岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


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＜忘年会のお知らせ＞


１２月２８日（月）１８時〜

岡山市北区磨屋町５−１５
あぁ　それなのに　おかやまっ子
８品　１２０分飲み放題　３５００円

　２８日　１８時〜（１３名で予約中）
　　１　隠密さん
　　２　namiさん（女性）　　
　　３　ロバート島田さん
　　４　Sさん
　　５　Y田さん
　　６　ジムさん
　　７　HR田さん
　　８　Ｓ農さん
　　９　T本さん
　　10　S藤さん（初登場）
　　11　S藤さん奥さん（初登場・女性）
　　12　６８さん
　　13　わたくし


締め切りました。

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＜イベント一覧＞
　１２月　６日（日）１３時〜　　motoさん４号戸建見学会＆ランチ　１日目
　１２月　７日（月）１３時〜　　motoさん４号戸建見学会＆ランチ　２日目
　１２月　８日（火）１０時半〜　ヘルシーホーム新築戸建賃貸見学会
　１２月１２日（土）朝から？　　必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
　１２月１８日（金）１２時〜　　かこちゃま○○万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１２月１９日（土）１２時〜　　かこちゃま○○万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１２月２７日（日）１１時半〜　忘年会　昼の部
　１２月２７日（日）１８時〜　　忘年会　夜の部１日目
　１２月２８日（月）１８時〜　　忘年会　夜の部２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


必殺さんがまた旅行を企画中です

平成２８年１月１６日（土）
加賀温泉カニ食べツアー

参加フォームはこちらから

わたくしもエントリーしておきました(^-^)
岡山合流または出発の方は一緒にいかがですか？


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こんばんは。岡山大家です。


クリスマスも終わって、あとは忘年会を残すのみって感じですが


今日は、忘年会　昼の部　と　夜の部１日目　でした。


昼の部は奉還町の　Ryoutei - リョウテイ　へ

　Ｉ崎さん
　HTさん
　摂津屋さん
　F木さん
　わたくし

の５名で　１５００円のランチ




ここのランチは立派なもんでねー


完全予約制で平日は結構いっぱいなんですよ(^_^;)


たまにリッチな昼食を取りたい方はオススメですよ(^-^)


...


午後からはジョーシン電気　岡南店へ


何しに行ったって？


ついにわたくしも時代の波に飲まれ


１６年も使ったソフトバンクからauへmnpすることにしました。


関連記事
2015年11月29日　ボスのご機嫌


最近、我が家のボスの携帯をmnpしたんですけど


mnpしないほうがめちゃ損なんですよね〜




１つ型落ちになりますが　iphone6 Plus 64G　です。


２台同時に（家族のと）mnpすると


２台とも一括０円ってことで、機種がタダでもらえて


さらに、ジョーシンポイントなどが１２万円分ぐらい付くんですよ(ﾟoﾟ;;


１２万円あげるから、機種をタダでもらってーって言われてる状態です(^^;


そこまで言われてもらわないってのもね...


しかも毎月の使用料もいまより安いんですよね...


もう変わらないと損なんです！(＞＜)


...


１６年も付き合ってきたソフトバンクちゃん...


長く尽くしてきたけれど


わたくしのことなんか見向きもしないで


新しい人ばかり大切にするんだもん...


わたくしも新しいところへいくわ...


...


まぁ全体のパイが限られていますし


顧客が増えれば増えるほど収入も上がる訳ですから


そりゃ争奪戦になりますわね...


既存顧客は２年縛りと本体の分割払いでブロックして


相手が仕掛けてくれば、さらにこちらも仕掛ける。


それの繰り返しでした


こういう競争は消費者からすれば大歓迎


携帯３社の殴り合いで、利益は消費者が享受する。


...


この構図、大家業界も一緒ですよね。


・限られたパイの争奪戦

・料金（家賃、初期費用）ダウン

・過剰なまでのキャッシュバック（広告料）など


携帯大手だからいいけれど


零細がこういうことをやっていたら持つわけがない...



競争は


消費者にとっては　◎


事業者にとっては　×　なんです。



わたくしは携帯については消費者として享受しますが


大家業については　零細事業者　なんです。


だから競争に参入しては絶対ダメなんです。


それとプラスして、


折角獲得した既存顧客の流出をブロックできるか？なんです。



競争には参入しない。

既存顧客の流出もブロック。



わたくしが物件を選ぶ際の最大のポイントは


この２つが果たせるかですね。


利回りなんかはそのずっと先の話しです。



あなたがこれから買おうとしている物件は


競争に巻き込まれそうな物件ではないですか？


顧客がどんどん流出しそうな物件ではないですか？


...


そんなこんなで、忘年会夜の部１日目へ

　F原Hさん
　Ｏ幡さん
　よーすけさん
　K原さん
　麒麟さん
　taimanさん
　minakoさん（女性）
　minakoさんご主人
　minakoさん娘さん（女性）　※途中から
　JBさん
　わたくし

の１１名で、あっという間の５時間(°°;)"((;°°)


６時スタートで飲み放題も２時間でラストオーダーなのに


気づけば終電の時間が迫っていました(^^;



わたくし、明日も同じ料理をいただいてきます（笑）



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました