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実は最大の難関?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 ここに新築をするつもりでプラン検討中...

 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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......


<イベント一覧>
 12月 6日(日)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 1日目
 12月 7日(月)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 2日目
 12月 8日(火)10時半〜 ヘルシーホーム新築戸建賃貸見学会
 12月12日(土)朝から?  必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
 12月18日(金)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 1日目
 12月19日(土)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 2日目
 12月27日(日)11時半〜 忘年会 昼の部
 12月27日(日)18時〜  忘年会 夜の部1日目
 12月28日(月)18時〜  忘年会 夜の部2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


.....


欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


先日ぶつけられた車が直りましたよーグッド(上向き矢印)

関連記事
2015年12月16日 4 借りる・返す ということ。

4.JPG


修理は買ったO崎さんのお店 JUST ジャスト 岡山店 で。

関連記事
2015年06月03日 外国人向けシェアハウス


もうぜーんぜんわかりません(゚o゚;;


うまく直すもんですね〜


いつもありがとうございますm(__)m


あとは過失割合の話しか... il||li(つд-。)il||li


なんぼいるだろうか... (+。+)


...


さて夜は、忘年会夜の部 2日目 でしたビール

 隠密さん
 namiさん(女性)  
 ロバート島田さん
 Sさん
 Y田さん
 ジムさん
 HR田さん
 S農さん
 T本さん
 S藤さん(初登場)
 S藤さん奥さん(初登場・女性)
 68さん
 わたくし

の13名


S藤さんご夫妻はわざわざ福山からの参戦です(^^;


こういう場にご夫婦でっていいですね〜ひらめき


奥さんの牙城が崩せずに前に進めない人がたくさんいますからね〜(°°;)"((;°°)


基本的にこの先の人生も共にするパートナーですから


反対を押し切ってギクシャクする訳にもいかず...



個人的に、女性は保守的な方が多いイメージなんで


貯蓄とか節約とかディフェンシブな面ではすごく頼り甲斐がある感じですけど


リスクを取りに行くのは消極的な方が多いように思いますね。


最近は、かこちゃまやこももさんを始め


女性の参加者も増えてきましたけど


まだまだレアですね〜(^^;



物件云々の前に、実は奥さんの理解を得るのが最大の難関?かもしれませんね(^^;


なぜ理解が得られないのか?


奥さんはどんな気持ちなんでしょうね?


いまより生活が楽になったり、


多少でも裕福になること自体を拒否している訳ではないですよね?


いまのままで充分なのかな?


そんなのうまくいくはずがいないって思ってる?


それか、うちの旦那にそんなことできるはずがないって思ってるとか?(笑)



きっとね、説得する側の勉強不足もあると思うんですよ。


うちの旦那に任せておけば大丈夫!


ぐらいに思わせれれれば勝ちですよ(笑)



だって車の運転は任せてくるでしょ?


車の運転なんて、いつどこで事故に合うかわからないんですから


リスクの塊みたいなもんですよ(°_°;)(; °_°)


でも比較的安心して任せてくれますよね?


うちなんか拒否しても無理矢理させられます(笑)


そこには、この人なら大丈夫って安心感や信頼感があるからでは?


この人に不動産の運転(運営)を任せておけば安心って


思わせられれば勝ちですねるんるん



奥さんを説得できていない人は、


もっと努力や熱意を見せていって信頼を勝ち取らないとねexclamation


まだまだ努力する余地があるでしょ?


...


そんなこんなで、昨日に引き続き盛り上がっております(^-^)

5.JPG


昨日はここに5時間居ましたが


今日は近所の隠密さんが知っているお店で二次会ビール


岡山市北区磨屋町6-23 2F3F 
Cafe&Dining PEACH



Sさん、Y田さん、T本さんとはここでお別れ(_´Д`)ノ~~オツカレー


歩くこと約3分。


お店にきてみると何やら機械が。

6.JPG


...


7.JPG


なななんと!?あのビットコインじゃないですか!?



へー、岡山にあるんだね〜Σ(゚Д゚)スゲェ!!


調べてみたら、このPEACHさんのブログがありました(^-^)

PEACHさんのブログ 【岡山初!!ビットコインATM】


へー、岡山初で、まだ日本に4台しかないんだって(゚д゚)


このPEACHさん、生ハムの食べ放題をやってます(゚д゚)

8.JPG


さっぱりしてうまいです(゚д゚)ウマー


こちらは、うにといくらのオムレツるんるん

9.JPG



途中からこももさんも参戦し


話しが尽きることもなくあっという間の0時過ぎ...


みんな6時間しゃべりっぱなし(゚д゚)


さすがにそろそろお開きにせねばということで(^^;

喉の調子が悪かったジムさんは声がかれてましたよ(°°;)"((;°°)


お大事に(;_q)


なんとここのお勘定は隠密さんが(ーー;)


いつもありがとうございますm(__)m


しかし、楽しい時間は過ぎるのが早いですね〜もうやだ〜(悲しい顔)


来年は新年会やりますよーグッド(上向き矢印)



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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