岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　みーこさん１号区分見学会２日目
　３月２１日（火）１０時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１A木さん奥さん（女性）
　２namiさん（女性）
　３こももさん（女性）
　４わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　こももさん１号アフター見学会２日目
　３月２１日（火）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１A木さん奥さん（女性）
　２namiさん（女性）
　３麒麟さん
　４OCさん
　５OCさん奥さん（女性）
　６K本さん
　７こももさん（女性）
　８わたくし

＜イベント一覧＞
　３月 　７日（火）１１時〜　そうさん新築アパート＆ロバートS田さん戸建
　３月 １０日（金）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー１日目
　３月 １２日（日）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー２日目
　３月 １８日（土）１１時半〜みーこさん１号区分見学会１日目
　　　　　　　　　 １２時半〜こももさん１号アフター見学会１日目
　３月 １９日（日）２０日（月）必殺旅行　岐阜恵那峡温泉
　３月 ２１日（火）１０時半〜みーこさん１号区分見学会２日目
　　　　　　　　　 １２時半〜こももさん１号アフター見学会２日目


　日程調整中...
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て

　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ロバートS田さん東塚アパート
　　　OCさん南区戸建３号
　　　OCさん南区ビル２号
　　　G地さん東区戸建２号
　　　ayakoさん東区２号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


わたくしのような年収３００万円台の零細サラリーマンから


不動産投資をスタートすると


やっぱり資金調達力が大きな壁になって


規模の拡大がなかなか進まないものです。


元々の収入が少ないから満足な預貯金も無い場合が多いでしょうし


年収低い、預貯金少ないでは


お金もたくさんは貸してもらえないです(-_-;)


しかし、世の中にはたくさんサラリーマン収入をもらっている方もいて


そんな方は最初から大きな案件を引けたりする訳です。


例えばこんな案件。






６棟一括で２９０００万円ですって(^^;


わたくしのような、


規模を追いかけられない属性には一生縁がない(^^;



ここ、北区田中の住宅街の中にまとめて建っていて


何度か案内に行ったことがありますよ。


どの部屋もかなり狭いですけど


セパレートの部屋で駐車場が空いていれば


すんなり決まる物件でしたね。


トイレ風呂が一緒のタイプはちょっと難しいところがあったな...


駐車場が足りていないからそこも難点だったな...


でも、この界隈ってファミリー物件は腐るほどあるけど


安い単身用が案外無いんで、


紹介する側からしたら割と重宝するんです(^^;


リエゾンって有名なパン屋さんの近くだから


見たことある人もいるんじゃないかな？


ただ、全部で５棟じゃなかったかな？


別の場所にもう１棟あるのかな？


まぁいいけど。



実際のところ、ここをどんな方が買ったのか知りませんけど


プライドの高そうな高年収サラリーマンの方が


飛びつきたくなるような感じじゃないです？？


だって、一気に６棟１１１戸ですよ！？


実際、高年収の方は一足飛びしたい方もよくいますし


戸数や家賃年収を誇る方もたくさんいますからねー(^^;



詳しくみていきましょうか。


入居率　７５．６７％　ということは


１１１室×７５．６７％＝８４室


２７室も空いとんですね〜Σ（・□・；）



それでも、いまの家賃が年３２６７万円Σ（・□・；）


２７室も空いてて年間３０００万円以上入るなんて


すごいですね(◎_◎;)



８４室で年３２６７万円なんで


１室あたり年３８．８９万円、月３．２４万円。


いま、トイレ風呂一緒の部屋は


家賃２．６万円、共益費２千円、敷０、礼０で


募集しているようですね。


駐車場は５４００円。


水道代は確か込みだったと思うな。


水道代ってまぁまぁ経費を圧迫しますからね〜(;´Д｀)


８４室が３千円平均でも２５．２万円(◎_◎;)


年３００万円超えか...




年３２６７万円だと、月２７２万円。


２９０００万円　２５年　２％　なら


月１４４万円の返済で、残り１２８万円。


管理料５％　１３．６万円

水道代　２５．２万円


引くと、８９．２万円か...




固定資産税がなんぼくるかなー


ＲＣだしなー


結構するでなー(-_-;)


１棟５０〜６０万円としても３００万円以上？


それで月あたり２５万円。



残り６４．２万円か...



そこから所得税か...



８４室で正味月６４万円。



１戸あたり手残り７６００円。



２５戸の空室がどんどん決まればいいけどなー


駐車場不足、トイレ風呂同じじゃ


どんどんいう訳にもいかんかな...


きれいにして広告料も弾まんといかんな...



わたくし、６棟１１１戸なんて一生到達できませんけど


物件３４５号は一戸当たり月２．６万円


物件９号は一戸当たり月３．２万円



規模を追いかけられない属性いうのも


案外悪くないですよ(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

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　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　みーこさん１号区分見学会２日目
　３月２１日（火）１０時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１A木さん奥さん（女性）
　２namiさん（女性）
　３こももさん（女性）
　４わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　こももさん１号アフター見学会２日目
　３月２１日（火）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１A木さん奥さん（女性）
　２namiさん（女性）
　３麒麟さん
　４OCさん
　５OCさん奥さん（女性）
　６K本さん
　７こももさん（女性）
　８わたくし

＜イベント一覧＞
　３月 　７日（火）１１時〜　そうさん新築アパート＆ロバートS田さん戸建
　３月 １０日（金）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー１日目
　３月 １２日（日）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー２日目
　３月 １８日（土）１１時半〜みーこさん１号区分見学会１日目
　　　　　　　　　 １２時半〜こももさん１号アフター見学会１日目
　３月 １９日（日）２０日（月）必殺旅行　岐阜恵那峡温泉
　３月 ２１日（火）１０時半〜みーこさん１号区分見学会２日目
　　　　　　　　　 １２時半〜こももさん１号アフター見学会２日目


　日程調整中...
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て

　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ロバートS田さん東塚アパート
　　　OCさん南区戸建３号
　　　OCさん南区ビル２号
　　　G地さん東区戸建２号
　　　ayakoさん東区２号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


楽待さんのコラムでこんな記事が。


大家とプロパンガス会社の「密約」にメス、６月１日より入居者に説明要請


以下一部抜粋

今年６月１日から、
プロパンガスを利用する賃貸物件については、
その価格や不動産オーナーとの契約内容を、
書面にて入居希望者に伝えるというやりとりが、
不動産会社の窓口で見られることになりそうだ。


ふむ...


プロパンガス。


我々大家は、よくお世話になっていますね(^^;


ガスは、都市ガスとプロパンガスに分かれますけれど


岡山市では、都市ガスは岡山ガス一社のみの独占市場。


それに対して、プロパンガス会社はたくさんあるので


シェア争いが激化しています(◎_◎;)


ちなみに、ガスの代替機能で電化住宅もありますが


電力自由化とはいえ


こちらもほぼ中国電力の独占市場。


...


このガス（オール電化）事業。


それだけで考えると、かなりおいしい事業と想像します。


人の家の軒先に給湯器（電気温水器）を置かせてもらえれば


入居者が利用するごとに、


勝手にチャリンチャリンお金が生まれます。


正に自動販売機。


なので、供給させてもらえるお宅を増やすことが大切です。


各戸の使用量にバラツキはあっても


単純にガス（電気）を使うお宅が増えれば増えるほど


売上も利益も上がっていきますから


ガス屋さん（オール電化屋さん）が頑張るのは


軒先獲得競争。


この軒先獲得競争がいろいろ大変な訳です...


特にオール電化なんか、一度オール電化にしてしまえば


そこからガスに戻すことなんてそうそう無い。


なので、軒先獲得後は企業努力が少ないのです。


オーナ負担でこちらの敷地内に大きな電気温水器を設置し


その後もなんかトラブルがあっても全部オーナー負担。


オーナー負担で面倒見させて、収益はかっさらう。


わたくしの敷地には電柱が建っていますが


１本、年１５００円もらっています。


電柱を建ててもらって、地代までもらって


電気配線をしてもらって、その上で電気代を払っています。


電柱や配線に異常があればもちろん直してくれますよ。


中国電力から電柱４本分ぐらいの地代はもらって


電気温水器が壊れたら直してもらっても


バチは当たらん思いますがねー


うまい商売です。


...


そんな感じで、独占市場には企業努力がみられにくい。


その点、プロパンガスは変更しやすいので


大家に対していろんなサービス合戦が繰り広げられる訳です...


そのサービスの結果、


入居者のガス料金に転嫁されるということが起こるので


ガス料金の透明性を図ろうというお話しなんですね。


具体的には

�@ 国土交通省の協力を得て、
　不動産仲介業者が集合住宅のオーナー等に確認した
　LPガス販売事業者名を賃貸借契約締結前の入居予定者に伝え、
　当該者からLPガス販売事業者に料金照会ができるよう、
　不動産仲介業界に協力を要請

�A LPガス販売事業者が当該者からの料金照会に応じるよう徹底を求める

�B その際、LPガス販売事業者は、
　オーナー等との合意により集合住宅に付随する
　ガス消費機器やエアコン等の設置費用を負担し、
　その費用負担を料金回収で実施している場合にはその旨を説明し、
　その内容を書面へ記載するよう徹底を求める


こんなんを部屋の契約前にするなんて


ガス屋さん面倒くさすぎる(-_-;)


確かにね、べらぼうに高いガス料金の会社も存在します。


そんな会社は大家向けのサービスの質や量に関わらず


元々高かったりするんですが(-_-;)


でもそんなに高くない良心的なガス会社も存在します。


いろいろ大変でしょうが


暴利をむさぼる悪徳ガス屋が駆逐されるには


ちょうどいいかもしれません。



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
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　　2016年07月28日　営業マンが困ること
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　　2016年08月03日　２　平屋建て　
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　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
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　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
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　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
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　　2016年06月28日　長期保有が前提
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※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

