長期保有が前提

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
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  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!

 
 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<見学会のお知らせ1>
 600万円アパート見学会&ランチ2日目
  6月 29日(水)12時半〜倉敷某所

   参加予定(定員10名)
   1HTさん
   2Sさん
   3みーちゃん(女性)
   4hirokoさん(女性・初登場)
   5三Mさん(女性)
   6こももさん(女性)
   7K高さん(初登場)
   8のぶさん
   9HR田さん
   10わたくし
   ※満席になりました。

<見学会のお知らせ2>
 いいてんきさん村&こももさん3号平屋見学会&ランチ1日目
  6月 30日(木)11時〜中区某所

   参加予定(定員10名)
   1TAKEさん
   2HR田さん
   3OCさん
   4OCさん奥さん(女性)
   5かこちゃま(女性)
   6sachikaさん(女性)
   7じいじさん
   8いいてんきさん
   9こももさん
   10わたくし
   ※満席になりました。

<見学会のお知らせ3>
 いいてんきさん村&こももさん3号平屋&ランチ2日目
  7月1日(金)11時〜中区某所

   参加予定(定員10名)
   1taimanさん
   2ryokoさん(女性)
   3nnwさん
   4こももさん(女性)
   5O村さん
   6デンチさん
   7norikoさん
   8mtanaさん
   9わたくし
   10


<イベント一覧>
 6月 3日(金)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ1日目
 6月 3日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会1日目
 6月 4日(土)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ2日目
 6月 4日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会2日目
 6月 10日(金)11時〜 東区某所 motoさん5号&100万円古民家見学会&ランチ1日目
 6月 10日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会3日目
 6月 11日(土)11時〜 北区某所 よーすけさん2号戸建ビフォー見学会
 6月 11日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会4日目
 6月 17日(金)14時〜 北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&お茶1日目
 6月 18日(土)12時半〜北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ2日目
 6月 19日(日)12時半〜倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ1日目
 6月 25日(土)12時〜 倉敷某所 K本さん1号平屋&こももさん1号戸建 見学会&トレジャーハンター&ランチ

 6月 29日(水)12時半〜倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ2日目
 6月 30日(木)11時〜 中区某所 いいてんきさん村&こももさん3号平屋&ランチ1日目

 7月 1日(金)11時〜 中区某所 いいてんきさん村&こももさん3号平屋&ランチ2日目
 7月 2日(土)、3日(日)必殺伊豆熱川温泉旅行
 7月 8日(金) 予定 minakoさん2号戸建見学会&ランチ
 7月 9日(土) 予定 yumiさん再生予定大正築古民家&75万円古民家見学会&ランチ
 7月 13日(水) 予定 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ1日目
 7月 17日(日) 予定 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ2日目
 

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、小学校の参観日で子供たちと長縄跳びをしてきて

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2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...


その程度のことで若干筋肉痛になっておりますが(-_-;)


上には上?というか下には下?というか


なんと!?


アキレス腱を切ったお父さんがいたそうで...(・・;)


一生家族のネタにされてしまいますね...


そんな目にあわないよう健康に気をつけたいと思います^^;


...


さて、今日は買付を書きました

b.jpg


ななじゅうごまんえん也


すでに値交渉は成立し金額は決定しているので


一応形だけの提出ですが^^;


追々公表していきますが、手掛ける人が出てくるかな?^^;


誰もやらないならわたくしがやるだけですがね(^^)v


...


今日はもうひとつ、今度は買付をもらいました(^^)v

a.jpg


詰めていくところはいろいろありますが


この話しはちゃんとまとまったら書きましょうかね^^;


...


さて、今日も物件11号土地の話しで。

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 2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月14日 何建てようかね?
 2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
 2016年06月16日 空間効率の最大化
 2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
 2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
 2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
 2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
 2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!


1LDK12戸 3LDK80u5戸 2SLDK70u5戸

植松 - コピー.jpg植松 戸建プラン - コピー.jpg植松 戸建プラン70u - コピー.jpg

1LDK12戸 9000万円 年835.2万円 表面9.28%
80u5戸  7750万円 年490.8万円 表面6.33%
70u5戸  7040万円 年460.8万円 表面6.54%

...

1LDKアパート12戸 表面9.28%
3.jpg

戸建5戸 表面6.33%〜6.54%
4.jpg

平屋5戸 ??
5.jpg


上から見ても(建ぺい率)も横から見ても(容積率)もったいない戸建。


それにさらに輪をかけてもったいな平屋...



「こいつあほか」って声が聞こえてきそうです(笑)



まぁね、相続絡みとか事業で大幅に黒字があるとか


どうしてもお金を使わないといけない人なら


そのアパート単体でトントンでいいんでしょうが


わたくしのような零細大家は


どうしても長期的に勝っていく戦略を築かないとね...(-_-;)


...


大家初期の段階で土地から新築アパートやっても長期で勝てんでしょ?


ドンドン新築建ってるよ?


新築なのになかなか満室にならなくて


敷金なし、礼金なし、保証人なしとかやったり


挙句の果てにいきなり家賃下げたり


広告料も吐き出す...


そんな物件いっぱいあるの知ってる?


どうにかこうにか満室にしても


周辺にライバルがドンドン出現する未来が見えん?


そのライバルって、収支はトントンでいい相続絡みの人も多いんよ?


いまだって、築5年〜10年程度で苦戦気味なの知ってる?


サブリースっていっても家賃変えられるんよ?


空室が目立ってきてるアパートの家賃なんて下がるの当たり前じゃん?



「そんなことになる前に売るから大丈夫なんよ。」



7〜10年後ぐらいに利益の出る価格で売れるかな?


融資を締め出す時期がきたら買える人が少なくなって


なかなか売れなくなるよ?


なかなか売れないってことは全体的に価格が下がるよね?


このジャブジャブ金融がいつまで続くかな?


やばくなる頃には売ればいいって思ってるのはあなただけ?


実は、そんな考えで新築アパートする人って結構多いよ?


あなたが売ろうと思う市況になったときは


他の人も売ろうとするんじゃないかな?


そうなると、売り物件が増えて余るんじゃないの?


...


基本的に売却を前提にしてちゃダメだと思うんよね〜


売却先が融資前提ってのは更にダメかと...



将来的にはいつか


融資が絞られる

買えるのは現金のある人に限られる

買える人が少ない



乱立した物件がやばくなる

そんなオーナーが売りに出す

売り物件が増える



売り物件が余る

買える人は少ない

価格が下がる(買い叩かれる)



そんなことになるんじゃなかろうかと思っていますが...


市況が悪くなった時は、投資家相手じゃないほうがいいと思うんよね...



売却も視野に置くなら

・現金で買える人がそこそこいるであろう価格帯

・投資家以外にも売れる可能性のある物件



それなら売却に苦労しないと思うけどね。


となると、アパートはちょっと難しいよね...


保有期間中も苦労して、売却時も苦労するかも...



有利に売却できないなら、保有すればいいだけだけど


その為には有利に保有できないと意味ないもんね。



だから、基本は売らない


そうなると、長期保有が前提の企画じゃないとダメだと思うんだけど


そういう考え方はあまり理解されないんだよね〜(>_<)



もちろん市況によって高く売れるなら売ってもいいけどね(^^;



つづく



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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この記事へのコメント

バーダックさん、おはようございます。

高額な物件程、融資状況に左右されますから、「いざとなったら売れば大丈夫」なんて考えは危なっかしいな〜と思いますね。
激安で買っていて、いつ売っても市況がどうなっても売れるって物件ならいいんですが、
新築時から売却をメインに考えてプランニングすると大変な目に合うのではないかと想像します(^^;
岡山大家|2016年06月30日(Thu) 09:51
物件購入時には売却の事も視野に入れて考えるのですが、
理想的な物件は無いので、どうしても多少売却の事は先送りしてしまいます。
長期保有する場合は、物件が朽ち果てるまで利益が上がり続けるのが理想ですが、
建て替えてまた収益物件にするにも、退去費用や手間がかかります。

今年売却した一棟マンションは時期も良くて即売れましたが、
今後も上手く売り抜けられるかは不透明です。
長期戦略は重要ですね。
バーダック|2016年06月29日(Wed) 09:32
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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