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物件売却について2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。

 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。


分譲マンションというのは、

朽ち果てたときに土地が残りませんので、長期保有には不向きだと思うんですね。
(当然、持分はありますけど...)



土地の価値が少なく、建物の価値が多くを占めているため

全体の価値が大きく目減りするんです。



ちなみに、物件1号の固定資産評価額は

建物 513万 に対し 土地は 139万 で、

割合は 建物8 土地2 です。


1730万の築6年でこれです。

立地や眺望などの、建物以外の価値が大きく繁栄されていて

物件自体の資産価値が低い汗

資産としての魅力が小さいんですね悲しい

だから、付加価値がないと売却価格が大変なことになります困った



この割合がそのまま市場価格に連動するわけではないですし、

立地やニーズの関係もありますが、

基本的には建物割合が大きくて、それが年月とともに減少するイメージです。
(土地は大きく変動しないとして)


7:2...6:2...5:2...4:2...3:2...2:2...

建物8 がどんどん減っていくんですね悲しい




物件2号の固定資産評価額は

建物 433万 に対し 土地は 781万 です。

割合は 建物3.5 土地6.5 です。


建物3.5は減りますが、土地6.5は安定しています。



分譲マンションは、最終的に 10の価値が 3とか2 になって

売りにくくなるわ、担保にも使えないわ...


土地付きは 10の価値が 8とか7なので

安定した価格で売れますし、いずれは担保で使えます。


なので、


分譲マンションは

価値のあるうちに

高い家賃を取って

あまり引っ張らずに売り抜けるのがよろしいかとまる





明日は、2月25日 分譲マンションってバンバン売れるのか?2 

で、麒麟さんから頂いたコメントから 津高あたりの考察をしてみますキラキラ



おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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