岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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＜必殺バーベキューキャンプのお知らせ＞

必殺さんブログから転載

平成２７年１２月１２日（土）から１泊
場所：和歌山県川湯温泉
費用：全て含んで１万円前後
（内訳）
宿泊費：４０００円〜５０００円
食　費：３０００円（バーベキュー・酒など含む）
交通費：３０００円程度（自家用車の乗り合いで現地集合）
参加資格：不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合＝必殺大家人が取りまとめて出発（車で約３時間）
名古屋集合＝名古屋大家塾が取りまとめて出発（車で約４時間）
岡山集合＝岡山大家さんが取りまとめて出発（車で約５時間）

総勢２０名〜２５名程度を予定しています。

※女性専用バンガローあります。

締め切りました。

岡山から参加予定
　OCさん
　Ｙ本さん
　わたくし

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＜見学会＆ランチのお知らせ１＞

かこちゃまの記念すべき戸建初進出、○○万円戸建の見学会です。

関連記事
2013年07月22日　ビアガーデンと見学会に行ってきましたー
2013年08月29日　南区築港緑町　１６５０万円
2013年08月30日　殺到しているらしいです（汗）
2013年09月22日　ついに契約！
2013年10月15日　かこさん物件見学会にいってきましたー
2014年10月22日　面白くしたいんだよねー
2015年06月01日　持て余しているならぜひ！
2015年11月30日　人生には落とし穴がつきものです。

集合場所
パークス東山店　１階駐車場
岡山市中区東山2丁目2-25

近くなので歩いていきます。

１２月１８日（金）１２時〜
　参加予定
　　かこちゃま
　　ＨＲ田さん
　　わたくし

１２月１９日（土）１２時〜
　参加予定
　　Ｏ幡さん
　　わたくし


両日ともにお時間のある方はランチでも。

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＜イベント一覧＞
　１２月　６日（日）１３時〜　　motoさん４号戸建見学会＆ランチ　１日目
　１２月　７日（月）１３時〜　　motoさん４号戸建見学会＆ランチ　２日目
　１２月　８日（火）１０時半〜　ヘルシーホーム新築戸建賃貸見学会
　１２月１２日（土）朝から？　　必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
　１２月１８日（金）１２時〜　　かこちゃま○○万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１２月１９日（土）１２時〜　　かこちゃま○○万円戸建見学会＆ランチ　２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


忘年会の開催日が決まりましたよ〜

１２月２７日（日）
１２月２８日（月）

の２日開催です。


時間や場所は調整中ですので


早めに決めてブログでお知らせします


...


さて今日は、ヘルシーホームさんの新築戸建賃貸を見学会でした

　かこちゃま
　mtanaさん
　ＨＲ田さん
　じいじさん
　tomoeさん
　わたくし

の６名


やっぱり新築はいいですね〜


ボロ戸建を見ることが多いので余計ギャップを感じます(^^;


建物はなかなかのもんでしたよ












ローコストなのでグレードを落としているところもありますが


目立たないようにコストを削っていました


基本的に、

・なるべく四角い形（壁面が減る）
・なるべく建物を小さく（施工面積が減る、杭も減る）
・基礎を低く（コンクリートが減る）
・窓を少なく（壁より窓のほうが高価）
・片流れ屋根（雨樋が１つ、つなぎ部分もない）
・軒の出を少なく（軒裏が減る、屋根面積が減る）
・屋根勾配を低く（外壁材が減る）
・化粧にタイルを使わない（コンクリートのままのほうが安い）
・室内の間仕切りを少なく（壁が減る）
・建具を少なく（建具は高いんです）
・照明、コンセントを減らす（電気工事が減る）


って感じの建物になるので


ローコスト住宅ってどこも似たりよったりの見た目になるけどね(^^;



あとは、内装材、外壁材、住宅設備のグレードを落とす。


例えば


フロアタイル → フローリング → CF　とか


洗面台を　三面鏡750mm → 二面鏡600mm　とか


風呂のサイズを　1616 → 1216　とか


キッチンのサイズを　2550mm → 2100mm → 1800mm　とかね。



他には、何棟かまとめて建てて、現場管理費や大工手間を減らす。


ぐらいのもんでしょう(^^;


工務店が大工に外注するにしても


自社で抱えているにしても、人件費はかかりますからね〜


大工に直に頼むのが一番安く建つんだろうけど


そうなると保証の問題とか出てくるわね(^^;


...


それ以外で過剰に安い建物って


そこからさらに表に見えない部分を削ったり


粗悪品を使った感じになるんじゃないかな...



施主からしたら安いのはいいことだけど


安すぎるのには何か隠されてるのかもしれないね〜



築５年ぐらいなのに劣化でみすぼらしくなって


一度入居者が出たあとは安っぽさが際立つ


ローコスト戸建賃貸をみたことがありますが...


...


そんな感じで削られるところって限られてきますけど


ここは小洒落たタイプの窓も多く使ってるし


建具もたくさん。


それなりにお金をかけていましたよ


賃貸用の戸建とすれば充分で、


マイホームとしても問題ないですね


杭、外構を除いて、１棟あたり約１１００万円だそうです。


窓や建具を減らせばもう少し下がるでしょうね(^-^)


...


でも、この価格じゃ純粋に収益目的はなかなか難しいわね...


場所によるけど、杭、外構を含めたら２棟で＋３００万円かな...


結局のところ、


土地持ちの方が資産活用とか相続税対策でやるか


１つはマイホームで、もう１つを貸すって人でしょうね(^^;


マイホーム＆賃貸のパターンなら


住宅ローンで全部いける場合があるから


過剰にデカくて立派なマイホームを１棟やるよりは


断然オススメですけどね


読者さんでは、S田さん、Bさんが実践していますね(^-^)


...


岡山は地盤が緩いから


杭を節約するためになるべく地盤の硬いところで


安く土地を手に入れられればいいんだけどね〜


それもなかなか難しいんだよね...


土地持ってないとしんどいな〜(＞＜)



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました