2016年12月26日
中途半端な戦いから抜け出すチャンス
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
新築で表面利回り 9%超
約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に 1850万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきました
2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォームで(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
2015年02月16日 物件4号のお話し
5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて利回り36.4%!
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
3号を8,000円下げたので37.92%にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り29.3%
あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
関連記事
2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
表面利回り42%
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
2016年07月15日 持ってる女
☆土地1号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
とりあえず、片方に新築をすることにしました。
関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
2016年12月16日 支払いサイクル
☆土地2号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
関連記事
2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 1億、5億、10億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね?
2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること
2016年08月01日 平屋建て
2016年08月03日 2 平屋建て
2016年08月04日 下水道負担金
2016年08月05日 連系工事負担金
2016年08月07日 土地探し
2016年08月08日 2 土地探し
2016年08月10日 3 土地探し
2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
2016年08月25日 理由がわかったよ...
2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
2016年08月30日 何かと物入りです。
2016年08月31日 2 何かと物入りです。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに?
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
2016年04月01日 またありました!
2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
※土地2号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号 平屋3棟4戸新築
☆物件17,18,19号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置
13、14号平屋長屋 入居中
15号平屋 入居中
16号戸建 入居中
17号平屋テナント 募集中
18号平屋テナント 募集中
19号平屋テナント 募集中
☆土地3号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
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2016年10月27日 物件価格が1万円?
2016年10月28日 公売入札
2016年10月29日 流れってあると思いません?
2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
2016年11月07日 キター(≧▽≦)
2016年11月09日 役所三昧
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<見学会のお知らせ1>
北区某所110万円戸建て見学会1日目
12月 27日(火)12時半〜
参加予定(定員18名)
1norikoさん(女性)
2JBさん
3HTさん
4じゅんこさん(女性)
5こももさん(女性)
6T田さん
7こーへーさん(初登場)
8しゅんさん
9O山さん
10SB田さん
11OCさん
12OCさん奥さん(女性)
13eriさん(女性)
14eriさんご主人(初登場)
15K本さん
16じいじさん
17みっちゃん(女性)
18わたくし
※満席になりました...
<トレジャーハンターのお知らせ>
中区乙多見 ryokoさん公売廃墟物件
12月 28日(水)13時〜
年末年始の空いた時間に勝手にいってもらうことにしましたー
じいじさんとTAKEさんは行くみたいですよ(^^;
<忘年会第五弾>
年末休みでないと参加できない方のために
今年最後の忘年会第五弾を開催です(^^;
元祖居酒屋 がってん八兵衛
岡山市北区本町2-16 1F・2F
https://www.hotpepper.jp/strJ000767058/
飲み放題3時間 5000円
豪華刺身舟盛り+豚バラのあっさり塩すき焼き鍋コース
■新鮮刺身5種豪華舟盛り
■豚バラの塩すき焼き
■胡麻の香り 若鶏のねぎ塩ソース焼き
■厚切りベーコンの炙り焼き
■ボリュームたっぷり揚げ物3種盛合せ
■クリスピートルティーヤ
■〆の麺
■フルーツ
ご希望の方はこちらの専用フォームからお願いします。
12月 28日(水)18時〜
参加予定(定員10名)
1O幡さん
2kentaさん(初登場)
3麒麟さん
4てつさん
5みっちゃん(女性)
6ryokoさん(女性)
7わたくし
※予約の関係で、12月27日(火)20時で締め切りました(^^;
<見学会のお知らせ2>
北区某所110万円戸建て見学会1日目
1月 6日(金)12時半〜
参加予定(定員12名)
1Y崎さん
2真中さん(女性)
3ryokoさん(女性)
4ロバートS田さん
5摂津屋さん
6u-kiさん
7わたくし
<イベント一覧>
12月 2日(金)19時半〜 忘年会第一弾
12月 7日(水)12時〜 OCさんビル2号見学会&トレジャーハンター &ランチ
19時半〜 忘年会第二弾
12月 9日(金)12時半〜 mihoさん20万円アフター&
G地さんビフォー見学会&ランチ1日目
12月 10日(土)12時半〜 mihoさん20万円アフター&
G地さんビフォー見学会&ランチ2日目
12月 13日(火)12時半〜 Y口さん2号戸建ビフォー見学会
18時〜 再・taimanさん20万円アパート見学会1日目
19時半〜 忘年会第三弾
12月 14日(水)11時〜 再・taimanさん20万円アパート見学会2日目
12時〜 忘年会第四弾(昼の部)
12月 23日(金,祝)12時半〜じゅんこさん75万円古民家途中経過見学会&ランチ
15時半〜南区某所全空きアパート見学会1日目
12月 26日(月)12時半〜 南区某所全空きアパート見学会2日目
12月 27日(火)12時半〜 北区某所110万円戸建て見学会1日目
12月 28日(水)13時〜 ryokoさん公売廃墟戸建トレジャーハンター
19時〜 今年最後の忘年会第五弾!
1月 6日(金)12時半〜 北区某所110万円戸建て見学会2日目
1月 8,9日(日月) 必殺和歌山県川湯温泉旅行
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は南区某所全空きアパート見学会2日目でした。
OCさん
OCさん奥さん(女性)
こももさん(女性)
かこちゃま(女性)
じいじさん
麒麟さん
SB田さん
norikoさん(女性)
みっちゃん(女性)
わたくし
あいにくの雨の中、10名でしゅっぱーつ。
見学会 1日目の様子
2016年12月23日 じゅんこ画伯?
今回の舞台は、
鉄骨2階建ての縦長の2K?2DK?が8室。
元々は解体して売る予定だったらしく
全空きにしてしまったそうで(-_-;)
解体更地渡しなら1500万円。
うん。確かに相場的にはそんなもんですわな。
そのままなら1250万円。
まぁ解体費引いたらそんなもんですわな。
もっと安くならんかな〜なんて思いはするけれど
解体更地で実際1500万円ぐらいでも売れちゃうと思うから
これ以上極端に下げる必要がないですわな...
土地値がそこそこあるところは
それ以下には極端に落とせませぬな(-_-;)
しかし、市内中心部にほど近くかなり便利な場所で
8室で1250万円といいますと、1室あたり150万円ほど。
安い。
駐車場が1台しかなくて、しかもボロの2Kとはいえ、
この場所なら直して貸せば、控えめでも2.5万円。
2.5万円×8室×12か月で年240万円。
どの程度の利回りを求めるかにもよりますが
リフォームに600万円使っても1850万円の表面12.97%
600万円使って家賃2.5万円いうこともないでしょうか(^^;
家賃3万円なら288万円の表面15.56%
やりようによっては
なかなか面白いんじゃなかろうかと(^^)
しかし、全体がこんな感じで
室内もごく普通とくれば
これをそこそこ直したところで
所詮、リフォーム内容、低家賃、高広告料での
戦いにしかならんかなと(-_-;)
ですが、幸か不幸か今は全空き。
それなら思い切ったことができるのでは?と思うわけ。
例えば、横を抜いてこんな感じにするとか。
そもそも駐車場が足りていないし
小さいくて家賃安い部屋を8室も募集したくないから
戸数を減らしたい(^^;
お金のかかる水回りも半分になるしねー
或いは、構造上可能ならこう切る。
1階をそれぞれのガレージにしてあげれば
1〜2階で5万円はいけるでしょ?
狭いボロの部屋を直して2.5万円〜3万円より
このほうが付加価値が上がると思うんだけどね〜
まぁ何にしても、全空き言うのは
中途半端な戦いから抜け出すチャンスかと(^。^)y-.。o○
誰かチャレンジャーは現れますかね〜?
そんな面白そうな全空き物件にも、ひとつ難点が...
土地の価値がそこそこあるとはいえ
全空き物件に融資を受けられる人となると
そこそこ自己資金があるとか
大家としての実績があるとかかな...
最初の物件としてはなかなか難しいんだろうな〜(-_-;)
おしまい
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
新築で表面利回り 9%超
約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に 1850万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきました
2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォームで(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
2015年02月16日 物件4号のお話し
5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
3号を8,000円下げたので37.92%にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り29.3%
あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
2016年07月15日 持ってる女
☆土地1号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
とりあえず、片方に新築をすることにしました。
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
2016年12月16日 支払いサイクル
☆土地2号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 1億、5億、10億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね?
2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること
2016年08月01日 平屋建て
2016年08月03日 2 平屋建て
2016年08月04日 下水道負担金
2016年08月05日 連系工事負担金
2016年08月07日 土地探し
2016年08月08日 2 土地探し
2016年08月10日 3 土地探し
2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
2016年08月25日 理由がわかったよ...
2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
2016年08月30日 何かと物入りです。
2016年08月31日 2 何かと物入りです。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに?
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
2016年04月01日 またありました!
2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
※土地2号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号 平屋3棟4戸新築
☆物件17,18,19号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置
13、14号平屋長屋 入居中
15号平屋 入居中
16号戸建 入居中
17号平屋テナント 募集中
18号平屋テナント 募集中
19号平屋テナント 募集中
☆土地3号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
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2016年10月27日 物件価格が1万円?
2016年10月28日 公売入札
2016年10月29日 流れってあると思いません?
2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
2016年11月07日 キター(≧▽≦)
2016年11月09日 役所三昧
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<見学会のお知らせ1>
北区某所110万円戸建て見学会1日目
12月 27日(火)12時半〜
参加予定(定員18名)
1norikoさん(女性)
2JBさん
3HTさん
4じゅんこさん(女性)
5こももさん(女性)
6T田さん
7こーへーさん(初登場)
8しゅんさん
9O山さん
10SB田さん
11OCさん
12OCさん奥さん(女性)
13eriさん(女性)
14eriさんご主人(初登場)
15K本さん
16じいじさん
17みっちゃん(女性)
18わたくし
※満席になりました...
<トレジャーハンターのお知らせ>
中区乙多見 ryokoさん公売廃墟物件
12月 28日(水)13時〜
年末年始の空いた時間に勝手にいってもらうことにしましたー
じいじさんとTAKEさんは行くみたいですよ(^^;
<忘年会第五弾>
年末休みでないと参加できない方のために
今年最後の忘年会第五弾を開催です(^^;
元祖居酒屋 がってん八兵衛
岡山市北区本町2-16 1F・2F
https://www.hotpepper.jp/strJ000767058/
飲み放題3時間 5000円
豪華刺身舟盛り+豚バラのあっさり塩すき焼き鍋コース
■新鮮刺身5種豪華舟盛り
■豚バラの塩すき焼き
■胡麻の香り 若鶏のねぎ塩ソース焼き
■厚切りベーコンの炙り焼き
■ボリュームたっぷり揚げ物3種盛合せ
■クリスピートルティーヤ
■〆の麺
■フルーツ
ご希望の方はこちらの専用フォームからお願いします。
12月 28日(水)18時〜
参加予定(定員10名)
1O幡さん
2kentaさん(初登場)
3麒麟さん
4てつさん
5みっちゃん(女性)
6ryokoさん(女性)
7わたくし
※予約の関係で、12月27日(火)20時で締め切りました(^^;
<見学会のお知らせ2>
北区某所110万円戸建て見学会1日目
1月 6日(金)12時半〜
参加予定(定員12名)
1Y崎さん
2真中さん(女性)
3ryokoさん(女性)
4ロバートS田さん
5摂津屋さん
6u-kiさん
7わたくし
<イベント一覧>
12月 2日(金)19時半〜 忘年会第一弾
12月 7日(水)12時〜 OCさんビル2号見学会&トレジャーハンター &ランチ
19時半〜 忘年会第二弾
12月 9日(金)12時半〜 mihoさん20万円アフター&
G地さんビフォー見学会&ランチ1日目
12月 10日(土)12時半〜 mihoさん20万円アフター&
G地さんビフォー見学会&ランチ2日目
12月 13日(火)12時半〜 Y口さん2号戸建ビフォー見学会
18時〜 再・taimanさん20万円アパート見学会1日目
19時半〜 忘年会第三弾
12月 14日(水)11時〜 再・taimanさん20万円アパート見学会2日目
12時〜 忘年会第四弾(昼の部)
12月 23日(金,祝)12時半〜じゅんこさん75万円古民家途中経過見学会&ランチ
15時半〜南区某所全空きアパート見学会1日目
12月 26日(月)12時半〜 南区某所全空きアパート見学会2日目
12月 27日(火)12時半〜 北区某所110万円戸建て見学会1日目
12月 28日(水)13時〜 ryokoさん公売廃墟戸建トレジャーハンター
19時〜 今年最後の忘年会第五弾!
1月 6日(金)12時半〜 北区某所110万円戸建て見学会2日目
1月 8,9日(日月) 必殺和歌山県川湯温泉旅行
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は南区某所全空きアパート見学会2日目でした。
OCさん
OCさん奥さん(女性)
こももさん(女性)
かこちゃま(女性)
じいじさん
麒麟さん
SB田さん
norikoさん(女性)
みっちゃん(女性)
わたくし
あいにくの雨の中、10名でしゅっぱーつ。
見学会 1日目の様子
2016年12月23日 じゅんこ画伯?
今回の舞台は、
鉄骨2階建ての縦長の2K?2DK?が8室。
元々は解体して売る予定だったらしく
全空きにしてしまったそうで(-_-;)
解体更地渡しなら1500万円。
うん。確かに相場的にはそんなもんですわな。
そのままなら1250万円。
まぁ解体費引いたらそんなもんですわな。
もっと安くならんかな〜なんて思いはするけれど
解体更地で実際1500万円ぐらいでも売れちゃうと思うから
これ以上極端に下げる必要がないですわな...
土地値がそこそこあるところは
それ以下には極端に落とせませぬな(-_-;)
しかし、市内中心部にほど近くかなり便利な場所で
8室で1250万円といいますと、1室あたり150万円ほど。
安い。
駐車場が1台しかなくて、しかもボロの2Kとはいえ、
この場所なら直して貸せば、控えめでも2.5万円。
2.5万円×8室×12か月で年240万円。
どの程度の利回りを求めるかにもよりますが
リフォームに600万円使っても1850万円の表面12.97%
600万円使って家賃2.5万円いうこともないでしょうか(^^;
家賃3万円なら288万円の表面15.56%
やりようによっては
なかなか面白いんじゃなかろうかと(^^)
しかし、全体がこんな感じで
室内もごく普通とくれば
これをそこそこ直したところで
所詮、リフォーム内容、低家賃、高広告料での
戦いにしかならんかなと(-_-;)
ですが、幸か不幸か今は全空き。
それなら思い切ったことができるのでは?と思うわけ。
例えば、横を抜いてこんな感じにするとか。
そもそも駐車場が足りていないし
小さいくて家賃安い部屋を8室も募集したくないから
戸数を減らしたい(^^;
お金のかかる水回りも半分になるしねー
或いは、構造上可能ならこう切る。
1階をそれぞれのガレージにしてあげれば
1〜2階で5万円はいけるでしょ?
狭いボロの部屋を直して2.5万円〜3万円より
このほうが付加価値が上がると思うんだけどね〜
まぁ何にしても、全空き言うのは
中途半端な戦いから抜け出すチャンスかと(^。^)y-.。o○
誰かチャレンジャーは現れますかね〜?
そんな面白そうな全空き物件にも、ひとつ難点が...
土地の価値がそこそこあるとはいえ
全空き物件に融資を受けられる人となると
そこそこ自己資金があるとか
大家としての実績があるとかかな...
最初の物件としてはなかなか難しいんだろうな〜(-_-;)
おしまい
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