岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　
　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜見学会のお知らせ１＞
　600万円アパート見学会＆ランチ２日目
　　６月 ２９日（水）１２時半〜倉敷某所
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１HTさん
　　　２Sさん
　　　３みーちゃん（女性）
　　　４hirokoさん（女性・初登場）
　　　５三Mさん（女性）
　　　６こももさん（女性）
　　　７K高さん（初登場）
　　　８のぶさん
　　　９わたくし
　　　10

＜見学会のお知らせ２＞
　いいてんきさん村＆こももさん３号平屋見学会＆ランチ１日目
　　６月 ３０日（木）１１時〜中区某所
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１TAKEさん
　　　２ロバートS田さん
　　　３HR田さん
　　　４OCさん
　　　５OCさん奥さん（女性）
　　　６かこちゃま（女性）
　　　７sachikaさん（女性）
　　　８じいじさん
　　　９いいてんきさん
　　　10わたくし
　　　※満席になりました。

＜見学会のお知らせ３＞
　いいてんきさん村＆こももさん３号平屋＆ランチ２日目
　　７月１日（金）１１時〜中区某所
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１taimanさん
　　　２ryokoさん（女性）
　　　３nnwさん
　　　４こももさん（女性）
　　　５O村さん
　　　６デンチさん
　　　７norikoさん
　　　８わたくし
　　　９
　　　10


＜イベント一覧＞
　６月　３日（金）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　６月　４日（土）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　６月　４日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　６月 １０日（金）１１時〜　東区某所　motoさん５号＆100万円古民家見学会＆ランチ１日目
　６月 １０日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会３日目
　６月 １１日（土）１１時〜　北区某所　よーすけさん２号戸建ビフォー見学会
　６月 １１日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会４日目
　６月 １７日（金）１４時〜　北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆お茶１日目
　６月 １８日（土）１２時半〜北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
　６月 １９日（日）１２時半〜倉敷某所　600万円アパート見学会＆ランチ１日目
　６月 ２５日（土）１２時〜　倉敷某所　K本さん１号平屋＆こももさん１号戸建 見学会＆トレジャーハンター＆ランチ
　６月 ２９日（水）１２時半〜倉敷某所　600万円アパート見学会＆ランチ２日目
　６月 ３０日（木）１１時〜　中区某所　いいてんきさん村＆こももさん３号平屋＆ランチ１日目

　７月　１日（金）１１時〜　中区某所　いいてんきさん村＆こももさん３号平屋＆ランチ２日目
　７月　２日（土）、３日（日）必殺伊豆熱川温泉旅行
　７月　８日（金）　予定　minakoさん２号戸建見学会＆ランチ
　７月　９日（土）　予定　yumiさん再生予定大正築古民家＆75万円古民家見学会＆ランチ
　７月 １３日（水）　予定　F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ１日目
　７月 １７日（日）　予定　F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ２日目
　

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は小学校の参観日で、子供たちと長縄跳びをしてきました(^^;




朝から猛烈にあち〜ですな〜(-_-;)

...


午後からは老体に鞭を打ってセミナーへ




わたくしが不動産で自ら実践したことや考え方をお話ししたりしても


基本的に共感してもらえないことが多いですが


今日のお話しはそっくりそのままなぐらい


いつも実践しブログに書いたりしていることだったので


「へ〜こんな変わった人もいるんもんだな〜」と妙に感心(^^;


これが庶民が成功する一番安全で確実な道だと思うんですが


一足飛びに行きたくなる気持ちが抑えられない人が


後を絶ちませんね(-_-;)


まぁ最終的には自分の欲との戦いですかね。


欲に走ると自分に都合のいいことしか見えなくなって


そのクソ物件を買う理由を一生懸命探してるよね〜(;´Д｀)


買うのが最終目標ならそれでいいけどさ。


...


その後は３日連続の飲み会へ(-_-;)




これでしばらく休憩ですな...


次の土日は必殺伊豆温泉旅行が控えとりますからな(^^;


...


さて先日、物件１１号土地に建築中の建物の上棟がありました。



関連記事
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　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月14日　何建てようかね？
　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　2016年06月16日　空間効率の最大化
　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜



いままで図面上であーだこーだやっていましたが


少しずつ形を現してくると現実味を帯びてきます(;''∀'')



ここ、１LDK１２戸アパートや３LDK８０�u戸建５戸よりも




７０�u２SLDKのほうがニーズにはマッチすると思いますが




南側の道路（赤い部分）が、交通量が結構多くて


大型トラックなんかもガンガン走るんですよね...


水島工業地帯へ向かう主要道路のひとつなんで仕方ないんですけど


今みたいな構想だと、


南から２棟はかなり割引になっちゃうと思うんですよね...


線路脇でガンガン電車が走るところなんかでも


家賃が安けりゃ入る人もいますけど


そこそこ家賃を取ろうと思ったらなかなかね...


ここも似たようなもんですからね〜(>_<)


...


アパートのほうが利回り的に圧倒的に有利なのは

１LDK１２戸　９０００万円　年８３５．２万円　表面９．２８％
８０�u５戸　　７７５０万円　年４９０．８万円　表面６．３３％
７０�u５戸　　７０４０万円　年４６０．８万円　表面６．５４％


もちろんわかっとる訳ですが


かといってすんなりアパートなんかにしちゃうと


ここより上流の既存の茶屋町界隈の物件ともガッチャンするし


今後もさらなるアパート乱立で将来的に困るのは明らか...


いくら表面利回りがいいといっても


ガンガン入退去があったり、空室がたくさんあると


完全に絵に描いた餅(;´Д｀)


１２室×１２か月で、１４４ヶ月分家賃が入れば満室状態ですけど


空室率１０％で１４ヶ月分マイナス...
空室率１５％で２１ヶ月分マイナス...


最初の数年は良しとしても


ガンガンライバルが増えた５〜１０年後なら


１２部屋もあれば１４ヶ月分ぐらい空いてもおかしくないからね〜



５．８万円平均ならそれぞれ
空室率１０％　８１．２万円マイナス...
空室率１５％　１２１．８万円マイナス...


利回りでいったら
空室率１０％　９．２８％→８．３７％
空室率１５％　９．２８％→７．９２％


その年に入退去が４部屋あって


それぞれリフォームに２０万円、広告料に６万円使ったら計１０４万円。

空室率１０％　８．３７％→７．２２％
空室率１５％　７．９２％→６．７７％


８０�u５戸　　７７５０万円　年４９０．８万円　表面６．３３％
７０�u５戸　　７０４０万円　年４６０．８万円　表面６．５４％


９０００万円も投入して、戸建５戸と変わらん水準になってくるね...


もちろん戸建も退去はするんだけど(-_-;)


要は、入退去が多いと利回りに直撃するってことですね。



だから、

・近隣ニーズにマッチ
・投資額も抑えられ
・入退去が少ない


戸建で攻める方向で考えたんですけど


目の前の交通量の多い道路がな〜(-_-;)



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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