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　　2016年10月28日　公売入札
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　　あたりが完成してくるかな(^^;

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こんばんは。岡山大家です。


以前見学させていただいたこの物件。

関連記事
2016年01月23日　チャレンジャー


　

　

　

　

　

　



少し前から売りに出ていたんですよねー


築１年ちょいでもう手放すんですか(◎_◎;)


オーナーが創意工夫して建ててのを知っていますし


面白い物件で個人的には好きな物件なんで


ちょっと残念だなーって(^^;


まぁ今の時期は確かに売り時だから


いい値段で売れるんならってことだったのかもしれませんね(^^;



で、売り出し内容がこちら。




満室時７．１６％、現況５．８７％　Σ（・□・；）


価格は４８００万円。


これで売れたらうらやましいなー


なんて思っていたら


これで売れたんですね（笑）



まぁここは場所もいいし、新築に近いですけど


それにしてもサクサク消えていくもんですねー(◎_◎;)



中古でも１０％いかないですし


新築級で７％台だったら納得なんでしょう(^^;


ただここの場合、家賃設定が高いので


今後の下げ幅は相当なもんだと思いますから


次に買われた方は要注意かと思いますが(^^;



それにしてもこの方


ここ数年でどんどん売り抜けていますけど


ほんと上手に儲けてなさる(^^;



商売上手な方が羨ましいですね(;´Д｀)



おしまい



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

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　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

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　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜イベント一覧＞
　３月 　７日（火）１１時〜　そうさん新築アパート＆ロバートS田さん戸建
　３月 １０日（金）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー１日目
　３月 １２日（日）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー２日目
　３月 １８日（土）１１時半〜みーこさん１号区分見学会１日目
　　　　　　　　　 １２時半〜こももさん１号アフター見学会１日目
　３月 １９日（日）２０日（月）必殺旅行　岐阜恵那峡温泉
　３月 ２１日（火）１０時半〜みーこさん１号区分見学会２日目
　　　　　　　　　 １２時半〜こももさん１号アフター見学会２日目


　日程調整中...
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て
　　　G地さん東区戸建２号
　　　OCさん南区戸建３号

　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ロバートS田さん東塚アパート
　　　OCさん南区ビル２号
　　　ayakoさん東区２号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

これいりませんかー？



長さ２ｍちょい、高さ１２ｃｍだそうです。

必要な方はご連絡ください(^^;

---


こんばんは。岡山大家です。


これ、正に現代の錬金術Σ（・□・；）

高市総務相、資金往復で還付金受け取る


自分が代表を務める政党支部から個人が寄付を受けて


今度は個人でその政党支部へ寄付して


寄付金控除で３００万円引っ張るという荒業(◎_◎;)


お金返すだけで控除を受けられるとは...


良い悪いは別にして、頭いい人はどんどん得するねー(-_-;)



さて、こちらは１個２４８円のお菓子。



２個まとめて買うと５００円...


まとめて買うとー４円...


頭悪い人はどんどん損するねー（笑）


まぁ単なるＰＯＰの取り忘れでしょうが(^^;


...


さて、先日のみーこさん１号区分見学会２日目の様子。

A木さん奥さん（女性）
namiさん（女性）
こももさん（女性）
わたくし

女性に囲まれてきました（笑）



男性中心の見学会１日目は割とサッと終わったらしいですが


女性陣は熱心になにやら話し込んでいます(^^;



こういうかわいらしい部屋は女子は好きですねー


ここ、北区中心部の３０平米ちょいの２Ｋの区分マンション。


もちろんセパレート。


２０平米ほどのトイレ風呂が一緒の区分だと


客付けとか家賃とかなにかときついんですけど


セパレートでこれぐらいあれば充分戦えます。


近所には、同程度以上の面積の


新築、築浅の１ＬＤＫが腐るほどありますが


それらは賃料が８万円前後。


ここは５万円後半なので激突することもありません。


広さも賃料もちょうど谷間的なところなんですねー


いつかどこかで手放す必要はあるかもしれませんが


今後も大きく値崩れすることもなく


客付けもそれほど難しくないということで


わたくしは、基本的に区分は反対の姿勢ですが


この物件の立ち位置はそれなりにいいのかなと。


ただ、さすがに普通の状態ではインパクト不足。


元々はこんな感じでしたから。

　


これだとどこにでもあるふつーのマンション。


こんな状態だと、折角案内に来てもなんのトキメキもありません(-_-;)


お客さんも営業マンも特に何も感じませんから


室内をぐるっと１周して、


「ふーん...じゃあ次へ」


みたいなことにしかなりません(;´Д｀)


