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空間効率の最大化

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

 関連記事
  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<見学会のお知らせ1>
 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&お茶1日目
  6月 17日(金)14時〜

   参加予定(定員10名)
   1TAKEさん
   2ryokoさん(女性・初登場)
   3J子さん(女性)
   4HR田さん
   5デンチさん
   6わたくし
   
<見学会のお知らせ2>
 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ2日目
  6月 18日(土)12時半〜

   参加予定(定員10名)
   1よーすけさん
   2りょういちさん(初登場)
   3O幡さん
   4むーさん(女性)
   5むーさん娘さん(女性)
   6F原Hさん
   7倉敷大家さん
   8T橋さん(女性・初登場)
   9じゅんこさん(女性)
   10わたくし
   ※満席になりました。

<見学会のお知らせ3>
 倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ1日目
  6月 19日(日)12時半〜倉敷某所

   参加予定(定員10名)
   1Mさん
   2OCさん
   3OCさん奥さん(女性)
   4みっちゃん(女性)
   5わたくし

<見学会のお知らせ4>
 倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ2日目
  6月 29日(水)12時半〜倉敷某所

   参加予定(定員10名)
   1HTさん
   2Sさん
   3みーちゃん(女性)
   4hirokoさん(女性・初登場)
   5三Mさん(女性)
   6わたくし

<見学会のお知らせ5>
 いいてんきさん村 見学会&ランチ
  6月 30日(木)11時〜中区某所

   参加予定(定員10名)
   1TAKEさん
   2ロバートS田さん
   3HR田さん
   4OCさん
   5OCさん奥さん(女性)
   6かこちゃま(女性)
   7sachikaさん(女性)
   8じいじさん
   9いいてんきさん
   10わたくし
   ※満席になりました。


<イベント一覧>
 6月 3日(金)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ1日目
 6月 3日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会1日目
 6月 4日(土)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ2日目
 6月 4日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会2日目
 6月 10日(金)11時〜 東区某所 motoさん5号&100万円古民家見学会&ランチ1日目
 6月 10日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会3日目
 6月 11日(土)11時〜 北区某所 よーすけさん2号戸建ビフォー見学会
 6月 11日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会4日目

 6月 17日(金)14時〜 北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&お茶1日目
 6月 18日(土)12時半〜北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ2日目
 6月 19日(日)12時半〜倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ1日目
 6月 29日(水)12時半〜倉敷某所 600万円アパート見学会&ランチ2日目
 6月 30日(木)11時〜 中区某所 いいてんきさん村 見学会&ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は朝からロバートS田さんと


東区某所に解体の打ち合わせにいってきました。


ここで登場した素敵な古民家の再生に

6.jpeg

関連記事
2016年06月11日 眠い...


邪魔な部分は壊してしまいたいんですけど


結構な規模の解体です(-_-;)


果たしてどうなりますやら...


...


さて、今日も続きで物件11号土地のお話し。

関連記事
 2015年09月30日 買物デー
 2015年12月17日 1億、5億、10億
 2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
 2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月14日 何建てようかね?
 2016年06月15日 絶対やらん!(笑)


ここね、見た目の利回り上げたいんなら


1LDK12戸1K16戸にすれば、軽く10%超えです(*´▽`*)


それだとモロにレ○パレス(笑)


中古でいいのがないから、


そんな話しに飛びつく人も多いだろうに(-_-;)


この1LDK12戸でもクソプランなのに

植松.jpg


利回りだけ取りにいっちゃだーめよ(-。-)y-゜゜゜


...


ここはね、1LDKでいったとしても、


いまのところ周囲にライバルは少ないのよ。


でも、ハウスメーカーのアパートがポロポロ増えてんのよね。


今後も増えるだろうね。


だけど、この界隈だけで見ると悪くないんですな。


でも、ここの上流に賃貸ニーズの旺盛な茶屋町があって


そっち方面から流れてくることも多いんですね。


そちらはもっとライバルが増えそうで


ここはそちらからのおこぼれをもらう感じになるかな...


ミクロで見ると1LDKで悪くないけれど、


少し広く見ると危険な臭いがプンプンする...


ミクロでライバル関係が安泰でも


その入居者たちはどこから流れてくるのか?


ってのが大切で


少しマクロに上流のライバル動向を掴んでおかないと


トンチンカンなプランになってしまいますな(・・;)


...


先日見せてもらったクソプランは正にそんな感じ。

a.jpg


駐車場をぶっ潰してそこを部屋にして


見た目の利回りを上げているだけ


ライバル動向や賃貸ニーズは二の次だね。


見た目の利回りを上げるなんて簡単なんよね(-_-;)


建ぺい率、容積率をフルに使って部屋数を増やす


これよね。


最近はそこに夢賃料を乗せるからたちが悪い(;´Д`)


...


その敷地にどんな建物が入るか?


こういうのをボリュームチェックって言って


事前に検討するんだけど


こういうのは建築屋の入り方


だから、ボリューム優先で需給関係を無視したプランばかりになるわけ。


せっかくの受注案件なんだから


建てられるところいっぱいに建てさせたいじゃない。


建てる方もどうせならせっかくの空間をフルに使いたいじゃない。


双方が空間効率を最大にしたいのよ。


でもね、ボリュームから入るから


どこも同じような建物になっちゃうわけ。


そうなると、いずれ差別化で困るようになるんよ...


ほとんどの人が選ぶ、空間効率の最大化


レッドオーシャンへの入口にもなるんだけどな...

※ブルーオーシャンとレッドオーシャンとブラックオーシャン


そういうことに目を向ける人が少ないのは、


不動産業界の特徴かもね。


他業種では相当マーケティングに力入れてるけどね〜



つづく



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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