岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


**********************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜平屋見学会＆ランチ１＞

　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ

　関連記事
　2016年02月02日　もはや定番（笑）

　５月１９日（木）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１ロバートS田さん
　　２こももさん（女性）
　　３HR田さん
　　４ayakoさん（女性）
　　５わたくし

-----

＜戸建見学会＆ランチ２＞

　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　JRの駅も近いし、かなりお得な案件だと思いますよ(^^)

　５月 ２０日（金）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１ayakoさん（女性）
　　２こももさん（女性）
　　３Y山さん
　　４HTさん
　　５Y口さん
　　６しゅんさん
　　７HR田さん
　　８OCさん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　　１１時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１shinobuさん（女性）
　　２かこちゃま（女性）
　　３児島大家さん
　　４ Ｉ駒さん
　　５ＤＤＭさん
　　６摂津屋さん
　　７N村さん奥さん（女性）
　　８じいじさん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

-----

＜新築ガレージハウス・戸建賃貸見学会＆ランチ３＞

　５月 ２１日（土）１１時〜
　第一部
　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ

　岡山市北区今で新築完成見学会があります。
　　・岡山第二弾のガレージハウス　２棟２戸
　　・１階がピロティーの戸建賃貸　３棟３戸

　　現地　岡山市北区今４丁目２−８
　　日時　５月２１日（土）１０時〜１６時
　　　　　５月２２日（日）１０時〜１６時
　　
　　
　　狭小地に新築を検討するような方には参考になると思いますよ。

　　ご一緒してくださる方はこのリンク先の専用フォームからエントリーをお願いします。

　　参加予定（人数制限なし）
　　１OCさん
　　２OCさん奥さん（女性）
　　３摂津屋さん
　　４T本さん
　　５mayukaさん（初登場、女性）
　　６mayukaさんご主人
　　７O幡さん
　　８わたくし

　１３時半〜
　第二部
　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目　第一便
　　参加予定（定員１０名）
　　１じゅんこさん（女性）
　　２ Ｉ島さん
　　３nnwさん
　　４G地さん
　　５むーさん（女性）
　　６minakoさん（女性）
　　７A木さん
　　８Ｋ本さん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　１４時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１K只さん
　　２O村さん
　　３NG田さん
　　４KHさん
　　５sachikaさん（女性）
　　６Sさん
　　７mikachiさん（女性）
　　８SB田さん
　　９O幡さん
　　10仲介業者さん
　　※満席になりました。

-----

＜イベント一覧＞　
　５月　１日（日）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　５月　２日（月）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　５月　７日（土）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月　８日（日）１２時〜　中区某所　猫専用アパート見学会２日目
　５月 １２日（木）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　　　　　　　 １４時半〜倉敷某所　果たして値段がつくのか？　平屋見学会
　５月 １４日（土）、１５日（日）　必殺三朝温泉旅行
　５月 １９日（木）１１時〜　南区某所　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
　５月 ２０日（金）１１時〜　北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月 ２１日（土）１１時〜　北区某所　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
　　　　　　　 １３時半〜北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。

2016年05月11日　新耐震


１９８１年（昭和５６年）６月１日以降に建築確認を受けたもの。


ということでしたが


この記事の


「新耐震の家 全壊５１棟」

※クリックで大きくなります。


新耐震っていうのはまた別のお話しなんです。


...


耐震基準の変遷の続きがあって


「よくわかる耐震」


から引き続き転載ですが、


■1987年（昭和62年）
　建築基準法が改正され、
　準防火地域での木造３階建ての建設が可能となる。

　市街地の有効利用を図るため、
　準防火地域において木造３階建ての住宅の建設が解禁となった。

■1995年（平成07年）
　兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）

■1995年（平成07年）
　建築基準法改正

　・接合金物等の奨励

■2000年（平成12年）
　建築基準法改正

　●木造住宅においては
　　1)地耐力に応じて基礎を特定。地盤調査が事実上義務化に。
　　　（施行令38条）
　　　改正の要点
　　　・地耐力に応じた基礎構造が規定され、地耐力の調査が事実上義務化となる。
　　　・地耐力20kN未満･･･基礎杭
　　　 　　　20〜30kN･･･基礎杭またはベタ基礎
　　　 　　　30kN以上･･･布基礎も可能

　　2)構造材とその場所に応じて継手・仕口の仕様を特定。
　　　（施行令第47条 告示1460号）
　　　改正の要点
　　　・筋かいの端部と耐力壁の脇の柱頭・柱脚の仕様が明確になる。
　　　・壁倍率の高い壁の端部や出隅などの柱脚ではホールダウン金物が必須になる。

　　3)耐力壁の配置にバランス計算が必要となる。
　　　（簡易計算、もしくは偏心率計算　（施行令第46条 告示1352号））
　　　改正の要点
　　　・壁配置の簡易計算（四分割法、壁量充足率・壁率比）、
　　　　もしくは、偏心率の計算が必要となる。
　　　・仕様規定に沿って設計する場合、壁配置の簡易計算を基本とする。


この２０００年（平成１２年）の大幅改正のことなんですね。


細かいことが書かれていますが


１９９５年の阪神淡路大震災を教訓に


あの地震にも耐えうる強固な建物を建てるようにしたんですね。


それが、過去に例を見ない大きな地震の連発。


「一度目は外観上なんともなかったが一応避難所に避難した。
　二度目のあとに家に戻ってみると１階が潰れていた」


こんな話がありました。


２０００年以降の建物は、一度は耐えたんですね...


それが想定外の連発...


福島の原発も想定外の高さの津波...


もうね、自然災害の被害なんて想定できない(-_-;)


地震に関しては


地震保険に入るとか


活断層のない地域に持つとか...

国土地理院　都市圏活断層図について

活断層　地図


マイホームは諦めてずっと賃貸か...


...


大家目線だと、一撃で散らないために


複数の物件を分散して持つとかね。


我々築古戸建てマニアは


もし倒壊しても土地が残るから


充分復活も可能でしょうけど


この１階のピロティーが潰れたマンションみたいになったら...

朝日新聞デジタル
ピロティ形式の古いビル、地震で被害相次ぐ　熊本


もし地震保険に入っていなくて


この１棟だけの収入で大家やってたとしたら...


地震保険に入っていたとしてもたぶんお金足りない...


借金がなかったらいいけど...



資金面でも余裕をもって


場所、築年数、タイプ、規模など


いろいろ分散させておきたいですね。



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント

空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました