岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃３万円。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入　(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入　(H30.10.27解体)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区某所
☆物件22号　 中古購入　（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に１〇〇万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;


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＜イベントのお知らせ＞

☆摂津屋さん新築完成見学＆ランチ１日目
　3月15日（金）12時半〜
　参加予定（定員１１名）
　１摂津屋さん
　２わたくし
　３そうさん
　４ゆたかさん
　５なおとさん
　６mtanaさん
　７かおりんさんご主人
　８じいじさん
　９麒麟さん
　10
　11

☆摂津屋さん新築完成見学＆ランチ２日目
　3月16日（土）12時半〜
　参加予定（定員１１名）
　１摂津屋さん
　２わたくし
　３たかぱぱさん
　４Ａ藤さん
　５飛脚大家さん
　６なつさん（女性）
　７児島大家さん
　８よーこさん（女性）
　９Ｋ本さん
　10
　11


３月
1日（金）12時半〜
　「見学会」たかさん１号戸建見学＆ランチ
4日（月）12時半〜
　「視察」児島の戸建100万円台になるか？＆ランチ
5日（火）12時半〜
　「視察」一宮全空きマンション＆ランチ＆建部戸建へ
9日（土）兵庫県南物件見学ツアー１日目
10日（日）兵庫県南物件見学ツアー２日目
15日（金）摂津屋さん新築完成見学＆ランチ１日目
16日（土）摂津屋さん新築完成見学＆ランチ２日目
20日（水）見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


この時期、大家仲間の買った物件がポロポロ決まっていき


いろいろ段取りがありますが


わたくしにとっては当たり前の出来事(^^;



でも、普通の人はそんなに機会が無いから


今日は詳しく書いてみようと思います。


長くブログを書いていていまさらですが(^^;





まず、不動産屋から申込の連絡が入ると


１、申込書などが
　　ＦＡＸやメールで送られてきます。

　不動産屋によって書式はバラバラですが

　入居者の
　　・氏名、現住所、連絡先
　　・勤務先情報
　　・同居の家族の情報
　　・保証人か緊急連絡先情報
　
　などが記載してあります。　
　　
　最近は、保証会社の申込書を代用していることも多いです。

　この時、本人確認、勤務先在籍確認の意味で
　免許証や保険証を一緒に送ってきます。



２、内容などを見て家主がＯＫを出せば、
　　不動産屋が保証会社に入居者情報を送り、審査に入ります。
　　※内容の固い入居希望者なら同時進行することもあります。

　　基本的に、店頭の営業マンがある程度人物判断はしています。
　　が、悪質な不動産屋や営業マンは
　　自社管理物件に入ってもらっては困るようなレベルの方を
　　一般大家にぶっこんできます。
　　入れたもん勝ちなのでここは注意が必要です。
　　不動産屋と良好な関係であれば
　　今後のこともあるのでそんな無茶はしてきませんが
　　残念ながら、岡山にも要注意不動産屋はありますので...



３、審査ＯＫなら契約に移ります。

　　契約書は基本的に不動産屋が作ります。
　　書式はマチマチですが、内容は概ね同じです。
　　貸主用、借主用の２通作ります。

　　作成にあたってこちらの情報を伝えます。
　　・貸主の名義、住所、連絡先
　　・管理の委託先
　　・家賃の振込先
　　・抵当権の有無
　　・特約に関して
　　　短期解約違約金など
　　・ライフラインの情報
　　　電気、水道、ガス、浄化槽、汲み取り
　　・町内会の情報
　　・ゴミ捨てに関する情報
　　※ゴミ捨てに関しては入居まででもＯＫ



４、契約書が完成したら入居者に渡ります。

　　この時、重要事項説明が行われています。
　　敷金などの、契約金の明細書も同時に渡され
　　入居の数日前までには
　　契約金、契約書が不動産屋に戻ってくる段取りです。
　　※保証人が遠方の場合は郵送の時間がいるので
　　　入居日によっては間に合わないケースもあり
　　　入金のみでカギを渡すケースもあります。



５、契約書とお金が揃ったら不動産屋から連絡があります。

　　お金は振込、契約書は郵送されてくることが多いです。
　　契約書には入居者、保証人は署名捺印済なので
　　貸主欄に署名捺印をします。
　　１通は自分用で保管、
　　もう１通は入居者用で不動産屋に渡します。



６、入居日に合わせてカギを不動産屋に持っていきます。

　　入居人数にもよりますが
　　基本的に玄関キー２本、勝手口２本程度は
　　最低限お渡しします。
　　自分の保管用も含めて足りない場合は、
　　カギ屋さんでコピーしておきましょう。

　　古い物件の場合、本来のカギではなく
　　コピーされたカギをさらにコピー
　　するケースも多いですが
　　コピーのコピーを繰り返すと
　　カギの形が少しずつズレてしまい
　　開かないこともあるので
　　できれば事前に試しておきましょう。
　　開かなければカギ屋さんが調整してくれます。

　　また、最近の物件では
　　ディンプルキーが使われていることも多いです。
　　コピーが高額になったり日数がかかることがあります。

　　カギ交換を入居者負担でする場合もあります。
　　手配を不動産屋に任せてもいいですし
　　こちらで手配して費用をもらっても構いません。




そんな感じで


審査ＯＫで話しを進めることになったら


３，４はこちらには関係なく


５の契約書、入金の連絡を待つのみ(^^;




入居者から修繕や追加の要望がある場合も多く


基本的にこの間にいろいろやっておくんですけど


先に先にやってしまった挙句


キャンセルになったら水の泡なので


契約金の入金があってからやればよいです。


入金をしてしまってからキャンセルすることは


まずありませんので。




不動産屋さんには、入金だけは早めにしてもらうように伝えましょう。


彼らもキャンセルは困りますし


早期回収で売り上げを立てたいので(^^;




それで、晴れて入居になりますが


入居数日前には最終チェックをしておきましょう。



空室期間が長いと


それなりにホコリも積もっているので


軽く掃除をしておいてあげたらいいですね。



空室期間中も大家名義で電気水道は繋いでいると思うので


このタイミングで閉栓しておきましょう。



滅多にないですが


入居者が初めて部屋に入った時に


電気水道が使えてしまうと


使用開始の連絡を忘れて


名義が変わらずそのままのこともありますので(^^;




もし、空室の電気水道は繋いでいないのであれば


案内時も電気が点いたほうがいいですし


トイレの水も無くなっていくので


基本料はかかりますけど


入居までは使えるようにしておいたほうがいいですよ(^^;


そうそう。総社は水道は日割りしてくれないので


１日開けただけでも半月分かかりました(-_-;)


しかも上下水道両方...






こんなこと、


日常過ぎてなんとも思ってなかったけど


普通の人は知る機会もないだろうし


だぶんどの本にも書いてないと思うから


もっと早く書いてあげればよかったね(^^;




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました