岡山大家の不動産投資日記

2016年10月27日

物件価格が１万円？

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女

☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。

☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。

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＜見学会のお知らせ１＞
　OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ１日目
　１０月３０日（日）１２時半～
　参加予定（定員１２名）
　　１摂津屋さん
　　２むーさん（女性）
　　３むーさん娘さん（女性）
　　４ryokoさん（女性）
　　５Mさん
　　６minakoさん（女性）
　　７じいじさん
　　８OCさん
　　９わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ２日目
　１０月３１日（月）１２時半～
　参加予定（定員１２名）
　　１デンチさん
　　２SOさん
　　３HR田さん
　　４mtanaさん
　　５T田さん
　　６OCさん
　　７わたくし

＜飲み会のお知らせ＞
　ハロウィン飲み会
　１０月３１日（月）１９時～
　参加予定（定員てきとー）
　　１taimanさん
　　２mihoさん（女性）
　　３Y口さん
　　４ryokoさん（女性）
　　５りょういちさん
　　６わたくし

＜イベント一覧＞
　１０月２日（日）１２時半～　I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ２日目
　１０月７日（水）１０時半～　トリプル見学会&ランチ
　１０月１２日（水）１７時～　taimanさん戸建アフター見学会&飲み会
　１０月１６日（日）１２時半～むーさん２号戸建ビフォー見学会&ランチ
　１０月２６日（水）１２時半～北区某所区分マンション見学会＆ランチ
　１０月３０日（日）１２時半～OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ１日目
　１０月３１日（月）１２時半～OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ２日目　
　１０月３１日（月）１９時　　ハロウィン飲み会

　１１月５,６日（土日）必殺北海道旅行
　１１月１２日（土）　セミナー開催

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

今日は法人税を払ってきました(-_-;)

法人税と一口に言っても、納付書は４枚Σ（・□・；）

・法人税

・地方法人税

・法人市民税

・法人県民税・事業税・地方法人特別税

なんやかんや払わんといけんのですね(-_-;)

法人が支払う税金の種類

有益な使い方をしてもらえるのを願うばかりです(;´Д｀)

...

さて、今日は衝撃の物件が配信されていましたΣ（・□・；）

物件価格が１万円って...

１万円なら何の確認もせずに即買いですが

こりゃ完全に入力ミスですね（笑）

こういうの時々ありますねー

賃貸の現場にいるときにもありました(^^;

家賃５万円のところを５千円って(;´Д｀)

みなさんよく見てるんですよね～

結構問い合わせがきてしまって大変でしたが

この不動産屋さんも

たくさん問い合わせがきたことでしょう(^^;

その後１３７０万円に訂正されていたそうで。

どこをどう間違ったんでしょうね？（笑）

...

わたくし、今回の岡山市の公売物件に入札してみようと思っていますが

桁を間違えたら大変なことになるんで

何度も確認しようと思います（笑）

低い額でしか入れないんで落札できればラッキーですけど

みなさん結構な額で入れてくるんでしょうね(-_-;)

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜土地6号の話し（二日市）｜コメント(4)

2016年10月28日

公売入札

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女

☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
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　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。

☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。

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＜見学会のお知らせ１＞
　OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ１日目
　１０月３０日（日）１２時半～
　参加予定（定員１２名）
　　１摂津屋さん
　　２むーさん（女性）
　　３むーさん娘さん（女性）
　　４ryokoさん（女性）
　　５Mさん
　　６minakoさん（女性）
　　７じいじさん
　　８こももさん（女性）
　　９OCさん
　　10わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ２日目
　１０月３１日（月）１２時半～
　参加予定（定員１２名）
　　１デンチさん
　　２SOさん
　　３HR田さん
　　４mtanaさん
　　５T田さん
　　６かこちゃま（女性
　　７）OCさん
　　８わたくし

＜飲み会のお知らせ＞
　ハロウィン飲み会
　１０月３１日（月）１９時～
　参加予定（定員てきとー）
　　１taimanさん
　　２mihoさん（女性）
　　３Y口さん
　　４ryokoさん（女性）
　　５りょういちさん
　　６わたくし

＜イベント一覧＞
　１０月２日（日）１２時半～　I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ２日目
　１０月７日（水）１０時半～　トリプル見学会&ランチ
　１０月１２日（水）１７時～　taimanさん戸建アフター見学会&飲み会
　１０月１６日（日）１２時半～むーさん２号戸建ビフォー見学会&ランチ
　１０月２６日（水）１２時半～北区某所区分マンション見学会＆ランチ
　１０月３０日（日）１２時半～OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ１日目
　１０月３１日（月）１２時半～OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ２日目　
　１０月３１日（月）１９時　　ハロウィン飲み会

　１１月５,６日（土日）必殺北海道旅行
　１１月１２日（土）　セミナー開催

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----

こんばんは。岡山大家です。

昨日の記事の通り、公売に入札してみました。

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2016年10月27日　物件価格が１万円？

公売にかけられていたのはこの３つ。

岡山市中区海吉　３４７万円

岡山市中区乙多見　２０４万円

岡山市北区二日市　１３７万円

わたくしが入札したのは...

...

...

岡山市北区二日市　１３７万円

実はここ偶然見覚えがありまして(^^;

なんと、以前見学会をさせていただいた

ロバートS田さんの戸建の斜め前の空き地(^_^;)

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2015年07月26日　ありがたいことで。
2016年01月15日　残された大物たち

見学会時に

「この空き地、なんか使えんかな～」　とか

「このあたりなら街に近いし安く買えんかな～」　とか

思っていました。

それが公売に１３７万円で出ているではないですか！？

８０．３７㎡（２４．３１坪）しかないですが、坪５．６万円なら安い。

「ほ～。安く落ちるんなら買ってみようかな。」

ってことで入札してみることにしました(*´▽｀*)

...

いくらぐらいで入札しようかな...

別に高く買う理由もないし...

最低価格の１３７万円に近いところにしとこうか...

そうだな。坪６万円までなら出そうか。

ってことで、１４５万９０００円。

もう１円足しとこう（笑）

ってことで、１４５万９００１円で入札しました(*´▽｀*)

締め切りが今日の１３時で

締め切り時間が過ぎたら自動的に開札です。

...

...

...

１３時過ぎに早速、その物件のページを覗いてみると

まままままじで～！？

落札しちゃったよΣ（・□・；）

※落札結果はこちら

次順位買受申込者　該当者なし...

他に誰もいなかってことね(;´Д｀)

ということは最低の１３７万円でも落札できた訳だけど

それはしかたないね(^^;

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜土地6号の話し（二日市）｜コメント(4)

2016年10月29日

流れってあると思いません？

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

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　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女

☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。

☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

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　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。

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＜見学会のお知らせ１＞
　OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ１日目
　１０月３０日（日）１２時半～
　参加予定（定員１２名）
　　１摂津屋さん
　　２むーさん（女性）
　　３むーさん娘さん（女性）
　　４ryokoさん（女性）
　　５Mさん
　　６minakoさん（女性）
　　７じいじさん
　　８こももさん（女性）
　　９OCさん
　　10わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ２日目
　１０月３１日（月）１２時半～
　参加予定（定員１２名）
　　１デンチさん
　　２SOさん
　　３HR田さん
　　４mtanaさん
　　５T田さん
　　６かこちゃま（女性）
　　７OCさん
　　８わたくし

＜飲み会のお知らせ＞
　ハロウィン飲み会
　１０月３１日（月）１９時～
　参加予定（定員てきとー）
　　１taimanさん
　　２mihoさん（女性）
　　３Y口さん
　　４ryokoさん（女性）
　　５りょういちさん
　　６わたくし

＜イベント一覧＞
　１０月２日（日）１２時半～　I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ２日目
　１０月７日（水）１０時半～　トリプル見学会&ランチ
　１０月１２日（水）１７時～　taimanさん戸建アフター見学会&飲み会
　１０月１６日（日）１２時半～むーさん２号戸建ビフォー見学会&ランチ
　１０月２６日（水）１２時半～北区某所区分マンション見学会＆ランチ
　１０月３０日（日）１２時半～OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ１日目
　１０月３１日（月）１２時半～OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ２日目　
　１０月３１日（月）１９時　　ハロウィン飲み会

　１１月５,６日（土日）必殺北海道旅行
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※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

日本シリーズが終わりましたね～

日本シリーズ結果

個人的には広島カープを応援していたのですが...

ポイントは、広島が連勝して札幌へ乗り込んだ３戦目のこの場面かな。

３戦目結果

広島１点リードで迎えた８回裏２アウト２塁、バッター３番大谷選手

ここで大谷選手を敬遠し、４番中田選手と勝負。

素人ながら、

決して守備の上手いといえないレフト松山選手を代えて

守備固めの選手を入れて逃げ切り体制を取ればいいのになと思った矢先

そのレフト松山選手への緩いライナーを取れず

逆転の２点タイムリー...

結果的に４番の意地が勝った訳ですが

このライナーが取れていれば３連勝だったかもしれない

大きく流れを失う結果となってしまいました(-_-;)

今年で引退する黒田選手の花道を飾れず残念でした(>_<)

...

流れと言えば、先週行われた　菊花賞　では

サトノダイヤモンド　という馬が勝ちました。

オーナーの里見さんは馬主歴24年8か月でＧ1初制覇

Ｇ１で２着は何度かありましたがようやく初制覇。

その流れに乗ったのか翌週の今日行われたＧ２スワンステークスでは

出走した、サトノアラジン、サトノルパンの愛馬がワンツーΣ（・□・；）

明日は、Ｇ１天皇賞・秋に、サトノノブレス、サトノクラウンの２頭出し。

ここももう一丁流れに乗るんでしょうか？

...

不思議なことに、流れというものは往々にしてあるもので

その流れに乗って進んでいるように見えるのがryokoさん。

昨日の公売入札に

関連記事
2016年10月27日　物件価格が１万円？
2016年10月28日　公売入札

実はある物件が混ざっていました。

岡山市中区海吉　３４７万円

岡山市中区乙多見　２０４万円

岡山市北区二日市　１３７万円

お気づきの方も何人かいたようですが

そう、岡山市中区乙多見　２０４万円

これは、以前見学会をして、その後あみだくじでryokoさんが当たった

中区乙多見１６０万円戸建

関連記事
2016年07月25日　こういうことはよくある
2016年08月11日　２日目あり
2016年08月19日　悩める乙女
2016年09月30日　ぎりぎり間に合った(^^;

の隣にある廃墟Σ（・□・；）

見学会時に皆でおののきましたよ(^^;

実は、この廃墟の土地が邪魔で車の進入ができないんです。

通るだけなら通れそうなんですけど

よく見ると少しだけブロックが(-_-;)

このブロックが邪魔で車が通れないので

１６０万円戸建はスペースがあるにも関わらず

車が止められませんでした(-_-;)

で、この廃墟を登記簿で調べたところ

既に岡山市の差押えが入っていたんですけど

知り合いの不動産屋さんに所有者に直接アタックを掛けてもらったところ

怒鳴られて追い返されてきたので

車の進入は諦めて、バイクや自転車好きなどに絞って

募集しようかという作戦にしましたが

そもそもリフォームをする業者さん用の駐車場も無いので

まずはそこから探索...

周辺駐車場を当たりましたが、全く空きがない...

２５０号線沿いに商業施設が多いからか

そのあたりの関係者で押さえているようです(-_-;)

そんなこんなで悩んでいると

すぐ近くの空き地が更地になって売りに出ていました。

見学会時初日にはまだ戸建があったんですけど

二日目の時には更地になっているのを見ていました。

その後売り土地になっていたようですが

なんとそこの売り看板がわたくしのよく知っている不動産屋さんでした(*´▽｀*)

売主に交渉してもらい、

１か月ほど工事車両を２台置かせてもらえることになり

とりあえず駐車場を確保することができました♪

...

その後、わたくしが公売情報を発見し

ここが買えれば

車が通れるようになって１６０万円戸建ての価値が上がるし

解体して駐車場にでもすれば

周辺で足りていないので早く埋まるのではないか？

と、ryokoさんに持ち掛けました。

仮に、ryokoさん以外の人が落札しても

恐らく、宅地か駐車場に変貌すると思われるので

どちらにしても車の通行ができるようになりそうですが

安く落札できるのであれば、

自分で持っていてもいいのでは？

と思い、ryokoさんも入札をすることにしたのです。

結果は、234万5678円で見事落札Σ（・□・；）

結果はこちら

解体などの整備に２００万円要したとしても

１６０万円戸建への道が繋がり

乙多見の土地１００坪ちょいがこの価格で手に入るなら

いいんじゃないでしょうか？

駐車場として５千円で１０～１２台貸せれば余裕でしょう？

往々にして流れってのはあると思いますよ(^^)v

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜土地6号の話し（二日市）｜コメント(4)

2016年11月01日

岡山市に納めてきました。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
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　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
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　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

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　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
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☆物件8号　 H26年4月中古購入

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　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女

☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。

☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。

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　１１月５,６日（土日）必殺北海道旅行
　１１月１２日（土）　なっちーさん＆岡山大家のセミナー開催＆懇親会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

先日公売で落札した北区二日市の土地。

関連記事
2016年10月27日　物件価格が１万円？
2016年10月28日　公売入札
2016年10月29日　流れってあると思いません？

今日、早速ryokoさんと支払いに行ってきました～(*´▽｀*)

岡山市税の滞納による公売なので

出向いた先は岡山市役所。

全額、前所有者の税金の滞納分に充てられるんですって。

間接的に納税したことになりますね(^^;

とんでもなく利益の乗っかった昨今の収益物件を買うより

こういうところで払う方がなんとなく気持ちいい(^^;

わたくしのような零細大家は

利益確定売りの投資家さんに儲けさせてあげるより

岡山市に１００万円ちょっとを納めてあげる方がお似合いですね(^^;

そんなこんなで、わたくしの1,459,001円を数え中(^^;

このあと、ryokoさんの中区乙多見の

2,345,678円が数えられていました(^^)

ちゃんと領収書もくれました。

最終的に１１月４日に売却決定通知が出されるので

そこから所有権移転の手続きに入ります(*´▽｀*)

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜土地6号の話し（二日市）｜コメント(0)

2016年11月09日

役所三昧

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
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　　2016年08月03日　２　平屋建て　
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　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
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　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
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　　2016年08月30日　何かと物入りです。
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☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
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　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
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　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
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＜ついでに見学会＞
　売り案件の視察に行くので都合の合う方はついでにどうぞ(^^)
　　１１月１１日（金）
　　　１０時～　玉野市田井戸建３００万円以下？
　　　参加予定
　　　１真中さん（女性）
　　　２ゆうさん（sa山さん改め）
　　　３じいじさん
　　　４T田さん
　　　５わたくし

　　　１４時～　倉敷市中庄１Ｋアパート利回り１１％超？
　　　参加予定
　　　１三Ｍさん（女性）
　　　２K原さん（初登場）
　　　３そうさん
　　　４ゆうさん
　　　５わたくし

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　参加予定（◎セミナー、〇懇親会）
　　１よーすけさん◎
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　　４O幡さん◎〇
　　５I崎さん◎〇
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　　７yasuさん◎
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　　９T本さん　〇
　　10ryokoさん◎〇（女性）
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　　13TAKEさん◎〇
　　14とっこさん（女性）◎
　　15norikoさん（女性）◎
　　16ラファエル岡山代表さん　〇
　　17こももさん（女性）　〇
　　18なっちーさん◎〇（女性）
　　19わたくし◎〇

　※間違いがあったら教えてください(^^;
　※懇親会はとりあえず１６名で予約を取りましたので先着順でお願いします(^^;
　　　ハナミズキ　岡山錦町店
　　　岡山市北区錦町8-23野形ビル2.3F
　　　8品3500円　120分飲み放題　　

＜イベント一覧＞
　１１月５,６日（土日）　　　必殺北海道研修旅行
　１１月　８日（火）１２時半～Ａ木さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ１日目
　１１月１１日（金）１０時～　玉野市田井戸建３００万円以下？
　１１月１１日（金）１４時～　倉敷市中庄１Ｋアパート利回り１１％超？
　１１月１２日（土）１３時～　なっちーさん＆岡山大家のセミナー開催＆懇親会
　１１月１３日（日）１２時半～Ａ木さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
　１１月１４日（月）１２時半～K藤さん１号戸建てビフォー見学会＆ランチ１日目
　１１月１９日（土）１２時半～K藤さん１号戸建てビフォー見学会＆ランチ２日目
　１１月２２日（火）１１時～　見学会予定
　　　　　　　　１４時～　勉強会予定
　１１月２３日（水祝）１１時～見学会予定
　　　　　　　　　１４時～勉強会予定
　１１月２６日（土）１２時半～こももさん３号戸建完成見学会＆ランチ１日目
　１１月２９日（火）１２時半～こももさん３号戸建完成見学会＆ランチ２日目

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こんばんは。岡山大家です。

先日落札した公売物件。

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2016年10月27日　物件価格が１万円？
2016年10月28日　公売入札
2016年10月29日　流れってあると思いません？
2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
2016年11月07日　キター(≧▽≦)

市役所に手続きに行ってきました(*´▽｀*)

あとは市役所が移転登記を進めてくれます。

登記にかかる費用は市役所持ち(^^)v

ただし、登録免許税だけはこちらで負担(-_-;)

ちなみにわたくしは４６,０００円。

ryokoさんの物件は評価が高いので２０万円以上Σ（・□・；）

また納税かよって感じで

税務署で現金納付して領収証をもらい

市役所の１階で固定資産評価証明を取得し

めでたく手続き完了です(*´▽｀*)

あとは、登記完了を待つのみということになりました。

市も滞納分が一部回収できてよかったですね(^^;

...

その傍ら、備前県民局へ。

ここでは不動産取得税を扱っています。

昨年取得した、南区植松の物件１１号土地。

土地の不動産取得税を先に納付しましたが

関連記事
2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)

土地を取得してから３年以内に

住宅を新築すると減額があるんですね～(≧▽≦)

以前、物件６号、７号の土地の際には

この特例のおかげでゼロになりました。

関連記事
2012年10月29日　不動産取得税って嫌ですねー
2012年10月30日　不動産取得税って嫌ですねー 2

ただし、面積要件があって

50㎡以上240㎡以下でないといけません。
※集合住宅は４０㎡以上

この面積要件を満たすために

１ＬＤＫの集合住宅は４０㎡ギリギリが多くなるんですよね(^^;

で、わたくしは

１号棟　連棟タイプ　８６㎡
２号棟　平屋タイプ　４３㎡
３号棟　平屋タイプ　４３㎡
４号棟　テナント　　６０㎡

の４棟を建てましたが

50㎡以上240㎡以下の住宅となると

２号棟（４３㎡）、３号棟（４３㎡）、４号棟（テナント）は除外(-_-;)

１号棟は集合住宅になり４０㎡以上を満たし

この部分の土地の不動産取得税については減額となるので

県民局に手続き行ってきたという訳(^^;

この規定はもちろんわかっていたので

当初２号棟、３号棟を５０㎡以上にすることも考えたんですけど

建築費も数十万円上がりますし

７㎡増えても家賃がなんぼも上がらんのでね...

１号棟のようにくっつけると建築費も下がって

不動産取得税も減額になるので

それが一番良い選択だったかもしれませんけど

単独の平屋を建ててみたかったんですよね(-_-;)

まぁなんぼかでも返ってくるんでそれで良しとしておきましょう(^^;

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜土地6号の話し（二日市）｜コメント(0)

2017年09月04日

１０００円プラス

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　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却

　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　6号家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号入居中、14号入居中
　　2戸1　15-1号入居中、15-2号入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
　　月極Ｐ１号（普）　契約中
　　月極Ｐ２号（普）　契約中
　　月極Ｐ３号（普）　契約中
　　月極Ｐ４号（軽）　募集中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置

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＜見学会のお知らせ＞
　OCさん戸建＆norikoさん１号アパート完成見学会
　＆おまけで１６年住んだあとはどうなった？＆ランチ
　９月　６日（水）１２時～　
　参加予定（定員１０名）
　１じいじさん
　２Mさん
　３摂津屋さん
　４デンチさん
　５真中さん（女性）
　６ayakoさん（女性）※見学のみ
　７T田さん
　８OCさん
　９norikoさん（女性）
　10わたくし
　※満席になりました(・_・;)

＜飲み会のお知らせ＞
　ガス屋のＮさん、おつかれさま会
　９月２３日（土,祝）１９時半～
　芋蔵（いもぞう）イオンモール岡山　２．５時間飲み放題４,０００円
　参加予定（定員１４名）
　１Nさん
　２ロバートS田さん
　３よーすけさん
　４K本さん
　５taimanさん
　６DMMさん
　７あつさん
　８A木さん
　９O幡さん
　10F原Hさん
　11しっしーさん
　12たくみさん
　13
　14わたくし

＜イベント一覧＞
９月　２日（土）１２時半～　O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
９月　３日（日）１３時半～　北区某所シークレット戸建見学会
９月　６日（水）１２時～　　OCさんあみだくじ当選戸建完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号隣の戸建見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　　おまけで１６年住んだあとはどうなった？＆ランチ
９月　８日（金）１２時半～　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ１日目
９月　９日（土）１２時～　　トレジャーハンター in 中区東中島
９月１０日（日）１２時半～　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ２日目
９月１１日（月）～１５日（金）香港海外口座開設ツアー
９月１８日（月,祝）１２時半～　見学会予定
９月２３日（土,祝）１９時半～　ガス屋のＮさん、おつかれさま会　決定！

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

６日（水）に完成見学会予定のnorikoさんアパート１号。

ビフォー見学会にお越しの方はご存じでしょうが

隣にあったボロ戸建て。

当時も空き家で、どうやら売りに出ているなんて話しがありましたが

なんとこの度、これも買ったそうですよΣ（・□・；）

少々道路に難点ありも、

隣の土地は借金してでも買えといいますからね。

これ、買って正解だと思いますねー

これでさらに大きな土地になりました(*´▽｀*)

もはや立派な地主さんですね～(^^;

これも当日見学会に追加です(^^)v

...

さて以前、岡山市の公売で一本釣りして放置中だった土地４号。

関連記事
土地4号の話し

競売じゃなくて公売ね。

税金を滞納して岡山市に差し押さえられていた

北区二日市の土地24.3坪を145万9001円で落札。

昨年の１１月９日に所有権移転以来、基本的に放置(^^;

その間、ロバートS田さんが

自分の会社で雇い入れるベトナム人のための寮として

ここに全１０室の新築を計画していましたが

ここは準防火地域内で割高になるとか

日照の問題で部屋数が多く取れないとかで

残念ながら断念(-_-;)

その後、寮にピッタリな物件があみだで登場して

見事当選それはそれで良かったんですけど

関連記事
2017年09月01日　思い入れ

そんなこんなでここは放置継続(^^;

そのうちコンテナの事務所や倉庫でも置いてみようかとか

漠然と考えていました。

が先日、ロバートS田さんから連絡があって

どうやらここを借りたいということで

町内会長さんが所有者（わたくし）を探しているとのことΣ（・□・；）

町内会長さんに連絡を取ってみたところ

ご近所の方が駐車場として借りたいそうで。

で先日、空欄の契約書をサクッと作って

現地でお会いしてきましたー(*´▽｀*)

このあたりは月極駐車場自体はあるものの

割とどこも満車...

離れれば空いているらしいですけど

やっぱりなるべく近くがいい(-_-;)

そこで白羽の矢が立ったわけ。

ここは間口が４ｍほどなので

１台止めるのには余裕(^^)v

大体、このあたりの相場は１台５０００円ぐらいですかねー

しかしここは、奥行きが２０ｍほどのうなぎの寝床状態...

１台で塞がれると奥が使えない...

今回、おばあさんが軽四１台をご希望...

軽四なら端っこにピッタリ付けてもらえば

縦列で他にも貸すのはスペース的に無理ではないけれど

おばあさんにはかなり酷(◎_◎;)

そんな狭い駐車場なら１台３０００円ぐらいのもんか...

そこでおばあさんにご提案。

「おばあさんに１台だけ貸しても奥が使えなくて困るんですよね...」
「このあたりは１台５０００円ぐらいですよね？」
「きっとご家族とかご友人がお越しのこともありますよね？」
「そんなときにここの奥まで全部使ってもらってもいいです。」
「なんか荷物があればそれも置いてもらっていいです。」
「なので、６０００円でどうですか？？」

ということで、１０００円プラスで商談成立～(*´▽｀*)

その場で契約書に署名捺印をいただきました(^^♪

もう１０００円乗せてもＯＫだったかもしれんけど

おばあさん喜んでたので、まぁよろしいわ(^^;

先日まで沖縄旅行に行っていたそうで

おみやげくれました(^^;

...

これで１４５．９万円で放置中の土地が

年７．２万円の収入で

表面利回り４．９％となりましてん(^^;

微々たるもんですけど

まぁ何もしないで入ってくるんならよろしいか(^^;

アパート１号でも最近５,４００×３台貸したから

ここと合わせて２２,２００円の収入ＵＰ。

ノーリフォームボロ戸建ての家賃と一緒ぐらいになってきた(^^;

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜土地6号の話し（二日市）｜コメント(0)

2022年08月23日

事例があるのは助かるね。

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
　岡山駅徒7分最上階表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21(09)年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21(09)年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
　R4(22).2.28(49歳) 法人へ所有権移転
----------
H23(11)年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24(12)年1月(39歳)　ブログ開始
H24年(12)4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24(12)年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84㎡ P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25(13)年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26(14)年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%
　R2.9末解体
　R3.10 冷凍車の荷台をコンテナ１号で導入。R4.8賃貸開始。
　R4.8 同じく冷凍車荷台のコンテナ２号を導入。

H26(14)年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27(15)年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪坪単価9万円
　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28(16)年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築　※自販機
☆ﾃﾅﾝﾄ1,2,3号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29(17)年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室中古購入　※自販機
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30(18)年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室中古購入　※電柱１，看板１、自販機
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30(18)年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で。

H30(18)年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30(18)年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　中古購入(H31.12月解体)
　246坪廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30(18)年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１、自販機
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31(19)年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円表面2200万％

R1(19)年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1(19)年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2(20)年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2(20)年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2(20)年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸表面36.2％満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
　R4.1.26 もりてるさん譲りました(^^;

R2(20)年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
----------
R3(21)年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
　R4.3月ドンペリさん＆バナナさんにサブリース開始
　ドンペリさん2万円,バナナさん2万円,岡山大家1.6万円

R3(21)年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入(R3.9.10解体）
　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。
　ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古解体　(R4.1.14解体）
　654.9坪 50万円坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市八浜
☆物件38号　中古購入　23坪＆ボロ家 40万円
　誰も買わないんで買いました(^^;
　R4.2月倉庫化して賃貸と売買で募集開始

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市奥玉
☆物件39号　中古購入　72.1坪＆古民家 10万円　※電柱１
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年11月26日(49歳)　中区平井
☆物件40号　中古購入　26.16坪＆ボロ家　25万円
　売り急いでいたので買いました...
　売買契約書すらないです...
　R4.4.22 K本さんに譲りました(^^;

R3(21)年12月10日(49歳)　北区富原
☆土地10号　土地購入　214.21坪　30万円
　入札にしたけど誰も買わないので買いました...
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R4(22)年2月14日(49歳)　倉敷市三田
☆土地11号　土地落札　公売で 911,119円 19.8坪坪4.6万円

R4(22)年2月28日(49歳) 　津島東
☆物件41号（元個人2号）中古平屋 2LDK 57㎡積水
　※個人名義から法人へ所有権移転

R4(22)年6月20日(50歳) 　玉野市田井
☆ｱﾊﾟｰﾄ14号　中古購入　2K6戸 122坪 600万円　電柱１
　誰も買わないので...
　２戸だけ入居のオーナーチェンジ,購入時表面12.8%
　満室なら36％だけど...

R4(22)年8月4日(50歳) 　倉敷市水島東常磐町
☆テナント４号　中古購入　6戸？ 35.76坪 20万円
　決済前日にドタキャンに遭い、しかたなく引き取る...
　しかし、じいじさんがサブリースしてくれることに。
　表面150%。

共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％　※電柱２、自販機

　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。

　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却

　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5%　電柱１

　R4(22)年5月31日　宇野８丁目 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円 77.58坪
　　1口10万円 21人109口集まったので追加購入
　　満室想定表面19.8%

R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円

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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」東区宝伝戸建＆お茶
　24日（水）14時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２ちーこさん（女性）
　３たくみさん

☆「見学会」まゆさん北区今店舗兼住居長屋＆ランチ
　25日（木）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１まゆさん（女性）
　２わたくし
　３ちーこさん（女性）
　４Ｙ崎さん
　５hepaさん
　６よしみん（女性）

☆「セミナー他」波乗りニーノさん出版記念
　９月11日（日）１３時～１７時半ぐらい
　参加予定（定員４０名）
　ニーノさん
　そんちょう大家さん
　くみりんさん（そんちょうさん友人）
　わたくし
　１hepaさん
　２しんさん
　３シャイダさん
　４ＲＹさん
　５こまっちゃん
　６たくみさん
　７たかぱぱさん
　８いなせさん
　９たかさん
　10Ｍ原さん
　11フッゾカさん
　12ちーこさん（女性）
　13Ｍ本さん
　14よっさん
　15Ｔ本さん
　16りんしょ～さん
　17よーすけさん
　18ひろさん
　19しのさん
　20あつおさん
　21みしばさん
　22モモさん
　23fujiさん
　24きたさん
　25よしみん（女性）
　26mtanaさん
　27かりんさん（女性）
　28こーへーさん
　29やなぎさん
　30Ｋ本さん
　31ＴＡＫＥさん
　32shunさん
　33ひろた＠さん
　34じゅんこさん（女性）
　35タマさん
　36こてつさん
　37
　38

８月一覧
2,3日（火,水）「合宿」あつさん名古屋マンションお泊り見学会
4日（木）15時「視察」門田文化町戸建＆お茶
5日（金）12時「見学会」Ｔ田さん南区宮浦アフター＆
　　　　　　　　　　　　たかぱぱさん５号＆ランチ
8日（月）12時半「視察」宇野戸建＆ランチ
12日（金）12時半「見学会」OCさん元ショッピングセンターアフター＆ランチ
12日（金）19時半「飲み会」世界のビールを堪能
13日（土）12時「見学会」じいじさん谷万成戸建強制退去後＆ランチ
延期・16日（火）12時半「見学会」むーさん長船美邸戸建＆ランチ
16日（火）19時「飲み会」岡山駅近く　３時間飲み食べ放題
17日（水）12時半「視察」児島通生0円？戸建＆ランチ
18日（木）12時半「視察」中区竹田AP＆ランチ
18日（木）15時「視察」玉野市東田井地＆奥玉＆お茶
23日（火）14時「視察」横井上戸建＆お茶
24日（水）14時「視察」東区宝伝戸建＆お茶
25日（木）12時半「見学会」まゆさん北区今店舗兼住居長屋＆ランチ
29日（月）15時「視察」中区さい戸建＆お茶
30日（火）12時半「見学会」まゆさん中区海吉ユーチューバー強制退去後＆ランチ
　　　　　　　　　　　　　＆益野町新築ガレージハウス

９月一覧
3日（土）12時半「見学会」むーさん長船美邸戸建＆ランチ
5日（月）12時「視察」水島戸建２戸＆ランチ
10日（土）「前夜祭」ニーノさんセミナー前夜祭
11日（日）「セミナー＆懇親会」波乗りニーノさん出版記念
※セミナーは11日13時からシティホテル桑田町、その後懇親会
12日（月）「ゴルフ大会」ニーノさんとラウンド
13日（火）12時「視察」玉島戸建２戸＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

わたくし、不動産屋に勤めているときには

住居系物件の客付けをすることが多くて

テナント系にはあまり目を向けていなかったんですよねー

客付けさえできれば、

同面積でもテナント系のほうが家賃が高いのはわかっていたんですけど

テナントって決めるまでに時間がかかるんですよね...

内見してすぐ決まればいいんですけど

そこでなにかを開業するにあたって

借りる側でいろいろ調べることもあったり

内装業者さんとかを呼んでの打ち合わせとか

何度も何度も現地に足を運んでっていうことが多いので

小さい売上だと扱えないんですよね...

事務所系だとそんなこともないですけど

特に飲食系だと時間かかるんですよ...

なので、店長・営業マンとしては

広告料含めて、せめて５０万円ぐらいはね...

テナントの話しがまとまるまでに

１～２か月かける間があれば

住居系の仲介を１０件も２０件もやったほうが売上立つので...

なので、窓口の時には敢えてあまり触りませんでしたから

大家側は頼む先はよく考えたほうがいいと思います。

１０店ぐらいお願いに回ってみたらわかると思いますけど

動くところと動かないところが明確に分かれると思いますよ。

わたくし的にはそんな感じなんですけども

新築しても、同じ面積なら住居系より安く建つし

その割に賃料は取れるということで

自分の物件ラインナップに加えられないかと

「テナント＆倉庫」系の物件を模索しだしたのが

平成２７年(2015)年頃でした。

で実際、翌２８年(2016)に植松に新築をしてみたんですが

当時はまだ手探りというか、明確に可能性を語れずにいました。

実際、たった３室に現地の野立て看板を作ってみたりして

満室までに１年ぐらいかかりましたしね(^^;

まぁ当初から「それなりに時間かかるだろうなー」

って覚悟はしていたので

想定通りではあるんですけども

そんななかなか満室にならない中でも、

同年１１月に北区二日市の細長い土地を

岡山市の「公売」で落札して

ここに「倉庫」系物件を新築できたらなー

なんてイメージしていました。

ウナギの寝床のような土地だし、土地柄もよくないので

「ここに住居いうとなかなか難しいだろう」という思いと

「街中の倉庫需要がきっとあるはず」

という考えからでした。

それがたまたま、ご近所の方が月極駐車場で借りたいと

斜め向かいのロバートS田さんの借家の入居者に聞き込みをし

ロバートS田さんとこの入居者さん
↓
ロバートS田さん
↓
わたくし

と繋がり、

「まぁ借りたい人がいるなら貸しておこうか」

ってことで月６０００円でいまも貸しているんですね(^^;

表面利回りでいうたら、わずか４.９３％ほどで

固都税を考えると手残り年４５０００円...

たったの３％(◎_◎;)

いうても、返済があるわけでもないし

めちゃ楽で

ほぼ不労所得みたいなもんなんでね(^^;

ほかの新築案件もやっていたので

わざわざ立ち退きさせてまでってことで

契約が続くならそのままでーなんてのんきに構えていました(^^;

先日、近所のガレージハウス？テナント？のことを書きましたけども

関連記事
2022年08月21日　やっぱり事業用物件の家賃はいいねー

以前の福島のガレージハウス？テナント？物件といい

関連記事
2022年05月17日　これはわたくしの物件ではないです（汗）

わたくしの方向性と似てるなーなんて思っていたんですけど

なんと、またやってくれましたww

どーん。

すまいる岡山　岡山市北区山科町

北区二日市には、こういうのやりたかったんですよ(^^;

山科町と二日市なんて目と鼻の先。

こりゃありがたい(≧▽≦)

めちゃ参考になるわー(^^♪

場所もそうだけど、間口の狭さとか雰囲気似てるわー

ここは２階？ロフト？も含めると１６坪ぐらいなんで

坪５千円としたら８万円...

それに前面駐車場を足しても、１０万円ぐらいまでかなー

いってももう少し...　

街中だから１１～１２万円もありかな...

なんて直感的に思いましたけど

この建物で、この場所で１０万円超えいうたら

住居系賃貸じゃ考えられないですよね(^^;

で、募集賃料を見てみると...

１９.８万円...

１８万円と消費税かな...

すごい強気な値付けじゃなー(^^;

これで貸せたらラッキーだろうし

可能性もゼロとはいえないしね(^^;

でも実際には多少なりとも交渉が入ると思うけどねー(^^;

どれぐらいで決まるのかわからんですけど

近くにこういう案件があると

自分がするときには参考になるね(^^♪

おしまい

タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK

関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。

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