2016年06月16日
空間効率の最大化
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 ３ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 ７ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね？
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１２号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１３号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１４号戸建 どうするか検討中...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
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＜見学会のお知らせ１＞
HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆お茶１日目
６月 １７日（金）１４時～
参加予定（定員１０名）
１TAKEさん
２ryokoさん（女性・初登場）
３J子さん（女性）
４HR田さん
５デンチさん
６わたくし
＜見学会のお知らせ２＞
HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
６月 １８日（土）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１よーすけさん
２りょういちさん（初登場）
３O幡さん
４むーさん（女性）
５むーさん娘さん（女性）
６F原Hさん
７倉敷大家さん
８T橋さん（女性・初登場）
９じゅんこさん（女性）
10わたくし
※満席になりました。
＜見学会のお知らせ３＞
倉敷某所 600万円アパート見学会＆ランチ１日目
６月 １９日（日）１２時半～倉敷某所
参加予定（定員１０名）
１Mさん
２OCさん
３OCさん奥さん（女性）
４みっちゃん（女性）
５わたくし
＜見学会のお知らせ４＞
倉敷某所 600万円アパート見学会＆ランチ２日目
６月 ２９日（水）１２時半～倉敷某所
参加予定（定員１０名）
１HTさん
２Sさん
３みーちゃん（女性）
４hirokoさん（女性・初登場）
５三Mさん（女性）
６わたくし
＜見学会のお知らせ５＞
いいてんきさん村 見学会＆ランチ
６月 ３０日（木）１１時～中区某所
参加予定（定員１０名）
１TAKEさん
２ロバートS田さん
３HR田さん
４OCさん
５OCさん奥さん（女性）
６かこちゃま（女性）
７sachikaさん（女性）
８じいじさん
９いいてんきさん
10わたくし
※満席になりました。
＜イベント一覧＞
６月 ３日（金）１１時～ 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
６月 ３日（金）１３時半～赤磐某所 シークレット２０万円戸建見学会１日目
６月 ４日（土）１１時～ 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
６月 ４日（土）１３時半～赤磐某所 シークレット２０万円戸建見学会２日目
６月 １０日（金）１１時～ 東区某所 motoさん５号＆100万円古民家見学会＆ランチ１日目
６月 １０日（金）１３時半～赤磐某所 シークレット２０万円戸建見学会３日目
６月 １１日（土）１１時～ 北区某所 よーすけさん２号戸建ビフォー見学会
６月 １１日（土）１３時半～赤磐某所 シークレット２０万円戸建見学会４日目
６月 １７日（金）１４時～ 北区某所 HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆お茶１日目
６月 １８日（土）１２時半～北区某所 HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
６月 １９日（日）１２時半～倉敷某所 600万円アパート見学会＆ランチ１日目
６月 ２９日（水）１２時半～倉敷某所 600万円アパート見学会＆ランチ２日目
６月 ３０日（木）１１時～ 中区某所 いいてんきさん村 見学会＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は朝からロバートS田さんと
東区某所に解体の打ち合わせにいってきました。
ここで登場した素敵な古民家の再生に
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2016年06月11日 眠い...
邪魔な部分は壊してしまいたいんですけど
結構な規模の解体です(-_-;)
果たしてどうなりますやら...
...
さて、今日も続きで物件１１号土地のお話し。
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 ７ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね？
2016年06月15日 絶対やらん！（笑）
ここね、見た目の利回り上げたいんなら
１ＬＤＫ１２戸 → １Ｋ１６戸にすれば、軽く１０％超えです(*´▽｀*)
それだとモロにレ○パレス（笑）
中古でいいのがないから、
そんな話しに飛びつく人も多いだろうに(-_-;)
この１ＬＤＫ１２戸でもクソプランなのに
利回りだけ取りにいっちゃだーめよ(-。-)y-゜゜゜
...
ここはね、１LDKでいったとしても、
いまのところ周囲にライバルは少ないのよ。
でも、ハウスメーカーのアパートがポロポロ増えてんのよね。
今後も増えるだろうね。
だけど、この界隈だけで見ると悪くないんですな。
でも、ここの上流に賃貸ニーズの旺盛な茶屋町があって
そっち方面から流れてくることも多いんですね。
そちらはもっとライバルが増えそうで
ここはそちらからのおこぼれをもらう感じになるかな...
ミクロで見ると１LDKで悪くないけれど、
少し広く見ると危険な臭いがプンプンする...
ミクロでライバル関係が安泰でも
その入居者たちはどこから流れてくるのか？
ってのが大切で
少しマクロに上流のライバル動向を掴んでおかないと
トンチンカンなプランになってしまいますな(・・;)
...
先日見せてもらったクソプランは正にそんな感じ。
駐車場をぶっ潰してそこを部屋にして
見た目の利回りを上げているだけ。
ライバル動向や賃貸ニーズは二の次だね。
見た目の利回りを上げるなんて簡単なんよね(-_-;)
建ぺい率、容積率をフルに使って部屋数を増やす。
これよね。
最近はそこに夢賃料を乗せるからたちが悪い(;´Д｀)
...
その敷地にどんな建物が入るか？
こういうのをボリュームチェックって言って
事前に検討するんだけど
こういうのは建築屋の入り方。
だから、ボリューム優先で需給関係を無視したプランばかりになるわけ。
せっかくの受注案件なんだから
建てられるところいっぱいに建てさせたいじゃない。
建てる方もどうせならせっかくの空間をフルに使いたいじゃない。
双方が空間効率を最大にしたいのよ。
でもね、ボリュームから入るから
どこも同じような建物になっちゃうわけ。
そうなると、いずれ差別化で困るようになるんよ...
ほとんどの人が選ぶ、空間効率の最大化は
レッドオーシャンへの入口にもなるんだけどな...
※ブルーオーシャンとレッドオーシャンとブラックオーシャン
そういうことに目を向ける人が少ないのは、
不動産業界の特徴かもね。
他業種では相当マーケティングに力入れてるけどね～
つづく
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 ３ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 ７ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね？
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１２号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１３号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１４号戸建 どうするか検討中...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
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＜見学会のお知らせ１＞
HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆お茶１日目
６月 １７日（金）１４時～
参加予定（定員１０名）
１TAKEさん
２ryokoさん（女性・初登場）
３J子さん（女性）
４HR田さん
５デンチさん
６わたくし
＜見学会のお知らせ２＞
HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
６月 １８日（土）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１よーすけさん
２りょういちさん（初登場）
３O幡さん
４むーさん（女性）
５むーさん娘さん（女性）
６F原Hさん
７倉敷大家さん
８T橋さん（女性・初登場）
９じゅんこさん（女性）
10わたくし
※満席になりました。
＜見学会のお知らせ３＞
倉敷某所 600万円アパート見学会＆ランチ１日目
６月 １９日（日）１２時半～倉敷某所
参加予定（定員１０名）
１Mさん
２OCさん
３OCさん奥さん（女性）
４みっちゃん（女性）
５わたくし
＜見学会のお知らせ４＞
倉敷某所 600万円アパート見学会＆ランチ２日目
６月 ２９日（水）１２時半～倉敷某所
参加予定（定員１０名）
１HTさん
２Sさん
３みーちゃん（女性）
４hirokoさん（女性・初登場）
５三Mさん（女性）
６わたくし
＜見学会のお知らせ５＞
いいてんきさん村 見学会＆ランチ
６月 ３０日（木）１１時～中区某所
参加予定（定員１０名）
１TAKEさん
２ロバートS田さん
３HR田さん
４OCさん
５OCさん奥さん（女性）
６かこちゃま（女性）
７sachikaさん（女性）
８じいじさん
９いいてんきさん
10わたくし
※満席になりました。
＜イベント一覧＞
６月 ３日（金）１１時～ 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
６月 ３日（金）１３時半～赤磐某所 シークレット２０万円戸建見学会１日目
６月 ４日（土）１１時～ 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
６月 ４日（土）１３時半～赤磐某所 シークレット２０万円戸建見学会２日目
６月 １０日（金）１１時～ 東区某所 motoさん５号＆100万円古民家見学会＆ランチ１日目
６月 １０日（金）１３時半～赤磐某所 シークレット２０万円戸建見学会３日目
６月 １１日（土）１１時～ 北区某所 よーすけさん２号戸建ビフォー見学会
６月 １１日（土）１３時半～赤磐某所 シークレット２０万円戸建見学会４日目
６月 １７日（金）１４時～ 北区某所 HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆お茶１日目
６月 １８日（土）１２時半～北区某所 HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
６月 １９日（日）１２時半～倉敷某所 600万円アパート見学会＆ランチ１日目
６月 ２９日（水）１２時半～倉敷某所 600万円アパート見学会＆ランチ２日目
６月 ３０日（木）１１時～ 中区某所 いいてんきさん村 見学会＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は朝からロバートS田さんと
東区某所に解体の打ち合わせにいってきました。
ここで登場した素敵な古民家の再生に
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2016年06月11日 眠い...
邪魔な部分は壊してしまいたいんですけど
結構な規模の解体です(-_-;)
果たしてどうなりますやら...
...
さて、今日も続きで物件１１号土地のお話し。
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 ７ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね？
2016年06月15日 絶対やらん！（笑）
ここね、見た目の利回り上げたいんなら
１ＬＤＫ１２戸 → １Ｋ１６戸にすれば、軽く１０％超えです(*´▽｀*)
それだとモロにレ○パレス（笑）
中古でいいのがないから、
そんな話しに飛びつく人も多いだろうに(-_-;)
この１ＬＤＫ１２戸でもクソプランなのに
利回りだけ取りにいっちゃだーめよ(-。-)y-゜゜゜
...
ここはね、１LDKでいったとしても、
いまのところ周囲にライバルは少ないのよ。
でも、ハウスメーカーのアパートがポロポロ増えてんのよね。
今後も増えるだろうね。
だけど、この界隈だけで見ると悪くないんですな。
でも、ここの上流に賃貸ニーズの旺盛な茶屋町があって
そっち方面から流れてくることも多いんですね。
そちらはもっとライバルが増えそうで
ここはそちらからのおこぼれをもらう感じになるかな...
ミクロで見ると１LDKで悪くないけれど、
少し広く見ると危険な臭いがプンプンする...
ミクロでライバル関係が安泰でも
その入居者たちはどこから流れてくるのか？
ってのが大切で
少しマクロに上流のライバル動向を掴んでおかないと
トンチンカンなプランになってしまいますな(・・;)
...
先日見せてもらったクソプランは正にそんな感じ。
駐車場をぶっ潰してそこを部屋にして
見た目の利回りを上げているだけ。
ライバル動向や賃貸ニーズは二の次だね。
見た目の利回りを上げるなんて簡単なんよね(-_-;)
建ぺい率、容積率をフルに使って部屋数を増やす。
これよね。
最近はそこに夢賃料を乗せるからたちが悪い(;´Д｀)
...
その敷地にどんな建物が入るか？
こういうのをボリュームチェックって言って
事前に検討するんだけど
こういうのは建築屋の入り方。
だから、ボリューム優先で需給関係を無視したプランばかりになるわけ。
せっかくの受注案件なんだから
建てられるところいっぱいに建てさせたいじゃない。
建てる方もどうせならせっかくの空間をフルに使いたいじゃない。
双方が空間効率を最大にしたいのよ。
でもね、ボリュームから入るから
どこも同じような建物になっちゃうわけ。
そうなると、いずれ差別化で困るようになるんよ...
ほとんどの人が選ぶ、空間効率の最大化は
レッドオーシャンへの入口にもなるんだけどな...
※ブルーオーシャンとレッドオーシャンとブラックオーシャン
そういうことに目を向ける人が少ないのは、
不動産業界の特徴かもね。
他業種では相当マーケティングに力入れてるけどね～
つづく
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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