岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
　6/9 今度はインドネシア人シェア...　あと半分...
　7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
　　　めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も...
　廃墟古民家は解体必須...
　もうひとつは30数年新築未入居の平屋...


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＜イベントのお知らせ＞

７月　

☆見学会（こももさん６号戸建）＆ランチ
　　30日（月）12時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１こももさん（女性）
　　２わたくし
　　３IW本さん
　　４デンチさん
　　５しんやさん
　　６ラーメンnnwさん（見学のみ）

☆見学会（湊３０万円戸建）
　　30日（月）18時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１わたくし
　　２陽ちゃんさん
　　３こーへーさん


８月

☆勉強会（火災保険について２日目）
　　4日（土）19時〜
　　参加予定（定員２０名）
　　１Ｉ先生
　　２わたくし
　　３まっきーさん
　　４よーすけさん
　　５O幡さん
　　６たくみさん
　　７namiさん（女性）
　　８F原Hさん
　　９ryokoさん（女性）
　　10あつおさん
　　11むーさん（女性）
　　12HTさん


＜イベント一覧＞

７月
4日（水）12時〜　　ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ１日目
　　　　　19時〜　　勉強会１日目（火災保険について）
7日（土）12時〜　　ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ２日目
　　　　　19時〜　　勉強会２日目（火災保険について）
14日（土）12時半〜　しっしーさん５万円アフター＆
　　　　　　　　　　物件19号１円廃墟＆ランチ
20日（金）13〜18時　北区相談日
21日（土）12時〜　　トレジャーハンター東区鉄２０万円戸建＆ランチ１日目
22日（日）16時半〜　見学会（御成町１日目＆１円廃墟）
24日（火）12時〜　　見学会（御成町２日目＆１円廃墟）＆ランチ
25日（水）12時半〜　トレジャーハンター東区鉄２０万円戸建＆ランチ２日目
30日（月）12時半〜　見学会（こももさん６号戸建）＆ランチ
　　　　　18時〜　　見学会（湊３０万円戸建）

８月
2日（木）18時〜　　　見学会予定
4日（土）16時〜　　　見学会予定
　　　　　17時〜　　　見学会（まっきーさんアパートビフォー）
　　　　　19時〜22時　勉強会（火災保険について２日目）
7日（火）12時半〜　　見学会（デンチさん１号戸建）＆ランチ
11日（土）13時〜17時　チャリティーセミナー　必殺大家人さん in 岡山
　　　　　18時〜　　　 懇親会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、中区某所で戸建を見せてもらいまして。


宇野小学区ということで


場所的には問題なし。


角地で３０坪ほどに


割とパンパンに建ってます。


駐車場は１台...


ブロック壊して植木を取れば


２台目で軽が置けるかな？


パッと見の外観は悪くない。



第一印象は

「ふーん。悪くないじゃん」
「４万円後半ぐらいはいけるかな...」




室内も荷物はほとんどなし。


でも、全体的に汚いので


リフォームはそこそこいるかな...






あとは価格次第...



...


...



しかし、いくつか問題が...



まず、前面道路が私道で持ち分なし...



うーん...




まぁ価格次第では...




もうひとつ問題で


室内で孤独死...




うーん...


昨年の今頃発見され、死後数日...


エアコンが動いたままだったのでまだなんとか...




それでも価格次第では...


...


...



相続人の売主さんの当初の希望は


１０００万円(◎_◎;)




はぁ〜？？


そりゃ無茶ですわ〜




流石にそれだと受けられないと


不動産屋も拒否したそうで(-_-;)


そりゃそうだ。


売れるはずの無いものを受ける訳ないもんね。





それで、坪２０の３０坪で


６００スタート...




いやいやいやいや...


坪２０は分からんこともないけど


そりゃ建物が無い状態でしょ？




まぁまぁ家も大きいから


解体で１５０〜２００ぐらいいるでしょ？




だったら現状で４００ぐらいのもんでしょ？




道路と孤独死のこともあるんだから


もっと安くないと...


なんぼ素人のエンドさんへ言うても、６００じゃ買わんわ〜





ましてや買取で言うんなら


２００以下ですわ...





売主さん、


どうせ相続で得たんだから


こんな物件で儲けよう思うたらダメですわ(;´Д｀)


お金になるだけマシぐらいに思ってもらわんと...





まぁこういう売主じゃなかなか折り合いませんわな...






実は、下げられない理由がもうひとつありましてな...




やっぱり手数料のことを言われますわ。




「あまり小さいのだとやれない...」




リアルな声ですよ。


ここは大手さんなんで裏金的なものはNG...


手数料を考えると


不動産屋としては扱う金額は


４００ぐらいが下限ですわ。




この業者さんはリアルなラインで


３２５万円だそうで。




営業マンとして


売上（手数料）と本数が問われるそうな。




しかたなく受けないといけないケースもあるので


手数料が小さいときももちろんあるけど


３２５万円を下回ると


本数にカウントしてもらえないんだって(◎_◎;)





「なので２００とかだとちょっと...」




いや〜、でも３２５じゃ無理ですわ(-_-;)




折り合わん理由はいろいろありますな...




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました