岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


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......


＜新年会　第三弾＞

岡山大家 in 倉敷

初の倉敷開催をしたいと思います

倉敷方面の某金融機関の現役融資担当の方も参加決定！
いろいろお聞きするチャンスですよ(^-^)

１月３０日（土）　１７時〜

倉敷市寿町1-26　松田パーキング１F
海鮮居酒屋　はなの舞　倉敷北口店

３時間飲み放題　３,４８０円

参加予定（とりあえず１２名で予約中）
　1 倉敷大家さん
　2 現役融資担当　Ｉさん
　3 よーすけさん
　4 mitueさん（女性）
　5 O幡さん
　6 Bさん
　7 K原さん
　8 HR田さん
　9 あつおさん（途中から）
　10 あきこさん（女性）
　11 namiさん（女性）
　12 わたくし

あっという間に満席（ﾟдﾟlll）
あまり多くなっても話しが聴きにくので今回は締め切ります(ｰｰ;)

...


＜シークレット見学会　２０万円戸建＞

倉敷市某所の２０万円の戸建です(^^;
もちろん土地建物での価格ですよ（笑）

１日目　１月２９日（金）　１２時半〜　（定員１０名）
※その後ランチへ

　参加予定
　　１　しゅんさん
　　２　じいじさん
　　３　ayakoさん（女性）
　　４　sachiさん（初登場、女性）
　　５　わたくし

２日目　１月３０日（土）　１４時半〜　（定員１０名）
　☆その後、倉敷大家さん物件の見学から倉敷新年会へいきます。

　参加予定
　　１　倉敷大家さん☆
　　２　よーすけさん☆
　　３　K原さん☆
　　４　namiさん☆
　　５　O幡さん☆
　　６　わたくし☆
　　７　N村さん奥さん（女性）
　　８
　　９
　　10

---

＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目
　１月１６日（土）昼から　　　必殺さんと行く加賀温泉 in 石川
　１月１８日（月）１１時〜　　みーちゃん＆じいじさん DIY戸建見学会＆ランチ
　１月１９日（火）１１時〜　　シークレットトレジャーハンター３
　１月２３日（土）１７時〜　　必殺新年会＆ミニセミナー in 岡山
　１月２５日（月）１３時半〜 シークレット見学会 in 玉野市
　１月２６日（火）１１時半〜 新年会 昼の部　ホテルグランヴィアランチ
　１月２９日（金）１２時半〜 シークレット見学会 in 倉敷市 ＆ ランチ
　１月３０日（土）１４時半〜 シークレット物件＆倉敷大家さん物件 見学会
　１月３０日（土）１８時〜　　新年会 岡山大家 in 倉敷


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は我が家のボスの誕生日




何歳かは伏せておきましょうか(￣ー￣)


...


さて、今日は昨日の続きで。


関連記事
2016年01月27日　決まる物件って


不動産屋や営業マンの思惑に合致する物件って


どんな物件なんでしょう？


...


大きく言うと、やっぱりサクッと決まる物件ですね。


決まらん限り売上にならん訳ですから


一番はそこですよ。



その次に単価の高い物件。


家賃が高いか、家賃が低くても広告料が多い物件ですね。



あとは事務処理が早い物件かな。


契約書をサクッと持ってきてくれる管理会社の物件とか


自社で契約書を作成できる物件とか


必要書類の提出が少なくて済むとか


審査が比較的ゆるいとか


広告料が契約金から相殺できるとか


いろいろあります(^_^;)


...


一般大家の場合は、事務処理の面では比較的助かりますね。


自社で契約書が作れて、広告料が相殺できることがほとんどですから


こういうのは現場としては助かります(￣ー￣)


...


単価の高い物件　ってのは


家賃が高いか、広告料が高いかってことでクリアできますけども


基本的に、家賃が高いものを保有する方が有利ですね。



岡山ではですけど


ひとつの契約に対する売上が、１０万円ぐらいは欲しいところです。


賃貸仲介なんて同じことの繰り返しですから


家賃２万円のを決めても、１０万円のを決めても作業は同じ(ｰｰ;)


だったら、単価が高いほうが、現場としてはいいに決まってますわね(^^;



家賃２万円の物件なら、広告料は２〜３ヶ月は欲しいところ。


それでも６〜８万円ぐらい...


家賃１０万円の物件なら、広告料は欲しいけど無くてもなんとか...


仮に１ヶ月分１０万円出しても、１ヶ月の家賃で補填できますけど


家賃２万円の場合は、３ヶ月出したら額こそ６万円でも


回収に３ヶ月かかる訳で...



不動産屋や営業マンの単価の面での思惑を満たすには


家賃が高い物件ほど経営的には有利ですね。


...


１番大事な　サクッと決まる物件


ってのはどんなのかっていうと


誰が案内にいっても、大した工夫もなく簡単に決まる物件ですね。


こういうのを　決め物　っていいます。


具体的には


・主要駅や主要大学が至近

・好立地で適正家賃の新築・築浅


こんなのは誰でもわかりますね(^^;


でも、こんな物件は普通は手に入らない(＞＜)


...


・家賃が周辺に比べて安い

・初期費用が安い


なんてもの決め物になることもありますが


そういうのは、すぐに真似されちゃうんでね(ｰｰ;)


一時だけの先行者利益は受けられるかもしれませんが


長続きはしませんわね...


...


そんな家主側の事情は置いといて、営業マンが一番欲しいものって、


決め物　なんですね。


そりゃ早く実がなる飯の種が欲しいのは当たり前。




じゃあ、営業マンが一番困ることってなんだと思います？


...


...


...


それは、紹介する物件が無く、売上が立たないことなんですよ(ｰｰ;)



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
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　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


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＜見学会＆ランチのお知らせ　１＞

DDMさんの１号戸建ビフォー見学会＆ランチ

南区でDDMさんの１号戸建のビフォー見学会をさせていただけます。
　※DDMさんは事情でハンドルネームが２つあります^^;
　　　正体は当日のお楽しみで（笑）


２月２日（火）　１１時半〜

住宅地なので、車２台の１０名でお願いします(^^;
名刺とスリッパを持ってきてくださいねー

　参加予定
　　　　DDMさん（現地待機）
　　　　taimanさん（ランチのみ）
　　１　いいてんきさん
　　２　S農さん
　　３　OCさん
　　４　OCさん奥さん（女性）
　　５　こももさん（女性）
　　６　tomoeさん（女性）
　　７　摂津屋さん
　　８　じいじさん
　　９　わたくし
　　10

※先にランチに行きます。

ご希望の方はここをクリック。

...


＜見学会＆ランチのお知らせ　２＞

東区トリプル見学会

その１　motoさんの４号戸建アフター

関連記事
2015年02月10日　今日も不動産三昧でした。
2015年09月28日　即解決できる方法を教えましょう。
2015年10月02日　みなさん熱心ですな〜(ﾟoﾟ;;
2015年12月07日　物件力と...


その２　HTさんの２号戸建ビフォー




その３　GOGOさんの１号戸建ビフォー

関連記事
2016年01月21日　未来予想図


の３連発(￣ー￣)


１日目（２月５日（金））をご希望の方はこちら

参加予定
　１　motoさん
　２　ayakoさん（女性）※見学のみ
　３　JBさん
　４　わたくし


２日目（２月６日（土））をご希望の方はこちら

参加予定
　１　GOGOさん
　２　よーすけさん
　３　じいじさん
　４　摂津屋さん
　５　Ｉ島さん
　６　わたくし

ここも住宅地なので、各日車２台の１０名でお願いします(^^;
名刺とスリッパを持ってきてくださいねー


---

＜イベント一覧＞
　２月　２日（火）１１時半〜　　DDMさんの１号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　２月　５日（金）１２時〜　　東区トリプル見学会　１日目
　２月　６日（土）１２時〜　　東区トリプル見学会　２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


必殺さんのブログで告知中の草津温泉旅行

『東京出発・草津温泉旅行』


またまたわたくしエントリー中でございます^^;


ちょっと遠いですが一緒にいかがですか？


ご希望の方は申し込みフォームからお願いします(^-^)


...


さて、今日は前回の続きで。


「営業マンが一番困ることってなんだと思います？

それは、紹介する物件が無く、売上が立たないことなんですよ(ｰｰ;)」


関連記事
2016年01月27日　決まる物件って
2016年01月28日　２　決まる物件って


ってとこで終わりましたが、


売上が立たないってことは、


目標達成できないので、上司から詰められるとか


歩合に影響するとか容易に想像できますわね(^^;


...


では、紹介する物件がないってのはどんな状況なのか？


せっかくお客さんが目の前にいるのに


紹介できないケースっていうのは


・要望を満たす物件はあるが、現在空いていない...

・要望を満たす物件そのものがない...


こんな感じですが


前者は、いつか空くときもくるので


タイミングが合えば解消できるかもしれませんね。


後者の、「要望を満たす物件そのものがない」ってのは


そのエリアに、存在が無いのでどうにもなりませんわね...


そういうものを求めにきたお客さんには


何の手も打てないので


応対する時間が無駄に終わる訳ですよ...


...


ということは、この「存在がない」ってのを解消してあげれば


その物件は決まるんです。


ちなみに、わたくしが物件１号を買った理由は


岡山駅至近でマンションで２LDKは当時は全く存在しなかったから。


それも駐車場が取れて、最上階なんて


１０年経ったいまでもほとんどありませんよ。


当時、営業の窓口で、


街中のRCの２LDKが無くてわたくし自信が困っていたんです(ｰｰ;)


...


大家さんと不動産業者との会話でちょいちょいあるのが


「最近はどうですか？どんなのが人気あります？」


とか　「どんなのが決まってます？」　ってね。


それに対して


「最近はもう１LDKですね〜」


とか　「やっぱり新築は早いですよ！」


って言ったりね(^^;


...


でも、実はそこじゃないのよ。


いま人気があるとか、決まってるとかじゃなくて


「どんなのが足りていないか？」


そのエリアに供給がなさ過ぎて、業者が紹介に窮する物件。


そこを押さえたらすぐ決まりますよ〜(๑≧౪≦)

...


だから、業者に聞くなら　「どんな物件が無くて困っていますか？」　です。


すると


「戸建が全然ないですね〜」　とか

「ペット可がないですね〜」　とか

「犬はまぁまぁあるんですけど、猫がないですね〜」　とか

「２匹以上飼えるのがないですね〜」　とか

「デザイナーズがないですね〜」　とか

「駐車場３台ある物件がないですね〜」　とか


その地域、そのお店に足りないものをいろいろ話してくれると思いますよ。



そういうものを提供してあげれば


それは　決まる物件　になりますよ。



その中でも、今後も供給が増えそうにないものだと


きっと長く活躍してくれるでしょうね(^-^)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。


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......


＜見学会＆ランチのお知らせ　１＞

HR田さんの１号戸建がついに完成！
DIYで約１年かけて仕上がりました(^-^)

関連記事
2015年03月12日　とりあえずおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年03月27日　これでおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年06月03日　外国人向けシェアハウス
2015年10月09日　水面下で動いております。

ということで、見学会をさせていただくことになりました(*´∀｀*)

HR田さん１号DIY戸建　見学会＆ランチ

１日目　２月２６日（金）　１２時〜
１日目のエントリーはこちらの専用フォームからお願いします。

参加予定（定員１０名）
　HR田さん
　TAKEさん
　JBさん
　ロバートS田さん
　わたくし

２日目　２７日（土）　１２時
２日目のエントリーはこちらの専用フォームからお願いします。

参加予定（定員１０名）
　HR田さん
　しょーですさん
　児島大家さん
　児島大家さん奥さん（女性）
　わたくし

仕上がりが楽しみですね〜(´∀｀)

ここも車の置場がないので、車２台分の各日定員１０名でお願いします(^^;


---

＜イベント一覧＞
　２月　２日（火）１１時半〜　 DDMさんの１号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　２月　５日（金）１２時〜　　　東区トリプル見学会＆ランチ　１日目
　２月　６日（土）１２時〜　　　東区トリプル見学会＆ランチ　２日目
　２月　９日（火）１２時〜　　　HTさん１号戸建　見学会＆ランチ　１日目
　２月１１日（木・祝）１２時〜 HTさん１号戸建　見学会＆ランチ　２日目
　２月２１日（日）１２時〜　　　よーすけさん１号戸建　見学会＆ランチ
　２月２６日（金）１２時〜　　　HR田さんDIY１号戸建　見学会＆ランチ　１日目
　２月２７日（土）１２時〜　　　HR田さんDIY１号戸建　見学会＆ランチ　２日目
　３月　５日（土）、６日（日） 必殺群馬県草津温泉旅行
　　申し込みフォーム

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(°_°;)（; °_°）
※各自スリッパや名刺（自作でもなんでもOK）など必要なものを持ってきてくださいね。
　みなさんお持ちなので無かったら失礼かなーって(^^;

---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子とタンス。
　　


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は次女の３歳の誕生日でした(^-^)




子供の成長は早いなー（ﾟдﾟ）


この時期は二度と訪れない訳ですからね。


仕事ばっかりしているそこのお父さん。


仕事中心で生きてると、


気づいたときには一緒に誕生日を祝えなくなってるかもよ(-_-;)


...


今日はね、日本政策金融公庫に書類も持って行ってきました。




早ければ２５日に融資金が振込まれるそうで。


いつもながらほんと早いね（ﾟдﾟlll）


あとは、３月１日の決済を待つばかり(^-^)


ひとつ空いてるから、所有権移転したら見学会しましょうかねー


...


その前に、わたくしの２号平屋が２月末に退去します(-_-;)


ということで、２号物件の見学会をしましょうか。


実は２年ちょっと前にも一度空いたので見学会をやったんですよねー

関連記事
2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


日程を調整して近日中にお知らせします(^-^)


...


さて、ある方から相談を受けたんですけど


お持ちの１Kアパートがひとつ空いていて


とりあえず前の方の家賃で募集していると。


で、その賃料は数年前のものだから


「いまなら少し下げたほうがいいんじゃなかろうか？」


と、管理会社に相談したところ


「そのままでいけますよー」　


と言われたきり


全然決まらず、どうやら案内も無いようで困っている...


かいつまんで言うとこんな感じ。


で、賃料を聞くとやっぱりちょっと高い感じ(-_-;)


時期的にも、少しさげてでもここで決めておきたいので


「家賃を下げるのは誰にでもできるので一番の愚策ですが、

下げるのが一番効果的ですよ」

「少しのことで長期で空けるよりはここでサクッといったほうがいいでしょう」


というお話しをしました。


ところが、たまたまその日


物件近くの不動産屋が直接自宅に訪問してきて


「現状の家賃のままでお客がいるので紹介させてほしい」　と...


...


そこから先の話しはまだ聞いていませんけど、


ここでわたくしが思うのは、「それほんとに客いるの？」ってこと。


まぁ法人契約とかなら、現状家賃でも借りる人もいるかもしれませんが


他社管理物件とわかっていながら


家主宅への直接訪問からの斡旋依頼...



なんで管理会社を飛ばして話にいくの？


そんなことが発覚したら、その管理会社と揉めるよね？


いままでは付き合いなかったの？



ね？おかしいでしょ？


相手は最大手級。


たったひとつの１Kの契約のために、普通はそんなことしないんですよ。


大手管理会社と揉める可能性を含みながらすることではない...


...


不動産屋ってね、紹介できる部屋は　商品　なんですよ。


で、その部屋たちはどんどん入居が決まっていっちゃうと


商品は無くなりますわね。


そのうち、他の部屋が空いて、商品になるわけですが


いろんな、商品のラインナップがあったほうがいいですよね。


増えても別に在庫になるわけじゃなくて、単に部屋情報が増えるだけだから。


そういう作業を物調（ぶっちょう・物件調達）とか仕入れって言います。


...


やり方は簡単。


近所に聞き込みするとか、登記簿取るとかして


大家宅を調べて直接アタック。


「うちにも斡旋させてもらえませんか？」


って交渉しに行くだけ。


で、大家が　「いいよ」　って言えば商品になるわけです。


...


でも今頃は、今回みたいに大概どこかの管理会社が入っていたりします。


でも、その物件を商品にしたい。


それで大家を調べて直接訪問をしても


大概、「あー、うちは○○に管理任せてるから、そっちへ聞いてー」


ってなるのね。


そこで、どうやって話しに持ち込むか...


「いまうちに、ここに入居したいってお客さんがいるんですけど

紹介させてもらえませんかー」


って、大家のところにいくとどうでしょう？



今回の話しは、もしかしたらそういう話かもしれないなと...


・管理会社を飛ばして直接訪問してくる...

・都合よく前の高い家賃でお客がいるという...


わたくしは一番にそこを疑いましたがね...


果たして真相はいかに？



まぁ杞憂に終わって、そのまま決まればいいんですけどね(^_^;)



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　16-1号 募集中
　16-2号 募集中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

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＜見学会のお知らせ＞
　木こり伐採作業見学会その他＆お茶
　６月　９日（金）９時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１ゆうさん
　２真中さん（女性）
　３わたくし

＜体験会のお知らせ１＞
　漆喰塗り教室＆ランチ〜からの...　１日目
　６月 １３日（火）　１０時〜
　参加予定（定員１０名）
　１ryokoさん（女性）
　２デンチさん
　３じいじさん
　４わたくし
　※この日は下塗りになります。
　※汚れてもよい服装できてくださいね(^^;

＜体験会のお知らせ２＞
　漆喰塗り教室＆ランチ〜からの...　２日目
　６月 １７日（土）　１０時〜
　参加予定（定員１０名）
　１むーさん（女性）
　２真中さん（女性）
　３こももさん（女性）
　４よーすけさん
　５minakoさん（女性）
　６Y原さん
　７とっこさん（女性）
　８ゆかさん（女性）
　９じいじさん
　10わたくし
　※汚れてもよい服装できてくださいね(^^;
　※満席になりました(-_-;)

＜イベント一覧＞
６月 　３日（土）　１１時半〜 ayakoさん２号戸建２日目＆
　　　　　　　　　　　　　　　 わたくしの赤磐新築完成見学会３日目＆ランチ
６月 　６日（火）　１２時〜　 Ｉ崎さん玉野市戸建 in taimanさん動画撮影会＆
　　　　　　　　　　　　　　　　シークレット２５０万円戸建見学会
６月 　９日（金）　９時半〜　 木こり伐採作業見学会その他＆お茶
６月 １０,１１日（土日）　　　必殺福井県あわら温泉合宿
６月 １３日（火）　１０時〜　 漆喰塗り教室＆ランチ〜からの...　１日目
６月 １７日（土）　１０時〜 　漆喰塗り教室＆ランチ〜からの...　２日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


こんな記事が載っていました。

空き家仲介手数料の上限緩和へ　国交省　不動産取引活性化に告示改正



不動産の売買手数料って売買金額によって変わります。


知らない人は、以前の記事を読んでから進んでください(^^;

関連記事
2015年09月29日　６万円足りないんです。



で、１億円の物件なら３％＋６万円＋消費税で　３,３０４,８００円


これを売主買主双方からもらえるので　６,６０９,６００円


１０００万円なら同じ計算で　３８８,８００円


を売主買主双方からで　７７７,６００円　


そこそこの金額になりますね〜(^^;



街の小さなランニングの低い不動産屋だったら


年に数件こなすだけで充分食べていける感じです(^^;


昔から根付いている不動産屋さんなら


ご近所からそこそこ話が舞い込んでくるので


時々仕事してれば潰れたりしないんですよ(^^;



で、我々が求めている激安物件はというと


３００万円の物件なら４％＋２万円＋税に料率が変わって


１５１,２００円


これを売主買主双方からで　３０２,４００円


１００万円の物件になると５％＋税に変わって


５２,５００円


の売主買主双方からで１０５,０００円...


うーん...　


随分安くなりましたね...



あつさんが第３８回あみだくじで当たった備前市５万円戸建てだと

関連記事
2017年01月18日　岡山市内からは遠いんだよね...
2017年04月25日　ちょっと遠いよな〜（汗）
2017年04月30日　いろいろやってます。
2017年05月01日　最初はみんな初心者ですよ。
2017年05月07日　５万円戸建　１日目
2017年05月10日　５万円戸建　２日目
2017年06月01日　大家人生山あり谷あり


５万円×５％×税なので２,７００円


売主買主双方からで　たったの５,４００円...


これで何やれっていうの？？(-_-;)



不動産屋にとって


１億だろうと１０００万だろうと５万円だろうとすることは同じなんで


手間や責任を考えるととても激安物件なんか扱えないですわね...


もしネットに掲載でもすれば


蜂の巣を突いたかのような問い合わせの嵐は確実(◎_◎;)


だからそんな話しが不動産屋にきても


「うちでは扱えない」「売れない」とかって断ります(-_-;)


安い物件はできるだけやりたくないんですよね(-_-;)



なので激安物件はなかなか扱われないし


扱うとしても表には出てこない。



それを解消しようというのが冒頭のニュース。

空き家仲介手数料の上限緩和へ　国交省　不動産取引活性化に告示改正



安い物件の手数料上限を上げることで


不動産屋が敬遠しないようにしようってことですね。



記事中には１８万円を上限にしていますけど


その程度の金額で本格的な調査＆重説作成で責任を負うってなると


まだまだ安くてやっとられんでしょうね...



だって、わたくしみたいなボロマニアに


電話１本でほぼ買ってもらえて


小遣いまでもらえたらそのほうが断然楽でしょ(^^;



こっちも１００万円単位で値下げしてもらって


超激安で買えるんなら


少々小遣い出してもそのほうがありがたい(^^;



おしまい



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　16-1号 募集中
　16-2号 募集中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　16-1号,16-2号に設置


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＜見学会のお知らせ＞
　かこちゃん古民家見学会＆ランチ
　７月１８日（火）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１HTさん
　２じいじさん
　３こももさん（女性）
　４norikoさん（女性）
　５かこちゃま（女性）
　６わたくし

＜イベントのお知らせ＞
　木部のぬりぬり体験会＆晩御飯
　＆TaimanTV撮影会
　２日目　７月２２日（土）１８時〜
　参加予定（定員１０名）
　１よーすけさん
　２namiさん（女性）
　３ゆかさん（女性）
　４しっしーさん
　５taimanさん
　６じゅんじゅん（初登場・女性）
　７Mさん
　８じいじ先生
　９わたくし
　※２０時半からイオンモール６階で食事です。
　　ぬりぬりに参加できない方で食事だけの方もどうぞ(^^;
　１O幡さん
　２F原Hさん


＜花火大会のお知らせ＞
　国産牛&イベリコ豚の食べ放題＆飲み放題が５時間！
　８月５日（土）１７時〜
　　幼稚園以下→幼、小学生→小、中学生以上→中
　　大人女性→女、大人男性→男　()は人数
　参加予定 男27 女26 中4 小10 幼12　計79＋14
　ファミリー専用席（座敷６組）（27名　満席になりました。）
　３Ｔ本さん　　　　計５　男 女 　 　 幼(３)17半~
　１りょういちさん　計５　男 女 　 小 幼(２)18~
　11ＢＬＸさん　　　計５　男 女 中 小 幼 　 18半~
　７Ｙさん　　　　　計４　男 女 　 　 幼(２)18半~
　14Ｋ本さん　　　　計４　男 女 　 小 幼 　 17半~
　21あつおさん　　　計４　男 女 　 小 幼 　 18~
　　
　ファミリー専用席（テーブル５組）（21名　満席になりました。）
　６こーへーさん　　計４　男 女 中 小 　 　 17半~
　４Ｓさん　　　　　計２　男 　 　 小 　 　 17半~
　24ｍｔａｎａさん　計４　男 女 　 小 幼 　 17半~
　26ＴＡＫＥさん　　計４　男 女 　 小 幼 　 18~
　19あつさん　　　　計４　男 　 中 小(２)　18半~
　20ＤＤＭさん　　　計３　男 女 中 　 　 　18半~
　
　単身席（テーブル３０席）（30名　満席になりました。）
　☆１７時〜（10名）
　２Ｏ幡さん　　　　計２　男 女
　５ＯＣさん　　　　計２　男 女
　13Ｆ原Ｈさん　　　計２　男 女
　15真中さん　　　　計１　　 女
　16Ｎ岡さん　　　　計１　　 女
　28ｍｉｈｏさん　　計１　　 女
　31Ｉ崎さん　　　　計１　男
　
　☆１７時半〜（2名）
　12ｎａｍｉさん　　計２　 　女(２)
　

　☆１８時〜（8名）
　17Ｎ村さん　　　　計２　男 女
　18むーさん　　　　計２　　 女(２)
　22Ａさん　　　　　計２　男 女
　23Ｙ田さん　　　　計１　男
　27よーすけさん　　計１　男

　☆１８時半〜（6名）
　８ｒｙｏｋｏさん　計１　　 女
　９とっこさん　　　計１　　 女　
　30Ｍ井さん　　　　計４　男(３) 女

　☆１９時〜（4名）
　10たくみさん　　　計１　男
　25摂津屋さん　　　計１　男
　29太陽Ｔさん　　　計２　男 女　

　わたくしと別途主催者枠１４名参加

　満席になりました(^^;

　花火（１９時半）には間に合わないけど
　花火中の２０時ぐらいからみんなでワイワイやりたい方は
　半額で食べ放題飲み放題もどうぞ(^^;
　
　
＜イベント一覧＞
７月 　１日（土）　１１時〜 　トレジャーハンターin玉野市奥玉 ＆
　　　　　　　　　　　　　　　 taimanTV撮影会＆ランチ
７月 　２日（日）　１１時〜　 中区某所アパート３室５００万円＆ランチ２日目
　　　　　　　　 　１３時半〜 白猫さん北区某所２００万円戸建見学会
７月 ８,９日（土日）　　　　　必殺大家旅行『ＪＲ特急で行くホテル浦島』
７月 １２日（水）　１８時〜　木部のぬりぬり体験会＆晩御飯　１日目
７月 １８日（火）　１２時半〜かこちゃん古民家見学会＆ランチ
７月 ２２日（土）　１８時〜　木部のぬりぬり体験会＆晩御飯　２日目
　　　　　　　　　　　　　　　＆TaimanTV撮影会

８月 　５日（土）　１７時〜 　花火大会

９月 １１日（月）〜１５日（金）香港口座開設ツアー
９月 ２２日（土）　１８時〜　ガス屋のＮさん、おつかれさま会　決定！


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


この３連休も猛烈に暑い(；´Д｀)


そんな中

幼稚園の夏祭り
小学生の陸上の大会
地域の夏祭り

と朝から晩までバタバタでバテバテ(◎_◎;)


みなさんも体調を崩されないように(^^;


...


さて、倉敷大家さんのブログでこんなん書かれていました。

2017/6/24　囲い込み?
2017/7/16　囲い込み? その後


倉敷大家さんがお願いしている管理会社が


ある不動産会社に対して


自分の空室情報を伝えていないため


その会社には客付けをしてもらえない。


それに対し、管理会社の回答は


「その不動産屋が何かと無茶なことをするのでトラブル防止のため」


まぁこの管理会社がテキトーに言い訳してる可能性も否定できませんが


この「何かと無茶なことをする」


について今日は書いてみましょう。



具体的には、営業マンが数字欲しさに


ウソをついたり、不都合なことを隠したりってことでしょうね。


営業マンは大概きついノルマを課せられていて


売上を達成できなければ給料に影響する場合が多いでしょう。


そこで営業マンはいろんな手段を使って入居させようとします。


例えば

・複数での入居を隠す

　片方の親（保証人）が得られない同性カップルの場合
　保証人の印鑑証明などを用意できないので、入居に漕ぎつけられません。
　こういう場合はどちらか固い方を契約者にして
　一人入居で話しを持って行く。

　水道代込みとかにしてると跳ね上がります(；´Д｀)



・短期入居になることを知っていながら隠す

　自宅の建て替えなどで数か月だけ住みたいというと
　ファミリー物件だと断られることが多いのでその事実を隠し
　結果的に、短期解約違約金を払って
　しかたなく出ていったということにする。

　短期解約違約金は多めの設定をおススメします(^^;



・素行の悪そうな入居者を押し込む

　失礼ながら、世の中には見た目で明らかに
　トラブルになりそうなと感じる人はいるもので(^^;
　そういう方をプッシュする場合
　「すごくいい人なんで」って連呼するけど
　その人と会ったばかりの営業マンに何がわかるんだ？

　押し込んでしまえばあとは知らんってやつ(-_-;)



・改造車と知っていながら伏せる

　爆音を響かせながら駐車するので近所からクレームに。
　車検証もらっただけじゃわからんからね〜(-_-;)




他にも、ペット不可物件に入居するのに


ペットを飼うことを知っているのを伏せるとか



奥さんがご主人と別居するための家探しなのに


無職の奥さんじゃ審査に通らないから


表向き家族で引っ越しのように見せるとか



夜のお勤めだと審査が通りにくいから


昼の会社に勤めていることに偽装するとか



設備や修繕なんかでなんやかんや要望を出して


折角大家にＯＫもらった挙句あっさりキャンセルするとか



なんやかんやありますわ(；´Д｀)



要は、管理会社があとから困るようなことを


隠したり、ウソをついたりして


目先の売り上げ欲しさに押し込む営業マンがいて


そんな会社には情報を出していないってことですね。



岡山市内にもそんな行儀の悪い会社はありましてね(・_・;)


まぁどことは書きませんけど。



聞きたい人は会った時に教えてあげるわ(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間のリフォームは壁紙１面の8,000円のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号　1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、坪18.8万円は安いので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から４台月極Ｐで貸し出し中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

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＜イベントのお知らせ＞
　　
　☆忘年会第三弾
　　１２月１６日（土）１８時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１O幡さん
　　２F原Hさん
　　３namiさん（女性）
　　４摂津屋さん
　　５そうさん
　　６S農さん　現19:00
　　７たかぱぱさん
　　８taimanさん
　　９Kさん
　　10わたくし
　　※満席になりました(-_-;)

　☆中区平井200万円戸建見学会＆ランチ2日目
　　１２月１７日（日）１１時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１紹介者さん
　　２ラーメンnnwさん
　　３まっきーさん
　　４よーすけさん
　　５HTさん
　　６なつさん（女性）
　　７摂津屋さん
　　８Kさん
　　９デンチさん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

＜イベント一覧＞
　
１２月
　２,３日（土日）必殺旅行　和歌山バーベキュー合宿
　　５日（火）１１時半〜　クロス貼り体験会＆ランチ
　　８日（金）１８時半〜　KGさん奉還町マンション見学会
　　　　　　　１９時半〜　忘年会第一弾（１４名・北区平和町）
　１２日（火）１１時半〜　中区平井200万円戸建見学会＆ランチ1日目
　　　　　　　１９時半〜　忘年会第二弾（１２名・イオン岡山６階）
　１６日（土）１８時半〜　忘年会第三弾（１０名・北区丸の内）
　１７日（日）１１時半〜　中区平井200万円戸建見学会＆ランチ2日目
　２０日（水）１１時半〜　忘年会第四弾・昼の部（北区奉還町）
　２１日（木）１３時〜１８時　倉敷相談日
　２２日（金）１２時半〜　見学会予定
　２３日（土）１２時半〜　見学会予定
　２５日（月）１３時〜１７時　北区相談日
　２８日（木）１８時〜　　忘年会第五弾

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


一週間前ぐらいからネットに出ているこの物件。


備前三門駅 6分 ２Ｋ　５０万円





まだ載ってるね〜

※リンク先はこちら。売れたら消えるでしょう。



表に出てきた物件で５０万円いうたら


問い合わせだけはかなり多そうだけど...


なかなか売れんのかね...




まぁ写真見た感じでもかなりのボロ感が出てるもんね(^_^;)





道もないみたいだし


いや〜な文言がズラズラ(◎_◎;)






パッと見、５０万円なら安く感じるから


問い合わせはしたものの


場所も良くないし


よくよく検討してみると


まだまだ高いって結論かな〜


確かに５０万円じゃ買えんわな...





こんな物件だと不動産屋さんも大変よ〜





仲介手数料の話しは以前書きましたけど

関連記事
2015年09月29日　６万円足りないんです。



５０万円の仲介をしても、得られる手数料は


５％の２．５万円（税）を売主買主双方からがＭＡＸ...





手数料の仕組みが変わるって話もあるけど

関連記事
2017年06月07日　手数料の仕組みが変わる？



現状では、計５万円（税）...





そうそう。


時々、こんなことも知らずに大家になりたいって人がいるから


ある程度はちゃんと勉強しといてよ。


何も知らずに見積りの仲介手数料を見て


「なんだこれ！？ぼったくりか！？」


なんて不動産屋に突っかかったりしたら恥ずかしいから(;´Д｀)






話しは戻って、この物件を出してる業者...


...


...


...


なんと福岡です...





わざわざ福岡からきて


５万円の仲介なんて...



よーやりますな...



誰かはよ買ってあげて楽にしてあげてください...




