岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


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欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


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こんばんは。岡山大家です。


あけましておめでとうございます


去年もいろいろありましたねー(^^;


わたくし、毎年１つは物件を買いたいと思っていますが


物件１０号土地、１１号土地を買えました


その土地で新築計画進める訳ですが


果たしてどうなるでしょうか...


できれば、中古戸建てで


サクッと家賃が入って、償却も短いってのがいいんですが


くじ運が良くなくて全く買えません(^^;


...


周りの方々もいくつか購入されましたね。

HTさん
よーすけさん
ayakoさん
GOGOさん
摂津屋さん

ら、ニューフェイスの方々や

こももさん
じいじさん
F原Hさん
O幡さん
JBさん
しんさん
minakoさん
IW本さん
あつおさん
A木さん
かこちゃま
motoさん
HM田さん
とーやさん
N西さん
あつさん
rikouさん
ロバートS田さん
OCさん
mtanaさん
ジムさん

ら、常連、古参の方々も。


物件が無い無い言うても、買ってる人は大勢いるんですね〜Σ(ﾟДﾟ)ｽｹﾞｪ!!


今年も１つ、今年こそは１つ、人それぞれでしょうが


何かみなさんのお役に立てたらいいですね

...


早速、新年早々いくつかイベントを予定しております。


１月７日（木）　いいてんきさん戸建見学会

１月８日（金）、９日（土）　A木さん７０万円戸建見学会

１月１０日（日）、１１日（月・祝）　namiさん新築マンション見学会

１月２３日（土）　必殺さんin岡山　新年会


今年もよろしくお願いしますm(__)m

...


さて、正月は不動産屋も休みで動きがないので


毎年昔話を書く事にしています。


少々お付き合いくださいm(__)m


...


では早速前回の続きで。

2015年01月04日　平成21年　15　自己紹介　その47

自己紹介　過去記事　最初から



前回は、「繁忙期の学生はベルトコンベアーに乗せるだけ」と書きました。


ここに大家としてのヒントが


...


学生物件って大概そこそこの戸数を持っている訳ですが


毎年のように卒業生が現れます。


１棟の全部を同じ学年で入居させると


４年後に一気に卒業がきちゃいますから


可能な限り学年をバラけさせるようにしますが


それでも戸数が多ければ同学年の子も複数いますからね。


大型物件だと、毎年数戸〜数十戸空きがでます。

...


学生物件は３月４月に入居が無いと


ほぼ１年空く公算が高くなります。


時々、慌てて３、４月に決めたものの


実際住んでみると、


・日当たりが悪い

・周りがうるさい

・思った以上に学校から遠かった


など、当初気付かなかったことで、


夏休み頃に再引越しをするパターンもありますが


そんなことはそう多くもないので


学生物件は３、４月に決めるのが鉄則です。


...


たくさん空いている物件で、３、４月に一気に決めてもらおうとするなら


不動産屋にベルトコンベアーに乗せてもらうのが一番。


となると、そのラインの決め物に入れてもらわないといけませんね。


どうやったら入れてもらえるんでしょう？



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました