岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜イベント一覧＞
　３月 １０日（金）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー　１日目
　３月 １２日（日）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー　２日目
　３月 １９日（日）２０日（月）必殺旅行　岐阜恵那峡温泉

　日程調整中...
　　　そうさん新築アパート
　　　ロバートS田さん南区福田戸建
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て

　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ロバートS田さん東塚アパート
　　　OCさん南区戸建３号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


平成２９年２月２８日。


そう。今日はイトーヨーカドー岡山店の最終営業日...


１８年間のご愛顧ありがとうございました。


すごい人です....



売り場もずいぶんスカスカになっていました。


オープン当初とどちらが人出が多いでしょうねー？


皮肉にも、この閉店セールが過去最高の売上かもしれませんね。


ここの２階のスーツが肌触りが良くて安いので


スーツといえばイトーヨーカドーだったんですが


普段は特にほしいものもありませんでしたしね...


今回も特にほしいものもありませんでしたが


なんとなくこんなん買ってきました(^^;



トポス、ドレミの街、ビブレ、オーパ、青江のジャスコ...


大型店に限りませんが


一時代を築いた店が閉店するというのは寂しいもんです...



最終的にはイオン岡山が決定打なんでしょう...


イトーヨーカドーにお金が落ちなくなったんですね...


わたくしも含めて


多くの人がイトーヨーカドーにお金を落とさなくなったから...


...


「えー、あの店無くなるの？」
「いい店だったのに...」
「なんで閉めるの？」
「残念...」


そんな話はよくありますが


それはみんながお金を落とさなくなったからですね...



そこにお金を落としてあげればそうはならなかった。



デフレ、収入が減った、節約で...


週１飲みに行ってたのが週２になり、やがて月１に...


２か月に１度の美容院が、３か月に一度になり...


お金が無いと、自宅で飲んだり、自分で髪を切ったり


自分でできることはなんでも自分でやろうとする。


お酒を飲む。

髪を切る。


「安く」だけが目的の人ならそうなってしまうかな。


或いはお店で値切り倒すのかな。


その収入で食ってる人がいる以上


そういう流れはその店を疲弊させてしまい


いずれ閉店へ...


その店が継続するには


適正価格でできるだけサービスを使ってあげないといけない。


経営者思考の人にはわかるのではなかろうか。


サラリーマン思考の人にはなかなか理解されにくいかもしれない。



頻繁に使ってあげることで感謝され


本来のサービス以上のものを享受することもある。


営業時間外や休みの日でも動いてもらえたり


困ったときに助けてもらえたりもする。


イトーヨーカドーのような大型店には


あまり関係ないかもしれないが(◎_◎;)



頻繁に使ってあげることでそこに人間関係も生まれる。


適正価格でサービスを使う（相手に利益をもたらす）ことが


まず先なのだと思う。


相手に利益をもたらす前に、


自分の利益（過剰な値引き）だけを確保するのはイケナイ。


気持ちよく仕事をしてもらえない。


無理も聞いてもらえない。


ボランティア以外では、


それで食っている人はタダでは動けない。


もちろん赤字でも動けない。


生活があるからそれは仕方がない。



仕事を出さない、或いは赤字で動かさせる。


自宅で飲めば、自分で髪を切れば、過剰に値引きさせれば


確かに、自分の懐からはお金は出ていかない。


しかし、これは相手に生活させないことに繋がる。



自分だけはどんどんお金が残り裕福になり


いずれは富裕層になるのだろうか？


仮になれたとしても、


周りに分かち合える人はいるのだろうか？


...


しかし、サービスの提供をする側にも努力が必要なのはもちろん。


この店の雰囲気で飲みたい。

この人に髪を切ってもらいたい。


たくさんのファンに支持してもらわなくてはイケナイ。


イトーヨーカドーが閉店したのは残念で、


わたくし自身もお金を落とせた訳ではないけれど


移り気な消費者の心を永年掴むのはなかなか難しい。


新しいものがでればそちらへ。


それも心理として仕方がない。



永く消費者に支持されるもの。


賃貸市場でのそれを、日々探しています



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

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　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

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　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
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　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
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　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
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　　2016年08月03日　２　平屋建て　
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　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜イベント一覧＞
　３月 　７日（火）１１時半〜そうさん新築アパート＆ロバートS田さん戸建
　３月 １０日（金）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー　１日目
　３月 １２日（日）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー　２日目
　３月 １８日（土）１２時半〜見学会予定
　３月 １９日（日）２０日（月）必殺旅行　岐阜恵那峡温泉

　日程調整中...
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て

　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ロバートS田さん東塚アパート
　　　OCさん南区戸建３号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


今日、日本政策公庫へ行ってきましたが


初めて賃貸物件を購入するの方へのハードルが


以前よりやや上がっているとのこと...


公庫の方が言われる基準を満たすとなると


市場に出回っている高値圏の物件を普通に買うような場合だと


フルやオーバーはちょっと難そうな感じでしたね...


自己資金をそれなりに投入できるとか


お得な物件でお願いするとかであれば


どうにかなるような感じでしたが...


細かいことはそのうちどこかで(^^;


...


さて、ビフォーとアフターで見学させてもらったKさん１号戸建。

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2016年11月14日　偶然の産物
2016年11月19日　最初はいろいろやってみたくなるんだよね(^^;
2017年02月10日　ストレス発散？
2017年02月18日　自分でリフォームしたオーナーチェンジ物件？



まだ、アフター写真を公開してなかった(^^;


そんなこんなでまずはビフォー。
　

　


これがこんな感じに(*´▽｀*)
　

　



ええですがー(^。^)y-.。o○




キッチンは
　

↓

　



トイレは
　

↓

　



ガッツリやりましたねー(^。^)y-.。o○


確か、リフォーム代はこれでも１００万円以内でしたよね？


スキルがある人はうらやましい(^^;



それが無事、今日から入居だそうです(^^)v


またひとり大家さんの誕生です！


関わった方が大家デビューを果たせるとうれしいですねー


おめでとうございます(*´▽｀*)



実質で２０％ぐらいですかね？


一発目でこれなら文句なし(^^)v



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
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　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
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　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

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　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
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＜見学会のお知らせ１＞
　そうさん新築アパート＆ロバートS田さん戸建
　３月 　７日（火）１１時〜
　参加予定（１０名）
　１namiさん（女性）
　２じいじさん
　３DDMさん
　４ロバートS田さん
　５そうさん
　６わたくし


＜イベント一覧＞
　３月 　７日（火）１１時〜　そうさん新築アパート＆ロバートS田さん戸建
　３月 １０日（金）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー　１日目
　３月 １２日（日）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー　２日目
　３月 １８日（土）１２時半〜見学会予定
　３月 １９日（日）２０日（月）必殺旅行　岐阜恵那峡温泉

　日程調整中...
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て

　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ロバートS田さん東塚アパート
　　　OCさん南区戸建３号
　　　OCさん南区ビル２号
　　　G地さん東区戸建２号
　　　ayakoさん東区２号
　　　こももさん倉敷１号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


この写真を見て誰の物件かわかる人はなかなかの通(^^;




関連記事
2014年01月17日　みーこさん、リフォーム中
2014年02月16日　差し入れネタ　おまけ２
2014年02月17日　７　管理の選び方
2014年03月15日　みーこさん物件申込 ＆ イベントのお知らせ
2014年07月16日　しっかり管理してほしいもんです...



そう。みーこさん１号物件。


懐かしいですねー


実は今日、ここの退去立ち合いに行ってきました。


大手法人契約で丸３年。


転勤がなければもっと住んでいたかったと言われていました(-_-;)


しかたない...


社会人の単身で丸３年ですからまぁまぁですね。


１年足らずで退去されることも珍しくないので(-_-;)



退去後の様子はこんな感じ。



入居者とは初めてお会いしましたが、まじめな感じの女性。


きれいに使ってくださって助かりますね〜(*´▽｀*)


多少の調整とクリーニングで再募集できそうです。


よかったよかった(^。^)y-.。o○


...


先日、赤磐市のあつさん５号戸建も退去になったそうで(-_-;)

関連記事
2015年02月10日　今日も不動産三昧でした。


こちらは丸２年ですかー(-_-;)


ファミリーの戸建で丸２年とはちょっと短めですね...


まぁ戸建とはいえこういうこともありますわね。


入居期間は神のみぞ知るということで(-_-;)


今回の退去理由は聞いていませんが


そこそこ程度がよくて、そこそこの賃料だと


マイホーム新築へ流れてしまうこともありますしね...


