4 道路は難しいね(>_<)

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

 関連記事
 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<見学会のお知らせ1>
 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ2日目
  6月4日(土)11時〜
   参加予定(定員9名)
    1SB田さん
    2SB田さん奥さん(女性)
    3J子さん(女性)
    4F原Hさん
    5K只さん
    6みっちゃん(女性)
    7
    8
    9わたくし

<見学会のお知らせ2>
 シークレット20万円戸建見学会2日目
  6月4日(土)13時半〜
   参加予定(定員9名)
    1じゅんこさん(女性)
    2むーさん(女性)
    3むーさん娘さん(女性)
    4eriさん(女性)
    5J子さん(女性)
    6F原Hさん
    7K只さん
    8みっちゃん(女性)
    9わたくし
    ※閉め切りました。
 
<イベント一覧>
 6月 3日(金)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ1日目
 6月 3日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会1日目

 6月 4日(土)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ2日目
 6月 4日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会2日目
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は11時から


ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ1日目
  
しゅんさん
じいじさん
摂津屋さん
デンチさん(F森さん改め)
OCさん
こももさん(女性)
ロバートS田さん
わたくし

の8名で。

3 (3).jpeg


もうね、完全に別物Σ(・□・;)


素晴らしいの一言ですね〜(*´▽`*)


明日もあるのでこれは後ほど(^^;


...


その後、北区中井町で6月1日にオープンしたばかりの


カレーハウスシェフ


するとここで事件が!?


いつも張飛の生まれ変わりでは?と疑われるじいじさんが、


このお金が湧いてくる財布

0.jpeg


全員分払うって言うじゃありませんか!?

E5BCB5E9A39B-thumbnail2.jpg

関連記事
2016年05月07日 安く買うのがミソ


え〜!?Σ(・□・;)


あなた様は数々の武勇伝の他に


ついに錬金術まで手に入れたのですか!?


もはや "神" の領域Σ(・□・;)


すごい...


ゴッドじいじ...

s_siva_hige.jpg


詳しく聞くと、手に触れて念じたものがお金に変わり


さっきのお金の湧き出る財布から出てくるそうで...


今回お金に変わったものは


トレジャーハンター 5 で獲得した

関連記事
2016年02月02日 もはや定番(笑)


このカゴの中にある

17-78c17-thumbnail2.JPG


これ。

DSC_5447.JPG


これを錬金術で8000yenに変えて


下々の我々に施してくださいましたm(__)

img01.jpg


ゴッドじいじ...


これで今日も一日生きることができました...


ありがとうございます!


明日は焼肉でお願いしますm(__)m


...


そして、ゴッドじいじ一行は赤磐市の


シークレット20万円戸建見学会1日目へ

ayakoさん(女性)
O村さん

が合流し現場到着。

2.jpeg


ここも明日があるのでまたね(^^;


...


そんなこんなで、今日も昨日の続きで。

関連記事
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)




この西側の市道は建築基準法上の道路では無い
1.jpg


青線赤線の間の側溝はわたくしの土地。
3.jpg


青線から左は道路幅員が3.5m


4mないのでこのままじゃ西側接道では建てられない。


「そんなのセットバックすりゃいいじゃん?」


ってことで、まずはセットバックとはなんぞや?


使える敷地が狭くなる!? セットバックって何?


このリンク先にはこうあります。


一般には、狭い道でも日常生活上は「道路」と呼んでいますが、
建築基準法では幅が4m以上ないと「道路」とは認められません。

ただし、建築基準法が制定される前から幅4m以下の道路は存在したため、
幅が4m未満でも、行政から指定を受けた場合には「道路」とみなす例外規定
があります。

こういった道は建築基準法第42条第2項で規定されていることから「二項道路」と呼ばれています。
二項道路に接している敷地に建物を建てる場合には制限があります。
具体的には、二項道路に接している敷地に建物を建てる場合には
道路からの「セットバック」が必要になり、
これには状況に応じて二つのケースがあります。

まず第一は、道路の反対側が宅地の場合
道路の中心線から2mセットバック(後退)する必要があります。

第二は、道路の反対側が崖、川、線路等の場合
道路の端から4mセットバック(後退)しなければなりません。

yjimage.jpg


ふむふむ...


路地に入るとこんな凸凹の道が時々ありますよね?

yjimage (1).jpg


こういうの、広くなっているところはセットバックしたあとなんですね。


古い建物を将来解体し、建て直す際には


中心線から2m後退しないといけない。


そうすれば、いつかは全部が建て替えられ


全部4mの幅の道路になりますよってことですね。


いつのことになるかわかりませんが(^^;




つづく



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平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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