岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸募集中。

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号　39.77kw　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　ネット掲載物件が3500→3000→2800万円になり、
　そこから指値2200→2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月完成予定　平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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＜見学会のお知らせ１＞
　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 ９日（日）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１よーすけさん
　２namiさん（女性）
　３K只さん
　４真中さん（女性）
　５むーさん（女性）
　６Kもりさん
　７こももさん（女性）
　８デンチさん
　９ロバートS田さん
　10わたくし
　※満席になりました(-_-;)

＜見学会のお知らせ２＞
　登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
　４月 １１日（火）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１摂津屋さん
　２DDMさん
　３わたくし
　※３分程坂を登ります。
　※登山靴はもちろん不要です。
　※心臓に持病のある方はご遠慮ください（笑）
　
＜見学会のお知らせ３＞
　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ　２日目
　４月 １２日（水）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１HR田さん
　２じいじさん
　３麒麟さん
　４ロバートS田さん
　５わたくし


＜お花見のお知らせ＞
　４月 １５日（土）１０時〜１７時
　参加予定
　１Sさん
　２Y田さん
　３じゅんこさん（女性）
　４T井さん
　５ゆうじろうさん
　６わたくし


＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜
　　　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　
　　　わたくしの１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　
　　　わたくしの赤磐市新築完成間近＆G地さん２号戸建完成＆
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
　４月 　８日（土）１２時半〜
　　　わたくしの１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目
　４月 　９日（日）１２時半〜　
　　　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ１日目
　４月 １１日（火）１２時半〜　
　　　登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
　４月 １２日（水）１２時半〜　
　　　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ２日目
　４月 １４日（金）１２時半〜　
　　　見学会予定
　４月 １５日（土）１０時〜１７時頃　
　　　お花見（後楽園河川敷）
　
　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　そうこうしてたら...
　　T本さん中区竹田平屋
　　ayakoさん東区２号
　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は当初お花見の予定でしたが天気予報に従い延期(-_-;)


少しだけ降ったり止んだりの中途半端な天気だったので


延期にしてよかったかな(^^;


１５日じゃ桜は残っていないかもしれませんけど


天気には勝てませんからね(-_-;)


先日、プラザホテルの最上階から桜を眺めてきました(^^♪



桜の時期は特に素晴らしいですねー


県外からお越しの方にはぜひおススメしたいスポットです(^^)v


...


さて、今日は朝一からある大家さんのところへ。


この大家さん、本業でめちゃ儲かっていて


先日、自社ビルを購入Σ（・□・；）


ここ、１階が倉庫みたいになっているんですが


なんと、遊び場になっています（笑）
　


これら、ふるさと納税で獲得したそうでΣ（・□・；）


お金持ちはどんどん得する仕組みなんですねー(^^;


...


さて今日は、わたくしの１号アパート＆

シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目

HR田さん
むーさん（女性）
ロバートS田さん
こーへーさん
norikoさん（女性）
minakoさん（女性）
T畠さん
陽ちゃん（初登場）
O村さん
わたくし

の１０名で出発です。


今日は久々にＴ畠さんが参加。


Ｔ畠さんといえば、


第２３回あみだくじで１３０万円平屋が当たりましたね。

関連記事
2015年11月17日　もはや小旅行
2016年04月08日　松煙墨＋黒弁柄＋焼酎＝？
2016年04月09日　旅行積み立てが熱い！
2016年05月03日　大幅リノベ予定。
2017年01月09日　大変だけど楽しそうだね(^^♪
2017年01月10日　新しい価値の創造


リフォームの様子
ライフスタイルギャラリー家を買う


その後どうなったって？


...


...


募集開始したらすぐに決まったんだってー(*´▽｀*)


元々、平屋ってだけでも希少なのに


あれぐらい尖ったことをやれば


追随してくる物件もないですしねー


気に入ってくれる人は必ずいますよ(^^♪


それもなかなかの家賃で、


実質２５％近くありますから


大家さん一発目としては上々ですよね(^。^)y-.。o○


世の中に大家さんが増えすぎると困るけど


こうして仲間が大家さんになると嬉しいですね(*´▽｀*)


...


そんなこんなで、わたくしのアパート１号。


今日も下水の工事をしていましたが


そろそろ大詰めのようで。
　



室内はというと、案外きれいでねー



　

　


キッチンは新品が入っていて


ちょっと直せばすぐ募集できるレベル。


売主さんが、入居募集する前提である程度動いてたのかな？


どちらにしてもありがたい(^^♪



１点気になるのはこれかな(^^;



これは洋式にしたほうがいいよね〜(◎_◎;)


和式でも家賃次第で決まらんことはないけど


やっぱりそれなりに時間かかるし


紹介の段階で弾かれることも多くなるからね...


特にご年配の方だと足を悪くされているケースもあるから


洋式必須だったりするしね。


折角売主さん負担で下水にも繋がることだし


ここは洋式にしときましょうかね(^^;



見学会中、


「これ、長いこと（ネットに）出てましたよねー」って。


みなさんよくご存じで(^^;


１年ぐらいは出てましたかね。


新着物件だと、


「まだ出したばかりだから...」


とかって言われて値交渉ができないケースも多いですけど


長期間売れ残ってると安くなるケースも結構ありますからね。



以前登場したこの物件。


関連記事
2014年04月25日　１６０万円の戸建　＆　飲み会の場所決定


２０１４年当時は１６０万円で売りに出ていました。


その後、１００万円にダウン。


そこからもなかなか売れませんでした(-_-;)


数か月前にわたくしも見に行く機会がありましたが


その際に、「１００万円以下には下がらない」とのこと。


それがねー


その後、売主さんが入院されたんですってΣ（・□・；）


頑なに値下げを拒んでいましたが


いろいろ弱気になったんでしょうかね...


最終的には５０万円で会員さんがさらったそうで(◎_◎;)


時間が経てばまた状況も変わりますからねー


一度玉砕した物件でも、


再度トライしてみるといいかもしれませんよ(^^)/



おしまい



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