岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21(09)年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21(09)年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23(11)年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24(12)年1月(39歳)　ブログ開始
H24年(12)4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24(12)年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%
　R2.9末 解体
　R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更

H26(14)年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30(18)年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入　※電柱１，看板１
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30(18)年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で。

H30(18)年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30(18)年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30(18)年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1(19)年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1(19)年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2(20)年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2(20)年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2(20)年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R2(20)年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
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R3(21)年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3(21)年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入(R3.9.10解体）
　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。
　ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市八浜
☆物件38号　中古購入　23坪＆ボロ家 40万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市奥玉
☆物件39号　中古購入　72.1坪＆古民家 10万円
　誰も買わないんで買いました(^^;


共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2(20)年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。

　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却

　R3(21)年11月16日　契約　玉野市宇藤木
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%


R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」古都宿戸建＆お茶
　19日（金）15時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２ぐっちーさん
　３hepaさん
　４ぽこさん
　５ホッシーさん
　６タマさん


☆「見学会」よーすけさん倉敷市林アフター＆ランチ
　　　　　　＆かりらさん水島アフター
　20日（土）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１よーすけさん
　２かりらさん
　３わたくし
　４じいじさん
　５タマさん
　６ぐっちーさん
　７みしばさん
　８こまっちゃん


☆「視察」しんやさん松浜町ガレージハウス？アフター＆ランチ
　22日（月）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１しんやさん
　２わたくし
　３タマさん
　４しのさん


☆「視察」中区門田文化町平屋＆お茶
　22日（月）15時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２タマさん
　３neverさん
　４ひんくん
　５Ｊ子さん（女性）
　６ワンママさん（女性）
　７hepaさん
　８しのさん
　９u-kiさん
　10じいじさん
　※満席になりました。


☆「見学会・視察」ひろた＠さん呼松戸建＆乙島戸建ビフォー＆
　　　　　　　　　乙島タダ？の土地＆ランチ
　23日（火,祝）12時
　参加予定（定員１０名）
　１ひろた＠さん
　２わたくし
　３タマさん
　４りんしょ〜さん
　５ゆういちさん
　６よっさん
　７ひろぴー
　
☆「見学会」タマさん瀬戸戸建アフター＆ランチ
　24日（水）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１タマさん
　２わたくし
　３ぐっちーさん


☆「見学会」じゅんこさん大安寺アフター＆ランチ
　　　　　　まゆさん津島平屋アフター＆お茶
　25日（木）12時半


☆「見学会」 DDM.jrさん津島笹が瀬アフター＆ランチ
　26日（金）12時半



１１月一覧
1日（月）13時「視察」玉柏戸建&ランチ
3日（水,祝）12時半「見学会」fujiさん山崎戸建ビフォー＆ランチ
4日（木）12時半「視察」牛窓町古民家＆ランチ
5日（金）12時半「視察」北区富原土地＆ランチ
9日（火）12時半「視察」東区藤井平屋＆ランチ
10日（水）12時半「視察」南区浜野戸建＆ランチ
11日（木）19時「食事」そんちょう大家さんと晩御飯
16日（火）12時半「視察」宇野３丁目戸建＆ランチ
19日（金）15時半「視察」古都宿戸建＆お茶
20日（土）12時半「見学会」よーすけさん倉敷市林アフター＆ランチ
　　　　　　　　　　　　　＆かりらさん水島アフター
22日（月）12時半「視察」しんやさん松浜町ガレージハウス？アフター＆ランチ
22日（月）15時半「視察」中区門田文化町平屋＆お茶
23日（火,祝）12時「見学会・視察」
　　　　　　　　　ひろた＠さん呼松戸建＆乙島戸建ビフォー＆
　　　　　　　　　乙島タダ？の土地＆ランチ
24日（水）12時半「見学会」タマさん瀬戸戸建アフター＆ランチ
25日（木）12時半「見学会」じゅんこさん大安寺アフター＆ランチ
　　　　　　　　　　　　　まゆさん津島平屋アフター
26日（金）12時半「見学会」DDM.jrさん津島笹が瀬アフター＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は宇野３丁目の戸建２戸の見学会だったり


その流れでＨＴさんがあみだで当たって


高校生の息子さん名義で買ってリフォーム中の


戸建を見せてもらったり


夕方からは宿本町の新築予定地の隣の解体の打ち合わせだったりと


ネタは満載です(^^;







ここ数日、不動産屋ネタを書いたのでもう少し(^^;


関連記事
2021年11月14日　「イヤな大家」をまとめてみた。
2021年11月15日　大家の作った「きれいな」物件資料の意味




イヤな大家に思われんようになー

資料作りを頑張ってもあまり意味ないでー



ってお話しでしたけども


今日は、不動産屋の特色について解説。





さぁ物件買った！

さぁリフォームした！

さぁ募集...




