4 スーモに掲載するか?しないのか?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 ここに新築をするつもりでプラン検討中...

 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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......


<見学会のおしらせ1>

9日(土) A木さん70万円戸建のアフター状態の見学です。

関連記事
2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略?
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日 興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよーグッド(上向き矢印)

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店 集合でお願いします。

1月9日(土) 12時〜 (定員10名)

参加予定
 1じいじさん
 2こももさん(女性)
 3O幡さん
 4I島さん
 5よーすけさん
 6摂津屋さん
 7K原さん
 8A藤さん
 9ロバートS田さん
 10わたくし
※締め切りました。

ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、定員10名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

<見学会のおしらせ2>

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


1日目 1月10日(日) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん(女性)
 2O幡さん
 3Y吹さん(初登場)
 4摂津屋さん
 5Y島さん(初登場)
 6KS原さん(初登場)
 7F原Kさん
 868さん
 9わたくし
※1日目は締め切ります。


2日目 1月11日(月・祝) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん(女性)
 2こももさん(女性)
 3GOGOさん
 4かこちゃま(女性)
 5かこちゃま娘さん(女性) 未定
 6rikouさん
 7わたくし

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員8〜9名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


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<イベント一覧>
 1月 7日(木)11時〜  いいてんきさんペット戸建見学会&ランチ
 1月 8日(金)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 1日目

 1月 9日(土)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 2日目
 1月10日(日)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 1日目
 1月11日(月)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、見学会5連発の2日目


A木さん70万円戸建てへ

mihoさん(女性)
OCさん
OCさん奥さん(女性)
HR田さん
わたくし

の5名で出発ー

DSC_5170.JPG


明日もあるのでお楽しみに(^-^)



ランチは北区西崎の中華園

DSC_5171.JPG


わたくし初めて行きましたけど、


美味しゅうございましたよわーい(嬉しい顔)


...


さて、今日は前回の続きで。


関連記事
2016年01月04日 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年01月05日 2 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?


スーモの使い方には


各社、各店の思惑がある訳ですよ。


もちろんなーんも考えていないとこもたくさんあるでしょうがね(^^;


しかし、基本的にはある程度戦略を描いています。


岡山市のそこそこ街中にある店舗の主力商圏なんて


せいぜい半径2kmぐらいのもんです。


Aという物件が2km先にあったとしても


こっちよりももっと近い場所に


別の不動産屋があったりしますからね(ーー;)



部屋探しのお客さんって


基本的に自分たちが探しているエリアの不動産屋にいくんです。


なので、必然的に近所の物件の案内を中心に話しは進みます。


極端に遠くまで案内にいくようなことはそう多くありません。


離れていけば行くほど物件情報も減ってくるし


自店のスタッフが見たこともない知らない物件になってきますからね。


そっちの管理会社との付き合いも少なかったり


そもそも道がわからないってレベルに落ちてきますバッド(下向き矢印)


効率よく、かつ決定率を上げて売上を取っていくには


精通した自店エリアで勝負するのが一番




ですから、まずは自店舗周辺の決め物から掲載を固めていきます。


何社もあるライバル会社よりも


魅力的な掲載内容にしないと目にとまりませんし


一番得意で有利なはずの自店のエリアで


取りこぼすなんてあまりにももったいない話し。


それはもはや、失態ですたらーっ(汗)


仮に、自社の目の前にある物件を遠くの不動産屋が決めたりすると


「あー、うちの店に呼べていたらこっちで決められたのにな〜」


ってなりますがー(^^;



正月のカルタ取りで


自分の目の前にカルタがあるのに


遠くの人の前ばっかり見て、他の人に取られる(ーー;)


あの残念な感じです(笑)


...


他にも、ファミリー物件中心に掲載していくとか


時期によって学生物件の割合を増やすとか


しがらみで管理物件を中心にとか


生活保護狙いで掲載するとか


安い単身物件狙いとか


いろいろその店の立地や時期で動かしていきます。



無条件に管理物件

自店エリアの決め物クラス

自店エリアのそこそこクラス

少し離れているけど決め物クラス

もっと離れているけど新築



概ねこんな感じかな〜



わたくしなんかは、まずは集客第一でやっていましたので


管理物件であろうと、集客できないものは載せませんでしたが(^^;


このへんは、管理部門とのパワーバランスや


会社の方針とかも絡んできますけどね。



でもとにかく、呼べんことには話しが進みませんからね(笑)


呼びさえすれば、半分以上はどこかで決めるんでねーるんるん


...


限られた枠の中で、厳選して載せている訳ですから


新たに載せようと思うと


何かを削って載せないといけない訳ですよ。


なのでそこに割り込める物件、そこに割り込める影響力のある大家


なのかってとこも大事ですね。



まぁ何にも考えずにテキトーに枠を埋めるためだけに載せているところもたくさんありますがね(^^;


でも、そんな集客意識の低い店に載せてもらっても


来店率も決定率も売上もたかがしれてますわ(笑)


...


あとね、呼びさえすれば、


半分以上はどこかで決める
んですよ。


これはどういうことかというと...



つづく



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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