岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜平屋見学会＆ランチ１＞

　第一部
　倉敷市某所のかこちゃまが１００万円で獲得した平屋見学会＆ランチ２日目です。

　５月１２日（木）１２時〜
　　参加予定（定員１４名）
　　　１HR田さん
　　　２ロバートＳ田さん☆
　　　３sachikaさん（女性）
　　　４しゅんさん
　　　５摂津屋さん
　　　６norikoさん（女性）
　　　７mtanaさん
　　　８麒麟さん☆
　　　９Ｋ本さん
　　　10ＨＴさん☆
　　　11こももさん（女性）☆
　　　12倉敷大家さん☆
　　　13Ｙ田さん☆
　　　14わたくし☆
　　　※満席になりました。
　　　☆第二部へ引き続きの方

　第二部
　１４時半から倉敷市某所の平屋の見学会です。

　この平屋に果たして値段がつくのか？？
　初の入札制導入予定です(^_^;)

　　参加予定
　　　１こももさん（女性）☆
　　　２ロバートS田さん☆
　　　３ＨＴさん☆
　　　４麒麟さん☆
　　　５Ｙ田さん☆
　　　６倉敷大家さん☆
　　　７わたくし☆
　　　☆第一部からの方

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＜平屋見学会＆ランチ２＞

　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ

　関連記事
　2016年02月02日　もはや定番（笑）

　５月１９日（木）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１ロバートS田さん
　　２こももさん（女性）
　　３HR田さん
　　４ayakoさん（女性）
　　５わたくし

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＜戸建見学会＆ランチ３＞

　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　JRの駅も近いし、かなりお得な案件だと思いますよ(^^)

　５月 ２０日（金）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１ayakoさん（女性）
　　２こももさん（女性）
　　３Y山さん
　　４HTさん
　　５Y口さん
　　６しゅんさん
　　７HR田さん
　　８OCさん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　　１１時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１shinobuさん（女性）
　　２かこちゃま（女性）
　　３児島大家さん
　　４ Ｉ駒さん
　　５ＤＤＭさん
　　６摂津屋さん
　　７
　　８
　　９仲介業者さん
　　10わたくし

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＜新築ガレージハウス・戸建賃貸見学会＆ランチ４＞

　５月 ２１日（土）１１時〜
　第一部
　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ

　岡山市北区今で新築完成見学会があります。
　　・岡山第二弾のガレージハウス　２棟２戸
　　・１階がピロティーの戸建賃貸　３棟３戸

　　現地　岡山市北区今４丁目２−８
　　日時　５月２１日（土）１０時〜１６時
　　　　　５月２２日（日）１０時〜１６時
　
　　狭小地に新築を検討するような方には参考になると思いますよ。

　　ご一緒してくださる方はこのリンク先の専用フォームからエントリーをお願いします。

　　参加予定（人数制限なし）
　　１OCさん
　　２OCさん奥さん（女性）
　　３わたくし


　１３時半〜
　第二部
　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目　第一便
　　参加予定（定員１０名）
　　１じゅんこさん（女性）
　　２ Ｉ島さん
　　３nnwさん
　　４G地さん
　　５むーさん（女性）
　　６minakoさん（女性）
　　７A木さん
　　８Ｋ本さん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　１４時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１K只さん
　　２O村さん
　　３NG田さん
　　４KHさん
　　５sachikaさん（女性）
　　６Sさん
　　７mikachiさん（女性）
　　８SB田さん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

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＜イベント一覧＞　
　５月　１日（日）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　５月　２日（月）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　５月　７日（土）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月　８日（日）１２時〜　中区某所　猫専用アパート見学会２日目
　５月 １２日（木）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　　　　　　　 １４時半〜倉敷某所　果たして値段がつくのか？　平屋見学会
　５月 １４日（土）、１５日（日）　必殺三朝温泉旅行
　５月 １９日（木）１１時〜　南区某所　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
　５月 ２０日（金）１１時〜　北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月 ２１日（土）１１時〜　北区某所　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
　　　　　　　 １３時半〜北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


次の土日の必殺さんツアーの切符が届きました(^^)




いつも段取りありがとうございます(^^;


今回はどんな人に会えるかな〜(*´▽｀*)


...


さて、先日見学会をさせていただいたY口さんの平屋。

関連記事
2016年03月20日　大概、ひとりやふたりはいるんですが...
2016年04月20日　「損」


旧市内のかなり北に位置し、駐車場も軽が１台分だけ。


旧の５３号線が活躍していたころはまだマシでしたが


５３号バイパスができてからというものの交通量は激減Σ（・□・；）


まぁかつては頻繁に渋滞を起こす道で困ったもんでしたが


車の流れが変わったことで


道路沿いの商店は軒並み閉鎖...


いまでは近くにスーパーはもちろんコンビニすらなく


車の通りも少ないので閑散とした雰囲気...


見学会にお越しになった方も


たぶん、建物自体は問題なくても


「こんなところを借りる人っているんだろうか？」


ぐらいのことは思ったんじゃないでしょうか...


ほんとそれぐらい郊外なんでね(;´Д｀)


でも、いましたよ〜(*´▽｀*)


しかも正式募集する前に決まっちゃいました(^^;


その経緯がこんな感じ。


業者さん　「○（地名）の物件ってまだ空いていますか？」

わたくし　「まだ空いてますよー」

業　「△△△△△へ勤めに行かれる方の部屋を探してるんですけどね」

わ　「えー、△△△△△いうたら空港のほうじゃが！？」
　　「めちゃ遠いじゃんΣ（・□・；）」

業　「まぁでも車だったらそうでもないじゃないですか？」

わ　「いやいや、めちゃ混むでしょーΣ（・□・；）」

業　「ですかね？...」

わ　「まぁ○だったらちょうど山越えができるところだから
　　　まだマシかもしれんけど...それでもちょっと遠いわー(-_-;)」

業　「そうですか...」

わ　「空港の近くだったら、これから募集する物件があるよ」

業　「えっ？どこですか？」

わ　「□□（地名）」

業　「おー、めちゃ近いじゃないですかー」

わ　「そう。ピッタリでしょ？」

業　「家賃いくらなんですか？」

わ　「まだ決めてない（笑）」
　　「２DKで、軽四１台しか置けんけど(^^;」

業　「車は軽なんでたぶん大丈夫です」

わ　「家賃いくらぐらいの人？」

業　「３.７万円です」

わ　「おっ！？３.７万円もあれば充分ですわ！」
　　「まだ工事中だけど現地キーあるから見る？」

業　「はい。案内に行ってみます！」


で、昨日入金もあって月末には入居します(*´▽｀*)


...


先日、Ｎ岡さんから　「▽▽町で店舗兼住宅を買ったんですー」　って。


わ　「家賃いくらでいくんですか？」

N　「１５万円です。高いですかね？」

わ　「うーん、ちょっと高い感じですけど、まぁギリギリですかね...」
　　「とりあえず知り合いの業者に情報出しときますよ」




わ　「▽▽町で店舗兼住居があるんですけど誰かいません？」

業者B　「えっ！？ちょうどいますよ！▽▽町のどの辺ですか？」

わ　「××（番地）です」

B　「お！？ちょうどいいですわ！」
　　「わたしの昔からの知人が、すぐ近くの◎◎◎をやってるんですけど
　　手狭になったんで移転したいんですよ」

わ　「おー！？ピッタリじゃないですか？」

B　「そうなんですよ！ここ売りに出てましたよね？」

わ　「そうなんです」

B　「その時に検討はしたんですけど、買うのはちょっとってなって
　　貸してくれんかな〜なんて話してたんですよ(^^)」


って流れであっさり決まっちゃいました(*´▽｀*)



人の縁ってほんとありがたいですね(^^)



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
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　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

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　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

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　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

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　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

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　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜平屋見学会＆ランチ１＞

　第一部
　倉敷市某所のかこちゃまが１００万円で獲得した平屋見学会＆ランチ２日目です。

　５月１２日（木）１２時〜
　　参加予定（定員１４名）
　　　１HR田さん
　　　２ロバートＳ田さん☆
　　　３sachikaさん（女性）
　　　４しゅんさん
　　　５摂津屋さん
　　　６norikoさん（女性）
　　　７mtanaさん
　　　８麒麟さん☆
　　　９Ｋ本さん
　　　10ＨＴさん☆
　　　11こももさん（女性）☆
　　　12倉敷大家さん☆
　　　13Ｙ田さん☆
　　　14わたくし☆
　　　※満席になりました。
　　　☆第二部へ引き続きの方

　第二部
　１４時半から倉敷市某所の平屋の見学会です。

　この平屋に果たして値段がつくのか？？
　初の入札制導入予定です(^_^;)

　　参加予定
　　　１こももさん（女性）☆
　　　２ロバートS田さん☆
　　　３ＨＴさん☆
　　　４麒麟さん☆
　　　５Ｙ田さん☆
　　　６倉敷大家さん☆
　　　７わたくし☆
　　　☆第一部からの方

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＜平屋見学会＆ランチ２＞

　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ

　関連記事
　2016年02月02日　もはや定番（笑）

　５月１９日（木）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１ロバートS田さん
　　２こももさん（女性）
　　３HR田さん
　　４ayakoさん（女性）
　　５わたくし

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＜戸建見学会＆ランチ３＞

　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　JRの駅も近いし、かなりお得な案件だと思いますよ(^^)

　５月 ２０日（金）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１ayakoさん（女性）
　　２こももさん（女性）
　　３Y山さん
　　４HTさん
　　５Y口さん
　　６しゅんさん
　　７HR田さん
　　８OCさん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　　１１時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１shinobuさん（女性）
　　２かこちゃま（女性）
　　３児島大家さん
　　４ Ｉ駒さん
　　５ＤＤＭさん
　　６摂津屋さん
　　７
　　８
　　９仲介業者さん
　　10わたくし

-----

＜新築ガレージハウス・戸建賃貸見学会＆ランチ４＞

　５月 ２１日（土）１１時〜
　第一部
　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ

　岡山市北区今で新築完成見学会があります。
　　・岡山第二弾のガレージハウス　２棟２戸
　　・１階がピロティーの戸建賃貸　３棟３戸

　　現地　岡山市北区今４丁目２−８
　　日時　５月２１日（土）１０時〜１６時
　　　　　５月２２日（日）１０時〜１６時
　　
　　
　　狭小地に新築を検討するような方には参考になると思いますよ。

　　ご一緒してくださる方はこのリンク先の専用フォームからエントリーをお願いします。

　　参加予定（人数制限なし）
　　１OCさん
　　２OCさん奥さん（女性）
　　３摂津屋さん
　　４わたくし


　１３時半〜
　第二部
　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目　第一便
　　参加予定（定員１０名）
　　１じゅんこさん（女性）
　　２ Ｉ島さん
　　３nnwさん
　　４G地さん
　　５むーさん（女性）
　　６minakoさん（女性）
　　７A木さん
　　８Ｋ本さん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　１４時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１K只さん
　　２O村さん
　　３NG田さん
　　４KHさん
　　５sachikaさん（女性）
　　６Sさん
　　７mikachiさん（女性）
　　８SB田さん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

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＜イベント一覧＞　
　５月　１日（日）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　５月　２日（月）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　５月　７日（土）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月　８日（日）１２時〜　中区某所　猫専用アパート見学会２日目
　５月 １２日（木）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　　　　　　　 １４時半〜倉敷某所　果たして値段がつくのか？　平屋見学会
　５月 １４日（土）、１５日（日）　必殺三朝温泉旅行
　５月 １９日（木）１１時〜　南区某所　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
　５月 ２０日（金）１１時〜　北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月 ２１日（土）１１時〜　北区某所　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
　　　　　　　 １３時半〜北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


先日の新聞にこんな記事が。


「新耐震の家 全壊５１棟」

※クリックで大きくなります。


そもそも新耐震とはなにか？


古い物件についてよく話しに出るのが


１９８１年（昭和５６年）以降というワード。


こんなサイトがありました。


「よくわかる耐震」

以下転載。

木造住宅耐震基準の変遷
■1920年（大正09年）
市街地建築物法施行
　日本ではじめての建築法規。
　30年後に制定される建築基準法の原型といえる。

　●木造住宅においては
　　構造基準などが定められる。
　　耐震規定は少ない。
　　筋違については、規定なしと思われる。

■1924年（大正13年）
市街地建築物法の大改正
　佐野利器が提唱した「設計震度」が採用される。
　耐震規定が法規に初めて盛り込まれる。
　鉄筋コンクリート造など水平震度0．1以上とする地震力規定が新設される。

　●木造住宅においては
　　筋違などの耐震規定が新設された。

■1950年（昭和25年）
建築基準法制定
　建築基準法が制定された。
　これに伴い市街地建築物法は廃止された。
　建築基準法施行令に構造基準が定められる。
　許容応力度設計が導入される。

　●木造住宅においては
　　床面積に応じて必要な筋違等を入れる「壁量規定」が定められた。
　　この時に、床面積あたりの必要壁長さや、軸組の種類・倍率が定義された。
　　（参照 表（１）[必要壁量]の変遷、表（２）[軸組みの種類と倍率]の変遷）

■1959年（昭和34年）
建築基準法の改正
　防火規定が強化された。

　●木造住宅においては
　　壁量規定が強化された。
　　床面積あたりの必要壁長さや、軸組の種類・倍率が改定された。
　　（参照 表（１）[必要壁量]の変遷、表（２）[軸組みの種類と倍率]の変遷）

■1971年（昭和46年）
建築基準法施行令改正
　1968年の十勝沖地震を教訓に、
　鉄筋コンクリート造の柱のせん断補強筋規定が強化された。

　●木造住宅においては
　　基礎はコンクリート造又は鉄筋コンクリート造の布基礎とすること。
　　風圧力に対し、見附面積に応じた必要壁量の規定が設けられた。

■1981年（昭和56年）
建築基準法施行令大改正　新耐震設計基準

　1978年（昭和53年）の宮城県沖地震後、
　耐震設計法が抜本的に見直され耐震設計基準が大幅に改正された。
　現在の新耐震設計基準が誕生した。
　この、新耐震設計基準による建物は、
　阪神大震災においても被害は少なかったとされている。
　これを境に、
　「1981年昭和56年以前の耐震基準の建物」や
　「1981年昭和56年以降の新耐震基準による建物」
　といった表現がされるようになる。

　●木造住宅においては
　　壁量規定の見直しが行われた。
　　構造用合板やせっこうボード等の面材を張った壁などが追加された。
　　床面積あたりの必要壁長さや、軸組の種類・倍率が改定された。
　　（参照 表（１）[必要壁量]の変遷、表（２）[軸組みの種類と倍率]の変遷）


１９８１年（昭和５６年）というのはこれのことですね。


これね、間違って理解している人が多いんですけど


１９８１年（昭和５６年）以降に建ったものではないですからね？


この年の６月１日に法律が施行されたので


この日以降に建築確認を受けてＯＫだったものがそうですから。


建築の流れって


設計図書に基づいてまず建築確認を取得
↓
工事着工
↓
中間検査（中間検査合格証の取得）※規模による
↓
工事完了
↓
完了検査（検査済証の取得）


こんな感じ。


要は、設計図書の段階で、法的に適合しているか？


それが建築確認。


木造の家屋だと、建築確認後完成まで４か月ぐらいですかね。


なので、この年の木造住宅なら、


１０月以降ぐらいに完成でないと新耐震に適合していない。


翌年１９８２年（昭和５７年）完成ならほぼＯＫでしょう。



ＲＣなら工期が半年〜数年に渡るものもあるので


１９８１年（昭和５６年）築だったらほぼ完全にＯＵＴ〜


ってことですね。



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜平屋見学会＆ランチ１＞

　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ

　関連記事
　2016年02月02日　もはや定番（笑）

　５月１９日（木）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１ロバートS田さん
　　２こももさん（女性）
　　３HR田さん
　　４ayakoさん（女性）
　　５わたくし

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＜戸建見学会＆ランチ２＞

　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　JRの駅も近いし、かなりお得な案件だと思いますよ(^^)

　５月 ２０日（金）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１ayakoさん（女性）
　　２こももさん（女性）
　　３Y山さん
　　４HTさん
　　５Y口さん
　　６しゅんさん
　　７HR田さん
　　８OCさん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　　１１時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１shinobuさん（女性）
　　２かこちゃま（女性）
　　３児島大家さん
　　４ Ｉ駒さん
　　５ＤＤＭさん
　　６摂津屋さん
　　７N村さん奥さん（女性）
　　８じいじさん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

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＜新築ガレージハウス・戸建賃貸見学会＆ランチ３＞

　５月 ２１日（土）１１時〜
　第一部
　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ

　岡山市北区今で新築完成見学会があります。
　　・岡山第二弾のガレージハウス　２棟２戸
　　・１階がピロティーの戸建賃貸　３棟３戸

　　現地　岡山市北区今４丁目２−８
　　日時　５月２１日（土）１０時〜１６時
　　　　　５月２２日（日）１０時〜１６時
　　
　　
　　狭小地に新築を検討するような方には参考になると思いますよ。

　　ご一緒してくださる方はこのリンク先の専用フォームからエントリーをお願いします。

　　参加予定（人数制限なし）
　　１OCさん
　　２OCさん奥さん（女性）
　　３摂津屋さん
　　４T本さん
　　５mayukaさん（初登場、女性）
　　６mayukaさんご主人
　　７O幡さん
　　８わたくし

　１３時半〜
　第二部
　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目　第一便
　　参加予定（定員１０名）
　　１じゅんこさん（女性）
　　２ Ｉ島さん
　　３nnwさん
　　４G地さん
　　５むーさん（女性）
　　６minakoさん（女性）
　　７A木さん
　　８Ｋ本さん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　１４時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１K只さん
　　２O村さん
　　３NG田さん
　　４KHさん
　　５sachikaさん（女性）
　　６Sさん
　　７mikachiさん（女性）
　　８SB田さん
　　９O幡さん
　　10仲介業者さん
　　※満席になりました。

-----

＜イベント一覧＞　
　５月　１日（日）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　５月　２日（月）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　５月　７日（土）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月　８日（日）１２時〜　中区某所　猫専用アパート見学会２日目
　５月 １２日（木）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　　　　　　　 １４時半〜倉敷某所　果たして値段がつくのか？　平屋見学会
　５月 １４日（土）、１５日（日）　必殺三朝温泉旅行
　５月 １９日（木）１１時〜　南区某所　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
　５月 ２０日（金）１１時〜　北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月 ２１日（土）１１時〜　北区某所　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
　　　　　　　 １３時半〜北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。

2016年05月11日　新耐震


１９８１年（昭和５６年）６月１日以降に建築確認を受けたもの。


ということでしたが


この記事の


「新耐震の家 全壊５１棟」

※クリックで大きくなります。


新耐震っていうのはまた別のお話しなんです。


...


耐震基準の変遷の続きがあって


「よくわかる耐震」


から引き続き転載ですが、


■1987年（昭和62年）
　建築基準法が改正され、
　準防火地域での木造３階建ての建設が可能となる。

　市街地の有効利用を図るため、
　準防火地域において木造３階建ての住宅の建設が解禁となった。

■1995年（平成07年）
　兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）

■1995年（平成07年）
　建築基準法改正

　・接合金物等の奨励

■2000年（平成12年）
　建築基準法改正

　●木造住宅においては
　　1)地耐力に応じて基礎を特定。地盤調査が事実上義務化に。
　　　（施行令38条）
　　　改正の要点
　　　・地耐力に応じた基礎構造が規定され、地耐力の調査が事実上義務化となる。
　　　・地耐力20kN未満･･･基礎杭
　　　 　　　20〜30kN･･･基礎杭またはベタ基礎
　　　 　　　30kN以上･･･布基礎も可能

　　2)構造材とその場所に応じて継手・仕口の仕様を特定。
　　　（施行令第47条 告示1460号）
　　　改正の要点
　　　・筋かいの端部と耐力壁の脇の柱頭・柱脚の仕様が明確になる。
　　　・壁倍率の高い壁の端部や出隅などの柱脚ではホールダウン金物が必須になる。

　　3)耐力壁の配置にバランス計算が必要となる。
　　　（簡易計算、もしくは偏心率計算　（施行令第46条 告示1352号））
　　　改正の要点
　　　・壁配置の簡易計算（四分割法、壁量充足率・壁率比）、
　　　　もしくは、偏心率の計算が必要となる。
　　　・仕様規定に沿って設計する場合、壁配置の簡易計算を基本とする。


この２０００年（平成１２年）の大幅改正のことなんですね。


細かいことが書かれていますが


１９９５年の阪神淡路大震災を教訓に


あの地震にも耐えうる強固な建物を建てるようにしたんですね。


それが、過去に例を見ない大きな地震の連発。


「一度目は外観上なんともなかったが一応避難所に避難した。
　二度目のあとに家に戻ってみると１階が潰れていた」


こんな話がありました。


２０００年以降の建物は、一度は耐えたんですね...


それが想定外の連発...


福島の原発も想定外の高さの津波...


もうね、自然災害の被害なんて想定できない(-_-;)


地震に関しては


地震保険に入るとか


活断層のない地域に持つとか...

国土地理院　都市圏活断層図について

活断層　地図


マイホームは諦めてずっと賃貸か...


...


大家目線だと、一撃で散らないために


複数の物件を分散して持つとかね。


我々築古戸建てマニアは


もし倒壊しても土地が残るから


充分復活も可能でしょうけど


この１階のピロティーが潰れたマンションみたいになったら...

朝日新聞デジタル
ピロティ形式の古いビル、地震で被害相次ぐ　熊本


もし地震保険に入っていなくて


この１棟だけの収入で大家やってたとしたら...


地震保険に入っていたとしてもたぶんお金足りない...


借金がなかったらいいけど...



資金面でも余裕をもって


場所、築年数、タイプ、規模など


いろいろ分散させておきたいですね。



おしまい



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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜平屋見学会＆ランチ１＞

　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ

　関連記事
　2016年02月02日　もはや定番（笑）

　５月１９日（木）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１ロバートS田さん
　　２こももさん（女性）
　　３HR田さん
　　４ayakoさん（女性）
　　５norikoさん
　　６わたくし

-----

＜戸建見学会＆ランチ２＞

　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　JRの駅も近いし、かなりお得な案件だと思いますよ(^^)

　５月 ２０日（金）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１ayakoさん（女性）
　　２こももさん（女性）
　　３Y山さん
　　４HTさん
　　５Y口さん
　　６しゅんさん
　　７HR田さん
　　８OCさん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　　１１時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１shinobuさん（女性）
　　２かこちゃま（女性）
　　３児島大家さん
　　４ Ｉ駒さん
　　５ＤＤＭさん
　　６摂津屋さん
　　７N村さん奥さん（女性）
　　８じいじさん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

-----

＜新築ガレージハウス・戸建賃貸見学会＆ランチ３＞

　５月 ２１日（土）１１時〜
　第一部
　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ

　岡山市北区今で新築完成見学会があります。
　　・岡山第二弾のガレージハウス　２棟２戸
　　・１階がピロティーの戸建賃貸　３棟３戸

　　現地　岡山市北区今４丁目２−８
　　日時　５月２１日（土）１０時〜１６時
　　　　　５月２２日（日）１０時〜１６時
　　
　　
　　狭小地に新築を検討するような方には参考になると思いますよ。

　　ご一緒してくださる方はこのリンク先の専用フォームからエントリーをお願いします。

　　参加予定（人数制限なし）
　　１OCさん
　　２OCさん奥さん（女性）
　　３摂津屋さん
　　４T本さん
　　５mayukaさん（初登場、女性）
　　６mayukaさんご主人（初登場）
　　７O幡さん
　　８たくみさん
　　９わたくし

　１３時半〜
　第二部
　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目　第一便
　　参加予定（定員１０名）
　　１じゅんこさん（女性）
　　２ Ｉ島さん
　　３nnwさん
　　４G地さん
　　５むーさん（女性）
　　６minakoさん（女性）
　　７A木さん
　　８Ｋ本さん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　１４時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１K只さん
　　２O村さん
　　３NG田さん
　　４KHさん
　　５sachikaさん（女性）
　　６Sさん
　　７mikachiさん（女性）
　　８SB田さん
　　９O幡さん
　　10仲介業者さん
　　※満席になりました。

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＜イベント一覧＞　
　５月　１日（日）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　５月　２日（月）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　５月　７日（土）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月　８日（日）１２時〜　中区某所　猫専用アパート見学会２日目
　５月 １２日（木）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　　　　　　　 １４時半〜倉敷某所　果たして値段がつくのか？　平屋見学会
　５月 １４日（土）、１５日（日）　必殺三朝温泉旅行
　５月 １９日（木）１１時〜　南区某所　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
　５月 ２０日（金）１１時〜　北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月 ２１日（土）１１時〜　北区某所　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
　　　　　　　 １３時半〜北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


今日は、業者さんにお誘いいただきお酒の席へ



炭焼 火の鳥
岡山市北区丸の内1-9-15


繁華街から離れた目立たない場所で


しかもかなり小さなお店（失礼(-_-;)）


ですが、いつもたくさん入っている人気店。


仮にこの店が空き店舗だったとして


いまからここで何か飲食業を始めるかというと


なかなか勇気が要ります(>_<)


...


わたくしも何度かいったことがありましたが


常連客とかクチコミが多そうな感じ。


商売がうまくいくかどうかのカギは集客ですから


こういうのが一番ありがたい。


なんせ広告宣伝費がかからないのはかなり大きいですよ。


...


わたくしが某不動産ＦＣの責任者をしていた頃の


店舗の運営費の中で大きなものは

・人件費
・広告宣伝費

でした。


スタッフ４人で人件費は１１０〜１３０万円


本部への上納金なども含めて


広告宣伝費も同じぐらいの額は使っていましたもんね(-_-;)


不動産の賃貸って


Ａさんが一度部屋を借りたら


次にまた部屋探しにくるとしても、基本的には数年後...


その頃には当時のスタッフはもういませんが（笑）



売買にしても、一度マイホームを買ったら


次にその人が不動産を買う可能性はほとんどないでしょう。


収益物件のオーナーなら続きもありますけどね。


そんな感じで、基本的には一旦付き合いが終わってしまうから


次のお客さんを毎日のように探さないといけない。


そうなるとずーっと巨額な広告宣伝費が必要になるし


新規顧客の入りで業績が左右される。


新規顧客の獲得って一番、パワーも費用も使うんですよね...


...


そんな中で安定的に結果を残している営業マンって


紹介（クチコミ）が多いんですよね。


そういう営業マンは辺鄙な場所にいっても


安定的に数字をあげます。


単に営業力のある人ももちろん数字はあげますが


そんな人はその店の集客力があってこそ。


辺鄙な店に異動すれば途端に数字があがらなくなります。


どんな業種にも結構いると思いますが


営業力があって店長になったり独立したものの


一向に数字があがらないなんて人。


そういう人は、いままでその会社の看板でやれてたのを


自分の能力と勘違いしてるんですね...


一定以上の営業力はもちろん必要ですが


その営業力を活かすのは集客力・リピート力なんですよね。


...


大家さんだって同じですよ。


集客やリピートが一番大事で一番難しいところ。


集客（客付け）するには、不動産屋へ営業したり


広告宣伝費が大きな負担になりますよね。


商品を整える（リフォーム）費用も負担です。



うまく経営するにはまずはここを減らすこと。




そして、リピーターを作ること。


大家さんにとってのリピーターとは


自分の物件を継続的に毎月毎月使ってくれる人。


要は、長く入ってくれる入居者がリピーターですわね。



苦しんでいる大家さんは


集客する回数が頻繁で、リピーターが少ないんですよ。



それを避けるには、


集客する回数が少なくて、リピーターになりやすい物件を買えばいい。



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

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　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜平屋見学会＆ランチ１＞

　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ

　関連記事
　2016年02月02日　もはや定番（笑）

　５月１９日（木）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１ロバートS田さん
　　２こももさん（女性）
　　３HR田さん
　　４ayakoさん（女性）
　　５norikoさん
　　６Ｊ子さん
　　７わたくし

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＜戸建見学会＆ランチ２＞

　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　JRの駅も近いし、かなりお得な案件だと思いますよ(^^)

　５月 ２０日（金）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１ayakoさん（女性）
　　２こももさん（女性）
　　３Y山さん
　　４HTさん
　　５Y口さん
　　６しゅんさん
　　７HR田さん
　　８OCさん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　　１１時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１shinobuさん（女性）
　　２かこちゃま（女性）
　　３児島大家さん
　　４ Ｉ駒さん
　　５ＤＤＭさん
　　６摂津屋さん
　　７N村さん奥さん（女性）
　　８じいじさん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

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＜新築ガレージハウス・戸建賃貸見学会＆ランチ３＞

　５月 ２１日（土）１１時〜
　第一部
　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ

　岡山市北区今で新築完成見学会があります。
　　・岡山第二弾のガレージハウス　２棟２戸
　　・１階がピロティーの戸建賃貸　３棟３戸

　　現地　岡山市北区今４丁目２−８
　　日時　５月２１日（土）１０時〜１６時
　　　　　５月２２日（日）１０時〜１６時
　　
　　
　　狭小地に新築を検討するような方には参考になると思いますよ。

　　ご一緒してくださる方はこのリンク先の専用フォームからエントリーをお願いします。

　　参加予定（人数制限なし）
　　１OCさん
　　２OCさん奥さん（女性）
　　３摂津屋さん
　　４T本さん
　　５mayukaさん（初登場、女性）
　　６mayukaさんご主人（初登場）
　　７O幡さん
　　８たくみさん
　　９わたくし

　１３時半〜
　第二部
　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目　第一便
　　参加予定（定員１０名）
　　１じゅんこさん（女性）
　　２ Ｉ島さん
　　３nnwさん
　　４G地さん
　　５むーさん（女性）
　　６minakoさん（女性）
　　７A木さん
　　８Ｋ本さん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　１４時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１K只さん
　　２O村さん
　　３NG田さん
　　４KHさん
　　５sachikaさん（女性）
　　６Sさん
　　７mikachiさん（女性）
　　８SB田さん
　　９O幡さん
　　10仲介業者さん
　　※満席になりました。

-----

＜イベント一覧＞　
　５月　１日（日）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　５月　２日（月）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　５月　７日（土）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月　８日（日）１２時〜　中区某所　猫専用アパート見学会２日目
　５月 １２日（木）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　　　　　　　 １４時半〜倉敷某所　果たして値段がつくのか？　平屋見学会
　５月 １４日（土）、１５日（日）　必殺三朝温泉旅行
　５月 １９日（木）１１時〜　南区某所　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
　５月 ２０日（金）１１時〜　北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月 ２１日（土）１１時〜　北区某所　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
　　　　　　　 １３時半〜北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は必殺さん主催の温泉旅行へきております(*´▽｀*)


行先は鳥取県三朝温泉。




今回は割と楽チン(^^)/


１８７km。待ち時間を含めて約４時間ちょいぐらい。


前回の群馬県草津温泉は、９２４km、８時間(-_-;)



関連記事
2016年03月05日　旅費は２５,０００円
2016年03月06日　ゆばたけ？


このときは、楽しいけど移動がしんどかったからね(;´Д｀)


近いのは助かります(^^)/


次回は７月に伊豆でするとかしないとか...


しかも、車でこいとかΣ（・□・；）


またしんどそうだな〜(;^ω^)


今回は、岡山からＯＣさんと二人で参加。


我々は、岡山と兵庫の県境近くの上郡駅で合流。


現地合流ひとりを加えて総勢１７人の不動産好きの面々。


それだけでもワクワクします(^^)


そんなこんなで車中。



倉吉駅到着。



三朝ロイヤルホテル



晩御飯。



夜の散策。



エンドレス不動産談議( ﾟДﾟ)



さすがに何度か顔を合わせる方もいますが


神奈川、兵庫、愛知、京都、滋賀、愛媛、島根と多士済々。


その中に、１年で６棟買った方がΣ（・□・；）


わたくしと似たやり方でしたが


上手に情報を集めておられましたね〜


その方の地域は人口８万人ぐらいで


いまもどんどん減っているんですって(-_-;)


どれぐらいの都市なのか調べてみると


面積は約７００平方キロメートル


ピンとこないですが


岡山市は約７９０平方キロメートルでしたから


岡山市とそんなに変わらない具合ぐらい広いですねΣ（・□・；）


岡山市は人口約７０万人で、ここは８万人...


面積の約８割が森林だそうです。


ここでは、新築も建ちすぎて


いまでは集合住宅の新築の融資が下りないんだとか(>_<)


岡山市ではさすがにまだそんなことにはならないでしょうが


縮小一途の市場は話聞いてるだけで恐ろしいですね(-_-;)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜平屋見学会＆ランチ１＞

　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ

　関連記事
　2016年02月02日　もはや定番（笑）

　５月１９日（木）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１ロバートS田さん
　　２こももさん（女性）
　　３HR田さん
　　４ayakoさん（女性）
　　５norikoさん
　　６Ｊ子さん
　　７倉敷大家さん
　　８わたくし

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＜戸建見学会＆ランチ２＞

　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　JRの駅も近いし、かなりお得な案件だと思いますよ(^^)

　５月 ２０日（金）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１ayakoさん（女性）
　　２こももさん（女性）
　　３Y山さん
　　４HTさん
　　５Y口さん
　　６しゅんさん
　　７HR田さん
　　８OCさん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　　１１時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１shinobuさん（女性）
　　２かこちゃま（女性）
　　３児島大家さん
　　４ Ｉ駒さん
　　５ＤＤＭさん
　　６摂津屋さん
　　７N村さん奥さん（女性）
　　８じいじさん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

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＜新築ガレージハウス・戸建賃貸見学会＆ランチ３＞

　５月 ２１日（土）１１時〜
　第一部
　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ

　岡山市北区今で新築完成見学会があります。
　　・岡山第二弾のガレージハウス　２棟２戸
　　・１階がピロティーの戸建賃貸　３棟３戸

　　現地　岡山市北区今４丁目２−８
　　日時　５月２１日（土）１０時〜１６時
　　　　　５月２２日（日）１０時〜１６時
　　
　　
　　狭小地に新築を検討するような方には参考になると思いますよ。

　　ご一緒してくださる方はこのリンク先の専用フォームからエントリーをお願いします。

　　参加予定（人数制限なし）
　　１OCさん
　　２OCさん奥さん（女性）
　　３摂津屋さん
　　４T本さん
　　５mayukaさん（初登場、女性）
　　６mayukaさんご主人（初登場）
　　７O幡さん
　　８たくみさん
　　９わたくし

　１３時半〜
　第二部
　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目　第一便
　　参加予定（定員１０名）
　　１じゅんこさん（女性）
　　２ Ｉ島さん
　　３nnwさん
　　４G地さん
　　５むーさん（女性）
　　６minakoさん（女性）
　　７A木さん
　　８Ｋ本さん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　１４時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１K只さん
　　２O村さん
　　３NG田さん
　　４KHさん
　　５sachikaさん（女性）
　　６Sさん
　　７mikachiさん（女性）
　　８SB田さん
　　９O幡さん
　　10仲介業者さん
　　※満席になりました。

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＜イベント一覧＞　
　５月　１日（日）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　５月　２日（月）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　５月　７日（土）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月　８日（日）１２時〜　中区某所　猫専用アパート見学会２日目
　５月 １２日（木）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　　　　　　　 １４時半〜倉敷某所　果たして値段がつくのか？　平屋見学会
　５月 １４日（土）、１５日（日）　必殺三朝温泉旅行
　５月 １９日（木）１１時〜　南区某所　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
　５月 ２０日（金）１１時〜　北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月 ２１日（土）１１時〜　北区某所　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
　　　　　　　 １３時半〜北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


今日は必殺三朝温泉旅行二日目。


ロビーでチェックアウト待ちをしていると


カニを発見！？




倉吉には変わったカニがいるんですね〜(´・∀・｀)


なーんて。サービス精神旺盛な紅一点のＹ本さんでした（笑）


...


さて、チェックアウト後向かったのは


鳥取二十世紀梨記念館　なしっこ館




わたくし、妻の実家が岡山県北の　蒜山（ひるぜん）　でして


蒜山には商業施設がほとんどないので


帰省の度に、買い出しや外食といえば


この倉吉まで出てきます。


この建物の前も何度も走っていましたが


まさかここがなしっこ館だったとはΣ（・□・；）


中はこんな感じで鉄骨と木のハイブリッドのドーム...




人はまばら...


行政の典型的な赤字運営のハコモノでしょうか(^_^;)


...


それはさておき、なしっこ館ではいきなり巨木がお出迎え。






樹齢７４年らしいです。


こんな大きな木の４０００個も実るんだね〜


いろんな品種の梨が展示。



梨紅茶の試飲。



梨っぽさはわからなかったな(;''∀'')


３種類の梨の試食。



おっ、全然味が違うΣ（・□・；）


当たり前っちゃ当たり前だけど、いままで全然意識してなかった(^^;



子供の遊び場がありました。



今度蒜山に帰った時には子供を連れてこようか(^^)


じいじさんの好きそうな木箱もありましたよ(*´▽｀*)



...


次に向かったのは


伝統的な建物を保存している


倉吉打吹玉川伝統的建造物群保存地区　白壁土蔵群　へ


岡山でいうたら、倉敷の美観地区みたいなところですな。


ガイドをお願いして一緒に周辺を散策。




こうした古い建物は味がありますね〜(^^)



この地方の瓦は赤いんですね。


ガイドさんの話では


山陰地方の土で焼いた


島根県の石見地方の石州瓦だそうで。




なるほど〜


以前、石見銀山に行ったときに

関連記事
2013年08月18日　おとり広告　２
2013年08月19日　おとり広告　３


やたら赤い屋根の家が多かったんですよΣ（・□・；）




なんでかな〜って思っていましたが


ようやく謎が解けました（笑）


岡山だと赤い屋根なんて珍しいんで


「あの赤い屋根が目印」なんて話もできますけど


石見地方じゃ無理ですね(^^;



古い町家の中も見せてもらいました。



立派な木が使われていますね〜Σ（・□・；）


...


ここは、映画「男はつらいよ 寅次郎の告白」で使われたそうで。






ここは倉吉に２つだけ残る木造３階建て。



この道路は、伊能忠敬が地図を作る際に実際に歩測した道だそうで。



歩幅は６９cmで、３年かけて歩幅を維持する練習をしたって


ガイドさんが話してましたΣ（・□・；）

伊能忠敬の生涯


そんなこんなであっという間に帰りの電車の時間(>_<)


今回の研修もいろいろ勉強になりました〜


えっ？遊びに行ったんじゃないかって？


いいえ！観光ではございません！


不動産の研修旅行でございますよ(-。-)y-゜゜゜


不動産に関すること以外の会話は全くありません！（笑）



必殺さん、みなさん、ありがとうございました(^^)/



おしまい



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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
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　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

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　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
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　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

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　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
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　５月　１日（日）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　５月　２日（月）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　５月　７日（土）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月　８日（日）１２時〜　中区某所　猫専用アパート見学会２日目
　５月 １２日（木）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　　　　　　　 １４時半〜倉敷某所　果たして値段がつくのか？　平屋見学会
　５月 １４日（土）、１５日（日）　必殺三朝温泉旅行
　５月 １９日（木）１１時〜　南区某所　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
　５月 ２０日（金）１１時〜　北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月 ２１日（土）１１時〜　北区某所　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
　　　　　　　 １３時半〜北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、新築ガレージハウス＆戸建賃貸見学会でした。

OCさん
OCさん奥さん（女性）
摂津屋さん
mayukaさん（初登場、女性）
mayukaさんご主人（初登場）
O幡さん
たくみさん
三Mさん（女性）
ジムさん
ジムさん奥さん（女性）
ジムさんお姉ちゃん（女の子）
倉敷大家さん
Ｋ本さん
こももさん
HR田さん
じいじさん
あつさん
BLXさん
隠密さん
わたくし

とたくさんの方がお越しにΣ（・□・；）


ガレージハウスといえば１年ちょっと前にここを見ましたね。



関連記事
2015年03月15日　ガレージハウスの見学会でした。


この時は、１ＬＤＫと１Ｋ＋ロフトの２タイプのアパートでしたが


岡山第二弾の今回は、


１ＬＤＫタイプを分離して戸建になっています。




隣同士の音の問題を嫌って、施主が別々を希望したんですってー


ちょっと高くなっても、長い目で見たら正解かもしれませんね。


...


ガレージ部分は広々ですね〜




軽四なら２台充分入りますね(^^;


これね、見た目は似ていますけど


実は第一弾の中区高島新屋敷より少し広いんですよ。


階段の横幅が広くなって、蹴上げも緩やかになっていたので


もしや？と感じましたが


建物全体のサイズは間口は４.５ｍ、奥行きは８.５ｍ。


やっぱり。


第一弾は「尺モジュール」でしたが


この第二弾は「メーターモジュール」でした。


尺モジュールは０．９１mを基準にスパンを取って


メーターモジュールは１ｍを基本にスパンを取っています。


たったの９ｃｍ（壁芯から壁芯）なんですけど


わたくしの自宅がメーターモジュールなんで


どうも尺モジュールの建物だと所々が狭く感じるんですよね〜(-_-;)

参考サイト


...


まぁそれはさておき


最近は１００万円を超える自転車もありますし


車、バイク、その他の趣味にも


ガレージ部分をフル活用できそうです(^^)/


電動シャッターの外側にもスペースがあって


普通車２台ぐらいは置けそうですから


若いカップルで住むのもありでしょう(^^)v


ガレージで特殊性を持たせているので


室内は案外普通です(^^;














ガレージってだけで差別化になっているんで


居室にはあまりお金かけなくてもいいですよね〜(^^)


もちろん、居室にもお金をかけて


グレードの高いものを投入すればいいんですけど


一般的な奥様方は大概水回り重視に対して


こういう特殊なガレージ物件に住もうって人はガレージが第一(^^;


広いガレージがあるってだけで充分なんですね。


１ＬＤＫとはいえ、一応戸建てですから


音の問題とかでアパートが嫌いな人を引っ張ってこれますし


場所もいいので、入居に困ることは当面ないんじゃないでしょうか。


ガンガン賃貸物件は建っていますけど


こういうタイプは急激に増殖しませんから(^^;


ライバル関係を重視するわたくしとしては


こういう変わった企画は好きですね(^^)



おしまい



◎5/29(日）五福通りレトロマルシェ（西大寺五福通り）
http://www.okayama-cci.or.jp/news/8872.html

https://www.facebook.com/events/1080463128681616/


お時間のある方はぜひ(^^)/




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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜イベント一覧＞　
　５月　１日（日）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　５月　２日（月）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　５月　７日（土）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月　８日（日）１２時〜　中区某所　猫専用アパート見学会２日目
　５月 １２日（木）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　　　　　　　 １４時半〜倉敷某所　果たして値段がつくのか？　平屋見学会
　５月 １４日（土）、１５日（日）　必殺三朝温泉旅行
　５月 １９日（木）１１時〜　南区某所　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
　５月 ２０日（金）１１時〜　北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月 ２１日（土）１１時〜　北区某所　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
　　　　　　　 １３時半〜北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


先日は、ガレージハウスと戸建賃貸の新築見学会に


お邪魔してきましたが


その後は２軒お隣のお寿司屋さんへ

岡山市北区今4-1-19
今新


ここに寿司屋があるのは通りがかりで知ってはいましたが




いつも前を車で通るだけ(^^;



のれんがかかっていたので尋ねてみると


１０名入れるということで(^^;


昼から回らないお寿司のランチ　１,０８０円






大変満足でございました(^^)


初めてのお店を開拓できるのも毎回の楽しみです(*´▽｀*)


...


その後は大急ぎで北区某所の１００万円戸建の見学会２日目へ(^^;


今日も希望者が殺到だったので３０分ずらしてのピストン輸送（笑）

第一便
じゅんこさん（女性）
Ｉ島さん
nnwさん
G地さん
むーさん（女性）
minakoさん（女性）
A木さん
Ｋ本さん

第二便
K只さん
O村さん
NG田さん
KHさん
sachikaさん（女性）
Sさん
mikachiさん（女性）
SB田さん
O幡さん

業者さんとわたくしを除くと１７名Σ（・□・；）




１日目と合わせると３２名...


これでもまだ参加したかった方がいるようで...


大人気です(;´Д｀)


この物件、実はここで登場しているんです。

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2016年05月09日　まだ買ってないのに...


室内は割と良好な状態で


いまやボロ物件専門と化したかこちゃまは

「わぁ〜もう新築〜(*´▽｀*)」　って

関連記事
2016年05月07日　安く買うのがミソ
2016年05月16日　安く買えばなんとでもなります。



もはやゴミ袋が友達と化したDMMさんは

「ゴミがなーい(*´▽｀*)」　って

関連記事
2016年05月20日　スパっと断ったほうがいい。


訳の分からないことを口走っておりました(;´Д｀)











みなさんの基準がどんどんおかしくなっていますΣ（・□・；）



おしまい



◎5/29(日）五福通りレトロマルシェ（西大寺五福通り）
http://www.okayama-cci.or.jp/news/8872.html

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　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
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　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
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　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
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　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

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　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

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　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
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　５月 ２１日（土）１１時〜　北区某所　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
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　５月 ２７日（金）１１時〜　倉敷某所　F原HさんDIY平屋完成見学会＆ランチ１日目
　５月 ２８日（土）１３時〜　倉敷某所　F原HさんDIY平屋完成見学会＆ランチ２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は結婚記念日でした(^^;




普段から好き勝手やってますから


こういうところぐらいは押さえておかないとね(;''∀'')


...


さて、こんなニュースが。

三菱自下請け、１千人超に影響　燃費偽装で雇用打撃


約１００人が職を失うそうで...


発覚直後から７０００人ぐらいが自宅待機だったらしいから...


徐々にこういうことにはなっていくわね...


下請けいうのは悲惨ですね...


報道を見ると


三菱関連の仕事が１００％、９０％、８０％って会社が


たくさんあるみたいで...


三菱１００％ってΣ（・□・；）


それだと親分がコケると一緒にコケるわね...


ある特定のものに依存するのは怖いですよ(-_-;)


こういう経営って、傍から見ると　怖いな〜　って誰でも感じると思うんですけど


自分自信の経営（人生）に関しては


あまり気にしない人が多い(^^;


こういう下請けの三菱一社に依存のように


普通のサラリーマンは今の会社の給料に依存中。


その会社が傾いたら自分も傾いてしまう...


よくある話ですよ。


とかげのしっぽ切り...

はしごを外す...



普通ね、自分（本体）を守るためには


とりあえず、一番影響の少ない末端を切っていきますよ。




普通の奥さんはご主人の持って帰ってくる生活費だけに依存中。


ご主人が病気になったり、家を出て行ったりしたら


一気に困窮してしまう...


こういうのもよくある話です...



常々、妻には言っています。


「俺がいなくなっても生きていけるようにしとけよ」と。


平穏な日々は一生続くもんじゃないんでね...




何かがダメになっても、別の何かがある。


人生も経営ですよ。



いろんな状況を想定しておかないとね。


それでも想定外のことが起こるのが人生ですが。



おしまい



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　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜見学会＆ランチのお知らせ＞

　F原HさんがDIYで頑張った平屋が完成しました！
　どんな風になったか楽しみです(^^)

　関連記事
　2016年01月30日　よく遊んだな〜（笑）

　１日目　５月２７日（金）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　　１HR田さん
　　　２じいじさん
　　　３こももさん（女性）
　　　４OCさん
　　　５OCさん奥さん（女性）
　　　６J子さん（女性）
　　　７わたくし

　２日目　５月２８日（土）１３時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　　１よーすけさん
　　　２摂津屋さん
　　　３G地さん
　　　４norikoさん（女性）
　　　５わたくし


＜イベント一覧＞　
　５月　１日（日）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　５月　２日（月）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　５月　７日（土）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月　８日（日）１２時〜　中区某所　猫専用アパート見学会２日目
　５月 １２日（木）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　　　　　　　 １４時半〜倉敷某所　果たして値段がつくのか？　平屋見学会
　５月 １４日（土）、１５日（日）　必殺三朝温泉旅行
　５月 １９日（木）１１時〜　南区某所　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
　５月 ２０日（金）１１時〜　北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月 ２１日（土）１１時〜　北区某所　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
　　　　　　　 １３時半〜北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　５月 ２７日（金）１１時〜　倉敷某所　F原HさんDIY平屋完成見学会＆ランチ１日目
　５月 ２８日（土）１３時〜　倉敷某所　F原HさんDIY平屋完成見学会＆ランチ２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


先日見学会をさせていただいたY口さんの平屋。

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2016年03月20日　大概、ひとりやふたりはいるんですが...
2016年04月20日　「損」
2016年05月10日　人の縁


今日、無事入居になりました〜(*´▽｀*)


そうそう、O村さんの平屋も先週入居したみたい(^^)

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2016年04月15日　平穏な日々


どちらの物件も決して良い場所とはいえません(^^;


Y口さんの平屋は旧市内の北端に近いところで


車の通りもめちゃ少ないし


周辺にスーパーはおろか、コンビニさえない(-_-;)


O村さんの平屋も相当郊外で


住宅地のすれ違いのできない道をぐねぐね進んだ一番奥の突き当り(-_-;)


どちらの物件も市場を知らない人から言えば


「こんなとこ借りる人がいるんだろうか...」と。


でもね、実際借りる人がいた訳で。


少々不便そうな場所でも


そこにインフラがあってある程度の集落があれば


大概大丈夫なもんです。


だって周辺にはいまも人が住んでいて


人が住んでいるという実績があるんですから


そこを世の中の全ての人間が拒否するなんてありえない(^^;


少々治安が悪い場所だろうと


自殺物件だろうと


ヤ○ザの家が隣だろうと


住む人はいるもんです。


まぁ大家としてはわざわざそんな物件を買う必要はないですが(^^;


もちろん、人が住める状態で適正家賃というのは条件ですけども。


そして、きちんと不動産屋へ告知ができていれば


あとはタイミングの問題。




便利な場所で探している人が１００人いる。


でも類似の紹介できる物件は２００室ある。


一方、不便な場所で探している人は５人。


でも紹介できる物件は１室のみ。



探している人の数じゃないんですね。


ライバル関係、需給関係。


まぁ一番いいのは、探している人が多くて物件は少ない状態ですけどね(^^;


...


案内自体がひとつも無いって状態なら


条件が合っていないか、告知ができていないかが考えられますけど


実際に案内があるのであれば、


わずかでも需要そのものはあるってこと。


不動産屋からの空き確認の電話と


案内があるかどうかは別ですからね(^^;


時々いるんですよ。


不動産屋から問い合わせはよくあるんだけど全然決まらんって人(-_-;)


それ、ちゃんと案内まで行ってます？


案内に行った痕跡を確かめたほうがいいですよ。


キーボックスのダイヤルが動いていたとか


スリッパが動いていたとか


わざと開けておいた扉がしまっていたとか。



まともな状態の部屋に案内があるなら、


あとはその人にフィットするかどうか。


賃料なのか、ペットなどの条件なのか、設備関係なのか。


需給関係で有利な状態（ライバルがいない）なら


可能な限り合わせてあげればそのうち決まりますよ。



探している人がいつ現れるか？


早く現れた、Y口さんとO村さんはラッキーでしたね(*´▽｀*)



おしまい



◎5/29(日）五福通りレトロマルシェ（西大寺五福通り）
http://www.okayama-cci.or.jp/news/8872.html

https://www.facebook.com/events/1080463128681616/


お時間のある方はぜひ(^^)/




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
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　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

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　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

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　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
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　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

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☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
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　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
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　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜見学会＆ランチのお知らせ＞

　F原HさんがDIYで頑張った平屋が完成しました！
　どんな風になったか楽しみです(^^)

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　2016年01月30日　よく遊んだな〜（笑）

　１日目　５月２７日（金）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　　１HR田さん
　　　２じいじさん
　　　３こももさん（女性）
　　　４OCさん
　　　５OCさん奥さん（女性）
　　　６J子さん（女性）
　　　７わたくし

　２日目　５月２８日（土）１３時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　　１よーすけさん
　　　２摂津屋さん
　　　３G地さん
　　　４norikoさん（女性）
　　　５わたくし


＜イベント一覧＞　
　５月　１日（日）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　５月　２日（月）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　５月　７日（土）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月　８日（日）１２時〜　中区某所　猫専用アパート見学会２日目
　５月 １２日（木）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　　　　　　　 １４時半〜倉敷某所　果たして値段がつくのか？　平屋見学会
　５月 １４日（土）、１５日（日）　必殺三朝温泉旅行
　５月 １９日（木）１１時〜　南区某所　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
　５月 ２０日（金）１１時〜　北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月 ２１日（土）１１時〜　北区某所　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
　　　　　　　 １３時半〜北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　５月 ２７日（金）１１時〜　倉敷某所　F原HさんDIY平屋完成見学会＆ランチ１日目
　５月 ２８日（土）１３時〜　倉敷某所　F原HさんDIY平屋完成見学会＆ランチ２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日も不動産三昧の一日(^^;


まずはF原HさんのDIY平屋へ

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2016年01月30日　よく遊んだな〜（笑）


HR田さん
じいじさん
こももさん（女性）
OCさん
OCさん奥さん（女性）
J子さん（女性）
しゅんさん
６８さん
F原Hさん
わたくし

の１０名でお邪魔。






これを素人がDIYでやったんか〜、よく頑張ったな〜


ってのが率直なところ(@_@。


明日の見学会２日目があるので今日はここまで(^^;


...


恒例のランチはじいじさんが行ってみたかったというこちら。






倉敷市 中庄 3126-8
しあわせの種


通りがかりで建物は見たことあったけど...


これが中華料理屋だったとは...


これメニューです。






なかなか洒落た空間でした(^^)/


行ったことのないお店に行けるのも楽しみのひとつです(*^^)v


...


その後、倉敷市某所の不動産屋さんへ。


今日は、倉敷市某所の１３０万円平屋の決済日だったのです(*´▽｀*)




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わたくしもここの再生に挑戦してみたかったんですが


相変わらずのくじ運の無さ(;´Д｀)


T畠さんはこれが１号物件。


どのように仕上がるのか楽しみですね(*´▽｀*)


...


その後、北区某所へ。


先日、tomoeさんが戸建買ったということで


リフォームや家賃設定、募集の相談でした。




場所は悪くなくて、今のままでもかなり奇麗(*´▽｀*)


増築で５LDKもありましたΣ（・□・；）


家が大きすぎるとリフォームが大変ですけど


ここは奇麗なんでそんなに必要なさそう(^^)


ただ、家が大きければ家賃が上がるのかというと


そんなことにはならない...


普通に「家」としてみたら、せいぜい７万円までかな...


でも、駐車場も４台置けて、造りが独特なんで


事務所兼で攻めてみたら面白いかもしれないね(^^)v


事務所兼住居って供給が少ないし


需要もあるにはあるからね。


そっちでスポッとはまればいいなー


...


その後、何度か行ったことのあるここでティータイム

岡山市北区横井上20-3
タワーコーヒー




小一時間ほど不動産談議を交わし


今日の最後の中区某所のIW本さんの２号戸建へ。


IW本さんといえば、


第１１回　１３分の１　で　当選し

続く、第１２回　５分の１　で　連続当選という強者Σ（・□・；）

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2015年07月25日　利益率の高いほうが好きです。
2015年08月19日　スタートライン
2015年08月31日　初仕事
2015年11月06日　一発目でこれなら文句なし
2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
2015年11月25日　これからが本番です！
2016年01月22日　持ってる男
2016年02月19日　聞き飽きた。


今日は、その２号戸建の残置物撤去が終わったということで


リフォームの相談でした。


ここは、以前トレジャーハンター６の舞台にもなり

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2016年04月01日　またありました！
2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目

トレジャーハンター
１号　じいじさん
２号　ＴＡＫＥさん
７号　ＨＲ田さん
１１号　こももさん（女性）
２５号　しゅんさん
２６号　aykoさん（女性）
２７号　Ｏ幡さん
２８号　Ｉ島さん
２９号　Ｋ只さん
３０号　児島大家さん
１７号　わたくし


で、壮絶な争奪戦が繰り広げられた伝説の地...



トレジャーハンターのことを知らない方はこちらをどうぞ。

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2016年04月16日　再利用されていきます(^^)



その荒らされた地がようやくきれいになりました(^^)











もはやぺんぺん草すら生えておりません。


まぁ室内なんで草は生えませんが(-_-;)


そして、今日は衝撃の事実が発覚！


荒れ地を片付けていると


残されていた大きな棚の裏側に封筒が張り付けてあったそうで！？


封筒！？何やら怪しげ...


...


...


...



その封筒の中身は...


...


...


...


なんと６万円w( ▼o▼ )w ｵｵｫｫ!!



１１名のトレジャーハンターたちが散々探したんですけどね〜(^^;


まだまだ修行が足りませんな（笑）



おしまい



◎5/29(日）五福通りレトロマルシェ（西大寺五福通り）
http://www.okayama-cci.or.jp/news/8872.html

https://www.facebook.com/events/1080463128681616/


お時間のある方はぜひ(^^)/




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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