岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ＞
　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 １日（土）１２時半〜
　参加予定（定員テキトー）
　１よーすけさん
　２Ｉ崎さん
　３O幡さん
　４そうさん
　５じいじさん
　６ryokoさん（女性）
　７しんさん
　８こももさん（女性）
　９F原Hさん
　10OCさん
　11わたくし
　※歩いて移動で、すぐ満席になったので増やしました(^^;


＜見学会のお知らせ２＞
　わたくし１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 ３日（月）１２時半〜
　参加予定（定員１４名）
　１白猫さん（SB田さん改め）
　２じいじさん
　３ryokoさん（女性）
　４OCさん
　５OCさん奥さん（女性）
　６okoさん
　７N村さん奥さん（女性）
　８O山さん
　９Y田さん
　10
　11
　12
　13
　14わたくし
　※すぐ満席になったので増やしました(^^;

＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　わたくし１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 　８日（土）午前中〜夕方　お花見予定（後楽園河川敷）
　４月 　９日（日）１２時半〜　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 １２日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 １４日（金）１２時半〜　見学会予定
　４月 １５日（土）１２時半〜　見学会予定

　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　日程調整中...
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て
　　　G地さん東区戸建２号
　　　
　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ayakoさん東区２号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


先日みなさんにお送りした見学会案内メールで


@hotmail と @outlook の方だけエラーで返ってきました(-_-;)


他は送れているのでこちらの不具合ではないようなんですが...


心当たりの方は異常がないか確認してみてください(^^;


...


さて、第３１回あみだくじで玉野市の物件が当選したK本さん。

関連記事
2016年11月11日　よし！ここもノーリフォーム作戦だ！
2016年12月08日　６５０万円→３００万円→２００万円
2017年01月19日　１８年間ありがとう。


ここ、２００平米近くあるかなり大きな家で


さすがにノーリフォームという訳にはいきませんでしたが


最終的には５０万円程度で収まったそうで(*´▽｀*)

キッチン
→

お風呂
→


そして

・ペット３匹までＯＫ
・ＤＩＹ　ＯＫ
・敷金０、礼金０

で４．〇万円で決まったそうですよ！


表面利回りだと３０％近く。


実質で２０％程度となりそうです(*´▽｀*)



ぶっちゃけ、こんな場所でこんな物件が貸せるの？？


って思った方も何人もいるでしょう(^^;


しかし、それが貸せてしまうんですね〜(^。^)y-.。o○


ここまで突き抜けた特殊物件は、逆に希少性が高いんですね。


自分とは、価値観や常識が大きくかけ離れた方が


世の中には存在するものです。


自分の価値観に固執していたら視野が狭くなりますよ(^^;


...


さて、今日はわたくしのアパート１号の話しで。

関連記事
2016年12月15日　資産性か収益性か。
2016年12月30日　８人の暇人
2017年03月28日　諸費用もバカになりませんねー
2017年03月29日　まさかのアパート


初めて見に行ったのが１２月１５日。


とりあえず融資特約付きで契約したのが１２月３０日。


で、決済したのが翌年３月２８日。


まぁまぁ時間かかりましたけど、この物件、こんな状態でした。

・全面道路の関係で再建築不可かも？
・建物が未登記
・地目が田
・敷地面積が変わる可能性が高い


売主さんの費用でなんとか全部解決したんですけど


以前、仮測量をしたら、


登記簿に比べて面積が広くなったんですって。


登記簿上は２９２．２８平米（８８坪）


仮測量の結果は４１６．５平米（１２６坪）


よくあるのが、公簿取引というやつで


登記簿上の面積で金額を決めて契約して


将来、測量などで面積に増減があっても


金額の変更はしませんよと。


今回は面積の相違が確実なので


実測取引というものになりました。


４１６．５平米（１２６坪）＆アパートで２５００万円で契約をして


実測で面積が変わったらそれに合わせて清算しましょうと。


単純に割り算で、１平米あたり６万円。


増減分は平米６万円で清算です。


で、実測の結果は４３９．３４平米（１３３坪）Σ（・□・；）


２３．５４平米（７坪）も増えちゃいました(◎_◎;)


ということで、６万円×２３．５４＝　約１４１万円


余分に１４１万円出ていくことになりましたが


このあたりで平米６万円（坪１９．８万円）なんかで買えないので


地続きの７坪の土地を別途買ったイメージでしょうか。


まぁ７坪ぽっちなんて普通は売っていないですが(^^;


・測量関係費用　約４０万円
・未登記建物の登記費用　約３０万円


を負担してくださり


さらに、ここは浄化槽だったんですけど


・下水接続費用　約６０万円


も負担してくださるというご対応Σ（・□・；）


なんともありがたい取引となりました(^^)v



つづく



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