14Y口さん
　　15かこちゃん（女性）
　　16わたくし
　　※満席になりました(-_-;)
　　
　☆忘年会第三弾
　　１２月１６日（土）１８時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１O幡さん
　　２F原Hさん
　　３namiさん（女性）
　　４摂津屋さん
　　５そうさん
　　６S農さん　現19:00
　　７たかぱぱさん
　　８taimanさん
　　９Kさん
　　10わたくし
　　※満席になりました(-_-;)

　☆中区平井200万円戸建見学会＆ランチ2日目
　　１２月１７日（日）１１時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１紹介者さん
　　２ラーメンnnwさん
　　３まっきーさん
　　４よーすけさん
　　５HTさん
　　６なつさん（女性）
　　７摂津屋さん
　　８Kさん
　　９デンチさん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

＜イベント一覧＞
　
１２月
　２,３日（土日）必殺旅行　和歌山バーベキュー合宿
　　５日（火）１１時半〜　クロス貼り体験会＆ランチ
　　８日（金）１８時半〜　KGさん奉還町マンション見学会
　　　　　　　１９時半〜　忘年会第一弾（１４名・北区平和町）
　１２日（火）１１時半〜　中区平井200万円戸建見学会＆ランチ1日目
　　　　　　　１９時半〜　忘年会第二弾（１２名・イオン岡山６階）
　１６日（土）１８時半〜　忘年会第三弾（１０名・北区丸の内）
　１７日（日）１１時半〜　中区平井200万円戸建見学会＆ランチ2日目
　２２日（金）１２時半〜　見学会予定
　２３日（土）１２時半〜　見学会予定
　※忘年会第四弾　昼の部調整中...

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、初めて物件を買おうとしている方から


ワンルーム区分について相談を受けました。




ネットで見つけて、安いと思って見せてもらったところ

購入をプッシュされていて、値下げ交渉もしてくれる。

ただ、自分で調べてみたところ

同じ建物内に複数の空き部屋もあるようで

今後は家賃も下がってくると思う。

利回りは実質１１％ほど。

不動産屋曰く

アクセントクロスにしたり

照明器具を替えたりすれば決まると思うとのこと。


こういう物件を買っても良いものか？




ザっとこんな感じの内容でした。




わたくしがお伝えした内容は




・広告料という存在を知っていますか？

　不動産屋の利益は仲介手数料。
　法律で、家賃の１か月分（税）と上限が決まっている。

　それとは別に、大家さんがボーナスを弾む仕組みがある。
　それを広告料、報奨金などという。

　仮に今回の部屋と同じ間取りの部屋に空きがあるとして
　その部屋のオーナーは家賃の３か月分を弾んでくれる。
　こちらは１か月分しか出さない。

　さぁ、どちらが優先的に決めてもらえると思いますか？
　

　
　「それじゃ競争になるじゃないですか！？」



　はい。その通り。




・管理費や修繕積立金のこと。

　これらは毎月、空室でも支払う必要があります。
　滞納している部屋があるケースもあります。

　数千円と一見安く見えますが
　これらが定期的に大規模修繕などに使われますが
　この程度の金額では不足する可能性があります。
　その場合は一時金という形で支払う必要があります。
　


　「滞納があるケースもあるんですね...」
　「空室でも出ていくとは思っていませんでした...」




・アクセントクロスや照明器具は多少効果はあるでしょうが...

　そういったことは当たり前に実施されており
　こちらが実施すれば他の部屋も実施することでしょう。

　要は、誰にでもできる施策ということです。

　照明器具や家電製品を設置することも同じです。

　真似をされやすい施策では、また競争が起こります。




・実質利回り１０％なんて金融商品と比べるとすごくいいと思うのですが...

　確かにそうです。
　１０年で回収ということですね。
　１０年で回収できればいいんじゃないかと思わないでもないですが
　それはいまの家賃で１０年間住み続けてくれたらという
　最高の状態での話し。

　一度でも退去すれば
　・リフォーム代
　・リフォーム中の空室損
　・リフォーム後の空室損
　・広告料
　が発生。

　家賃　　　　２．５万円※管理費積立金を引くともっと...
　リフォーム代　１０万円※エアコンや給湯器を替えればもっと...
　空室期間　　　３か月　※３ヶ月で決まればマシなほう...
　広告料　　　　３ヶ月　※ライバル部屋によっては更に...
　
　ようやく決まったと思ったら半年や１年で退去...
　そんなのよくある話。

　学生が中途半端な時期に退去すると翌３月まではまず決まらない。
　社会人なら引越しのスパンが早いことが多い。
　
　ワンルーム区分に１０年間ずっと住み続けてくれるなんて
　滅多にある話しじゃない。
　低い確率に運を委ねるだけ。



・地面が無いので（持ち分はあり）担保価値が低い。

　一方的に老朽化で価値が減るだけ。
　古くなればなるほど売りにくい。
　自分で使うなどの目的があればまだいいが...

　地面があればそれなりに活用の幅もある。　





これぐらいのお話しで思いとどまってくれました(^^;


不動産屋からしたら大いに迷惑な話しですが(◎_◎;)





岡山市内のワンルーム区分なんて


どれも築３０年からのトイレ風呂が一緒のタイプばかり。


同じ棟内に似た部屋がわんさかあって


入居者の取り合いが繰り広げられています。




事業を営んでいて、社宅として社員に貸すとか


生活保護の入居者を確保したとか


そんなんでないと


今後はババ抜きの様相がさらにはっきりとしてくるでしょう。


いま売りに出ている物件は


そういうことを実感している人たちが


売り抜けたがっているんですね。




手頃な価格だから


初心者はつい飛びつきたくなるんですよね...


こういうのを投資用で買うのは


基本的に初心者しかいないですよ。



買う前に相談に来てよかったですね(^^;




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間のリフォームは壁紙１面の8,000円のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号　1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、坪18.8万円は安いので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から４台月極Ｐで貸し出し中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

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＜イベントのお知らせ＞
　　
　☆忘年会第三弾（北区丸の内）
　　１２月１６日（土）１８時半〜
　　参加予定（定員１１名）
　　１O幡さん
　　２F原Hさん
　　３namiさん（女性）
　　４摂津屋さん
　　５そうさん
　　６S農さん　現19:00
　　７たかぱぱさん
　　８taimanさん
　　９Kさん
　　10じょーさん（初登場）
　　11わたくし
　　※満席になりました(-_-;)

　☆中区平井200万円戸建見学会＆ランチ2日目
　　１２月１７日（日）１１時半〜
　　参加予定（定員９名）
　　１ラーメンnnwさん
　　２まっきーさん
　　３よーすけさん
　　４なつさん（女性）
　　５摂津屋さん
　　６Kさん
　　７デンチさん
　　８じいじさん
　　９わたくし
　　※満席になりました(-_-;)
　　↓
　　時間のある人は、そのままの流れで、
　　こももさんリフォーム奮闘記　第二章（４号戸建）
　　を見に行きましょう(^^)/


　☆忘年会第四弾・昼の部（北区奉還町）
　　１２月２０日（水）１１時半〜　
　　参加予定（定員８名）
　　１じいじさん※２回目
　　２じゅんこさん（女性）
　　３いいてんきさん
　　４こももさん（女性）※２回目
　　５わたくし


　☆忘年会第五弾（北区平和町）
　　１２月２８日（木）１８時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１Sさん
　　２Y田さん
　　３まっきーさん※２回目
　　４なつさん（女性）※２回目
　　５わたくし


