岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...



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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞




☆「合宿」セニョ親方＆かずさん物件見学 in枚方市・守口市
　9日（木）10時現地
　参加予定（定員５名）
　１わたくし
　２ぐっちーさん
　３こまっちゃん



５月一覧
1日（水）12時半「見学会」
　３Mさん鳥羽APリノベ完成＆ランチ
9日（木）10時「合宿」
　セニョ親方＆かずさん物件見学 in枚方市・守口市
14日（火）12時半「視察」
　玉野倉庫付き戸建＆ランチ
17日（金）「視察」
　吉備中央町店舗物件＆ランチ



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、先日見せてもらった


たくみさんが買った戸建のお話で。




ここは東区では人気のある場所で


数年前にたくみさんが買ったアパートの真横なんですよ。





隣の物件は、買えるなら買っておきたいですよねー





もちろん場合によりますけど


土地が大きくなることで


今後の展開につながってくることも少なくないんでね。





今回の物件の価格的には、


土地値から解体費を引いたぐらいなので


高くはないですけど


賃貸目線でいうと


この価格では買わないだろうなー　って感じなので


「隣」だから買ったというのがよくわかります^^;





普通車と軽がなんとか置けそうなんだけど


普通に直して、４.５〜５万円...


まぁ５万円前後というところかな...





残置物こそ結構あるけど


建物自体はそこそこきれいなんだけど...















見た目にわかるレベルの傾きがあるんだよねぇ...







たくみさんはこれを直して貸し出す想定なんだけど


見学会参加者は、全員「解体」^^;







ここらは悩ましいところでね〜(◎_◎;)





この傾きの部屋を直して、あとは最低限としても


ざっくり１００万円ぐらいはかかるだろうねぇ...




その程度だと５万円は難しいかもしれないなぁ...


利回りでいうたら１０％ちょいかな...




まぁそれでも「隣」の物件だし


アパートもまだ１０年以上は活躍してもらう見込みだから


そうなると戸建側は回収できている頃だし


どちらも同じぐらいのタイミングで解体すればね。





まぁオーソドックス？妥当？な作戦ですわねー






ただ、アパート側にひとつ懸念があってね...



ファミリー６世帯に対して、駐車場が８台なんだよねぇ...


近隣に月極なんかはないんだけど、いまはなんとかなってる。



それが１室空くそうなんだよねぇ...




そこの客付けも含めて


今後もどうせ空いてくるんだろうから


駐車場を増やしてアパート側の状況を改善しておく


ってのが、みなさんの意見^^;





全部駐車場で個別に貸すとしたら４台かな...


全部縦列なら３世帯で６台か...




そうなると利回り４％ぐらいなんだよねぇ...





昔からの団地で、駐車場が足りない戸建も少なくないし


アパート側からのニーズもあるだろうから


おそらく満車にできると思うんよね。






１，物件代金＋リフォーム１００？　で　家賃４.５万円？

２，物件代金＋解体２００？　で　月極P２万円？





どっちがいいだろうね〜？？(;^_^A






わたくしだったら


３，物件代金＋解体＋月極P


　＋お金借りて小さい倉庫新築　かなー






こんな感じでアパート用の駐車場（縦列）も残しつつ


外部へ倉庫を貸し出すとか？







駐車場は縦列で８千円ぐらい？


倉庫は４万円ぐらい？いけんかね？






或いは、アパートの強化に倉庫を付けるとか？






倉庫で、家賃を５〜６千円ぐらいプラスできんかね？？


もちろん外部に貸すのもいいけど。






個人的には、


１００万円かけて単に直して貸すより


もう１００万円かけて壊して


さらに何百万かお金借りて


倉庫＆駐車場投資に向けたくなるんだけどなぁ...





住居で貸すのはいろいろ面倒だから


「倉庫」「事務所系」「駐車場」「看板」なんかに


魅力を感じちゃうんだよね〜...






おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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