岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜平屋見学会＆ランチ１＞

　第一部
　倉敷市某所のかこちゃまが１００万円で獲得した平屋見学会＆ランチ２日目です。

　５月１２日（木）１２時〜
　　参加予定（定員１４名）
　　　１HR田さん
　　　２ロバートＳ田さん☆
　　　３sachikaさん（女性）
　　　４しゅんさん
　　　５摂津屋さん
　　　６norikoさん（女性）
　　　７mtanaさん
　　　８麒麟さん☆
　　　９Ｋ本さん
　　　10ＨＴさん☆
　　　11こももさん（女性）☆
　　　12倉敷大家さん☆
　　　13Ｙ田さん☆
　　　14わたくし☆
　　　※満席になりました。
　　　☆第二部へ引き続きの方

　第二部
　１４時半から倉敷市某所の平屋の見学会です。

　この平屋に果たして値段がつくのか？？
　初の入札制導入予定です(^_^;)

　　参加予定
　　　１こももさん（女性）☆
　　　２ロバートS田さん☆
　　　３ＨＴさん☆
　　　４麒麟さん☆
　　　５Ｙ田さん☆
　　　６倉敷大家さん☆
　　　７わたくし☆
　　　☆第一部からの方

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＜平屋見学会＆ランチ２＞

　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ

　関連記事
　2016年02月02日　もはや定番（笑）

　５月１９日（木）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１ロバートS田さん
　　２こももさん（女性）
　　３HR田さん
　　４ayakoさん（女性）
　　５わたくし

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＜戸建見学会＆ランチ３＞

　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　JRの駅も近いし、かなりお得な案件だと思いますよ(^^)

　５月 ２０日（金）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１ayakoさん（女性）
　　２こももさん（女性）
　　３Y山さん
　　４HTさん
　　５Y口さん
　　６しゅんさん
　　７HR田さん
　　８OCさん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　　１１時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１shinobuさん（女性）
　　２かこちゃま（女性）
　　３児島大家さん
　　４ Ｉ駒さん
　　５ＤＤＭさん
　　６摂津屋さん
　　７
　　８
　　９仲介業者さん
　　10わたくし

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＜新築ガレージハウス・戸建賃貸見学会＆ランチ４＞

　５月 ２１日（土）１１時〜
　第一部
　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ

　岡山市北区今で新築完成見学会があります。
　　・岡山第二弾のガレージハウス　２棟２戸
　　・１階がピロティーの戸建賃貸　３棟３戸

　　現地　岡山市北区今４丁目２−８
　　日時　５月２１日（土）１０時〜１６時
　　　　　５月２２日（日）１０時〜１６時
　　
　　
　　狭小地に新築を検討するような方には参考になると思いますよ。

　　ご一緒してくださる方はこのリンク先の専用フォームからエントリーをお願いします。

　　参加予定（人数制限なし）
　　１OCさん
　　２OCさん奥さん（女性）
　　３摂津屋さん
　　４わたくし


　１３時半〜
　第二部
　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目　第一便
　　参加予定（定員１０名）
　　１じゅんこさん（女性）
　　２ Ｉ島さん
　　３nnwさん
　　４G地さん
　　５むーさん（女性）
　　６minakoさん（女性）
　　７A木さん
　　８Ｋ本さん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　１４時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１K只さん
　　２O村さん
　　３NG田さん
　　４KHさん
　　５sachikaさん（女性）
　　６Sさん
　　７mikachiさん（女性）
　　８SB田さん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

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＜イベント一覧＞　
　５月　１日（日）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　５月　２日（月）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　５月　７日（土）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月　８日（日）１２時〜　中区某所　猫専用アパート見学会２日目
　５月 １２日（木）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　　　　　　　 １４時半〜倉敷某所　果たして値段がつくのか？　平屋見学会
　５月 １４日（土）、１５日（日）　必殺三朝温泉旅行
　５月 １９日（木）１１時〜　南区某所　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
　５月 ２０日（金）１１時〜　北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月 ２１日（土）１１時〜　北区某所　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
　　　　　　　 １３時半〜北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


先日の新聞にこんな記事が。


「新耐震の家 全壊５１棟」

※クリックで大きくなります。


そもそも新耐震とはなにか？


古い物件についてよく話しに出るのが


１９８１年（昭和５６年）以降というワード。


こんなサイトがありました。


「よくわかる耐震」

以下転載。

木造住宅耐震基準の変遷
■1920年（大正09年）
市街地建築物法施行
　日本ではじめての建築法規。
　30年後に制定される建築基準法の原型といえる。

　●木造住宅においては
　　構造基準などが定められる。
　　耐震規定は少ない。
　　筋違については、規定なしと思われる。

■1924年（大正13年）
市街地建築物法の大改正
　佐野利器が提唱した「設計震度」が採用される。
　耐震規定が法規に初めて盛り込まれる。
　鉄筋コンクリート造など水平震度0．1以上とする地震力規定が新設される。

　●木造住宅においては
　　筋違などの耐震規定が新設された。

■1950年（昭和25年）
建築基準法制定
　建築基準法が制定された。
　これに伴い市街地建築物法は廃止された。
　建築基準法施行令に構造基準が定められる。
　許容応力度設計が導入される。

　●木造住宅においては
　　床面積に応じて必要な筋違等を入れる「壁量規定」が定められた。
　　この時に、床面積あたりの必要壁長さや、軸組の種類・倍率が定義された。
　　（参照 表（１）[必要壁量]の変遷、表（２）[軸組みの種類と倍率]の変遷）

■1959年（昭和34年）
建築基準法の改正
　防火規定が強化された。

　●木造住宅においては
　　壁量規定が強化された。
　　床面積あたりの必要壁長さや、軸組の種類・倍率が改定された。
　　（参照 表（１）[必要壁量]の変遷、表（２）[軸組みの種類と倍率]の変遷）

■1971年（昭和46年）
建築基準法施行令改正
　1968年の十勝沖地震を教訓に、
　鉄筋コンクリート造の柱のせん断補強筋規定が強化された。

　●木造住宅においては
　　基礎はコンクリート造又は鉄筋コンクリート造の布基礎とすること。
　　風圧力に対し、見附面積に応じた必要壁量の規定が設けられた。

■1981年（昭和56年）
建築基準法施行令大改正　新耐震設計基準

　1978年（昭和53年）の宮城県沖地震後、
　耐震設計法が抜本的に見直され耐震設計基準が大幅に改正された。
　現在の新耐震設計基準が誕生した。
　この、新耐震設計基準による建物は、
　阪神大震災においても被害は少なかったとされている。
　これを境に、
　「1981年昭和56年以前の耐震基準の建物」や
　「1981年昭和56年以降の新耐震基準による建物」
　といった表現がされるようになる。

　●木造住宅においては
　　壁量規定の見直しが行われた。
　　構造用合板やせっこうボード等の面材を張った壁などが追加された。
　　床面積あたりの必要壁長さや、軸組の種類・倍率が改定された。
　　（参照 表（１）[必要壁量]の変遷、表（２）[軸組みの種類と倍率]の変遷）


１９８１年（昭和５６年）というのはこれのことですね。


これね、間違って理解している人が多いんですけど


１９８１年（昭和５６年）以降に建ったものではないですからね？


この年の６月１日に法律が施行されたので


この日以降に建築確認を受けてＯＫだったものがそうですから。


建築の流れって


設計図書に基づいてまず建築確認を取得
↓
工事着工
↓
中間検査（中間検査合格証の取得）※規模による
↓
工事完了
↓
完了検査（検査済証の取得）


こんな感じ。


要は、設計図書の段階で、法的に適合しているか？


それが建築確認。


木造の家屋だと、建築確認後完成まで４か月ぐらいですかね。


なので、この年の木造住宅なら、


１０月以降ぐらいに完成でないと新耐震に適合していない。


翌年１９８２年（昭和５７年）完成ならほぼＯＫでしょう。



ＲＣなら工期が半年〜数年に渡るものもあるので


１９８１年（昭和５６年）築だったらほぼ完全にＯＵＴ〜


ってことですね。



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
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