岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


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＜見学会のおしらせ１＞

１月７日（木）にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。

ペット可で貸して５年が経過...

この程度で済んだ(＾ω＾)

こんなに傷むんだ！？(´；ω；｀)

あなたはどう感じるでしょうか！？
興味のある方はどうぞ(^-^)

１月７日（木）１１時〜

岡山市南区郡3010-2
マルナカ　郡店

住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、定員１０名でお願いしますm(__)m

参加予定（定員１０名）
　１いいてんきさん
　２OCさん
　３HR田さん
　４こももさん
　５ロバート島田さん
　６摂津屋さん
　７S田さん
　８IW本さん
　９わたくし


その後ランチでも(^-^)

すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


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＜見学会のおしらせ２＞

１月８日（金）、９日（土）　A木さん７０万円戸建のアフター状態の見学です。

関連記事
2015年09月11日　大幅ディスカウント
2015年09月17日　人助け。
2015年09月18日　中間省略？
2015年12月09日　やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日　興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよー

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店　集合でお願いします。

１日目　１月８日（金）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　１mihoさん
　２わたくし

２日目　１月９日（土）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　１じいじさん
　２こももさん
　３O幡さん
　４Ｉ島さん
　５よーすけさん
　６摂津屋さん
　７わたくし

ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員１０名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
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＜見学会のおしらせ３＞

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


１日目　１月１０日（日）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん
　２O幡さん
　３Y吹さん
　４摂津屋さん
　５わたくし


２日目　１月１１日（月・祝）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん
　２こももさん
　３GOGOさん
　４わたくし

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


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＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


昨日は、スーモについて書いてみましたが

関連記事
2016年01月04日　スーモに掲載するか？しないのか？


今日はもう少し掘り下げてみましょうかね。

...


スーモは主に集客のための道具で


掲載物件そのものをピンポイントで決めようとするものではない


ということは理解できると思います。


不動産屋は、要はお客さんを呼べて


何らかの物件で決まりさえすればいいんですからねー(^_^;)



スーモ掲載物件が空いていようが、空いてなかろうが


それすら関係ない。


その物件が満室でも、


問い合わせがあって来店に繋がり、決まればいいんですから。


だから、おとり広告が横行するんですよね(＞＜)


当時は、緑とか黄色とか紫とか


おとり広告ばっかりでしたよ(ｰｰ;)


実際には存在しない、架空の物件が載ってることもありましたからね〜（ﾟдﾟlll）


まぁひどいもんです(；´Д｀)


業務停止くらったとこもありますしね。


フランチャイズなんで、いろんな方針の会社が混ざってるんですよ(ｰｰ;)


...


それは置いといて、実はお客を呼ぶ目的以外に使うケースもあります。


どんな場合だと思います？


...


...


...


それは、オーナーにアピールする時です。


スーモとかに掲載していると


オーナーって安心するんですよ（笑）


「おー、ちゃんと載せてくれてるじゃん♪」

「頑張ってくれてるね〜♪」


みたいな(^^;


その物件を一般ユーザーが誰一人見ていないとしても


そのオーナーだけは見ているっていう(^^;


別にその物件で直接問い合わせが取れなくても


それはそれでいいんです(^^;


載ってないってだけで、ワーワー言ってくるオーナーもいますからねー


「スーモに載せてくれー、載せてくれー」　ってね(ｰｰ;)


「じゃあスーモに載せたくなるような物件にしてくださいよ〜」


ってことですわ(´д｀)


...


ネット関連が苦手な年寄り中心の会社とか


人が少なくて業務が回っていない会社とか


そもそもやる気の無い社員ばかりの会社とか


は別にして


まじめに集客に取り組んでいる会社が


その物件を載せないってことは


載せても問い合わせが取れない物件ってことです。


...


スーモに載せてもらえなくて悩んでいる人は


上記のような、スキル、モチベーションに低い会社に頼んでいる


あなたが悪い。




まともな会社に頼んでいるけど載せてくれない場合は


載せるに値する物件にできていない


あなたが悪い。



不動産屋が悪いんじゃないよ。



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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