岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸募集中。

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号　39.77kw　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　ネット掲載物件が3500→3000→2800万円になり、
　そこから指値2200→2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月完成予定　平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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＜見学会のお知らせ１＞
　登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
　４月 １１日（火）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１摂津屋さん
　２Y原さん
　３Y口さん
　４K本さん
　５じいじさん
　６DDMさん
　７わたくし
　※３分程坂を登ります。勘の良い方はどこかすぐわかるかな？(^^;
　※登山靴はもちろん不要です。
　※心臓に持病のある方はご遠慮ください（笑）
　
＜見学会のお知らせ２＞
　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ　２日目
　４月 １２日（水）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１HR田さん
　２じいじさん
　３麒麟さん
　４A木さん奥さん（女性）
　５ロバートS田さん
　６わたくし
　※現地直　minakoさん（女性）

＜お花見のお知らせ＞
　４月 １５日（土）１０時〜１７時
　参加予定
　１Sさん
　２Y田さん
　３じゅんこさん（女性）
　４T井さん
　５ゆうじろうさん
　６Y山さん
　７わたくし


＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜
　　　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　
　　　わたくしの１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　
　　　わたくしの赤磐市新築完成間近＆G地さん２号戸建完成＆
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
　４月 　８日（土）１２時半〜
　　　わたくしの１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目
　４月 　９日（日）１２時半〜　
　　　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ１日目
　４月 １１日（火）１２時半〜　
　　　登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
　４月 １２日（水）１２時半〜　
　　　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ２日目
　４月 １４日（金）１２時半〜　
　　　見学会予定
　４月 １５日（土）１０時〜１７時頃　
　　　お花見（後楽園河川敷）
　
　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　そうこうしてたら...
　　ayakoさん東区２号
　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は朝から、mihoさんが当たった


第２５回あみだくじで登場した赤磐市の２０万円戸建へ

関連記事
2016年04月30日　八方塞がり
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
2016年06月10日　トリプル見学会でした(^^)/
2016年06月11日　眠い...
2016年07月15日　持ってる女
2016年07月19日　休み明けは殺到するかな？
2016年07月27日　あと２９９７本
2016年12月09日　３　買っても良い物件の条件
2016年12月10日　必要最低限


なーんと、ここ明日から入居なんですよー(*´▽｀*)


それで入居前の最終確認に行ってきたという訳。


少々汚れていたところがあったのでmihoさん掃除中。



元々、程度はよかったですけど


きれいになりましたよー

　

　

　



入居付けに関して、場所を懸念する声もあって、


２７名４０口と少なめのあみだくじでしたが


極端な田舎は今後厳しくなっていくでしょうけど


それでも賃貸派がゼロにはなりませんからねー


みんながみんなマイホームを買える訳ないし。


県南でそこそこ人が住んでいる


これぐらいのレベルの場所ならどうにかなるもんですよ(^^)v


こういうのを持っとけば損しようがないんですけど


都市部に住んでいる人には


なかなかわかりにくい感覚ですかね(^^;




都市部で安くていいのがあれば


わざわざ郊外で買う必要はないですけど


都市部ではなかなかね...


初期の段階は


郊外の古くて安い物件でキャッシュフローを出して


その後、資金力をつけてから


徐々に資産性のある都市部の物件や


新しめの物件へ更新していく感じがいいんじゃないでしょうかね。


１年や２年でどーんといける人は


資産背景や属性が全く違いますから


同じような手法は取れないですよ(-_-;)


我々の命綱ともいえるボロ戸建たちが


郊外ですらなかなか買いにくくなっていますけど(◎_◎;)




実際、ここは４．〇万円で付きました。


都市部のボロアパートじゃこの家賃は無理ですね(^^;


こういうところに需給のズレを感じます。


これで実質利回り５０％程度です。


利回り１５％で割り戻せば３００万円超。


いまどき、オーナーチェンジで１５％がネットに出れば


蜂の巣をつついたような騒ぎで、すぐ消えそうですね(^^;


もちろんガス屋さんとの関係が壊れるから


短期で売却するのは厳禁ですが(◎_◎;)


２年で回収して、


その後はじっくり家賃で稼いでから考えましょう(^^♪


...


それから入居用のカギを不動産屋へ持っていき


ついでに空室のリストを持って


周辺の不動産屋さん３社へ客付けのお願いに回ってきました。



まだ他にもいくつか決めてもらいたいのがありますから(◎_◎;)


この時期はどこもさすがに落ち着いていますねー


学生や新卒の部屋探しは完全に終わりですけど


戸建で探している人というのは通年いるもんでね。


そういう人はずーっと探しているんです。


なぜなら希望の物件がなかなかないから。


ほんと戸建っていうだけで希少なんですよね...


もうね、希望の地域を定点観測してますから(^^;


そこへ、ある日突然ポンっと物件が現れると


サクッと決まったりします(*´▽｀*)


どのタイミングでマッチングするかはわかりませんが


とにかく不動産屋さんに頑張ってもらいましょう(^^;



おしまい



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