岡山大家の不動産投資日記

,岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


正月企画で、今日も　昔話　の続きで。

2014年01月01日　平成21年　4　自己紹介　その36



さて、岡山市の西の方のお店で一定の成功を収めることができた訳ですが


今度は、平成21年の7月から岡山駅の西口付近のお店に


またまた店長として赴任することになりましてん



当時、このお店は、売上がかなり低迷していたので


再生を託された意味合いもあったようです。


...


同じ会社とはいえ、普段は忙しくて


店舗間を行き来することなんかほとんどありませんから


内情はよく知らなかったんですけど


メンバー的には


男性店長
　　（当時30代後半、不動産歴３年ぐらいだったかな）

女性営業マン
　　（当時20代前半、不動産歴２〜３年ぐらい）

男性営業マン
　　（当時20代前半、不動産歴１年ぐらい）

女性営業マン
　　（当時20代前半、不動産歴数ヶ月）


と、そこそこ揃っているのに、なぜか結果は出ていないようでした



で、いざ着任してみるといくつか改善すべき点が見つかりました


...


ひとつ目は


お客様が入りやすい店舗にすることでした。


ロードサイド１階のガラス張りの店舗なのに


ガラス面のほとんどに物件資料を貼り出していて


店内の様子が全く見えない状態になっていたんです



店内が見えにくいと、特に女性は入りにくいだろうなーと思って


一旦全て撤去して、室内が見えるように付け直しました


両面テープでガチガチにくっついていたので


数日かけて地道に剥がしていきました


...


ふたつめは


駐車場をアピールすることでした


岡山駅近くの店舗は、隣接した駐車場を確保するのはほぼ無理で


ここのお店は少し離れた自走式の駐車場を使っていました。


この駐車場の回数券を買っておき利用者に渡していましたが


イマイチ活用できていませんでした



西口の筋を車で走ると、何社も不動産屋が軒を連ねていますが


どこの不動産屋も、店頭にはお客様用駐車場の有無には触れていないので


お客様用駐車場があるということを大きく表示しておけば


車でお越しの方にアピールできると思いました


...


まぁ他にも細々あるんですけど


実際にこれらの施策は一定の効果はあったと思います



しかし、実は　売上を成すための根本的な部分　で、


最も大きな問題を抱えていました〓



つづく



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