2016年01月06日
３ スーモに掲載するか？しないのか？
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
約６０坪を２区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
ここに新築をするつもりでプラン検討中...
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
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......
＜見学会のおしらせ１＞
１月７日（木）にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。
ペット可で貸して５年が経過...
この程度で済んだ(＾ω＾)
こんなに傷むんだ！？(´；ω；｀)
あなたはどう感じるでしょうか！？
興味のある方はどうぞ(^-^)
１月７日（木）１１時～
岡山市南区郡3010-2
マルナカ 郡店
住宅地なんで車２台でいこうと思います。
ということで、定員１０名でお願いしますm(__)m
参加予定（定員１０名）
１いいてんきさん
２OCさん
３こももさん（女性）
４ロバート島田さん
５摂津屋さん
６SB田さん
７IW本さん
８HTさん
９わたくし
その後ランチでも(^-^)
すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;
ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック
---
＜見学会のおしらせ２＞
１月８日（金）、９日（土） A木さん７０万円戸建のアフター状態の見学です。
関連記事
2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略？
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね～
2015年12月19日 興味津々です。
ついに貸す段階になりましたよー
岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店 集合でお願いします。
１日目 １月８日（金） １２時～ （定員１０名）
参加予定
１mihoさん（女性）
２ＯＣさん
３ＯＣさん奥さん（女性）
４わたくし
２日目 １月９日（土） １２時～ （定員１０名）
参加予定
１じいじさん
２こももさん（女性）
３O幡さん
４Ｉ島さん
５よーすけさん
６摂津屋さん
７K原さん
８わたくし
ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。
ということで、各日定員１０名でお願いしますm(__)m
その後ランチでも(^-^)
ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック
---
＜見学会のおしらせ３＞
北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。
新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな
笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;
１日目 １月１０日（日） １１時半～ （定員８～９名）
参加予定
１namiさん（女性）
２O幡さん
３Y吹さん（初登場）
４摂津屋さん
５Ｙ島さん（初登場）
６Ｋ原さん（初登場）
７わたくし
２日目 １月１１日（月・祝） １１時半～ （定員８～９名）
参加予定
１namiさん（女性）
２こももさん（女性）
３GOGOさん
４かこちゃま（女性）
５かこちゃま娘さん（女性） 未定
６わたくし
岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。
ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。
ということで、各日定員８～９名でお願いしますm(__)m
その後ランチでも(^-^)
ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック
---
＜イベント一覧＞
１月 ７日（木）１１時～ いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
１月 ８日（金）１２時～ A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ １日目
１月 ９日（土）１２時～ A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ ２日目
１月１０日（日）１１時半～ namiさん新築マンション見学会＆ランチ １日目
１月１１日（月）１１時半～ namiさん新築マンション見学会＆ランチ ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
欲しい方は連絡ください(^-^)
年季の入った机と椅子。
桐？のタンス。
...
こんばんは。岡山大家です。
今日はいいてんきさんと赤磐市へ
というのが、わたくしの物件１０号土地が
ぼちぼち動くということで、現地で打ち合わせをしてきました。
現状はまだこんな感じです(^^;
さて、何に使おうかね～
...
その後、TAKEさんとこで一緒にランチ
THE CHAYA（ザ チャヤ）
いつもありがとうございますm(__)m
...
さて、今日ももう少しスーモについて書いてみましょう。
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2016年01月04日 スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月05日 ２ スーモに掲載するか？しないのか？
スーモに載せてもらえないのは、
あなたが悪いんですよーって書きましたけどね
実は不動産屋にもいろいろ事情があるんです(°°;)"((;°°)
スーモの載せるのってもちろん有料で
各不動産屋が広告宣伝費として払います。
当時は１コマ５００円だったかな。
某FCなんかは、特別価格で３５０円ぐらいたったかな。
まぁ何にしてもたくさん載せれば載せるほどお金がかかるので
小さい不動産屋だと
通常月でせいぜい５０～１００コマ程度しか載せないんですよ(ｰｰ;)
というのがね、予算の問題ももちろんですけど
あれって、ひとつひとつ手入力なんです(ｰｰ;)
定期的に空室状況の確認をして
決まったものは落として新たに何かを登録したり
条件が変わったりしたら都度変更...
