物件力と...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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<必殺バーベキューキャンプのお知らせ>

必殺さんブログから転載

平成27年12月12日(土)から1泊
場所:和歌山県川湯温泉
費用:全て含んで1万円前後
(内訳)
宿泊費:4000円〜5000円
食 費:3000円(バーベキュー・酒など含む)
交通費:3000円程度(自家用車の乗り合いで現地集合)
参加資格:不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合=必殺大家人が取りまとめて出発(車で約3時間)
名古屋集合=名古屋大家塾が取りまとめて出発(車で約4時間)
岡山集合=岡山大家さんが取りまとめて出発(車で約5時間)

総勢20名〜25名程度を予定しています。

※女性専用バンガローあります。

締め切りました。

岡山から参加予定
 OCさん
 Y本さん
 わたくし

.....


<見学会&ランチのお知らせ1>

かこちゃまの記念すべき戸建初進出、○○万円戸建の見学会です。

関連記事
2013年07月22日 ビアガーデンと見学会に行ってきましたー
2013年08月29日 南区築港緑町 1650万円
2013年08月30日 殺到しているらしいです(汗)
2013年09月22日 ついに契約!
2013年10月15日 かこさん物件見学会にいってきましたー
2014年10月22日 面白くしたいんだよねー
2015年06月01日 持て余しているならぜひ!
2015年11月30日 人生には落とし穴がつきものです。

集合場所
パークス東山店 1階駐車場
岡山市中区東山2丁目2-25

近くなので歩いていきます。

12月18日(金)12時〜
 参加予定
  かこちゃま
  HR田さん
  わたくし

12月19日(土)12時〜
 参加予定
  O幡さん
  わたくし


両日ともにお時間のある方はランチでも。

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<見学会&ランチのお知らせ2>

ヘルシーホームさんの新築戸建賃貸を見学させていただけます。

12月8日(火)10時半
ホームセンター ダイキ豊浜店
岡山市南区豊浜町13番地68号

参加予定
 かこちゃま
 mtanaさん
 HR田さん
 わたくし

新築は新築でいろいろ勉強になることもあるんですよ〜ひらめき


ご希望の方はご連絡ください。
okayamaooya@gmail.com
※電話やLINEでも構いません。

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<イベント一覧>
 12月 6日(日)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 1日目
 12月 7日(月)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 2日目

 12月 8日(火)10時半〜 ヘルシーホーム新築戸建賃貸見学会
 12月12日(土)朝から?  必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
 12月18日(金)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 1日目
 12月19日(土)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

.....


こんばんは。岡山大家です。


今日は motoさんの物件4号見学会2日目でした家

関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年09月28日 即解決できる方法を教えましょう。
2015年10月02日 みなさん熱心ですな〜(゚o゚;;

 摂津屋さん
 mariさん(女性)
 HR田さん
 こももさん(女性)
 HR田Yさん
 わたくし

の6名

1.JPG

2.JPG


安い戸建がどう仕上がっていくのか?


みなさん興味津々でしたわーい(嬉しい顔)


ありがとうございます(^-^)



2日ともmotoさんはお仕事で不在でしたが


motoさんのお話しを聞きたがっていましたよ(^-^)


完成後もまたお願いしますm(__)m


...


その後のランチはJR上道駅のすぐ横にある


ナマステ・ガネーシャ 上道店

3.JPG


ここもボリューム満点(^^;


連日食べ過ぎてしんどいです(><)


...


さて、仲間内でも話題になったので、


ここで少し取り上げてみます。


必殺さんブログ
12月2日 質問コーナー『仲介会社との付き合い』



豪傑亀三さんという方がコメントをされていました。



「不動産業者の賃貸管理部門のものですがはっきり言います。

優先順位は

1、自社管理物件(専任)
2、虫食い管理物件(一般決まったら管理)
3、案内すれば決まると思われる物件(物件力と賃料設定等)
4、広告宣伝費をいっぱいくれる物件(客付け)
5、会社との付き合いが深い物件(売買のお客)

不動産業者はただ仲介手数料だけで食ってるわけではないので、
お金を落としてくれるオーナーが比較的優先されます。
また、お金を得る可能性が高い物件は営業マンが目をつけます。

あとは、困ったちゃんを受け入れてくれるオーナー物件も営業が目をつけています。
リスクを受け入れ客付けさせてくれるオーナー。

うまみのあるオーナーは相手にしてもらえますが、自分の方針を大事にされ、
『時代にそぐわない方針』を前面に出される方は、優先順位が下がりますね。

不動産業者を信用しない方もいらっしゃいますが、
すべてを言いなりなれって不動産業者はロクな不動産業者ではありません。
お気を付けください。

どこに頼んでも結果が出ないのであれば、それは多分不動産業者ではなく、
物件力や条件が足りないのかもしれませんね。 」




まさにそんな感じですね〜(^^;


豪傑亀三さんは、どこかの賃貸管理部門の方だそうで。


すごくリアルなお話です。


...