＜イベント一覧＞
　
１２月
　２,３日（土日）必殺旅行　和歌山バーベキュー合宿
　　５日（火）１１時半〜　クロス貼り体験会＆ランチ
　　８日（金）１８時半〜　KGさん奉還町マンション見学会
　　　　　　　１９時半〜　忘年会第一弾（１４名・北区平和町）
　１２日（火）１１時半〜　中区平井200万円戸建見学会＆ランチ1日目
　　　　　　　１９時半〜　忘年会第二弾（１２名・イオン岡山６階）
　１６日（土）１８時半〜　忘年会第三弾（１０名・北区丸の内）
　１７日（日）１１時半〜　中区平井200万円戸建見学会＆ランチ2日目
　２０日（水）１１時半〜　忘年会第四弾・昼の部（北区奉還町）
　２１日（木）１３時〜１８時　倉敷相談日
　２２日（金）１２時半〜　見学会予定
　２３日（土）１２時半〜　見学会予定
　２５日（月）１３時〜１７時　北区相談日
　２８日（木）１８時〜　　忘年会第五弾（北区平和町）

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


数か月前に、中区原尾島で単身用１棟アパートが


２４００〜２５００万円ぐらいでどうか？


という話しをもらってたんですけど


わたくしの基準は満たさなかったので


お断りしておりました...




建物は問題ないんですけど


駐車場も足りないし、お墓がすぐ隣...


その時２つ空いてたかな。


家賃も下限まで下がってるんだけど...


もっと安かったら勧めてもいいけど...


２０００万円ぐらいならなー


って感じの物件でした。


...


...


...



それが２９８０万円で出てるじゃないですかΣ（・□・；）




この価格じゃ売れんでしょ...


もしこれで買う人がいたら、かなりお気の毒なことに...





この物件の詳細情報をネットで探してたら


たまたまこんな物件を発見。





アルファ京町　３２０万円


※リンク先はこちら。



２３平米ほどのトイレ風呂が一緒のワンルームが


３２０万円　とはなかなかのもんですけど


家賃が２．６万円とは...


利回り９．７５％ですと...


これじゃ厳しいわな〜(;´Д｀)




まぁそんなもんでしか貸せんわな〜(-_-;)


驚きなのは


共益費込み　じゃねーですか！？


管理費５０００円みたいなんで


これが込みということか...



修繕積立金は２０００円...




実質１．９万円ですか...




３２０万円ぶちこんで、月１．９万円かぁ〜




水道代は別途にしてあるんかな？


ここから固定資産税も...


積立金も月２０００円じゃ足らんだろうに...


退去したらリフォーム代も...


再募集に広告料はなんぼいるかな...





よーく考えて買わんと


お気の毒な人の仲間入りしてしまうよー(-_-;)




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

☆見学会３本立て
　　そうさん学南町新築完成見学＆
　　Ｎ村さん万成５万円戸建アフター見学＆
　　わたくし２号平屋退去直後見学＆ランチ
　２９日（木）１１時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１そうさん
　　２ryokoさん（女性）
　　３かこちゃん（女性）
　　４たかぱぱさん
　　５しんやさん
　　６OCさん
　　７HTさん
　　８じいじさん
　　９たくみさん
　　10わたくし

☆中区門田本町450万円アパート見学会＆ランチ
　　３１日（土）１２時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１なつさん（女性）
　　２ひろさん
　　３たろぽんさん
　　４しっしーさん
　　５ロバートＳ田さん
　　６わたくし

＜イベント一覧＞
３月
　３日（土）１２時半〜Kさん長船３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　４日（日）１１時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学＆
　　　　　　　　　　　こーへーさん戸建賃貸見学＆ランチ
　６日（火）１２時半〜motoさん南区８号ビフォー見学会＆ランチ
　７日（水）１２時半〜M本さん惣爪完成見学会＆ランチ
１３日（火）１２時〜　総社市　見学会３件＆ランチ
　　　　　　　　　　　　としさん〇〇万円平屋アフター
　　　　　　　　　　　　わたくしの２号アパートアフター
　　　　　　　　　　　　Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター
１５日（木）１１時〜　茶屋町戸建視察＆ランチ
　　　　　　１４時〜　新京橋アパート見学会
１９日（月）１２時半〜北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
　　　　　　　　　　　ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
　　　　　　　　　　　摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ１日目
２１日（水祝）１０時〜北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
　　　　　　　　　　　ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
　　　　　　　　　　　摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ２日目
２３日（金）19時15分〜　勉強会（融資関係）＆ディナー
２４日（土）11時15分〜　勉強会（融資関係）＆ランチ
２９日（木）１１時半〜そうさん学南町新築完成見学＆
　　　　　　　　　　　Ｎ村さん万成５万円戸建アフター見学＆
　　　　　　　　　　　わたくし２号平屋退去直後見学＆ランチ
３１日（土）１２時半〜中区門田本町450万円アパート見学会＆ランチ

