岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


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＜見学会のおしらせ１＞

１月７日（木）にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。

ペット可で貸して５年が経過...

この程度で済んだ(＾ω＾)

こんなに傷むんだ！？(´；ω；｀)

あなたはどう感じるでしょうか！？
興味のある方はどうぞ(^-^)

１月７日（木）１１時〜

岡山市南区郡3010-2
マルナカ　郡店

住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、定員１０名でお願いしますm(__)m

参加予定（定員１０名）
　１いいてんきさん
　２OCさん
　３HR田さん
　４こももさん
　５わたくし


その後ランチでも(^-^)

すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


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＜見学会のおしらせ２＞

１月８日（金）、９日（土）　A木さん７０万円戸建のアフター状態の見学です。

関連記事
2015年09月11日　大幅ディスカウント
2015年09月17日　人助け。
2015年09月18日　中間省略？
2015年12月09日　やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日　興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよー

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店　集合でお願いします。

１日目　１月８日（金）　１２時〜　（定員１０名）


２日目　１月９日（土）　１２時〜　（定員１０名）


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員１０名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
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＜見学会のおしらせ３＞

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


１日目　１月１０日（日）　１１時半〜　（定員８〜９名）

２日目　１月１１日（月・祝）　１１時半〜　（定員８〜９名）

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


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＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


今日も正月恒例の思い出話しの続きで。

2016年01月01日
正月企画の例のやつ　 　平成21年 16自己紹介 その48

自己紹介　過去記事　最初から


昨日は、どうやったら決め物ラインに入れてもらえるんでしょう？


って話しで終わりましたが、


一旦置いといて少し話しを戻します。


...


平成２１年の秋から


宅建主任者（今は取引士ね）の　新メンバー　男性営業マン　Nくん　を加え

関連記事
2015年01月02日　平成21年　14　自己紹介　その46


宅建主任者２人体制になりました。


これは業務効率上かなりプラスになりましてね〜


ここの前にいた、市内の西の方の店舗でも


わたくしを含め２人体制でしたけど


特に繁忙期は効きますよー


...


宅建主任者の一番重要な仕事は、重要事項説明。


これは、契約成立前に必ず宅建主任者がやらないといけないんです(ｰｰ;)


ということは、重要事項説明時には


必ず宅建主任者がその場にいないといけない...


これが結構時間を取りますしね〜


でも、宅建主任者が休みだったり


このNくんみたいに営業マンを兼ねていたりすると


お客さんの案内などで外出していることもある訳で(ｰｰ;)


なので実際のところ、


そもそも重要事項説明をしていないとか


宅建主任者でない別の人がしたりということが


業界的に横行していました


当時の会社でも、その前の会社でも実際にありましたね...


もちろんわたくしの店舗以外でですよ(^^;


当時はどこもコンプライアンスの意識が低かったですからね〜


もちろん改善した会社もあるでしょうが


未だにそんなことをやっている会社もあるかもしれませんね(＞＜)


...


あなたがちょいちょい顔を出す不動産屋では


誰が宅建主任者なのかを見てみてください。


その店の営業マンが一人で兼務しているようだと


怪しいかもしれませんね(^^;



もちろん宅建主任者がひとりでも


お客さんの来店日時を調整すればいいんですけど


そんなこともできんのがゴロゴロおるような業界なんで(ｰｰ;)


繁忙期に宅建主任者が２人おっても


２人とも同じ休みのシフト組んだりとかね（笑）


もうちょっと考えなよーって(^^;

...


基本的に店舗にいることが多い店長とか事務員


＋　営業マンの誰かが持っていると


コンプライアンス順守を前提に


その店の業務効率はよいと思います。


繁忙期だと尚更ですね。


...


重要事項説明をやらないと


業務停止処分を受けたりするので


それだけ宅建主任者は重要なんです。


宅建主任者が多く在籍している会社は


社内で宅建取得のバックアップをしている場合もありますから


その会社の姿勢を感じ取れる一端になるかもしれませんよ。


...


あなたが頼りにしている不動産屋が


業務停止になんてならなければいいですね(^^;



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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