岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　

　12月28日に正式に申込が入ったそうです。
　スケジュール的に１月下旬〜２月上旬の引渡しになりそうです。


　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　H26年12月末で４号が退去しましたー
　次はどうするかね...


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



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こんばんは。岡山大家です。


今日は正月最後の自己紹介シリーズで。

前回記事
2015年01月02日　平成21年　14　自己紹介　その46


繁忙期で売上を伸ばすには


どれだけうまく回せるかってことが重要なんですよ。


ちょっといやらしいですけど


特に学生さんはドル箱なんでね。


というのもね、


新入生が家族で来店したら


ヴェルディ武田を彷彿とさせる（失礼。わかる人も少ないか（笑））


ごっつあんゴール。


もうね、ゴール前に突っ立てたら勝手にボールが転がってきたみたいな（笑）


誰でも確実にゴールできます


心の中でガッツポーズです。


これで決定権者を見極めたら間違いなし


子供の意見が尊重されるのか？

お母さんの意見が強いのか？

お父さんが強いのか？


そこらをきっちり押さえたらほぼ１００％ですね


...


でね、物件的には、


女の子でちょっと甘やかされたような子だと


子供の意見が重視されて家賃上限がちょっと緩くなりますけど


大体みんな基準が似てるんですよ。


出せる家賃の上限ってどの家庭もそんなに変わらないので


当然物件も似てくる訳です。


ということは、


紹介する物件も似てくるし


案内する物件も似てくるのは当たり前。


同じパターンでサクサク決まっちゃんですよねー


学生のXさんを連れて、


A物件、B物件、C物件　を案内して


C物件で決まったとしたら


次にきた同じく学生のYさんも


同じパターンで決まっちゃうみたいな（笑）


...


なので、そこそこ戸数があって


毎年そこそこ入れ替わるような物件（いわゆる決め物）情報を


いくつか掴んでおけば


あとはベルトコンベアーに乗せるだけ（失礼）


こういうのは、学生需要を経験していないとなかなかできないんですけど


女性営業マン　Ｉさん　は


このあたりが抜群にうまかった


これやるとね、契約書の内容や書式、その他書類も一緒だから


流れ作業になって事務処理も早いんだよねー


...


一般の方は知らないでしょうけど


契約書などの書類や審査に必要な書類なんかは


管理会社の数だけパターンがあるので


理解するだけでも相当大変なんですよねー



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました