岡山大家の不動産投資日記

2015年09月15日

バランスですね。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

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...

こんばんは。岡山大家です。

今日はOCさんが新たに購入する激安戸建で打ち合わせ。

激安だけに中は結構な状態です(ｰｰ;)

ゴミは満載ですけど、これらを撤去すれば

モノ自体はそれほどひどくない(^^;

問題はどれだけ直すかってとこ。

お金さえかければいくらでも綺麗になるのは当たり前。

綺麗になればなるほど入居者が喜ぶのも当たり前。

でも、それが家賃に反映するかどうかは別問題。

めちゃめちゃ綺麗で、家賃が安ければいいんでしょうが

そんなことやってたんじゃ大家は儲からん(＞＜)

結局自分がどうしたいのか？

ここがはっきりせねば。

１ヶ月DIYをやって、２０万円浮かせたいならそれもOK。

自分の１ヶ月の労力と時間　が　２０万円　に変換。

リフォームは人に任せて、１ヶ月他の仕事で５０万円稼いだなら

リフォーム費用　２０万円　は出費だけども

自分の１ヶ月の労力と時間　は　５０万円　に変換でプラス。

リフォームを任せて２０万円払うけれど

家族とかと楽しい時間を過ごせられればそれはプライスレス。

リフォームをするのが楽しいならそれもプライスレス。

...

賃貸経営を考えるなら

安く買って、安く直して、高く貸す。

高く貸せない物件なら、

もっと安く買って、もっと安く直す。

或いは直さない（笑）

無理なく設定できそうな家賃に合わせたリフォーム内容にしないと

往々にしてやりすぎてしまうもの(ｰｰ;)

こっちが綺麗になればあっちが気になる...

あっちが綺麗になればこっちが気になる...

の繰り返し(ｰｰ;)

化粧してて、右の眉毛がちょっとだけ太くなっちゃった(ﾟoﾟ;;

でも時間が無いから直せない(＞＜)

外出中、気になって仕方ない(°°;)"((;°°)

そんなもんほとんどの人が気にしません（笑）

髪のセットがいつもと違って決まらなかった(＞＜)

外出中、気になって仕方ない(°°;)"((;°°)

そんなもんほとんどの人が気にしません（笑）

...

自分が大切にしたいものは

お金？

時間？

幸福感？

自己満足感？

或いは他の何か？

まぁそのへんのバランスですね。

おしまい

直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜日記｜コメント(2)

2015年09月17日

人助け。

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☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

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　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

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...

こんばんは。岡山大家です。

今日は税理士さんのところへ

実は８月末が決算だったんですよ～

もう１年経つのか...

あとどれぐらい時間が残ってるのかな...

歳取ると、お金より時間が大切に思えてきます(^^;

...

さて、午後から北区某所の戸建の契約へ

これ、９月１０日に話しがまとまり

一週間後の１７日に決済引渡しというスピード決着(^^;

なんでこんなに急ぐのかというと

物件が安いので早く確定させておきたかったから。

売地となっていますが、もちろん上物が有の状態で

価格は　３５０万円　で、数年前から売り出し中。

でも３５０万円じゃなかなかね売れんわね...

それが交渉の結果　７０万円　に（ﾟдﾟlll）　　

場所は少々難ありもこんな話もそうそうない（ﾟдﾟ）

もし気が変わられたら困るので

スピード決着に持ち込んだという訳でした(^-^)

...

でも結果的にはそんなの取り越し苦労で(^^;

売主さんはおじいちゃんだったんですけど

ものすごく感謝されました（ﾟдﾟ）

自宅は別にあって、ここは相続で取得。

ご自身たちもお年を召され

近い将来、都会の息子のところへ行く予定。

自宅は場所もいいので、割と処分は楽だと思うが

ここはなかなか...

実際何年も売れない...

でも、ここを残したままじゃ息子のとこにも行けん...

ずっと重荷になっていた...

もうお金じゃない...

引き取ってくれて本当によかった...

...

という主旨のことをおっしゃっていました。

後顧の憂いが無くなり、晴れ晴れとした様子でした

こちらが物件を買ってこんなに感謝されたことも無い(^^;

人助けができたようでよかったです

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜日記｜コメント(2)

2015年09月18日

中間省略？

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
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...

こんばんは。岡山大家です。

今日は、大物大家のmtanaさんにお誘いいただき

同じく大物大家の隠密さんと司法書士のM田さんと４人で

飲み会に行ってきましたー

大家業の話しだけでなく人生全般の話しが聞けるので

とても参考になりますねー

しかもご馳走にまでなってしまって(ｰｰ;)

いつもありがとうございますm(__)m

...

さて昨日、３５０万円が７０万円になった戸建の話を書きました。

関連記事
2015年09月17日　人助け。

なんでそんなに安いの？みたいな話しがあったので少々。

もちろん事故物件などではありません。

３５０万円で３年ぐらいずっと出ていたんですけど

９月１０日（木）に、情報元の方から連絡があり

情「半額でもいいって言ってますけど、岡山大家さんどうですか？」

わ「あー、これ相談受けたことありますわー」
　「結構な場所ですよねー」
　「半額でもちょっと高いですね...」
　
みたいな返事をしたところ売主さんに打診してくれて

情「１００万円ぐらいででも売れれば上出来かな...なんて言ってます」

わ「ほーそうですか。１００万円ならちょっと考えるかな...」
　「諸費用もかかるんで、諸々で１００万円以内かなー」
　「７０万円なら室内も見ずに買いますわ」

って、それが通っちゃったって訳でして(^^;

話しが通ったんなら急いで決済！　ってことで

売主さんとわたくしの都合の合う最短日が

１週間後の昨日９月１７日（木）だったという訳。

...

この話には続きがあって

７０万円ならどうにでもなるし、ネタ的におもろいな～（笑）

なんて個人的な思いもありましたが

この値段なら欲しがる人も多いだろうから

折角ならみんなに情報出してあげようか～

ってことで送ったメールがこちら。

-----

みなさんこんばんは。
急なお知らせですが、シークレット見学会を行います。

本日１１日（金）　１４時

岡山市北区○○ 　○○○マート○○店

ご存知の方も多いでしょうが、土地として売りに出ていた
北区○○　３５０万円

が大幅ディスカウントで話しがまとまりました。

３５０万円　⇒　７０万円

わたしもまだ中も見ていませんが
情報元の方の話では、雨漏りは無く、床がフワフワしたところもなく
増築部分の２階は比較的きれいだそうです。

７０万円なら見ずにすぐ買うという打診をしたところＯＫが出ました。

話しが流れても困るのでなるべく早い日ということで
９月１７日（木）に契約・決済の予定です。

時間がありませんが、興味のある方はご連絡ください。
よろしくお願いします。

-----

このメールの反応した方々と見に行った話しがこれ。

関連記事
2015年09月11日　大幅ディスカウント

まぁ、当日の朝５時にメール送ったのにね～(ﾟoﾟ;;

で、購入希望者を募ったところ...

なんと３０名！？（ﾟдﾟlll）

まじか～(ｰｰ;)

...

でもやりましたよ。第１５回あみだくじ（笑）

とりあえず８ブロックに分けましたが(ｰｰ;)

これだけ人数がいると大変です(^^;

これでなんだかんだでベスト８が出揃い

次は決勝あみだへ。

みんな面白いように当たりを避けていき...

そして当たったのは、７番目に引いたA木さん(ﾟoﾟ;;

このA木さん、今年はよっぽど不動産に縁があるんでしょうね～

新年早々からお宝物件をゲットしています（ﾟдﾟ）

関連記事
2015年01月14日　即買いですよ。
2015年01月21日　永遠のテーマ
2015年01月24日　何の集まり？
2015年03月14日　学生アパートのくせに(ｰｰ;)
2015年08月12日　余裕で貸せますね～

この時は自宅（将来は賃貸に）だったので、今回が初の賃貸物件ですが

しかし、買えるときにはポンポン行くもんですね～(^-^)

...

ん？あれ？昨日決済したんじゃないの？

関連記事
2015年09月17日　人助け。

そうなんです。

実は、昨日はわたくしがお金を払って、

権利証などをもらって引渡しを受けてきただけという（笑）

いわゆる、あの　中間省略　っぽいやつですよ！

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2014年12月17日　２０００万円ぐらい抜いちゃいます。

わたくしの仕入れ７０万円！

売値７０万円！（笑）

という訳で、A木さんと今日契約だったんです

これで大家さんのスタートですね～

(ΦωΦ)ﾌﾌﾌ…　ここもノーリフォーム作戦だな(￣▽￣)

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜日記｜コメント(2)

2015年09月19日

目先ばかり

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

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...

こんばんは。岡山大家です。

今日は名古屋でお勉強

数日前に新幹線をネットで予約しようとすると

朝７～８時ぐらいの指定席が満席（ﾟдﾟ）

えっ！？なんかあるっけ？

そういえばシルバーウィークでした(^^;

という訳で、グリーン車で出発で～す。

グリーン車もほぼ満席でした(^^;

みなさんいろいろお出かけなんですね～

...

先日、こんなショッキングな記事がYahooニュースに。

イトーヨーカ堂40店閉鎖＝不採算店中心に、5年で

あ～、こりゃきっと岡山店も入るな(＞＜)

イオン岡山ができてからいろんな噂を聞きますもんね...

個人的には好きなんですけどね～

商売って大変ですね...

どうしても基本的に後発組が有利になりますもんね(＞＜)

当然先発組をしっかり研究して勝算があるから参入する訳で...

新しい施設、大きな売り場を構え

全ての面で、先発組を凌駕します。

しかもイオン岡山は、イトーヨーカドーよりも岡山駅寄り...

立地面でも上回られるとね...

似たような形態じゃ太刀打ちできんでしょうね(＞＜)

...

イオン岡山の出現で

一時代を築いたビブレやオーパが消えました。

当時の最新施設や流行なども

年月とともに色褪せてきます。

そこへ後発組の出現。

リニューアルといっても限度がありますし

キャパが決まってるんですから

売り場面積の拡大なんか至難の業です

そういう出来事は

営業開始から何年も経ってから起こりますから

売上もピーク時を大きく下回って厳しいときだったりして

いろんな苦難が重なったりします

そんなことを考えるとイオン岡山ですらも

数十年後は凋落する時がくるのかもしれませんね。

ただ、ここよりも川上となるとJR岡山駅しかないので

ここより好立地のライバルの出現の可能性は低そうですが。

岡山駅に高層の駅ビルができたりせんかな？

...

イオン岡山みたいな巨艦黒船が来襲しても

極力影響を受けないようにするには？

・イオン岡山よりも好立地を確保

・業態が重ならないもので勝負

・老舗になって固定客をガッツリ掴んでおく

って感じでしょうか。

詰まるとこ、差別化ですね。

小資本は、大資本と土俵を別にして戦わないとね。

...

これって賃貸経営でも一緒ですよね。

こっちは年数が経ってきて売上も下がってきているのに

後発組がどんどん出現してさらに圧迫される

こんな将来の姿が見え見えなんですけどね～

みんな目先ばかりでそんなこと考えないよね（笑）

おしまい

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2015年09月20日

楽しい１日

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☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

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...

こんばんは。岡山大家です。

今日は、シークレット見学会＆飲み会でしたー

スケジュールはこんな感じ。

１５時　某ドラッグストア集合
↓
車で移動（約３分）
↓
南区○○　Ｆ原Ｈさんガレージハウスの見学
↓
車で各自移動（約３０分）。ジョイポリス駐車場集合。
↓
１６時半頃　北区○○　あつさん初アパートの見学
↓
徒歩で移動（約１０分）
↓
１８時頃　飲み会開始

もうね、ちょっとした遠足ですわ（笑）

...

まず、Ｆ原Ｈさんガレージハウス見学参加は

　１S田さん（わざわざ東京から初参加）
　２F原Hさん
　３BLXさん
　４OCさん
　５minakoさん（女性）
　６mihoさん（女性）
　７N岡さん（女性）
　８O幡さん
　９Y原さん
　10T山さん（初参加）
　11あつおさん
　12taimanさん
　13A木さん
　14A木さん奥さん（女性）
　15A木さんお子さん
　16こももさん（女性）
　17こももさんご主人
　18わたくし

の１８名（ﾟдﾟ）

ここ見学は２回目なんですけど相変わらず多い（笑）

関連記事
2015年08月10日　みんな豊かになれればいいですね(^-^)
2015年08月30日　楽な戦い。

なんとここで１品ゲット（笑）

この扉(^^;

縦１８４cm、横７１cm　です。

欲しい方がいたらくれるんですって（笑）

どなたかいませんか？

...

　F原Hさん
　A木さん
　A木さん奥さん（女性）
　A木さんお子さん
　こももさん（女性）
　こももさんご主人

とはここでお別れし

次は各自ジョイポリス駐車場へ移動。

かこさん、HM田さんが合流して

　１S田さん（わざわざ東京から初参加）
　２BLXさん
　３OCさん
　４minakoさん（女性）
　５mihoさん（女性）
　６N岡さん（女性）
　７O幡さん
　８Y原さん
　９T山さん（初参加）
　10あつおさん
　11taimanさん
　12かこさん
　13HM田さん
　14わたくし

増えたり減ったりで１４名（ﾟдﾟ）

ややこしい(^^;

関連記事
2015年08月10日　みんな豊かになれればいいですね(^-^)
2015年08月28日　光速不動産投資？

こちらは概ねリフォームが済んでいました(^-^)

ほ～、これぐらいやってたら早めに決まりそうですね～(^-^)

これ、奥さんのお手製ですって

あつさんブログ
９月１５日　塗り塗り…

奥さんと仲良く作業するなんていいですね～(^-^)

...

お次は飲み会会場へ移動

ここで、あつおさんは用事でお別れ。

ジョイポリスでF原Hさんが再合流。

現地で、HR田さん、T本さん、あつさん、Ｉ駒さんと

本日の目玉参加者

某金融機関融資係長Ｉさんが合流

　１S田さん（わざわざ東京から初参加）
　２BLXさん
　３OCさん
　４minakoさん（女性）
　５mihoさん（女性）
　６N岡さん（女性）
　７O幡さん
　８Y原さん
　９T山さん（初参加）
　10taimanさん
　11かこさん（女性）
　12HM田さん
　13F原Hさん
　14HR田さん
　15T本さん
　16あつさん
　17Ｉ駒さん（初参加）
　18某金融機関融資係長Ｉさん（初参加）
　19わたくし

途中からtomoeさん（女性）が参加し

総勢２０名（ﾟдﾟ）

もうほんとややこしい（笑）

さらに途中、minakoさんの娘さん（２１歳独身）も緊急参戦！？(ﾟoﾟ;;

実はこっちが目玉参加者か！？（笑）

不動産好きになるようガッツリ洗脳してやりました（笑）

あ～(°°;)"((;°°)　写真撮ってな～い(＠_＠;)　（笑）

しかし、２１歳で目覚めて頑張ったら凄いことになるな～

若いって羨ましい(^_^;)

...

金融機関融資係長からいろいろお話しを伺う機会もそうそう無いし

これから物件を買いたいって人は

そもそもなかなか知り合わないんで

なかなか面白い企画だったと思います(^-^)

いろいろ参考になるお話が聞けましたかね？

参加者が殺到してしまいましたから

参加できなかった方のためにも

また企画してみたいと思います

...

その後二次会へ

　1BLXさん
　2かこさん（女性）
　3HR田さん
　4T本さん
　5あつさん
　6某金融機関融資係長Ｉさん（初参加）
　7tomoeさん（女性）
　8わたくし

年齢や職業も全く違うのに楽しいですね～

ほんと不動産に感謝です(^-^)

しかし、ここでは仁義なき戦いが勃発！？

おつりの１００円と、この領収証の争奪戦が始まりました（笑）

最初はぐー、じゃーんけんほい！

酔っ払い８人で路上対決（笑）

最終決戦は、かこさんとわたくし（ﾟдﾟ）

最初はぐー、じゃーんけんほい！

！？　わたくしが勝ってしまいました（ﾟдﾟlll）

運の使いどころを間違った～(＞＜)

って、そんな楽しい１日でしたとさ

みなさんお疲れ様でした～

おしまい

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神戸視察

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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

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　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

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...

こんばんは。岡山大家です。

今日は、新幹線で神戸へ視察？に行ってきましたー

昨日が飲み会だったので運転するのが面倒で(^^;

３０分ぐらいで着いちゃうから結構近いですねー

普通に乗っても５,０００円ぐらいですし

割と気軽に行けますね

こだま指定席往復切符なら

往復で６,６９０円！

新神戸駅って普段は通過するだけなんで

今まであまり気にも止めませんでしたけど(^^;

...

今回、初めて降りましたけど新神戸駅ってそこそこ大きいんですね～（ﾟдﾟ）

駅の目の前に高層マンションが何棟か建ってて

地下鉄ですぐ街中まで行けるし

こんなところに住むのもアリだな～なんて思いましたね。

さすが、しょーですさん憧れの街(^-^)

...

で、行ったところは

まず新神戸駅から歩いてすぐの

神戸布引ハーブ園／ロープウェイ

おー、高～い（ﾟдﾟ）

一番上まであがるとこんな感じ。

なんだかドイツの森みたいでした(^-^)

神戸を一望

新神戸駅を降りてすぐこんな自然が溢れるんですからね～

...

お次は、六甲ケーブルへ

Yahoo地図

面倒なんでタクシーで移動(^^;

２,２００円でした。

これがケーブルカー

斜面に沿って元々斜めになってます(^_^;)

かなり急な傾斜をどんどん上がって行きます（ﾟдﾟ）

ちょっと調べてみたら１９３２年開業で１．７kmもあるそうです。

よくこんな斜面に線路引いたりしたな～って思いますね(ﾟoﾟ;;

六甲山上駅というところで降りて、

バスに乗り換え、もっと上の六甲ガーデンテラスへ

お～まさに神戸一望ですね～

ここ、夜景が素晴らしいそうで（ﾟдﾟ）

神戸夜景　六甲ガーデンテラス

...

新幹線近い、街も近い、山も近いって

岡山の街中じゃ味わえないですね～

うちの近くに東山があるんで

そこにロープウェイがあれば似てるかも（笑）

...

え？何しに行ったって？

はい、もちろん神戸の不動産の視察ですよ！

家族サービスなんぞ一切関係ございません！！

六甲山から遠目に神戸全体の不動産を見てきました（笑）

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜日記｜コメント(2)

2015年09月22日

閑散としていました...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

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...

こんばんは。岡山大家です。

先日、旧岡山市民病院のあたりの物件を見に行きました。

以前は、駐車場待ちの車が並んでいたり

薬局も数軒立ち並んでいたり

それなりに人の動きがありました。

グーグルマップ

...

ここは、割と自宅の近くで

わたくし自身も何度もきたことがありますし

娘が入院したり、隣の休日夜間には何度もお世話になりましたが

病院前まできたのは久しぶりでした。

...

それが、久しぶりにきてビックリ（ﾟдﾟ）

まぁ閑散としたもんで...

まぁ北長瀬駅の横に病院自体が移転してしまったからなんですが(＞＜)

いくつかあった薬局は全部無くなっているので

空き店舗がいくつもあるし

いつも多かった病院の駐車場ももちろん空っぽ（ﾟдﾟ）

こういう大きな施設が無くなると

周囲に与える影響も小さくないですね～

...

仮囲いがしてあったので解体するんでしょうかね。

また何か建つんでしょうか？

このあたりは岡山駅から中途半端な距離なので

何か活性化するようなものが建てばいいですね。

それまでこのあたりのテナントは入居が付きそうにないですね(＞＜)

壊して次に何か建つまで数年はかかるでしょうが...

...

さて、見に行った物件はこんな感じ。

２階が住めるようになっていました。

ただ、お風呂はありませんでしたが(＞＜)

テナントは厳しいエリアだけど

住居ならなんとかなるかもね。

安く売ってくれんかな～

おしまい

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2015年09月23日

タダでもちょっとね(ｰｰ;)

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
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　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
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　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

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　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

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　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

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こんばんは。岡山大家です。

シルバーウィークも終わっちゃいましたね～

いろいろ出掛けると、休みのようで休みで無い感じではありましたが(^_^;)

まぁ家族が喜んだ？なら良しとしましょうか。

...

そのシルバーウィーク中に、mihoさんが某市の戸建の内見に行ったそうで。

相変わらず積極的ですね～(^-^)

で、写真を送ってくれました

それがこちら。

ほー、こりゃなかなか(ｰｰ;)

...

こちらは、自然にできた床下収納...

(＠_＠;)

...

...

こちらは自然にできた天窓...

(＠_＠;)(＠_＠;)

...

...

さらにマイナス要素が(＠_＠;)

・和式トイレで汲み取り

・すぐ横には墓地

・道が狭く車が入らない。再建築も不可。

・心理的瑕疵（自殺）

これが○○○万円ですって...

こりゃどうもなりませんね...

タダであげるって言われてもちょっとね...

岡山市中心部とかならまだしも、某市だとな～...

隣の人が引き取るぐらいしか道が無いんじゃないかな～(^^;

おしまい

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2015年09月24日

回収に１００年

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
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こんばんは。岡山大家です。

ちょっと前に賃貸住宅新聞のリノベ記事のことを書きました。

関連記事
2015年09月13日　これ、ありなんかな～？
2015年09月14日　大家は儲かりそうにないな～

それぞれ、

家賃プラス１８,０００円　⇒　工事費３９０万円　

家賃プラス５,０００円　⇒　工事費８１万円

って内容だったんですけどね...

また似たような記事がありましたわ...

家賃プラス１５,０００円　⇒　工事費３２５万円...

うーん(｡-_-｡)

まぁ人それぞれなんかな...

...

こっちは、家賃プラス２,０００円　⇒　工事費２２５万円...

これいいの！？

２２５万円使って、２,０００円アップって(ｰｰ;)

UP分で考えたら、回収に１００年近くかかるじゃん(´Д｀)

別に文句言うつもりは無いんだけど...

こんなん儲かるの業者だけじゃん(ｰｰ;)

まぁなんか意図があるんだろうけどね...

...

これ、築１８年だって(ｰｰ;)

築１８年でこんな目に合わされるなんて

大家は絶対儲からんで～（笑）

大家になりたい人は、止めといたほうがいいかもよ(^_^;)

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜日記｜コメント(0)

2015年09月28日

即解決できる方法を教えましょう。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

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...

こんばんは。岡山大家です。

何度か登場している、motoさん。

どうやらまた戸建てを買えそうらしいです（ﾟдﾟ）

まだ決済前なんで油断禁物ですが(^^;

...

このmotoさん、大変失礼ながら（すみません(°°;)"((;°°)）

決して高所得ではありませんけど

この２年ぐらいの間に、今回が４棟目です（ﾟдﾟ）

１棟目はオーナーチェンジの物件でしたが

２棟目からはを自力で探し出し、ある程度のリフォームを施し

比較的短期間で客付けができています

２棟目が実質初体験だったもんですから

契約からなんから一緒に行ったりもしました。

２棟目　関連記事
2014年06月23日　そうそう。東京へ行ったのは...
2014年06月25日　世界にひとつだけの...
2014年06月30日　振り返りを少々...
2014年07月10日　２　家賃おいくら万円？

...

３棟目の際には段取りもわかってきて

ほとんどご自身で実行されました。

３棟目　関連記事
2015年02月10日　今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日　第４回あみだくじ　＆　物件情報求む！
2015年03月03日　想定外

...

なかなか物件が買えない　と嘆いている方も多いですが

時々はこうして購入にこぎつける人もいるんですよね～

motoさんに特殊なコネクションがある訳でもないんですよ。

motoさんがやっていることといえば

ネットでの物件探し。

そうそう出現する訳でもないですけど

愚直にネットを巡回しています。

そして、良さそうなものを見つければ

早めに見に行く。

そして、希望価格への指値。

もちろん闇雲に指値する訳ではありませんよ(^^;

この物件は貸せそうか？

家賃はどれぐらいいけそうか？

そういうことをわたくしに聞いてからアタックします。

今回もそういう流れで、概ね価格が折り合ったので

購入を進めているんです。

やっていることは極単純。

探す　⇒　見に行く　⇒　感触を聞く　⇒　指値

これを繰り返し何度も何度もやります。

指値をしては玉砕なんてことはしょっちゅうです(ｰｰ;)

...

物件を買うこと自体は、

現金なり融資なりでお金を用意できれば

誰でも買えますから

ただ単に物件が欲しいって人は

なんでもかんでも買っちゃえばいいんですよ。

別に悩むことなんて何もない。

目の前のものを買えばいいんです。

簡単なことでしょ？

お金が用意できるけど買えずに悩んでいる人は

適当に見繕って明日にでも買っちゃいましょう！

それで悩みは解消です

...

ただ、それなりの良い条件で買うには、

一定以上の努力をしているってことだけでね。

まさかちょっと探した程度で

良い条件の物件が買えるなんて思っていませんよね？

良い条件で買えずに悩んでいる人は

単に努力が足りないんですよ。

努力が嫌ならお金積んで高く買えば即解決です。

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜日記｜コメント(2)

2015年10月01日

出直しじゃな(ｰｰ;)

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

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　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
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　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
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　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
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　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

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...

こんばんは。岡山大家です。

先日、南区某所の安い戸建の情報が入ったので

ひとまず現地を見に行ってきました

地名を聞いてもパッと思い浮かぶ人も少ないだろうな～

ってぐらいマイナーなところですけど

車があれば街中へのアクセスはそれほど悪くないし

なんせライバルがいない

ライバルっていうのはほんと厄介でね～(ｰｰ;)

消費者からすれば、ライバル同士がガンガンやりあって

サービス合戦を繰り広げてくれたらありがたいんですけどね(^^;

牛丼戦争、コンビニ戦争、携帯電話戦争...

お陰で良いサービスが安く提供されていますもんね

でも、サービスを提供する側（大家）からしたら絶対避けたい

ここは、金額も３００万円以下は確実のようなので

貸せるレベルの建物で安く買えるならまぁアリじゃないかな～

なんて思って見に行ってみました。

...

現地はというと、

草木がボーボーでゴミ？が散乱(＠_＠;)

う～ん...これ片付けるだけでも大変じゃな～(ｰｰ;)

でも、建物の外観はまだいけそうだな...

とりあえず入ってみるか...

ガラガラ...（玄関を開ける音）

OH！？　ゴミ屋敷やんけ(＠_＠;)

うわぁ～なにこれ！？

くっさ～(＞＜)

何の臭い！？

...

ガラガラ...（玄関を閉める音）

こりゃいけん、出直しじゃ(ｰｰ;)
※このあとアポがいくつかあるのでニオイがつくと困るので(＞＜)

とりあえず、勇者たちを募ってみるか...（笑）

おしまい

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2015年10月02日

みなさん熱心ですな～(ﾟoﾟ;;

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　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
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　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
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　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
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　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

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　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
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　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

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...

こんばんは。岡山大家です。

毎日何かと相談を受けますが

みなさんほんと精力的ですビックリしますね～（ﾟдﾟ）

今日の一人目はnaomiさんから法人化の相談。

すでにアパートを運営中で

相続でさらに増えるので

どういう方向がいいのかってことで。

法人化したほうがいいと思うけどな～って。

税理士さんに相談してみよー

...

二人目は電話でayakoさん。

ネットで物件を見つけて見に行ってきたけど

購入についてどう思うか？ってことで。

場所的に客付けも問題なし。

建物も新しい、内外装も綺麗。

駐車場も２～３台取れる。

角地で広さもある。

希少な平屋。

しかも自宅の近所。

あとは価格次第ですけど、

○○○万円なら買ってもいいんじゃないですか？

初めての物件としては悪くないですし

コケる気配は全く感じませんね～って。

ここの運営ははっきり言って余裕ですな

...

三人目はSB田さん。

今年、戸建てを２棟建てて１棟を貸す作戦で大家人生をスタート。

先日めでたく入居が決まり

今後の物件購入の方向性について。

いまは資金不足ということもありますが

基本、安い築古戸建て狙いでいいんでしょー

...

