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なぜ平屋だったのか?3

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。

 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。

最初からならこちら


ところで、土地に対してパンパンに建てられるかというとそうではなくて、

建物を建てられる範囲は 法律で制限 されます。


「建蔽率(けんぺいりつ)」  と

「容積率」
 

によってです。

どちらも割合ですので % で示されます。



住宅地では、日照の問題や火災の類焼の問題などから、

建物間にある程度余裕のある街づくりを進めます。


そこで「建蔽率」が登場です。

例えば その土地が100uで 建蔽率 60% なら、

建てられる1フロアの面積は 60u以内 ということになります。


さらに「容積率」が絡んできます。

この例で、容積率 200% ならば、土地100uの200%

つまり 200u までの床面積ならOK
ということです。

1フロアあたりの建てられる面積は 60u ですから 60u×3階建て=180u は大丈夫と。


他にもいろいろ規制があるので、それほど単純ではないですが、概ねこういうことです。

参考URL 
http://myhome.nifty.com/kiso/kouza/60.jsp



で、せっかく手に入れた土地ですから、

ふつうは 「建蔽率」「容積率」をフルに活用しようとします。

すると、一般的に2階建てになりますね。


そりゃ、2階も作ることができる空間があるなら使わないともったいないですもんね困った

使える空間は無駄なく使いたいですよまる



それに、平屋単体を作るよりも2階建ての方が割安です。

アイスクリームも1段よりも2段のほうが割安でしょはてな(笑)笑顔

コーンがいらないし、手間も省けますもんね。



2階建てにしたら家賃が2軒分入りますよ〜

一つ空いても、もう一つがあるからリスクも分散できますよ〜




そんな感じで、必然的に2階建てのプランニングが多くなりますわね。




2階建ての戸建というプランも可能ですが、

もう少し西なら 津島小学校、京山中学校 の黄金エリアなのに

ここは 御野小学校、岡北中学校区 なんですね困った


本格的な戸建なら、家賃12万程度は狙えると思うのですが、

ターゲットはバリバリのファミリーオンリーなってしまいます。


すると学区のパンチが弱いんですね〜




ですから、わたくし

あえて「容積率」で損して、他で利益を取りに行ったんですまる


これには賛否両論あろうかと思いますが汗



詳しくはまた明日。



つづく



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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