４月
　７日（土）　　　　　お花見（後楽園河川敷）


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


岡山って田舎のくせに結構家賃高くって


県外組はみなさん驚かれます(^^;



東京、大阪とかがＡランク

広島、福岡とかがＢランク

岡山はＣランク


って感じで


法人さんの家賃補助額のランクが社内で


決まってたりするみたいで


「岡山は補助が少ないのに家賃が高くて持ち出しが多い」


みたいな話はよく聞きました(^^;


...



最近建ったロイヤルガーデン大元駅前。


１４階建ての１０４戸。






大元駅のすぐ前っていう抜群の立地で


グーグルマップ



あっという間に完売(^^;


１０４戸もあるのにねー


まぁここなら欲しい人たくさんいるわな〜





穴吹さんの管理でいくつか賃貸にも出てるみたいで。





花マークがついてるのが申込済。


４月下旬の引渡しみたいですけど人気ですね〜


どれも高層階で、お医者さんや転勤族が好みそうです(^^;


１４０３いうたら最上階ですかー


いいですねー(^。^)y-.。o○




３号室（Ｃタイプ）が多いですね。





間取り一覧



まぁどこにでもある感じですけど


７０平米足らずでちょっと狭いでしょうね(^^;




家賃はというと





おー、なかなかのもんです(^^;




普通の転勤族では補助の関係で


なかなか手が出んでしょうし


ファミリーには微妙な広さですけど


お医者さんならサクッと借りちゃうでしょうね〜



最上階はもう少し取れたんじゃないかな？


わたくしの物件１号は


１７３０万円で１４．２万円で貸したんで


なんだかな〜って感じです(^^;





しかし、どの部屋も３０００万円前後はしたんじゃないですかね〜



時々、岡山の新築ファミリー区分で投資したい


って相談がくることがあるんですけど


この家賃で貸しても、区分だと

・管理費
・修繕積立金
・駐車場代

が引かれるんで


ローン組んで買ってたら


そんなに残らんのですよね...




３０００万円　３０年　２％　で


月々の返済が１１万円。


３５年なら１０万円ですか...


残るのはせいぜい４〜５万円ぐらいのもんじゃないかと...




３０００万円背負ってこれだとどうかと思うんですけど


東京のワンルーム区分だと


毎月手出しになるので


まだマシなんですかね(^^;




以前、東京のワンルーム区分を２つ買うって


息まいてた人がいましたけど


その後どうなってるんでしょうか...





まぁ、なんにしても


３０００万円背負うんだったら


１棟ものも買えますし


ボロ戸建て買ってリフォームしても


５〜６棟は余裕で買えるから


３０００万円級の新築区分になんか


興味もありませんけどね(^^;




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
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＜イベントのお知らせ＞

☆見学会３本立て
　　そうさん学南町新築完成見学＆
　　Ｎ村さん万成５万円戸建アフター見学＆
　　わたくし２号平屋退去直後見学＆ランチ
　２９日（木）１１時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１そうさん
　　２ryokoさん（女性）
　　３かこちゃん（女性）
　　４たかぱぱさん
　　５しんやさん
　　６OCさん
　　７HTさん
　　８じいじさん
　　９たくみさん
　　10わたくし

☆中区門田本町450万円アパート見学会＆ランチ
　　３１日（土）１２時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１なつさん（女性）
　　２ひろさん
　　３たろぽんさん
　　４しっしーさん
　　５ロバートＳ田さん
　　６OCさん
　　７わたくし

＜イベント一覧＞
３月
　３日（土）１２時半〜Kさん長船３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　４日（日）１１時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学＆
　　　　　　　　　　　こーへーさん戸建賃貸見学＆ランチ
　６日（火）１２時半〜motoさん南区８号ビフォー見学会＆ランチ
　７日（水）１２時半〜M本さん惣爪完成見学会＆ランチ
１３日（火）１２時〜　総社市　見学会３件＆ランチ
　　　　　　　　　　　　としさん〇〇万円平屋アフター
　　　　　　　　　　　　わたくしの２号アパートアフター
　　　　　　　　　　　　Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター
１５日（木）１１時〜　茶屋町戸建視察＆ランチ
　　　　　　１４時〜　新京橋アパート見学会
１９日（月）１２時半〜北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
　　　　　　　　　　　ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
　　　　　　　　　　　摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ１日目
２１日（水祝）１０時〜北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
　　　　　　　　　　　ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
　　　　　　　　　　　摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ２日目
２３日（金）19時15分〜　勉強会（融資関係）＆ディナー
２４日（土）11時15分〜　勉強会（融資関係）＆ランチ
２９日（木）１１時半〜そうさん学南町新築完成見学＆
　　　　　　　　　　　Ｎ村さん万成５万円戸建アフター見学＆
　　　　　　　　　　　わたくし２号平屋退去直後見学＆ランチ
３１日（土）１２時半〜中区門田本町450万円アパート見学会＆ランチ

４月
　７日（土）　　　　　お花見（後楽園河川敷）


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日は久々に区分のことを書いたので

関連記事
2018年03月27日　ロイヤルガーデン大元駅前




今日も少し区分のお話を。




わたくしの１号物件は


イオン岡山がすぐ近くの


アルファライフ岡山駅南　という区分マンションでした。


２ＬＤＫ　６０平米　最上階　で


屋根付きＰ１台込みで

１３．５万円　で　１年
１４．２万円　で　４年
１３．７万円　で　３年半

で、一度も途切れることなく


３組に８年半貸しました。


３組目が退去後すぐに売りました。




売った理由は

・築１０年近く経つので
　今後色々直すところがでてきそう。

・いままでリフォームをしていないので
　今回は多少リニューアルが必要。

・岡山駅周辺に区分のライバルが増えた。
　今後もさらに増えそう。

・次回以降は家賃を下げないと難しい。

・修繕積立金が徐々に上がっていた。

・ちょうどイオン岡山ができて一般の方に売りやすい。

・築１０年以内ならそこそこ高値で売れる。

・特にいまなら買った時より高く売れそう。



そんな感じで


岡山駅に近いとはいえ


今後は何かと難しくなってくるだろうな...


と思っていました。


やっぱりライバルが増えるのは良くないですから。


しかもこちらはどんどん古くなっていく...



元々、買った時から


そういう事態は予見していて


１０年を目処に撤退するつもりでいました。




管理費、修繕積立金、駐車場代の負担も軽くないですし


やっぱり地面の価値っていうのは大きいなと


再認識していたのもあります。




もう数年は引っ張れないこともなかったとも思いますが


他の物件からの家賃も増えていましたし


買い手がいるうちに


苦しくなってくる前に


サクッと撤退してしまおう


という考えでした。





岡山の区分マンションの募集って


その多くは穴吹さんが扱われています。


もちろん他の管理会社でもやっていますけど


割合にしたら、穴吹８、他社２ぐらいじゃないかと。



その穴吹さんが募集中の区分の一覧がこちら。





花マークは申込の部屋ですけど


空き部屋がいっぱいありますね〜(;´Д｀)



１０年、１５年前なら


サクッと決まっていたマンション名がズラリΣ（・□・；）




アルファライフ岡山駅南も２部屋ありますね。


特に郊外の区分で


少し古いのが多いように思います。


やっぱり新しくて、


より便利なところに流れていきますね。




空室だけでもこれだけあるんですから


入居中の部屋も含めると相当なもんです...



それが、街中に集中して建って


いまも増え続けてる...


今後も

・イトーヨーカドー跡地
・両備ボウル跡地
・岡ビル跡
・東口駅前再開発

など、


ライバルが増える見込みですもんね。



５年後、１０年後の区分賃貸市場は


どうなってるんでしょうね〜



おしまい




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