４人目はこももさん。

猫屋敷の方向性も随分固まってきましたが

こももさんブログ　不動産

今日は間取りの相談。

ターゲットをどうするかで変わってくるんでね。

１LDK？２DK＋S？

ここの場合、２DK＋Sのほうが拾いやすいと思いますよ～

...

５人目はmotoさん。

売主さんの事情で１週間ほど４号物件の決済が伸びちゃったので

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2015年09月28日　即解決できる方法を教えましょう。

その間に契約内容の確認やリフォームなどの方向性の確認。

家賃が高くできないのでなるべくローコストでね(^^;

印象が随分変わるからトイレは洋式にしたほうがいいよね～

...

６人目は麒麟さん。

あみだくじでゲットしたアパートも比較的順調で(^-^)

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2014年11月21日　なかなか買えないです（笑）
2014年11月30日　圧倒的でした。
2014年12月03日　手数料だけで１００万円超え
2014年12月06日　どんな物件をお探しですか？
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年01月14日　即買いですよ。
2015年05月23日　人生の転機になればいいですね(*^_^*)

この度１室空いたので、リフォーム内容の確認を。

単価自体は安くないんですけど、

入居者からきっちり回収してくれるなら

大家負担は少なく済むんでこれでもありっちゃありかな(^^;

以前新築した戸建賃貸も順調

2013年11月10日　戸建て賃貸建築中
2013年11月12日　戸建賃貸募集開始
2013年11月28日　戸建賃貸建築中　２
2013年12月17日　戸建賃貸建築中　３
2014年01月25日　麒麟さん戸建賃貸完成見学会＆申込
2014年01月26日　見学会二日目＆必殺さんセミナー

道路挟んで向かいに２LDKのメゾネットアパートが建つんだって～（ﾟдﾟ）

でも全然ライバルにならないから余裕ですな

...

７人目は電話でHTさん。

フラッと立ち寄った不動産屋さんで

まだ表に出す前の物件をたまたま紹介されたんですって～（ﾟдﾟ）

値段も高くないし、学区はいいので最後まで持って宅地で処分かな？

出口ははっきりしてるんだけど

１K６帖のトイレ風呂が一緒のやつなんだよね(＞＜)

駐車場も足りなくて、いまは半分空いてるからな～(ｰｰ;)

まぁ半分でもどうにか回せるんだけど

満室にするにはそれなりの時間と出費を伴う感じ(ｰｰ;)

保有中はあまり儲からんけど、出口では儲かりそう...

でも、今時こんなの滅多に出ないんで表に出たら瞬殺でしょうね(＠_＠;)

１０年耐える覚悟で買ってみてもいいんかな...

...

８人目はLINEでかこさん。

地域的に微妙なエリアの１Kの相談(^^;

場所は不人気

土地は間口が狭くて縦長

建物は築年数不詳。築３５年ぐらい？で１K

半分以上空き

価格的に高くはないけれど...

将来この土地じゃ使いもんにならんか～

客付けも自信ないな...

まぁ家賃下げて、初期費用０、広告料ガッツリで

時間さえかければなんとかなるかもしれんけど(^^;

...

ほんまみなさん熱心です(^_^;)

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜日記｜コメント(0)

2015年10月03日

でも...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

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...

こんばんは。岡山大家です。

毎日、いろいろな方にお会いしたり

メールでやり取りしたりしますが

この人はきっと大家さんになってうまくやるだろうな～

って人感じる方もいれば

この人は多分無理だろうな～

って感じる方もいます。

まぁ個人的になんとなく感じるだけなんで

その後どうなるかはわかりませんけども(^^;

...

何が違うかな...　と思ってちょっと考えてみると

この人はきっと大家さんになってうまくやるだろうな～

って感じる方は

まず　熱心さとか必死さ　が伝わってくるかな。

なんか意志、想いを感じるというかね...

なんとなく大家さんになりたい　って感じじゃないですね(^^;

大家さんになるにはどうすればいい？

学びたい、吸収したい。

前向きで、努力や自己投資ができる感じが伝わります。

そういうのが伝わってくると

なんとか手伝ってあげたいなと思ってしまう(^^;

そういう方は、行動も伴っていて

積極的に動くし、動きも早い。

質問もバンバンしてくるしね～(^^;

出費が伴う場合でも、自己投資と考え将来につなげていく。

率直に自己投資できん人はきついね～

自分の成長、自分の未来に投資できんってのは致命的やね(´Д｀)

自己投資が一番固いと思うけどね...

まぁ、時々訳のわからん高額セミナーや高額商材に突っ込んで

チーンなんて人もいるようですけども（笑）

なんもせんよりマシだけど、自己投資って言っても投資先は大事よね(^^;

詰まるところ、頑張っているのが伝わってくる人は

きっといろんな協力者にも恵まれやすくなるだろうし

運も上向いてくるんじゃないかな～

...