これに対して、賃貸営業マンの視点は若干異なります。


同じ会社の一員である以上


管理物件を優先するのはもちろんですが


管理物件といっても


超人気物件から、どうにもならない物件までいろいろあります。


好立地で新築、築浅などで家賃が適正であれば


誰がやってもすぐ決まりますから


売上が立ちやすいグッド(上向き矢印)


一方、どうにもならない物件はなかなか決まりませんバッド(下向き矢印)


いくら会社から、「決めろ決めろ」と言われても


売上という営業数字を追いかけている訳ですから


管理物件とはいえ、決まりにくいものは敬遠しますたらーっ(汗)


なので、管理を任せているから最優先にされている


と単純に言えるものでもありません。



管理物件だろうが、一般物件だろうが


決まらんもんは決まらんです。
(キッパリ)




結局は、物件力


リフォームしたり


広告料を上乗せしたり


家賃を下げたり


決まるための方策を取っていかないといけません。



管理を任せてるからっていっても


決めるのは管理担当者じゃなく、現場の営業マンですから。


上司や管理責任者などが尻を叩いても


その時は「はい!頑張ります!」とは言っても


心の中では「あんなクソ物件決まるわけなかろ〜が」と思っています。


そんな声は、上司には絶対聞こえてきませんけどね。


...


現場が決めたい物件


それは、簡単に売上になって単価の高いもの


それが、自社管理だろうと、他社管理だろうと、一般だろうと


あまり関係ありません。




具体的には


・賃貸条件が他に比べて有利(家賃が安いとか)

 場所がよくて綺麗で安ければ最高(笑)



・条件などの交渉が通りやすい

 家賃や初期費用の交渉。ペット相談など。



・ちょっとしたことで融通を利かせてもらえる(面倒なことは言わない)

 入居日が少し先でもOKとか。

 あの書類を出せこの書類を出せとか、過剰に要求しない。

 あーだこーだ言わない。



・単価が高い

 家賃が高い。広告料がでかい。



・決済までが早い

 サクッと審査を出して、サクッと契約書をくれるとこ。

 売上計上の関係で月内に入金まで持っていきたいのに

 契約書作成が遅い管理会社は最悪です(ーー;)



・広告料を決済金から相殺させてくれる

 広告料は後日支払になると月を跨ぐことが多いので当月売上にならない(ーー;)

 決済金から相殺させてくれれば最高。



これ以外だと、付き合いの深い大家さんの物件かな。


あまり売上にはならなくても


手伝ってあげんといけんな〜って思う大家さんの物件


特別に頑張りますよ。


大家さんの顔が見えるとか人柄ってのはとても大きい。



これは 人間力




管理オーナーなんか管理担当者とは面識があっても


営業マンが管理オーナーに会うことなんて滅多にありませんし


時々会ってもどこの物件のオーナーだか覚えちゃいない(笑)


しかも物件名を言われてもどこにあるのかさえ把握していない(笑)


そんな営業マンばかりだもんだから


管理を任せてるからって安心してちゃダ〜メよ(笑)



ん?もちろんわたくしは全管理物件を見に行きましたよ手(チョキ)



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


このコメント欄も使えます。
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




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この記事へのコメント

バーダックさん、おはようございます。

チラシですねー
こういったことも一度掘り下げてブログで書いてみましょうかね(^_^)
結論から言うと、対応はあまり変わりません。
ネット掲載する上で、必要な情報があれば特に問題はありませんね。
大手はフォーマットが決まっているので、そのチラシをそのまま営業に使うことはないんですよ(^_^;)
岡山大家|2015年12月11日(Fri) 09:01
客付けのためには物件力と人間力が必要、ほんとにその通りですね。

ひとつ疑問なのは、物件チラシを大家が作って宣伝用に持参する場合、
写真のキレイさや情報量が多い等、チラシの出来によって賃貸屋さんの
対応は変わるのでしょうか?

チラシの情報が正確で情報量が多ければ、それを見ながらネット掲載
もできるので対応が早くなる、そのチラシをお客に見せて営業できる、
などメリットが大きいと聞きます。

チラシの写真がキレイでも、後日写真を撮りに物件に行くところも
あり、ネットには普通の室内写真が載って努力の甲斐がない、
という人もいます。
バーダック|2015年12月08日(Tue) 10:37
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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