岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


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＜見学会＆ランチのお知らせ　１＞

DDMさんの１号戸建ビフォー見学会＆ランチ

南区でDDMさんの１号戸建のビフォー見学会をさせていただけます。
　※DDMさんは事情でハンドルネームが２つあります^^;
　　　正体は当日のお楽しみで（笑）


２月２日（火）　１１時半〜

住宅地なので、車２台の１０名でお願いします(^^;
名刺とスリッパを持ってきてくださいねー

　参加予定
　　　　DDMさん（現地待機）
　　　　taimanさん（ランチのみ）
　　１　いいてんきさん
　　２　S農さん
　　３　OCさん
　　４　OCさん奥さん（女性）
　　５　こももさん（女性）
　　６　tomoeさん（女性）
　　７　摂津屋さん
　　８　じいじさん
　　９　わたくし
　　10

※先にランチに行きます。

ご希望の方はここをクリック。

...


＜見学会＆ランチのお知らせ　２＞

東区トリプル見学会

その１　motoさんの４号戸建アフター

関連記事
2015年02月10日　今日も不動産三昧でした。
2015年09月28日　即解決できる方法を教えましょう。
2015年10月02日　みなさん熱心ですな〜(ﾟoﾟ;;
2015年12月07日　物件力と...


その２　HTさんの２号戸建ビフォー




その３　GOGOさんの１号戸建ビフォー

関連記事
2016年01月21日　未来予想図


の３連発(￣ー￣)


１日目（２月５日（金））をご希望の方はこちら

参加予定
　１　motoさん
　２　ayakoさん（女性）※見学のみ
　３　わたくし


２日目（２月６日（土））をご希望の方はこちら

参加予定
　１　GOGOさん
　２　よーすけさん
　３　じいじさん
　４　摂津屋さん
　５　Ｉ島さん
　６　わたくし

ここも住宅地なので、各日車２台の１０名でお願いします(^^;
名刺とスリッパを持ってきてくださいねー


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＜イベント一覧＞
　２月　２日（火）１１時半〜　　DDMさんの１号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　２月　５日（金）１２時〜　　東区トリプル見学会　１日目
　２月　６日（土）１２時〜　　東区トリプル見学会　２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


今日はお通夜に行ってきました...


わたくしの母方の祖母が亡くなりまして...


８７歳でした...


戦時中を生き抜いてきて


女手ひとつで

長女（わたくしの母）
長男
次男

を育てたそうです。


若い頃、これからは英語が必要になると言って


英語教材の営業マンでかなりの実績を残したと聞きました。


一生懸命だったんだと思います。


しかし、若い頃の無理が祟ったんでしょうか、


心臓やら内臓系をいくつも患い


片手では収まらないほどの手術を受け


入退院を繰り返しました...


記憶が定かではありませんが


晩年の２０年はほとんど闘病生活だったと思います。


もうここ３年ほどは寝たきりで


誰が誰かもわからなくなっていました...


...


そんなおばあちゃんから、強烈に学んだことがあります。


それは　お金　のこと。


直接学んだ訳ではなく、反面教師的に学んだんですが...


前述したように、営業マンとして相当な実績を残したため


お金的にはかなり裕福だったろうと思います。


が、財産はゼロ...


晩年は、市営住宅で慎ましい生活を送っていました。


なぜそうなったのか？


問題は長男にありました。


この長男。


若い頃は大手の企業に勤めていたそうです。


どんなきっかけか知りませんが


サラリーマンを辞めて独立。


人は悪くないんですが


わたくしの幼少期の記憶にあるだけで


花屋、飲食店、仏壇屋をやってどれも潰してきました...


見栄っ張りで経営能力は低かったんだと思います...


儲かってもいないのに


ボロのベンツに乗って


高額の修理代を払ったりしていたようです...


...


なぜおばあちゃんの財産がゼロだったのか？


それは、この長男が開業資金や運転資金を


頻繁に無心にきたからです。


おばあちゃんとしては息子が困っている...


仕事中心で子育てを満足にできなかった心苦しさもあったんでしょう...


それが、貸しては貸し倒れ...


また無心にくるの繰り返し...



長女（わたくしの母）にもやってきました...


数百万円は貸したそうです...


もうこれ以上は貸せないと断ると


暴れる、喚く、泣き落とす...


で、結局貸してしまう...



そんな感じで、全てを剥ぎ取っていきました...


...


当時、わたくしは小学生〜中学生ぐらいだったでしょうか。


何度も貸すのを止めるように言いました。


「貸しても根本的な解決にならん」と。


それでも結局、最終的に可哀想になって貸し続けました...


仏壇屋を潰したあとは


おばあちゃんもお金が無くなり


長男とおばあちゃんは自己破産をしました...


そして長男は、サラリーマンとしてやり直すことに。


タクシーの運転手になるべく


兵庫県に合宿で二種免許を取りにいきます。


しかし、その合宿先で強烈な頭痛に襲われ


そのまま意識不明...


脳の血管が破れたんです。



ろくにお金も無いのに、


きついタバコをめちゃめちゃ吸っていましたから...


わたくしがタバコ嫌いになったのは


こういうところからもあるかもしれません。



しばらく植物状態が続きましたが


敢え無く亡くなりました...


４０歳前半だったと思います。


...


次男もここまで激しくはないですが


似たり寄ったりのところがありました。


仕事を転々とし


長男にそれほどまでに施していましたから


次男にもそれなりに吸い上げられました...


その次男は、ダンプの運転手で生計を立てていましたが


病気で目が見えなくなり、いまは整体をしています。


...


身内の恥を晒してしまいましたが


こうして、


「お金を渡すだけでは根本的な解決にならない」


ことを学びました。


おばあちゃんと母がやってあげるべきことは


単にお金を渡すことではなく


一緒に頭を使って、

一緒に経営を考えて、

時には一緒に汗を流して


お金の稼ぎ方や遣い方を教えるべきだったろうと思います。


生活と経営を改善させて正常に戻すべきだったろうと。



残念ながら、当時のおばあちゃんも母にも


それを教える知識はなかったでしょうが...


...


もう７〜８年前になりますかね...


わたくしの元に、元上司から借金のお願いがありました。


わずか２０万円ほど。


もちろんわたくしには貸す資力はありました。


理由を聞けば、


奥さんに内緒で生活費をパチンコに突っ込んでしまったと...


この方、もう定年しているので収入はありませんが


半年後ぐらいから年金が入りだすので


それまで貸してほしいと...


わたくしはもちろん貸しませんでした。


そして説得しました。


「いまお金を貸すことは容易い」

「しかし、正直に奥さんに言い、頭を下げるべきだ」

「奥さんと協力して立て直そう」

「そして二度と同じことをやってはいけない」

「ここで貸すだけではまた同じことになる」


しかし、借りられないのを悟るとどこかに行ってしまいました...


その後どこからか工面はしたんでしょうが


もしかしたら恨まれているかもしれませんね...


...


でもね、本当にその人のことを心配するなら


お金を出すだけってのは一番無責任で


愚の骨頂だと思います。


なので、わたくしは恨まれるのを覚悟で


なるべく率直に思いを伝えるようにしています。


...


それが不動産にも繋がっていて


「これをこんな値段で買っていたら死んでしまうよ」


なんてつい言ってしまいます(ｰｰ;)


苦しんでいる物件を山ほど見てきましたから


見ただけで苦しむ様子が浮かんでくるんです...



売主からしたらとんだ迷惑行為ですが...



でも、綺麗事をいってもその人のためにならないと思うんです。


もちろん良いことだけしゃべることもできますが...




たぶんこれから先も恨まれて生きていくんだろうと思います(ｰｰ;)



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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