一方、この人は多分無理だろうな～

って方は、

とにかく　でも　が多い（笑）

っていうか　でも　ばっかり（笑）

でも、ローンが払えなくなったらどうするんですか？

　　⇒払えないような状況にしなければいい。

でも、入居が付かなかったらどうするんですか？

　　⇒入居が付かないようは物件を買わなければいい。

でも、変な人が入ってクレームとかきたらどうするんですか？

　　⇒こちらが悪いならきちんと対応すればいい。相手がおかしいなら戦えばいい。

でも、家賃滞納されたらどうするんですか？

　　⇒督促して回収すればいい。そもそもそんなの入れなければいい。

でも、お金がないんで...

　　⇒貯めればいい。或いは借りればいい。

でも、家族が反対するんで...

　　⇒説得すればいい。説得できるまで繰り返せばいい。

でも、忙しくて...

　　⇒無駄な時間は全くない？のんびり飯食ってない？たくさん寝てない？

でも、いまはちょっと...

　　⇒じゃあいつなの？あんたには一生こんわ（笑）

そういう人には協力者は寄り付かんでしょう（笑）

そんなこんなで一生沈んどけばいいんじゃない？

なんてね。てへっ♪

おしまい

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2015年10月04日

水回りはポイント高い

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☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
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　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
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　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

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こんばんは。岡山大家です。

まだまだ昼間は暑いですね～

なのに、朝と夜は寒い(＞＜)

こんな季節の変わり目は要注意...

とわかっていながら風邪で寝込んでいる今日この頃ですが(ｰｰ;)

元気があればなんでもできる！（アントニオ猪木）

まさにその通りですな(^^;

...

さて先日、３０名で半ばお祭りと化した争奪戦を繰り広げた

例の７０万円物件の作戦会議を現地にて。

関連記事
2015年09月11日　大幅ディスカウント
2015年09月17日　人助け。
2015年09月18日　中間省略？

小さいけど一応駐車場もあるし

ノーリフォームの原状貸しでも

２万円～２．５万円ぐらいでは貸せそうなんですけど

ちょっと悩む点が一箇所...

それがこちら。

そう、和式トイレ...

このままでも貸せるのは貸せるんだけどな...

う～ん...(｡-_-｡)

和式でも気にしない人もたくさんいるんで

このまま押し切るのもいいんだけど

安く洋式にチェンジできるなら洋式のほうがいいかってことで

作戦会議でございます。

和式便器の空間が狭いので

この小便器もとっぱらって

和式＆小便器の空間全部を使って

洋式トイレにしようという作戦です。

これなら３．５万円ぐらいでは貸せるんじゃないかな？

費用が安く収まるなら効果は抜群です

...

ここで登場したJBさんの戸建ての南棟みたいに

関連記事
2014年12月03日　手数料だけで１００万円超え
2014年12月10日　片っぽは満室になったねー
2014年12月13日　世の中狭いですね...
2014年12月16日　物件を持っていない方に頑張ってほしいんです。
2015年02月01日　めちゃくちゃにされた！？
2015年02月09日　半分出口発見？一番の問題は...
2015年05月25日　２　１年ほどですか～(＞＜)
2015年07月31日　またやっちまったよ～

家賃１．８万円とかならボロボロでも貸せちゃうんだけど

３万円オーバーともなると

水回りはそれなりでないとちょっときついからね～(ｰｰ;)

ちなみにもうひとつの北棟ほうは

キッチンを新品にして

３．５万円で入居することになりましたよー

水回りは印象を大きく変えるけど

工事するとなると高額になりがちなので

ボロ戸建は水回りがまともなのを選ぶといいですよ

おしまい

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2015年10月09日

水面下で動いております。

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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

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　家賃90,000円でお住まいいただきました

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　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
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　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

　詳しくはこちら
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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
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　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
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　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
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こんばんは。岡山大家です。

今日も物件三昧で、

まずは中区某所のHR田さんのリフォーム中の物件にお邪魔しましたよー

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おー、作業感が出てますね～（ﾟдﾟ）

床を貼っているところでした。

どんな仕上がりになるか楽しみですね～(^-^)

...

お次は、北区某所のほぼ非公開の収益物件へ

平成７年築の木造の１K１６室で

場所的に学生オンリーなんですけど

某大学までは割と近いので入居はそこそこいけるかな～

っていう感じ。

実際、一旦満室になったんですけど

留学だったかな？で、その後２室空いちゃったんですけどね(ｰｰ;)

基本的に１度入ったら卒業まで居てくれるんですけど

時々、別物件に住み替えや留学、休学、退学なんかの

憂き目に会うこともあるのが学生物件の宿命(＞＜)

年度の途中に空いちゃうと、次の３月までまず決まらんからね～

そんなこんなで、今日は室内を見せてもらいました

ここはミサワの１Kでね。キッチン周りが広めなのが好印象。