あれ、どこの不動産屋に行こうか？...





極論、星の数ほどある不動産屋全部行けばいい(^^;





まぁ行ってみんと、どんな反応されるかわからんしね。


でも、訪問までのプレッシャーいうたらそれなりにあるし


本業の合間とか時間も限られてるから


なるべく効率良くいきたいわね(^^;




不動産屋全部回れいうのは


半分冗談で半分は本気で言ってるんだけど


どんどん拡大しようと思ってるなら


いろんな不動産屋回ったほうがいいわ。



それもある程度の回数。



忘れられん程度に、邪魔にならん程度に。




熱烈アタックが功を奏することもあるけど


過ぎるとうっとうしがられるし


かといって、たった一度で退散してたらダメじゃろ。




じわじわ懐に入っていかんとな。




まぁそれはええわ。





不動産屋の特色な。





不動産屋によって、


その店が好む物件や客層いうのは随分違ってなー





例えば、わたくしがいた店だと


岡山駅東口の店舗は


東口界隈で探す人がほとんど。


飛び込みも多かったわ。


これがまた、飛び込みがスッと決まらんのよな〜


ふら〜っと入ってきて

「来年結婚するんです〜」
「６月ぐらいに住めるアパートがいいんです〜」



いや、新築はまだ募集に入ってないし


そんな先でOKくれる大家さんなんかおらんし...


デートの一環みたいにこられてもな...



それでも案内だけさせられるとかあるわけよ(-_-;)




夜の人や外国人も多かったわ。


そういう人たちは


夜専用物件とか外国人専用物件みたいなとこしかなくてね...



基本的には、入居の困ってる管理物件(^^;


やっぱ入居後にトラブルになるのが困るんよ...




素人自主管理大家の物件とかに放り込むと


あとが面倒になるんよ...


管理でも無いのに、こっちにケツを持ってこようとするから...



いやいや、あんたがOKしたんでしょ？

自主管理でしょ？

自分で立ち回りなさい！



そんなんも面倒だから


管理部に丸投げできるようにするんよね(^^;




売上にならんことで振り回されたら営業成績に響くしな...



そんなだから、変な物件には変なのが集まってきて


どんどん物件が悪くなるんよね...




だから、基本的には賃貸部と管理部は仲が悪いことが多いよ。



利害が違うからね。



賃貸部はなんでもかんでも客付けして売上取りたい。

管理部は、平穏な管理体制を作りたい。




また話が逸れてるわ(^^;





繁忙期は転勤族がたくさんくるよ。


大手の新卒とかも。




いまは社宅代行が間に入って仕切ってくるけど


そこからの送客数はかなりのもん。




転勤族物件の客付けなら


岡山駅東口の大手店舗に頼むのがいいな。




いまだったら

ア〇マン系
エ〇ブル系
良和ハ〇ス
ドア〇ズ
二子〇動産
穴吹〇ウジング

あたりかな。



分譲マンションのファミリー賃貸部屋

新築、築浅のマンション

人気学区のまともな戸建


とかが強いね。




やっぱ、そういうお客さんが多いから


自然とそうなるよ。




岡山駅近くってことで県外客も結構来るよ。


土地勘がなくて来店することも多いから


結構遠くまで行かされることも多いけど


やっぱり街中で探す人が多いから


営業マン自身が郊外状況を知らんのよ...




ネット掲載もどうしても街中物件中心になるしね...




こういう店に郊外のボロ戸建情報を持って行っても


反応はかなり薄いね...




まぁそこは店長次第ってとこもあるんだけど


そこの店長が以前、郊外店で営業してたりすると


ちょっと話も変わってくるし


そういう店は、閑散期の売上作りで


なんでも取っていこうー


なんてことにもなりがちなんで


場合によっては積極的になることも。





この「場合によっては」いうのは


何度も書いてるけど「売上」がすぐ立つかよね。




動くメリットがあれば動くし


しょーもない話しなら動けんのが現実ね。




このあたりは訪問してヒアリングしたり


その店のネット掲載物件を分析したりすれば


ある程度見えてくるところだね。





あとね、学生は意外なほどこないよ。


来ても時々理大生ぐらい。


岡大生は全然こんから。


学生物件の営業に回ってもちょっと無駄足かな。




...


...




ここまで書いて...




やばいネタに触れたと気付いた...




まだ岡山駅東口だけしか書いてないのに...




こりゃ全部書いてたら大作シリーズになってしまうがな...





こういうのはセミナーとか勉強会で話したほうが


いいんかもしれんね(^^;




要は、歩いて、話聞いて観察しなさい。

掲載物件をよく見てみなさい。




いうことですわ。


特徴や方向性が出てるはずだから。





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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