古い戸建の場合、


子供の学校の関係で動けない方とか

安めの家賃帯で引っ越し余力をお持ちでない方とか


に入ってもらえれば入居期間は長めになりそうですよ。


さて、そんなあつさん５号戸建の退去後の写真をもらいまして。


...


...


...


じゃーん(-_-;)

　



あつさん、次の募集は「必殺技禁止」の特約を盛り込んでおきましょう(-_-;)


ケンシロウ　北斗百裂拳


Ｊ（ジェイ）　フラッシュピストンマッハパンチ





入居期間が短くても、きれいとは限りまへんな〜(;´Д｀)



おしまい



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

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　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
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　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
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　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
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☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

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　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　そうさん新築アパート＆ロバートS田さん戸建
　３月 　７日（火）１１時〜
　参加予定（１０名）
　１namiさん（女性）
　２じいじさん
　３DDMさん
　４A木さん奥さん（女性）
　５ロバートS田さん
　６そうさん
　７わたくし


＜イベント一覧＞
　３月 　７日（火）１１時〜　そうさん新築アパート＆ロバートS田さん戸建
　３月 １０日（金）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー　１日目
　３月 １２日（日）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー　２日目
　３月 １８日（土）１２時半〜見学会予定
　３月 １９日（日）２０日（月）必殺旅行　岐阜恵那峡温泉

　日程調整中...
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て

　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ロバートS田さん東塚アパート
　　　OCさん南区戸建３号
　　　OCさん南区ビル２号
　　　G地さん東区戸建２号
　　　ayakoさん東区２号
　　　こももさん倉敷１号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


アパートとマンション。


どちらも集合住宅には違いないですが


それぞれ明確な区切りがあるわけでもなく


２階建て程度のものをアパート


３階建て以上のものをマンション


と単純に階数で使い分けたりはしますが


マンションとは元々、大邸宅という意味で


それなりの造り、グレードを備えているイメージもありますから


コンクリート造で高級仕様であれば


２階建てでもマンションと言っても良いでしょうし


３階建てでも鉄骨造の賃貸仕様なら


アパートと呼ばれるべきなのかもしれませんが


一般的な部屋探しの方が


マンションを探していると言えば


ある程度高層で、防音性の高いものなので


コンクリート造のいかにもマンションというもの。


ハウスメーカーの３階建て程度の重量鉄骨なんかは


３階建てという意味ではマンションですけど


マンションという認識は薄いです。


...


さて、３月１１日（土）１２日（日）に


積水のアパート見学会が全国で開催されるようで


我が家にもチラシが届きましたが

シャーメゾンフェスタ


の北区西花尻の会場に登場する物件はこんな感じ。




立派な建物ですが、重量鉄骨３階建てで


アパートのようなマンションのような微妙な位置づけ(^^;


プランドミール

※クリックで大きくなります。


装備も充実。



まぁそれでもハウスメーカーの重量鉄骨なんで


大手を振ってマンションとは言いにくいかな(^^;




ん？




は？エレベーター？？


へ？ハウスメーカーの３階建てにエレベーター？？



あ、ほんとだ。ちゃんとある...




最上階がオーナールームならともかく


３階建ての賃貸物件にエレベーターか...



賃料は３階３ＬＤＫ７６．２７平米で


２台入れて１０万円近く...


ハウスメーカーの賃貸物件もここまできたか...



これでも完全にマンションとは言いにくいけど


アパートの域は超えてるね(◎_◎;)



１５戸の３階建てにエレベーター付けて


採算面が気になります(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

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　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
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　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

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　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

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　落ちたはいいが、何に使おうかね...

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　３月 　７日（火）１１時〜
　参加予定（１０名）
　１namiさん（女性）
　２じいじさん
　３DDMさん
　４A木さん奥さん（女性）
　５minakoさん（女性）※途中から
　６ロバートS田さん
　７そうさん
　８わたくし


＜イベント一覧＞
　３月 　７日（火）１１時〜　そうさん新築アパート＆ロバートS田さん戸建
　３月 １０日（金）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー１日目
　３月 １２日（日）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー２日目
　３月 １８日（土）１２時半〜見学会予定
　３月 １９日（日）２０日（月）必殺旅行　岐阜恵那峡温泉

　日程調整中...
　　　こももさん倉敷１号
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て

　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
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　　　OCさん南区戸建３号
　　　OCさん南区ビル２号
　　　G地さん東区戸建２号
　　　ayakoさん東区２号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


ようやく順番が回ってきました(-_-;)


２月２６日（日）に見学させてもらった学南町新築の様子(^^;


もうねー、場所が超絶ですわー(;´Д｀)


岡山大学の南側で、敷地まで直線で１００ｍ以内(◎_◎;)


こんなところに土地から購入してアパートを建てられるなんて


わたくしには一生縁のない世界...


なんとも羨ましい話しです(-_-;)



そんなこんなで早速写真を公開。
　


うわ...すでに外観から高貴な雰囲気を醸しだしています...


こんな小物でさえもお高く見える...
　


ちなみにお隣に建っている豪邸には外車が３台...


なんか場違いな地域にきてしまいました(◎_◎;)


気を取り直して早速室内へ。


まずは２階へ通されました。


玄関は全戸１階なんで、２階へはこんな感じです。
　


階段をあがると窓があって明るいねー



住宅設備は普通でしたけど


学生にはぜいたくですな〜(-。-)y-゜゜゜
　
　


部屋にはキミドリさんの家具たち。



ちなみに１階はこんな感じでした。
　
　


プロムナード・ル・ソレイユ

１階が２５平米、２階が３０平米


部屋が６帖ぐらいしかないですけど


家賃は５〜５．６万円（共益費４千）。


この場所なら永続的に満室なんでしょうねー(^^;


さすがに岡山大学は移転しないでしょうし。


なんせ近くのレオ〇レスでさえすぐ決まるそうですからΣ（・□・；）


何かに依存するときは


一番上流のポジションを取っておけば安心ですね。


資金力のある方に限りますが(^^;


...


先日閉店したイトーヨーカドーも

関連記事
2017年01月19日　１８年間ありがとう。
2017年02月28日　イトーヨーカドーの閉店に思う。


イオン岡山に対策充分の後発でこられ


岡山駅直近の上流を取られ


規模でも劣るとなれば必然の結果でしょうが


イオン岡山と場所が逆だったら


まだ戦っていたかもしれませんねー


ポジション取りは重要ですね。



わたくしのような零細大家は


必然的に別の戦略を取らされるんで


全然関係ないんですが(◎_◎;)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー＆ランチ１日目
　参加予定（定員１０名）
　１ロバートS田さん
　２OCさん
　３OCさん奥さん（女性）
　４ryokoさん（女性）
　５じいじさん
　６namiさん（女性）
　７norikoさん（女性）
　８
　９
　10
　11
　12じゅんこさん（女性）
　13nnwさん
　14わたくし
　※すぐ満席になったのでもう４名増やします(^^;

＜見学会のお知らせ２＞
　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー＆ランチ２日目
　参加予定（定員１０名）
　１りょういちさん
　２しっしーさん
　３真中さん（女性）
　４よーすけさん
　５よーすけさん奥さん（女性）
　６G地さん
　７むーさん（女性）
　８
　９
　10
　11
　12じゅんこさん（女性）
　13nnwさん
　14わたくし
　※すぐ満席になったのでもう４名増やします(^^;
　
＜イベント一覧＞
　３月 　７日（火）１１時〜　そうさん新築アパート＆ロバートS田さん戸建
　３月 １０日（金）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー１日目
　３月 １２日（日）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー２日目
　３月 １８日（土）１２時半〜見学会予定
　３月 １９日（日）２０日（月）必殺旅行　岐阜恵那峡温泉

　日程調整中...
　　　こももさん倉敷１号
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て

　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ロバートS田さん東塚アパート
　　　OCさん南区戸建３号
　　　OCさん南区ビル２号
　　　G地さん東区戸建２号
　　　ayakoさん東区２号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


今日は、そうさん新築アパート＆ロバートS田さん戸建ビフォーの見学会

namiさん
じいじさん
DDMさん
A木さん奥さん
ロバートS田さん
そうさん
わたくし

の７名でまずはそうさんアパートへ。


そうさんアパートで床について談義中...



その後、minakoさんが合流、DDMさんはお帰りで


ロバートS田さん戸建へ



詳細はのちほどで、


今日はその道中でのお話し。


そうさんアパートからランチへの移動中の車内にて...

DDMさん
「今日、岡山大家さんに会うからと思って」
「見てほしい物件があるんです」

わたくし
「あー、これ他の方にも聞かれましたよー」
「うちのすぐ近所の物件でねー」
「散歩で前を通ったことありますけど」
「かなりの高低差でねーΣ（・□・；）」
「ビルの４〜５階分ぐらいを一気に上がります...」
「人しか行けませんね...」
「途中階段もあるんでバイク類も無理です...」
「車を置くとこもないし...」
「車を置ける道路から１５０ｍは歩きますかね...」
「月極駐車場もありますけどもう少し遠いですね...」
「その間狭い道の坂を歩くようになるんで...」
「何をするのも割高ですよ...」

DDMさん
「ですよねー。地図見てこれはかなり高いところかと...」

わたくし
「そうですねー。例えるなら山小屋を直しに行く感じです(^^;」

...


...


そしてランチ...


ロバートS田さん
「いま２番手で話しをしてる物件があって」
「２戸１で１戸３．５万円で入居中なんです」
「それで２００万円なんですよ」
「なんぼぐらいだったらいいですかね？」

わたくし
「あーさっきも話してたんですよ」
「あそこは大変ですよー」
「高低差もかなりあって人しか無理なんで」

ロバートS田さん
「バイクとかも無理ですか？」

わたくし
「途中に階段があるんですよ...」
「もう一戸のほうの状況にもよりますけど」
「直すいうても大変ですよ...」
「貸すいうてもなー」
「なんぼで貸すかなー」
「２万や３万いうても...」
「そんなんならもっとマシな場所にありますしね...」
「年寄りは無理ですしね...」
「そもそも不動産屋が案内行ってくれるかな...」
「１万とかなら隣近所が借りるかもしれませんが...」

ロバートS田さん
「そんなんやったらかなり指値せんといけませんねー」
「今日誰かが１番手で見に行くらしくて」

...


...


DDMさん
「それ...たぶんぼくです...」
「今日これから見に行く予定で...」

一同
「えー！？（笑）｝

DDMさん
「いつ言おうか思ってドキドキしてました(◎_◎;)」


なんと、１番手と２番手が向かい合って食事してました（笑）



ロバートS田さん、DDMさん
「実際のところ、いくらならいいと思いますか？」

わたくし
「............」
「５万...」

DDMさん
「それ、ネタで欲しいだけでしょー（笑）」

一同大爆笑（笑）

わたくし
「（笑）いやいや(^^;（確かにネタにもほしいけど（笑））」
「だってそんな接道なしで人しか入れないし、しかも急傾斜地」
「もっと道路から近くて、まともな家賃で客付けできるならいいですけど...」
「客付けもできないなら土地にも建物にも価値はゼロじゃないですかー」
「いまの３．５万円の家賃だけが拠り所なわけで」
「そこが出たら客付けするにしても、売るしても解体するにしても...」
「どちらも大変ですよー(◎_◎;)」
「現状で利回り２０％超えいうても５年掛かるんですよ？」
「この状態で５年言うたら長すぎでしょー(;´Д｀)」
「せめて利回り１００％はないと...」
「１００％いうても１年でしょ？」
「それでも長い(◎_◎;)」
「やっぱ１、２か月内では安全圏にいたいですねー」
「だったらやっぱり５万ですよ(^^;」
「いまの家賃３．５万にしか価値がないのに、２００いうたら高すぎですよ(^^;」


そんなお話しでした(^^;



おしまい



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　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
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　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
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　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

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　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー＆ランチ１日目
　参加予定（定員１４名）
　１ロバートS田さん
　２OCさん
　３OCさん奥さん（女性）
　４ryokoさん（女性）
　５じいじさん
　６namiさん（女性）
　７norikoさん（女性）
　８
　９
　10
　11
　12じゅんこさん（女性）
　13nnwさん
　14わたくし
　※すぐ満席になったのでもう４名増やします(^^;

＜見学会のお知らせ２＞
　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー＆ランチ２日目
　参加予定（定員１０名）
　１りょういちさん
　２しっしーさん
　３真中さん（女性）
　４よーすけさん
　５よーすけさん奥さん（女性）
　６G地さん
　７むーさん（女性）
　８デンチさん
　９N村さん
　10N村さん奥さん（女性）
　11HR田さん
　12じゅんこさん（女性）
　13nnwさん
　14わたくし
　※あっという間に満席...
　
＜イベント一覧＞
　３月 　７日（火）１１時〜　そうさん新築アパート＆ロバートS田さん戸建
　３月 １０日（金）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー１日目
　３月 １２日（日）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー２日目
　３月 １８日（土）１２時半〜見学会予定
　３月 １９日（日）２０日（月）必殺旅行　岐阜恵那峡温泉

　日程調整中...
　　　こももさん倉敷１号
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て

　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ロバートS田さん東塚アパート
　　　OCさん南区戸建３号
　　　OCさん南区ビル２号
　　　G地さん東区戸建２号
　　　ayakoさん東区２号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


昨日登場した話題の物件。

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2017年03月07日　１番手と２番手


わたくし、このあたりを歩いたことがあるんで


すぐに状況が掴めますけども


そりゃ戸建２戸で２００万円と聞けば心躍りますわね〜(^^;


ジムさんのブログでも書かれていましたね。


掲載５時間後には２０番手だそうで(^^;


...


百聞は一見に如かずといいます。


坂がきついだ

道が狭いだ


口で言ってもなかなか理解でしょう。


体感するのが一番手っ取り早いですが


そんな時間もなかなか無いという方のために


わたくし、坂の下から道中を撮影してまいりました(^^;


３分ほどの道のりですが


息も多少荒くなり、軽く汗もかくレベルです。


車はバイクの進入を期待していた方は


見事に粉砕されるでしょう(◎_◎;)


とくとご覧あれ(^^;




帰りは別ルートから下りてみました。


車を停められる場所からは少し遠回りですが


道が若干ワイドかな。


どっちもどっちですがね(^^;


帰り道もどうぞ。





おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年08月08日　２　土地探し
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　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
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※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

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　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
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　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー＆ランチ１日目
　参加予定（定員１４名）
　１ロバートS田さん
　２ryokoさん（女性）
　３じいじさん
　４namiさん（女性）
　５norikoさん（女性）
　６ゆうさん
　７じゅんこさん（女性）
　８nnwさん
　９わたくし
　
＜見学会のお知らせ２＞
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　参加予定（定員１０名）
　１りょういちさん
　２しっしーさん
　３真中さん（女性）
　４よーすけさん
　５よーすけさん奥さん（女性）
　６G地さん
　７むーさん（女性）
　８デンチさん
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　10N村さん奥さん（女性）
　11HR田さん
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　３月 　７日（火）１１時〜　そうさん新築アパート＆ロバートS田さん戸建
　３月 １０日（金）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー１日目
　３月 １２日（日）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
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　３月 １８日（土）１２時半〜見学会予定
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　３月 ２１日（火）１２時半〜見学会予定

　日程調整中...
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　　　みーこさん１号区分
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て

　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ロバートS田さん東塚アパート
　　　OCさん南区戸建３号
　　　OCさん南区ビル２号
　　　G地さん東区戸建２号
　　　ayakoさん東区２号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

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※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


ネットにこんな記事が。

旭化成建材社員がインサイダー＝データ不正知り株売却―証券監視委


3000株を約271万円で売却

27万円の損失を回避

課徴金額は63万円。


へー、こんな小さな案件でもしっかり捕捉するんですね(◎_◎;)


株の世界のインサイダーは厳しいなー(^^;


...


さて、今日はそうさん新築アパートの様子を。


このそうさん。不動産のインサイダー情報を入手できる方で


今回は、土地を周辺の３割安ぐらいで仕込んで


１戸あたり６〇〇万円ぐらいで建てて


国産太陽光４０ｋｗも1kwあたり２〇万円ぐらいで設置してと


うらやましすぎる環境Σ（・□・；）



２２０坪の中に、メゾネット２ＬＤＫ４戸と５戸の２棟。


駐車場は各戸２台。


学校は少々遠いものの、南の雄、芳泉学区。


ペット可で、家賃設定もズレていない。


それでも新築アパートが腐るほど建っているので


楽観視はできないですねー(◎_◎;)



そんなこんなで現場はこんな感じ。


工事は大詰め。



早速玄関。



玄関入ってすぐ収納が。
　


長物をしまうにはありがたい(*´▽｀*)


下駄箱は別にちゃんとあります。



１階に１部屋。
　


取っての無い扉だとスッキリしますねー(^^)


あとは脱衣所とお風呂。
　


もはやこれぐらいの風呂は標準ですな...


２階は広々としたリビング。



キッチンはクリナップの１８００。



アパートならこれで充分でしょう。


トイレは２階に。１階はもうスペースが無いしね(^^;



奥にもう一部屋。



大きな窓だと明るいですね(^^)



この価格ででこれぐらいできるんですねー(◎_◎;)



正に、インサイダー天国(^。^)y-.。o○


余程資金力があるとか、


インサイダーな立場でもないと


土地から仕込んでの新築は至難ですね...



しかし、これほどのインサイダーで仕込んでも


そんな楽にいけるもんじゃないのに


普通のサラリーマンとかが、


土地から仕込んで割高なメーカーの新築で勝負するのが昨今。


この先どうなっちゃんでしょうね...



おしまい



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　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
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　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー＆ランチ２日目
　３月 １０日（金）１２時〜
　参加予定（定員１０名）
　１りょういちさん
　２しっしーさん
　３真中さん（女性）
　４よーすけさん
　５よーすけさん奥さん（女性）
　６G地さん
　７むーさん（女性）
　８デンチさん
　９N村さん
　10N村さん奥さん（女性）
　11HR田さん
　12じゅんこさん（女性）
　13nnwさん
　14わたくし
　※あっという間に満席...
　
＜イベント一覧＞
　３月 　７日（火）１１時〜　そうさん新築アパート＆ロバートS田さん戸建
　３月 １０日（金）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー１日目
　３月 １２日（日）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー２日目
　３月 １８日（土）１２時半〜見学会予定
　３月 １９日（日）２０日（月）必殺旅行　岐阜恵那峡温泉
　３月 ２１日（火）１２時半〜見学会予定

　日程調整中...
　　　こももさん倉敷１号
　　　みーこさん１号区分
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て

　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ロバートS田さん東塚アパート
　　　OCさん南区戸建３号
　　　OCさん南区ビル２号
　　　G地さん東区戸建２号
　　　ayakoさん東区２号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


今日は、じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆

ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー＆ランチ１日目


ロバートS田さん
ryokoさん（女性）
じいじさん
namiさん（女性）
norikoさん（女性）
ゆうさん
じゅんこさん（女性）
nnwさん
わたくし

の９名で出発。


まずはnnwさんとこへ



５棟のうち３つは入居中で残り２つを見せてもらいました。

　


小ぶりな平屋でわたくしの好きなサイズ感(*´▽｀*)


その後じゅんこさんとこへ。




ビフォーを知っている方はビックリするでしょうねー(^^;


よく頑張りました(^^)v


２日目もあるので写真はのちほど。


...


こんな記事が出ていましたねΣ（・□・；）

１２０匹ものネコを飼っていた男性の家が、強制執行により引き渡された。


猫１２０匹Σ（・□・；）


※以下一部抜粋

埼玉県深谷市で“ネコ屋敷”として知られる家に住む男性が、
家賃を滞納したとして強制的に大家へ引き渡しが行われた。
埼玉県によると、この家に住んでいた男性は、
８年ほど前からネコを拾ってきて育てていたという。

「本当にふん尿だらけ。言葉では言えないくらいひどいです」


OCさんからパスを受けたわたくしの物件４号は２４匹...
※当時。いまはもっと増えてるかも？？(^^;


上には上がいるもんで...


猫屋敷再生マスターのOCさんとこももさんでもさすがにこれは(^^;


家賃滞納から強制執行で追い出したものの


前途多難ですな...


保証会社入ってんのかな？


入ってなかったら辛いなー(◎_◎;)


家賃さえ払ってくれるなら


建物は捨てる（壊す）気で構えとけばいいけど


家賃が入らんとなるとねー...


こんなん引いたら大家は儲からんなー(;´Д｀)


...


こんな記事も出ていました。


積水ハウス　売上高２兆円超



以下一部抜粋。

積水ハウスの年間売上高が
２０１７年１月期に初めて２兆円を超えた。

賃貸アパート建設の売上高が前年比で約１割伸び、
全体を押し上げた。

売上高　２兆２６９億円（前年比９．０％増）
営業利益　１８４１億円（前年比２３．１％増）
純利益　１２１８億円（前年比４４．５％増）


すごい伸びΣ（・□・；）


社長さんが

「価値のあるものであれば差別化できる」と強調し、
低金利下でアパートが供給過剰になっているとの見方を否定。




確かに他社の商品とは差別化ができるかもしれませんが


ある地区に御社の同じ商品が溢れた場合


その商品同士はどうやって差別化ができるんでしょう？


建築屋の論法では


大家は儲かるような気がしませんが？



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

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　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
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　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
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　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


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　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
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　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
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　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー＆ランチ２日目
　３月 １２日（日）１２時〜
　参加予定（定員１０名）
　１りょういちさん
　２しっしーさん
　３真中さん（女性）
　４よーすけさん
　５よーすけさん奥さん（女性）
　６G地さん
　７むーさん（女性）
　８デンチさん
　９N村さん
　10N村さん奥さん（女性）
　11HR田さん
　12じゅんこさん（女性）
　13nnwさん
　14わたくし
　※あっという間に満席...
　

＜見学会のお知らせ２＞
　みーこさん１号区分見学会１日目
　３月 １８日（土）１０時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１りょういちさん
　２倉敷大家さん
　３ryokoさん（女性）
　４K只さん
　５わたくし

＜見学会のお知らせ３＞
　こももさん１号アフター見学会１日目
　３月 １８日（土）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１倉敷大家さん
　２よーすけさん
　３りょういちさん
　４ryokoさん（女性）
　５K只さん
　６こももさん（女性）
　７わたくし

＜見学会のお知らせ４＞
　みーこさん１号区分見学会２日目
　３月２１日（火）１０時半〜
　参加予定（定員１０名）
　

＜見学会のお知らせ５＞
　こももさん１号アフター見学会２日目
　３月２１日（火）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）


＜イベント一覧＞
　３月 　７日（火）１１時〜　そうさん新築アパート＆ロバートS田さん戸建
　３月 １０日（金）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー１日目
　３月 １２日（日）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー２日目
　３月 １８日（土）１１時半〜みーこさん１号区分見学会１日目
　　　　　　　　　 １２時半〜こももさん１号アフター見学会１日目
　３月 １９日（日）２０日（月）必殺旅行　岐阜恵那峡温泉
　３月 ２１日（火）１０時半〜みーこさん１号区分見学会２日目
　　　　　　　　　 １２時半〜こももさん１号アフター見学会２日目


　日程調整中...
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て

　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ロバートS田さん東塚アパート
　　　OCさん南区戸建３号
　　　OCさん南区ビル２号
　　　G地さん東区戸建２号
　　　ayakoさん東区２号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


ここで登場したO幡さんの全空きアパート。

関連記事
2016年12月26日　中途半端な戦いから抜け出すチャンス
2017年01月21日　開口部は抜けますよね？
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2017年02月10日　ストレス発散？


ここはこんな感じの縦長の２Ｋ。



当初は全部くり抜こうかと思っていました。



が、風呂、トイレ、キッチン、伴う配管の撤去となると


お金もかかります...


そこで、節約や耐力のことも考えて


風呂、トイレは残して、和室２つを撤去することに。




こうすれば水回り、配管はほとんど触らないくてＯＫ(*´▽｀*)


お金かけて水回りを撤去しても


思い切って水回りを封印しても


家賃は変わらない(^^;（笑）


...


押入れの部分は残して車庫用の収納にしてあげます。




キッチン部分は、水を使えるようにして


フリースペースの小部屋に仕上げます。


２階は広いＬＤＫにする予定なので


１階と合わせて強引に１ＬＤＫ(^^;　＋ガレージ。


ということで、ついに工事が始まりましたー(*´▽｀*)

　



古いアパートなんで


基礎上に横に走る鉄骨も無いし


部屋の仕切り部もコンクリートではなく


束石の上に束（つか）が乗っかっている簡素な造りなので




くり抜くのも充分可能でした(^^)v


この先、どうなっていくのか楽しみです(^。^)y-.。o○



おしまい



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