通常営業をしながら、このメンテをするってのは相当きつい(＞＜)
当然、数が増えれば増えるほど負担も増しますわね...
載せたはいいが、決まったものをそのまま放置しておいたら
おとり広告と取られてしまいますから
頻繁なメンテナンスは欠かせないんです(＞＜)
じゃあ事務員を増員するかというと、小さなところではまず無理（ﾟдﾟlll）
だから予算的、労力的に上限って見えてくるんですよ。
大手FCなんかでも、通常月は３００～８００ぐらい。
まぁ岡山での話ですけど。
そのFCのシステムとスーモが連動しているようなところだと
掲載もメンテも省力化されるので
枠を増やす余地もありますけど
結局予算の問題が引っかかってくるので
どちらにしても上限は見えてきます。
...
世の中には、数千数万という空き部屋がある訳ですよ。
予算、労力から全て掲載するのは無理...
基本的には、自店舗のターゲットに合致し
かつ、集客に結びつくような物件を選定して掲載する訳です。
...
他にも、クソだろうがミソだろうがとにかく管理物件を優先したり
新規取り扱いでオーナーアピール用にしたり
各店の思惑があるんですよね～
...
だから、スーモに載っていないから募集されていないという訳でも無い(^^;
全てを載せることは無理なんですから。
載せてくれているということは
予算や労力の壁を超えて、その店の思惑と合致したというだけでね。
...
この方の場合
他社に不満を抱いてやってきた訳ですから
最初の取引の時が
アピールポイントとしては一番良い。
移った途端、パリッとスーモに掲載して
サクッと申込が入ったら
「おー、新会社はなかなかやるじゃねーか（ﾟдﾟ）」ってなるでしょ？
やる気や実力をアピールする絶好のチャンスを活かして
まんまと成功したってことですね(￣ー￣)
つづく
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
約６０坪を２区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
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＜見学会のおしらせ１＞
１月７日（木）にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。
ペット可で貸して５年が経過...
この程度で済んだ(＾ω＾)
こんなに傷むんだ！？(´；ω；｀)
あなたはどう感じるでしょうか！？
興味のある方はどうぞ(^-^)
１月７日（木）１１時～
岡山市南区郡3010-2
マルナカ 郡店
住宅地なんで車２台でいこうと思います。
ということで、定員１０名でお願いしますm(__)m
参加予定（定員１０名）
１いいてんきさん
２OCさん
３こももさん（女性）
４ロバート島田さん
５摂津屋さん
６SB田さん
７IW本さん
８HTさん
９わたくし
その後ランチでも(^-^)
すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;
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＜見学会のおしらせ２＞
１月８日（金）、９日（土） A木さん７０万円戸建のアフター状態の見学です。
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2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略？
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね～
2015年12月19日 興味津々です。
ついに貸す段階になりましたよー
岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店 集合でお願いします。
１日目 １月８日（金） １２時～ （定員１０名）
参加予定
１mihoさん（女性）
２ＯＣさん
３ＯＣさん奥さん（女性）
４わたくし
２日目 １月９日（土） １２時～ （定員１０名）
参加予定
１じいじさん
２こももさん（女性）
３O幡さん
４Ｉ島さん
５よーすけさん
６摂津屋さん
７K原さん
８わたくし
ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。
ということで、各日定員１０名でお願いしますm(__)m
その後ランチでも(^-^)
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＜見学会のおしらせ３＞
北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。
新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな
笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;
１日目 １月１０日（日） １１時半～ （定員８～９名）
参加予定
１namiさん（女性）
２O幡さん
３Y吹さん（初登場）
４摂津屋さん
５Ｙ島さん（初登場）
６Ｋ原さん（初登場）
７わたくし
２日目 １月１１日（月・祝） １１時半～ （定員８～９名）
参加予定
１namiさん（女性）
２こももさん（女性）
３GOGOさん
４かこちゃま（女性）
５かこちゃま娘さん（女性） 未定
６わたくし
岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。
ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。
ということで、各日定員８～９名でお願いしますm(__)m
その後ランチでも(^-^)
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１月 ７日（木）１１時～ いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
１月 ８日（金）１２時～ A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ １日目
１月 ９日（土）１２時～ A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ ２日目
１月１０日（日）１１時半～ namiさん新築マンション見学会＆ランチ １日目
１月１１日（月）１１時半～ namiさん新築マンション見学会＆ランチ ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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年季の入った机と椅子。
桐？のタンス。
...
こんばんは。岡山大家です。
今日はいいてんきさんと赤磐市へ
というのが、わたくしの物件１０号土地が
ぼちぼち動くということで、現地で打ち合わせをしてきました。
現状はまだこんな感じです(^^;
さて、何に使おうかね～
...
その後、TAKEさんとこで一緒にランチ
THE CHAYA（ザ チャヤ）
いつもありがとうございますm(__)m
...
さて、今日ももう少しスーモについて書いてみましょう。
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2016年01月04日 スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月05日 ２ スーモに掲載するか？しないのか？
スーモに載せてもらえないのは、
あなたが悪いんですよーって書きましたけどね
実は不動産屋にもいろいろ事情があるんです(°°;)"((;°°)
スーモの載せるのってもちろん有料で
各不動産屋が広告宣伝費として払います。
当時は１コマ５００円だったかな。
某FCなんかは、特別価格で３５０円ぐらいたったかな。
まぁ何にしてもたくさん載せれば載せるほどお金がかかるので
小さい不動産屋だと
通常月でせいぜい５０～１００コマ程度しか載せないんですよ(ｰｰ;)
というのがね、予算の問題ももちろんですけど
あれって、ひとつひとつ手入力なんです(ｰｰ;)
定期的に空室状況の確認をして
決まったものは落として新たに何かを登録したり
条件が変わったりしたら都度変更...
通常営業をしながら、このメンテをするってのは相当きつい(＞＜)
当然、数が増えれば増えるほど負担も増しますわね...
載せたはいいが、決まったものをそのまま放置しておいたら
おとり広告と取られてしまいますから
頻繁なメンテナンスは欠かせないんです(＞＜)
じゃあ事務員を増員するかというと、小さなところではまず無理（ﾟдﾟlll）
だから予算的、労力的に上限って見えてくるんですよ。
大手FCなんかでも、通常月は３００～８００ぐらい。
まぁ岡山での話ですけど。
そのFCのシステムとスーモが連動しているようなところだと
掲載もメンテも省力化されるので
枠を増やす余地もありますけど
結局予算の問題が引っかかってくるので
どちらにしても上限は見えてきます。
...
世の中には、数千数万という空き部屋がある訳ですよ。
予算、労力から全て掲載するのは無理...
基本的には、自店舗のターゲットに合致し
かつ、集客に結びつくような物件を選定して掲載する訳です。
...
他にも、クソだろうがミソだろうがとにかく管理物件を優先したり
新規取り扱いでオーナーアピール用にしたり
各店の思惑があるんですよね～
...
だから、スーモに載っていないから募集されていないという訳でも無い(^^;
全てを載せることは無理なんですから。
載せてくれているということは
予算や労力の壁を超えて、その店の思惑と合致したというだけでね。
...
この方の場合
他社に不満を抱いてやってきた訳ですから
最初の取引の時が
アピールポイントとしては一番良い。
移った途端、パリッとスーモに掲載して
サクッと申込が入ったら
「おー、新会社はなかなかやるじゃねーか（ﾟдﾟ）」ってなるでしょ？
やる気や実力をアピールする絶好のチャンスを活かして
まんまと成功したってことですね(￣ー￣)
つづく
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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