岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


**********************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜平屋見学会＆ランチ１＞

Y口さんがＤＩＹで仕上げた、平屋の見学会＆ランチです。

車２台（１０名）まででお願いします。

　４月１９日（火）１２時半〜　定員１０名
　ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

参加予定（定員１０名）
　１Y口さん
　２ＨＲ田さん
　３nnwさん
　４しゅんさん
　５こももさん（女性）
　６OCさん
　７OCさん奥さん（女性）
　８じいじさん
　９わたくし

---

＜アパート見学会＆ランチ２＞

北区某所の中心部にほど近い立地で、
１K６室６００万円で購入したというお得なアパートの見学です。

　２日目　４月２３日（土）１３時〜　定員１０名
　ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。
　参加予定（定員１０名）
　　１Ｍｒ.Ｘさん（女性）
　　２むーさん（女性）
　　３むーさん娘さん（女性）
　　４摂津屋さん
　　５６８さん
　　６mitsueさん（女性）
　　７O幡さん
　　８Ｋ只さん
　　９こももさん（女性）
　　10わたくし
　　※満席になりました。

---

＜イベント一覧＞　
　４月　１日（金）１２時〜　中区・東区某所　トレジャーハンター＆ランチ１日目
　４月　２日（土）１２時〜　中区・東区某所　トレジャーハンター＆ランチ２日目
　４月　４日（月）１２時〜　瀬戸内市長船　ayakoさん１号平屋見学会＆ランチ
　４月　８日（金）１２時半〜　倉敷市某所　シークレット見学会　１日目
　４月　９日（土）１２時半〜　倉敷市某所　シークレット見学会　２日目
　４月 １０日（日）１１時〜　後楽園河川敷　花見
　４月 １４日（木）１２時半〜東区西大寺　O村さんＤＩＹ平屋見学会＆ランチ
　４月 １５日（金）１３時〜　北区某所　トレジャーハンター＆お茶　１日目
　４月 １６日（土）１２時〜　北区某所　Ｔ本さんＤＩＹ戸建見学会＆ランチ
　　　　　　　 １４時〜　北区某所　トレジャーハンター＆お茶　２日目
　４月 １８日（月）１３時〜　北区某所　Mr.Xさん　600万円アパート見学＆ランチ１日目　
　４月 １９日（火）１２時半〜北区某所　Y口さんＤＩＹ平屋見学会＆ランチ
　４月 ２３日（土）１３時〜　北区某所　Mr.Xさん　600万円アパート見学＆ランチ２日目　
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


今日は、北区中心部にそこそこ近い好立地ながら


１Ｋ６室で６００万円というお得物件の見学会に

Mr.Xさん（女性）
ＨＲ田さん
Ｍさん
hisashiさん（初登場）
かこちゃま（女性）
taimanさん
norikoさん（女性）
O村さん
麒麟さん
わたくし

の１０名でお邪魔してきました(*^_^*)



が、まだ２日目が控えているので


ネタばれはまた後日ということで(^^;


...



ということで、今日は先日のＴ本さんの平屋見学会の話しから。


元々はこんな昔ながらの間取りでした(^^;




すでに完成間近の状態だったので


Ｔ本さんが撮ったビフォーの状態の写真を拝借(^^;


室内



キッチン



トイレ



風呂



古さを醸し出しています(^^;

...


これをガンガン壊してほぼスケルトンにΣ（・□・；）






...


外観はこんな感じで




外も結構いじっていますΣ（・□・；）




...


リフォームってどこまでやるかがほんと難しい(-_-;)


Ｔ本さんもどんどん引っ込みがつかなくなったそうで(^^;


そうなんよねー


ある箇所が劇的に奇麗になると


今度は別の汚い箇所がめちゃ目立つんよね(;´Д｀)


で、そこを直すと、また別の箇所が目立つ...


どんどん気になって、結局全部直しちゃったみたいなね(^^;


あと、ちゃんと奇麗にリフォームされていないと


客付けができないって思っている人も多いよね(^^;


もちろんフルリフォームできていれば一番いいんだろうけど


奇麗さが最優先の人もいれば


そうでない人もたくさんいるからね(=_=)


例えば、賃料最優先の人とかね。


車なんかでも


新車じゃなきゃダメって人もいれば


少々古くてもきれいならいいよって人とか


ちゃんと走ってエアコンがあればそれでいいよって人とか


いろいろいるじゃない。


先日、わたくしの知っている１９歳の男の子が


４００万円の新車を買っていましたけど(^^;


また別の知り合いも４００万円ぐらいで新車買ってたなー


ちなみにわたくしの車は約３０万円(-_-;)


ちゃんと走って、エアコンもＣＤもあるからそれで充分。


家もそうなんよね。

・立地重視
・住み心地重視
・ペット重視
・間取り重視
・賃料重視

などなど、いろんな人がいるからね〜


１００点満点に仕上げなくても大丈夫。


７０点で合格を出す人もいれば


５０点で合格を出す人もいるから。



実際に数千人見てきたんだから間違いないよ(^。^)y-.。o○



アフターの写真はまた明日ね(^^)



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント

空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました