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100万円かけて、ただ直すってのもな〜...

岡山県岡山市4区(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧(R6年途中まで。売却済含む)


★令和6年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳)  北区首部
☆共同購入 8号戸建 中古購入
 450万円 106.97坪
 珍しい地域の戸建だけど、
 誰も手を挙げなかったので
 みんなで儲けてみようという企画。
 最近スタートの方の資金援助になれば...
  

R6(24)年2月13日(51歳)  瀬戸内市長船
☆物件58号
 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
 またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳)  中区国富
☆物件61号 中古購入
 171.89平米(51.99坪)25万円
 物件52号と同じ並びなので...
 使い道がないので当分放置かな...



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共同サブリース物件
 参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
 バナナさん,しのさん,タクさん
 ひろた@さん,あつやんさん,モモさん
 岡山大家
 ☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)
 H21.9.5入居
 ☆物件2号(長船戸建・セリユさん)
 H21.11.13入居
 H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)


 R2(20)年2月17日 総社市 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%
 ※電柱2


 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円
  1口50万円 18人34口で追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。
  出口が楽しみな案件。


 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円
 80.72坪

 R3.5.25 解体後に1317万円で売却


 R3(21)年11月30日 玉野市 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円
  1口10万円 25人147口で追加購入
  H6年築でまだまだきれいだが...
  満室想定表面14.5% 電柱1
  ※JPMCとサブリース 表面11.48%


 R4(22)年5月31日 玉野市 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円
  1口10万円 21人109口で追加購入
  満室想定表面19.8%
  ※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。
 
18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円
  昭和39年築の美邸平屋。
  接道に難ありも、解消できる?
  R3.9.1から契約開始 55,000円



 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円


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<イベントのお知らせ>




☆「合宿」セニョ親方&かずさん物件見学 in枚方市・守口市
 9日(木)10時現地

 参加予定(定員5名)
 1わたくし
 2ぐっちーさん
 3こまっちゃん



5月一覧
1日(水)12時半「見学会」
 3Mさん鳥羽APリノベ完成&ランチ

9日(木)10時「合宿」
 セニョ親方&かずさん物件見学 in枚方市・守口市
14日(火)12時半「視察」
 玉野倉庫付き戸建&ランチ
17日(金)「視察」
 吉備中央町店舗物件&ランチ



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、先日見せてもらった


たくみさんが買った戸建のお話で。




ここは東区では人気のある場所で


数年前にたくみさんが買ったアパートの真横なんですよ。





隣の物件は、買えるなら買っておきたいですよねー





もちろん場合によりますけど


土地が大きくなることで


今後の展開につながってくることも少なくないんでね。





今回の物件の価格的には、


土地値から解体費を引いたぐらいなので


高くはないですけど


賃貸目線でいうと


この価格では買わないだろうなー
 って感じなので


「隣」だから買ったというのがよくわかります^^;





普通車と軽がなんとか置けそうなんだけど


普通に直して、4.5〜5万円...


まぁ5万円前後というところかな...





残置物こそ結構あるけど


建物自体はそこそこきれいなんだけど...

IMG_4217.JPG

IMG_4218.JPG

IMG_4225.JPG

IMG_4222.JPG

IMG_4221.JPG





見た目にわかるレベルの傾きがあるんだよねぇ...

IMG_4220.JPG





たくみさんはこれを直して貸し出す想定なんだけど


見学会参加者は、全員「解体」^^;







ここらは悩ましいところでね〜(◎_◎;)





この傾きの部屋を直して、あとは最低限としても


ざっくり100万円ぐらいはかかるだろうねぇ...




その程度だと5万円は難しいかもしれないなぁ...


利回りでいうたら10%ちょいかな...




まぁそれでも「隣」の物件だし


アパートもまだ10年以上は活躍してもらう見込みだから


そうなると戸建側は回収できている頃だし


どちらも同じぐらいのタイミングで解体すればね。





まぁオーソドックス?妥当?な作戦ですわねー






ただ、アパート側にひとつ懸念があってね...



ファミリー6世帯に対して、駐車場が8台なんだよねぇ...


近隣に月極なんかはないんだけど、いまはなんとかなってる。



それが1室空くそうなんだよねぇ...




そこの客付けも含めて


今後もどうせ空いてくるんだろうから


駐車場を増やしてアパート側の状況を改善しておく


ってのが、みなさんの意見^^;





全部駐車場で個別に貸すとしたら4台かな...


全部縦列なら3世帯で6台か...




そうなると利回り4%ぐらいなんだよねぇ...





昔からの団地で、駐車場が足りない戸建も少なくないし


アパート側からのニーズもあるだろうから


おそらく満車にできると思うんよね。






1,物件代金+リフォーム100? で 家賃4.5万円?

2,物件代金+解体200? で 月極P2万円?






どっちがいいだろうね〜??(;^_^A






わたくしだったら


3,物件代金+解体+月極P


 +お金借りて小さい倉庫新築
 かなー






こんな感じでアパート用の駐車場(縦列)も残しつつ


外部へ倉庫を貸し出すとか?

3.jpg
4.jpg




駐車場は縦列で8千円ぐらい?


倉庫は4万円ぐらい?いけんかね?






或いは、アパートの強化に倉庫を付けるとか?

4.jpg




倉庫で、家賃を5〜6千円ぐらいプラスできんかね??


もちろん外部に貸すのもいいけど。






個人的には、


100万円かけて単に直して貸すより


もう100万円かけて壊して


さらに何百万かお金借りて


倉庫&駐車場投資に向けたくなる
んだけどなぁ...





住居で貸すのはいろいろ面倒だから


「倉庫」「事務所系」「駐車場」「看板」
なんかに


魅力を感じちゃうんだよね〜...






おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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