それは何としても避けたかったので、


なにかセールスポイントを作ろうということで取り組んだのが


この壁面収納。




元々この面は、コンクリートにクロス直貼りです。


区分は勝手に壁に穴を空けたりすることもできないので


壁の上に壁を作ったんですねー


元々の壁面は緑のクロスの部分で


他の部分は少し前にせり出しているんです。


そこに穴を空けて木の棒をねじ込んで


木の棚を自由に置けるようにしています。


これ、やっぱり効果大きいです。


特に女性にウケがいい。


営業マンの記憶にもしっかり残るので


いろんな人を連れて何度も案内にきてくれます。


まぁ場所や賃料がマッチする人なら


そのままここにしてくれるので


そんな大勢案内するような事態にはなりませんけども(^^;



どうせお金かけるなら


印象に残るようなものを残してあげるといいですよ(^。^)y-.。o○



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

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　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜イベント一覧＞
　３月 　７日（火）１１時〜　そうさん新築アパート＆ロバートS田さん戸建
　３月 １０日（金）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー１日目
　３月 １２日（日）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー２日目
　３月 １８日（土）１１時半〜みーこさん１号区分見学会１日目
　　　　　　　　　 １２時半〜こももさん１号アフター見学会１日目
　３月 １９日（日）２０日（月）必殺旅行　岐阜恵那峡温泉
　３月 ２１日（火）１０時半〜みーこさん１号区分見学会２日目
　　　　　　　　　 １２時半〜こももさん１号アフター見学会２日目


　日程調整中...
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て
　　　G地さん東区戸建２号
　　　OCさん南区戸建３号

　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ロバートS田さん東塚アパート
　　　OCさん南区ビル２号
　　　ayakoさん東区２号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

これいりませんかー？



長さ２ｍちょい、高さ１２ｃｍだそうです。

必要な方はご連絡ください(^^;

---


こんばんは。岡山大家です。


昨今、初心者向けの融資が絞れらていっている話しは


時々耳にするんですけど、


相変わらず物件自体は売れているようで


「ほー、これついに売れたかー」みたいなのもポロポロ(◎_◎;)


利回りが低くて長いこと見向きもされなかったようなのが


ポロっと売れていくと


マシな流通物件があまりないんだろうなー


なんて思ったりもしますが


それらがまた満額で消えていってるんですΣ（・□・；）


これらは最近売られた物件情報。

　

　

　




（　）内の数字が元の売値で、その左が最終価格。


失礼ながら、この中にお得感のある物件は一切ないんですよ(^^;


それが全部満額とは...


物件の良し悪しを占める一番大きな要因って


やっぱり価格ですからね。


指値も通らん世の中となると


普通の買い手にとっては受難の時代ですな...



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
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　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
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☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
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　３月 １０日（金）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
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　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー２日目
　３月 １８日（土）１１時半〜みーこさん１号区分見学会１日目
　　　　　　　　　 １２時半〜こももさん１号アフター見学会１日目
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　３月 ２１日（火）１０時半〜みーこさん１号区分見学会２日目
　　　　　　　　　 １２時半〜こももさん１号アフター見学会２日目


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　　　ロバートS田さん東塚アパート
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　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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---


こんばんは。岡山大家です。


じいじさんの鉄板が引き取られたそうで(^^)


よかったですねー


...


さて、今日は日本政策金融公庫へお邪魔してきました。


というのも、かれこれ３年ぐらいお世話になった


融資のご担当者がご転勤ということで


ご挨拶やら引継ぎやらということに(-_-;)



いろいろ我々ボロ戸建て軍団の


経緯やら事情やらをご理解いただいていて


細かい説明も要らずいつも話しは比較的スムーズ。


初めて買う方には特に大きく貢献していただきました。


この３年間で数十件の案件をご紹介してきて


その全てで融資を出してくださっていただけに


担当者が変わるといろいろ難しくなるのかなーなんて(-_-;)


実際、不動産に明るい方とそうでない方、


或いはそうでない支店では


そもそもの取り組み姿勢が全然異なるのでね...



まぁ、金融機関では転勤はつきものですし


今回は昇進に伴うご転勤ということでおめでたいお話し。


融資課長としてご転勤なんですってー(*´▽｀*)


わたくしの紹介数が出世に随分貢献したそうなので


嬉しいやら悲しいやら少々複雑ですが(^^;


まぁしかたないっす。



で、わたし自身もそれなりに借りていて


一応、大口顧客的な位置付けなんでしょうか


わざわざ、融資課長と課長代理を引き合わせてくださり


今後の融資姿勢などもお聞きしてきました。


...


で、基本的には不動産への融資は厳しめになってきたそうで(-_-;)


箸にも棒にも掛からぬような物件を持ち込んだり


自己資金０で持ち込んでこられたりする方も相当多いようですし


実際、失敗組もかなりいるようなので


どんどん不動産への風当たり厳しく...



もちろん物件個々によっても異なりますが


基本的に、

・過去の運営実績が黒字
・今回の持ち込み物件も黒字

ということであれば割とスムーズだそうですが


どちらかが赤字だと難しく


それなりに自己資金を積み増すなどが必要だそうで。



過去の運営実績が黒字　ということは


初めての方にはあり得ないことなので


入口の時点でかなりのハードルに(-_-;)


・その方の自己資金力
・持ち込む物件自体の収益性


が大きく問われるということですね。




仮に、５００万円　１０年　２％　で


毎月返済が５万円ですから


家賃が５万円しか取れないようだと


税金を考えるとこの時点で赤字。


表面利回りとしては１２％ありますが


これだとリフォームは別途ですからね...


公庫の査定として


家賃もやや低めにみるでしょうし


当然空室率だってみますから


こんな内容だと自己資金でカバーするしかない


ということですね。



もし、３００万円、１０年、２％なら


毎月返済が３万円ですから


家賃が５万円しか取れないとしても


低めの家賃、空室率を勘案でも


このレベルならフルで通るんじゃないですかねー


表面利回りでいうと２０％ですか。



岡山の家賃相場で考えると


リフォーム込で３００万円ぐらいじゃないと


ちょっと厳しい感じですね。


市場に流通している物件でこのレベルはなかなかね...


もちろん自己資金がある方ならあまり関係ないお話しですが。



結局、どれだけ安くてお得な案件を掴むかってとこで


成否が分かれる訳でね。



物件価格を下げて買うか？


自己資金で補うか？


ってことですね(-_-;)



おしまい



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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ＞
　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 １日（土）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１よーすけさん
　２Ｉ崎さん
　３O幡さん
　４そうさん
　５じいじさん
　６ryokoさん（女性）
　７しんさん
　８
　９OCさん
　10わたくし

＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　わたくし１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 　８日（土）午前中〜夕方　お花見予定（後楽園河川敷）
　４月 　９日（日）１２時半〜　見学会予定
　４月 １２日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 １４日（金）１２時半〜　見学会予定
　４月 １５日（土）１２時半〜　見学会予定

　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　日程調整中...
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て
　　　G地さん東区戸建２号
　　　
　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ロバートS田さん東塚アパート
　　　ayakoさん東区２号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


こんな記事が新聞に出ていました。


「不動産向け融資　重点的チェック」

※クリックで大きくなります。


不動産向け融資には慎重になりなさいよー


みたいな指導が入るんでしょうかねー(;´Д｀)


とは言っても、はちゃめちゃな融資が出なくなるだけで


担保評価もあって、自己資金もあって


ちゃんと収益性がある物件なら、融資は出るでしょ。


そもそも金融機関だって貸したいんだし。


ただ、自己資金の少ない方が、


満額やオーバーローンでは難しくなるというだけで。


自己資金を２割も３割も投入できる人や


お得な優良物件を持ち込んでくる人なら


あまり関係ない話しかもしれませんねー(^^;


まぁ従来の姿に戻ろうとしているだけで


多くの人が参加できる「祭り」が終了しつつあるということなんでしょう。


...


さてそんな中、今日は大安ということで、


朝から３つ決済がありました。



まずは、第３０回あみだくじで二番手で繰り上がり当選して


中庄のアパート＆太陽光４０円の権利をＧＥＴしたN村さん。


関連記事
2016年12月28日　運のある人


第２１回の３番手からの繰り上がりに続いての獲得Σ（・□・；）


この繁忙期で２部屋空きましたが、あっさり満室復帰...


そりゃこのスペックなら入居はそうそう困るもんじゃございません。


太陽光も税込み４２円で１１ｋｗ稼働...


いまどきこんな案件はなかなかないよねー


他の所有物件の売却もうまく進んでいるようで...


もう、羨ましいの一言ですねー(◎_◎;)


今日は風邪で体調不良のようでしたが


お金より体調優先ですよ！


頻繁にダウンするお前が言うな？（笑）


何はともあれ、お大事に(^^;


...


２つめはここで登場した我らがすえちゃんの案件。

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2017年02月18日　自分でリフォームしたオーナーチェンジ物件？


motoさんの物件を自分でリフォームしたのちに


自分で購入することになり


さらに購入前から入居者が決まるというラッキー物件(^^;


これで晴れて大家さんデビューですねー


自分でなんでもできる最強大家の誕生です(^^;


おめでとうございます(*´▽｀*)


...


３つめは、先日ひっそり行われた第３４回あみだくじ対象の


ななまんごせんえん戸建。


１８名２４口のあみだくじをくぐり抜けたのは、ゆうさん！


今回、初の物件購入です(*´▽｀*)



まずは２階の屋根より高くなった木の伐採ですね(^^;


まぁ少しずつやっていきましょう(^。^)y-.。o○


普通にやれば３．７万円では貸せるから


利回り３０〜４０％は確実ですよ(^^)v


...


こんな感じで、毎日どこかで不動産売買は行われています。


お金を借りる借りないはまちまちですけど


冒頭の新聞記事のようなことで


融資姿勢が厳しくなろうとも


金融機関もお金を貸して収益を増やすんですから


基本的に、お金は借りられます。


物件に問題がないなら、ゼロ回答はそうそうないでしょうから


まずは物件ありき。


あとはいくら出せるかですね。


要は、自己資金を用意しておきなさいよってことですね。


自己資金は、あればあるほど貸す側は貸しやすくなります。


１０００万円持っている人に１０００万円貸すのは比較的簡単でも


０円の人に１０００万円だと上司を口説きにくいです。


担当者がプッシュしやすい状況を作ってあげましょう。


自己資金のある人ほど


お金は借りやすいし、いざとなれば現金買いもできる。


お金のあるところにお金が集まるのはこういうことですね。


自己資金を準備をしておかないと


舞台にすら立たせてもらえなくなりますよ。



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

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　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
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＜見学会のお知らせ１＞
　わたくしの赤磐市新築平屋の完成間近＆
　G地さん２号戸建見学＆
　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
　４月 ３日（月）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１N村さん
　２N村さん奥さん（女性）
　３namiさん（女性）
　４TAKEさん
　５HR田さん
　６A木さん奥さん（女性）
　７
　８
　９
　10わたくし
　※トリプル見学会になりました(≧▽≦)
　

＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　わたくしの１号アパート＆
　　　　　　　　　　　　　　　　シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　わたくしの赤磐市新築完成間近＆
　　　　　　　　　　　　　　　　G地さん２号戸建完成＆
　　　　　　　　　　　　　　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
　４月 　８日（土）１２時半〜　見学会予定
　４月 　９日（日）１２時半〜　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 １２日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 １４日（金）１２時半〜　見学会予定
　４月 １５日（土）午前中〜夕方　お花見予定（後楽園河川敷）
　※８日（土）は天気が悪そうなので、１５日（土）に延期しました(^^;

　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　そうこうしてたら...
　　T本さん中区竹田平屋
　　ayakoさん東区２号
　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、わたくし１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ

白猫さん（SB田さん改め）
じいじさん
ryokoさん（女性）
OKOさん
N村さん奥さん（女性）
O山さん
Y田さん
Sさん
摂津屋さん
こももさん（女性）
わたくし

の１１名。

まずはシークレット物件へ。



貸すなら３．７万円ではいけせますよ。


そこから逆算してどれぐらいリフォームするか？


というところがポイントですね。


更地にすれば確実に儲かるんで


すぐに解体するのもアリですよ。


どう料理しましょうかねー


...


その後、わたくしのアパート１号へ


下水接続の工事中でした(*´▽｀*)



ここのところ浄化槽の不調がちょいちょいあったそうで


わざわざ売主さんの負担で工事ですΣ（・□・；）


費用は６０万円ぐらいだそうですから


実質値下げしていただいたのと同じですね(^^;


ありがとうございますm(__)m


室内は割ときれいなんですよ。



多少リフォームは必要ですが


ここは場所がいいんで、自分で使おうかなーなんて思案中です(^^;


さて、このアパート１号。

関連記事
2017年03月28日　諸費用もバカになりませんねー
2017年03月29日　まさかのアパート
2017年03月31日　実測取引
2017年04月01日　神？


わたくし、アパート参入にはかなり消極的なんで


随分悩んだわけですが


アパートがイヤなのは競合が多いというのが主な理由。


競合が多いということは、


そこで入居者獲得競争が起こるので


そんな不毛な争いには巻き込まれたくないというね(;´Д｀)


ただ時々、みなさんにアパートを勧めるケースもあります。


そういうケースは

・周辺にライバルが少なく、増える見込みもない。
・入居者確保が比較的容易
・家賃が下がりきっている
・土地の価値が高い
・物件価格が安い

これらを、ある程度満たしているケースでしょうか。


まぁ今時、なかなかこんなのはないんですけど


「おっ、これなら大丈夫そう」ってのがたまーに出てきます。



今回はこれらを満たすことができたので


「これならおススメしてもいいなー」と思っていた訳ですが


前述の理由で自分で買うことになりまして(^^;



まぁ誰が買うにしても


問題は、建物が古いので融資の面。


木造で４０年級ですからね...


常識的に考えると期間は長くても７年とか１０年でしょうか...


２５００万円を

７年　２％　なら　月３４万円

１０年　２％　なら　月２５万円　


家賃が現状で１９．１万円、満室想定で２２．８万円。


１０年以下ではマイナスのキャッシュフローです(;´Д｀)


古い物件は融資期間が取りにくいので


少々高利回りでもこういうことはよく起こります(-_-;)


ましてや、ここは利回りも高くないですから...



数万円のマイナスキャッシュフローなら


１０年後のお楽しみということで耐えてもいいですが


やはりプラスのほうが気分的にも楽(^^;



１５年　２％　なら　月１８万円　なんで


できれば最低でもこの水準は引きたいなー


ってのが本音のところ...


まぁでも長ければそれだけ楽なんで


２０年で打診してみました(^^;


...


...


すると、


２０年　１．７％　月１４万円　の回答！？


２０年固定ならよろしいわー(*´▽｀*)


ってことで進めた次第です。


残債の減りは遅いですけど


キャッシュを置いておけば


不具合があっても対応しやすいですしねー


まぁ木造２階建てなんで少々の不具合なんて知れてますけど(^^;



建物が古いのでいつ何が起こるかわかりませんが


最悪、更地なら処分が割と簡単で損もしなさそうなんで


立ち退き費用、解体費用分が回収できていれば


いつでも脱出できるのかなーと。


１０〜２０年後にはここに平屋を３〜４棟建てたいので


もちろん脱出する気はありませんけどねー



このブログが１０年後以降も続いていたら


その内ここの新築話しが登場することでしょう(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

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　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　わたくしの１号アパート＆
　　シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目
　４月 ８日（土）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１HR田さん
　２むーさん（女性）
　３ロバートS田さん
　４こーへーさん
　５norikoさん（女性）
　６minakoさん（女性）
　７T畠さん
　８陽ちゃん（初登場）
　９O村さん
　10わたくし
　※満席になりました(-_-;)

＜見学会のお知らせ２＞
　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 ９日（日）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１よーすけさん
　２namiさん（女性）
　３K只さん
　４真中さん（女性）
　５むーさん（女性）
　６Kもりさん
　７こももさん（女性）
　８デンチさん
　９ロバートS田さん
　10わたくし
　※満席になりました(-_-;)

＜お花見のお知らせ＞
４月 １５日（土）１０時〜１７時
　参加予定
　１Sさん
　２Y田さん
　３じゅんこさん（女性）
　４T井さん
　５ゆうじろうさん
　６わたくし


＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　わたくしの１号アパート＆
　　　　　　　　　　　　　　　　シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　わたくしの赤磐市新築完成間近＆
　　　　　　　　　　　　　　　　G地さん２号戸建完成＆
　　　　　　　　　　　　　　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
　４月 　８日（土）１２時半〜　わたくしの１号アパート＆
　　　　　　　　　　　　　　　　シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目
　４月 　９日（日）１２時半〜　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 １１日（火）１２時半〜　登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
　４月 １２日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 １４日（金）１２時半〜　見学会予定
　４月 １５日（土）１０時〜１７時頃　お花見（後楽園河川敷）
　※８日（土）は天気が悪そうなので、１５日（土）に延期しました(^^;

　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　そうこうしてたら...
　　T本さん中区竹田平屋
　　ayakoさん東区２号
　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


先日のトリプル見学会２つめはTAKEさんが買った戸建。

関連記事
2017年04月05日　ついついやりすぎちゃいますね...


TAKEさんは、元自宅を貸しているので


戸建は２号になりますね(^^)


ここ、すぐ近くにmotoさんやあつさんの戸建がある


ネオポリスの中では良い場所でね。


物件の程度もよかったですよ(^^)


７７坪ほどあるんでゆったりです。
　


広い玄関。



部屋もきれいです。
　


残置物がそこそこありますが、それはよくあるパターン(^^;



水回りも上等ですよ。
　


トイレは女性用？？



普通の洋式でしたが(^^;




これが２〇〇万円(^^)v


これでこの額なら安いと思いますねー



少々郊外でも、駐車場が２台あれば


賃料次第で借り手はいますから


高利回りで早期回収が実現できる価格で買えたら


あとは野となれ山となれですよ(^^;


回収さえできていればどうにでもなりますからね。



好立地で安くて高利回りなんてなかなかないですし


価格が高いと簡単に買えませんから


比較的初期の段階ではこういう戦略になりますよねー



ここは義理のお母さんの知人から購入されたそうで。


この知人（８０歳代）が遠方の家族のところに引っ越すにあたって


TAKEさんがお手伝いをしたんですって。


そのご縁で購入の流れに(*´▽｀*)


ほんとどこから購入の話しになるかわからないんで


人の縁は大切ですねー



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸募集中。

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号　39.77kw　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　ネット掲載物件が3500→3000→2800万円になり、
　そこから指値2200→2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月完成予定　平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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＜見学会のお知らせ１＞
　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 ９日（日）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１よーすけさん
　２namiさん（女性）
　３K只さん
　４真中さん（女性）
　５むーさん（女性）
　６Kもりさん
　７こももさん（女性）
　８デンチさん
　９ロバートS田さん
　10わたくし
　※満席になりました(-_-;)

＜見学会のお知らせ２＞
　登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
　４月 １１日（火）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１摂津屋さん
　２DDMさん
　３わたくし
　※３分程坂を登ります。
　※登山靴はもちろん不要です。
　※心臓に持病のある方はご遠慮ください（笑）
　
＜見学会のお知らせ３＞
　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ　２日目
　４月 １２日（水）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１HR田さん
　２じいじさん
　３麒麟さん
　４ロバートS田さん
　５わたくし


＜お花見のお知らせ＞
　４月 １５日（土）１０時〜１７時
　参加予定
　１Sさん
　２Y田さん
　３じゅんこさん（女性）
　４T井さん
　５ゆうじろうさん
　６わたくし


＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜
　　　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　
　　　わたくしの１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　
　　　わたくしの赤磐市新築完成間近＆G地さん２号戸建完成＆
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
　４月 　８日（土）１２時半〜
　　　わたくしの１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目
　４月 　９日（日）１２時半〜　
　　　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ１日目
　４月 １１日（火）１２時半〜　
　　　登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
　４月 １２日（水）１２時半〜　
　　　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ２日目
　４月 １４日（金）１２時半〜　
　　　見学会予定
　４月 １５日（土）１０時〜１７時頃　
　　　お花見（後楽園河川敷）
　
　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　そうこうしてたら...
　　T本さん中区竹田平屋
　　ayakoさん東区２号
　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


今日は当初お花見の予定でしたが天気予報に従い延期(-_-;)


少しだけ降ったり止んだりの中途半端な天気だったので


延期にしてよかったかな(^^;


１５日じゃ桜は残っていないかもしれませんけど


天気には勝てませんからね(-_-;)


先日、プラザホテルの最上階から桜を眺めてきました(^^♪



桜の時期は特に素晴らしいですねー


県外からお越しの方にはぜひおススメしたいスポットです(^^)v


...


さて、今日は朝一からある大家さんのところへ。


この大家さん、本業でめちゃ儲かっていて


先日、自社ビルを購入Σ（・□・；）


ここ、１階が倉庫みたいになっているんですが


なんと、遊び場になっています（笑）
　


これら、ふるさと納税で獲得したそうでΣ（・□・；）


お金持ちはどんどん得する仕組みなんですねー(^^;


...


さて今日は、わたくしの１号アパート＆

シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目

HR田さん
むーさん（女性）
ロバートS田さん
こーへーさん
norikoさん（女性）
minakoさん（女性）
T畠さん
陽ちゃん（初登場）
O村さん
わたくし

の１０名で出発です。


今日は久々にＴ畠さんが参加。


Ｔ畠さんといえば、


第２３回あみだくじで１３０万円平屋が当たりましたね。

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2016年05月03日　大幅リノベ予定。
2017年01月09日　大変だけど楽しそうだね(^^♪
2017年01月10日　新しい価値の創造


リフォームの様子
ライフスタイルギャラリー家を買う


その後どうなったって？


...


...


募集開始したらすぐに決まったんだってー(*´▽｀*)


元々、平屋ってだけでも希少なのに


あれぐらい尖ったことをやれば


追随してくる物件もないですしねー


気に入ってくれる人は必ずいますよ(^^♪


それもなかなかの家賃で、


実質２５％近くありますから


大家さん一発目としては上々ですよね(^。^)y-.。o○


世の中に大家さんが増えすぎると困るけど


こうして仲間が大家さんになると嬉しいですね(*´▽｀*)


...


そんなこんなで、わたくしのアパート１号。


今日も下水の工事をしていましたが


そろそろ大詰めのようで。
　



室内はというと、案外きれいでねー



　

　


キッチンは新品が入っていて


ちょっと直せばすぐ募集できるレベル。


売主さんが、入居募集する前提である程度動いてたのかな？


どちらにしてもありがたい(^^♪



１点気になるのはこれかな(^^;



これは洋式にしたほうがいいよね〜(◎_◎;)


和式でも家賃次第で決まらんことはないけど


やっぱりそれなりに時間かかるし


紹介の段階で弾かれることも多くなるからね...


特にご年配の方だと足を悪くされているケースもあるから


洋式必須だったりするしね。


折角売主さん負担で下水にも繋がることだし


ここは洋式にしときましょうかね(^^;



見学会中、


「これ、長いこと（ネットに）出てましたよねー」って。


みなさんよくご存じで(^^;


１年ぐらいは出てましたかね。


新着物件だと、


「まだ出したばかりだから...」


とかって言われて値交渉ができないケースも多いですけど


長期間売れ残ってると安くなるケースも結構ありますからね。



以前登場したこの物件。


関連記事
2014年04月25日　１６０万円の戸建　＆　飲み会の場所決定


２０１４年当時は１６０万円で売りに出ていました。


その後、１００万円にダウン。


そこからもなかなか売れませんでした(-_-;)


数か月前にわたくしも見に行く機会がありましたが


その際に、「１００万円以下には下がらない」とのこと。


それがねー


その後、売主さんが入院されたんですってΣ（・□・；）


頑なに値下げを拒んでいましたが


いろいろ弱気になったんでしょうかね...


最終的には５０万円で会員さんがさらったそうで(◎_◎;)


時間が経てばまた状況も変わりますからねー


一度玉砕した物件でも、


再度トライしてみるといいかもしれませんよ(^^)/



おしまい



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