おしまい




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日売却）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間のリフォームは壁紙１面の8,000円のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号　1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、坪18.8万円は安いので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から４台月極Ｐで貸し出し中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

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＜イベントのお知らせ＞

　☆ラーメンnnwさん御津戸建＆わたくしの赤磐平屋見学＆ランチ
　　１２月１０日（水）１２時半〜
　　参加予定（１０名）
　　１ラーメンnnwさん
　　２Mさん
　　３摂津屋さん
　　４じゅんこさん（女性）
　　５わたくし


＜イベント一覧＞
１月
　５日（金）１２時　〜倉敷市N西さん２号戸建完成見学会＆ランチ
　　　　　　　　　　　＆賃貸募集用間取り図面作成体験
　　　　　　１９時半〜新年会第一弾（北区平和町）
　９日（火）１３時　〜相談日（北区）
１０日（水）１２時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
　　　　　　　　　　　＆わたくしの赤磐平屋見学＆ランチ
１３日（土）半日見学会ツアー　１日目
　　　　　　１１時　〜備中高松見学会
　　　　　　１２時　〜総社市アパート×２見学会＆ランチ
　　　　　　１５時　〜水島戸建見学＆トレジャー＆taimanTV撮影会
１６日（火）半日見学会ツアー　２日目
　　　　　　１１時　〜備中高松見学会
　　　　　　１２時　〜総社市アパート×２見学会＆ランチ
　　　　　　１５時　〜水島戸建見学＆トレジャー＆taimanTV撮影会
１８日（木）１１時　〜見学会＆ランチ（浜、原）
２０日（土）１２時半〜見学会＆ランチ（浜、原）
２５日（木）１２時半〜見学会＆ランチ（倉敷市）
２７日（土）１２時半〜見学会＆ランチ（倉敷市）


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


まだ売れないみたいですね〜(;´Д｀)


ここで登場した関西町５０万円...




関連記事
2017年12月14日　わざわざ福岡からどうも。





少し前から３５万円になって







お気に入り登録が９人に増えてますけど





備前三門駅 6分 ２Ｋ　３５万円



それでも売れないんですね...




問い合わせはかなりあると思うんですよね〜


やっぱりぱっと見安く見えるからねー


内見もまぁまぁあるんでしょうけど




現地を見たら...




そんな感じでしょうか(-_-;)





不動産屋としてはきついですね〜(;´Д｀)


問い合わせをいくら受けても


案内をいくらしても


そこではお金にならないからね(◎_◎;)



ここの場合は


カギ開けてるから勝手に見てくれ　とか


にしてるのかもしれんけど(^^;


岡山の業者でもたまにそんなことあるから(^^;




ここだと正規の手数料は５％と消費税なんで


わずか１８,９００円...


売主買主双方からもらっても３７,８００円...


手間と責任がかかってこれなら


家賃３．５万円の部屋を決めて


広告料１ヶ月もらったほうが断然お得...



不動産屋としてはお荷物でしかないよね(-_-;)





安い物件が表に出てこない理由はこれよね。


手間ばっかりで面倒くさいもん。






アットホームで検索したら


岡山市の中古一戸建て 物件検索結果


関西町３５万円　の次は

福吉町１５８万円　で


あとは

御津３００万円

横井上４００万円

二日市４１８万円

宗津４３０万円


で３００万円超えからが中心。





マンションで検索してみても

岡山県の中古マンション 物件検索結果



津島東２００万円　以外は



浜野２９８万円

中山下３４０万円

中山下３８０万円

豊成５８０万円

東古松６００万円



とこちらもほぼ３００万円超えから。





３００万円だったら


４％＋２万円と消費税だから


１５１,２００円


売主買主双方で３０２,４００円




これぐらいもらえればまぁなんとかね(^^;





値下げ交渉をすれば


結果的に、不動産屋の手数料をも削らせる


ことにもなるんで


その辺のさじ加減は


しっかり考慮しとかないといけないね(^^;




おしまい




空き家・空き地のご相談は↓↓↓



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

　☆中区いいてんきさんマンション＆
　　北区摂津屋さん戸建完成見学＆
　　中区トレジャーハンター＆ランチ
　　１８日（木）１１時
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１いいてんきさん
　　　２摂津屋さん
　　　３たかぱぱさん
　　　４デンチさん
　　　５N西さん
　　　６N西さん奥さん（女性）
　　　７かこちゃま（女性）
　　　８N岡さん（女性）
　　　９HIROさん（初登場）
　　　10わたくし
　　　※満席になりました。

　☆新年会第二弾（イオンモール岡山６階）
　　１９日（金）１９時
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１taimanさん
　　　２しっしーさん
　　　３真中さん（女性）
　　　４yasuさん 19時半
　　　５T本さん
　　　６よーすけさん
　　　７わたくし

　☆中区いいてんきさんマンション＆
　　北区摂津屋さん戸建完成見学＆ランチ
　　２０日（土）１２時半
　　　参加予定（定員１２名）
　　　１いいてんきさん
　　　２摂津屋さん
　　　３よーすけさん
　　　４なつさん（女性）
　　　５OCさん
　　　６こももさん（女性）
　　　７倉敷大家さん
　　　８じゅんこさん（女性）
　　　９ryokoさん（女性）
　　　10Mさん
　　　11じいじさん
　　　12わたくし
　　※満席になりました。

　☆新年会第三弾（北区本町）
　　２３日（火）１９時
　　　参加予定（定員１２名）
　　　１じいじさん
　　　２ryokoさん（女性）
　　　３こももさん（女性）
　　　４J子さん（女性）
　　　５DMMさん
　　　６riekoさん（女性）
　　　７デンチさん
　　　８Y口さん
　　　９OCさん
　　　10わたくし
　　　11
　　　12
　　　※早々に満席なので増枠しました(^^;

＜イベント一覧＞
１月
　５日（金）１２時　〜倉敷市N西さん２号戸建完成見学会＆ランチ
　　　　　　　　　　　＆賃貸募集用間取り図面作成体験
　　　　　　１９時半〜新年会第一弾（北区平和町）
　９日（火）１３時　〜相談日（北区）
１０日（水）１２時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
　　　　　　　　　　　＆わたくしの赤磐平屋見学＆ランチ
１３日（土）半日見学会ツアー　１日目
　　　　　　１１時　〜備中高松見学会
　　　　　　１２時　〜総社市アパート×２見学会＆ランチ
　　　　　　１５時　〜水島戸建見学＆トレジャー＆taimanTV
１６日（火）見学会　２日目
　　　　　　１１時　〜備中高松見学会
　　　　　　　　　　　＆総社市アパート×２見学会＆ランチ
１８日（木）１１時　〜中区いいてんきさんマンション
　　　　　　　　　　　＆北区摂津屋さん戸建完成見学
　　　　　　　　　　　＆中区トレジャーハンター＆ランチ
１９日（金）１９時　〜新年会第二弾（イオンモール岡山６階）
２０日（土）１２時半〜中区いいてんきさんマンション
　　　　　　　　　　　＆北区摂津屋さん戸建完成見学＆ランチ
２３日（火）１３時　〜玉野市HTさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
２５日（木）１２時半〜倉敷市デンチさん１号戸建ビフォー見学会
　　　　　　　　　　　＆ランチ　１日目
２７日（土）１２時半〜倉敷市デンチさん１号戸建ビフォー見学会
　　　　　　　　　　　＆ランチ　２日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


不動産屋を通じて不動産を購入すると


仲介手数料をお支払いしますよね。



時々、大家さんになりたいと言いつつも


この存在を知らない人に出会うことがあったりして


ビックリすることもありますが


今一度しっかり理解しておきましょう。



仲介手数料について




以前記事にしたこともあります。

関連記事
2015年09月29日　６万円足りないんです。
2016年01月10日　はっきり言って迷惑なんです...





仲介手数料の仕組みを理解できれば


不動産屋が安すぎる物件は扱いたくない気持ちがわかりますね。


関連記事
2017年12月14日　わざわざ福岡からどうも。
2018年01月08日　基本、３００万円のラインなんですよ。





基本、値下げ交渉も厳禁。


物件価格に連動している以上


売主に値下げ要請をして下がれば下がるほど


自分のもらえる仲介手数料も減っていきます。


値下げ交渉というのは


不動産屋自身の首を絞める行為なんですね。




ましてや、


安い物件の安い仲介手数料の値引き交渉なんて


タブー中のタブー。




難癖付けて値切ったり払わんかったりするやつ。


実際時々いるみたいですけど


そんな奴には二度とおいしい話しは舞い込みません。




情報こそ命、宝ですから


気持ちよく払ってあげましょう。


そういうところをケチる人は大成しないと思います。


無駄なものを節約はするのはいいですけど、


ケチな人間はダメです。






そんな仲介手数料ですが


しばらく前から改正に向けての動きが。

関連記事
2017年06月07日　手数料の仕組みが変わる？



2017.6.5
空き家取引活性化へ仲介手数料の上限緩和　国交省が告示改正を検討

2017.6.28
仲介手数料の上限緩和「18万円」は愚策となるか




要は、安すぎると不動産屋がやりたがらないので


安い物件の手数料を見直そうという動き。




具多的には


４００万円以下の物件に対しては一律。


４００万円だと


４％＋２万円　→　１８万円　＋消費税　なので


それ以下


１００万円だろうと５万円だろうとワンコインだろうと


１８万円　＋消費税





そんな風に検討していたのが、


実際に改正されたというお話し。



国土交通省ＨＰ


平成29年12月8日改正（平成30年1月1日施行）になっとります(◎_◎;)




具体的には以下の文言が追加。



空家等の売買又は交換の媒介における特例

低廉な空家等（売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当
額を含まないものとする。）又は交換に係る宅地若しくは建物の価額
（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係
る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれ
か多い価額とする。）が四百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。
以下「空家等」という。）の売買又は交換の媒介であって、通常の売
買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについて
は、宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者
（空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。）から受ける
ことのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下
この規定において同じ。）は、第二の規定にかかわらず、第二の計算
方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当する額
を合計した金額以内とする。この場合において、当該依頼者から受け
る報酬の額は十八万円の一・〇八倍に相当する金額を超えてはならな
い。



新旧対照表




いつの間にか改正されとりました(◎_◎;)




この物件も





従来なら５％＋消費税で


１．８９万円だったのが、１９．４４万円にアップ！



それが売主買主双方から受領できるから
※訂正　買主からは従来通りだそうです(^^;



少しはやる気になるかもしれません(^^;






が、実際のところは


ボロ物件ほどいろんな不具合が出てきて


あとあと面倒に巻き込まれる可能性は高いので


この程度の手数料では


積極的に取り組むという訳にはいかんでしょうが...


築浅の分譲マンションとかを扱っとく方が


リスクも低くて断然楽だもんね〜(;´Д｀)





これでバンバン情報が出回ってくれば


我々にもメリットがありますが...




現状では、払うお金が増えただけってことにも


なりかねないですが


わたくしなら


この部分も加味して価格交渉をするでしょうから


不動産屋を通した契約の場合


一番損するのは売主になりそうです...




みんなで見に行った備中高松の戸建...


いくらで交渉しようかな...




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

＜イベント一覧＞
２月
　６日（火）１３時　〜北区相談日
１０日（土）１２時　〜わたくしのアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　norikoさん１号戸建＆ランチ１日目
１２日（月）１１時　〜DIY教室　ジョリパット塗り
１３日（火）１２時　〜わたくしのアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　norikoさん１号戸建＆ランチ２日目
１７日（土）１２時半〜よーすけさん５号戸建見学＆
　　　　　　　　　　　こももさん４号戸建途中経過＆ランチ１日目
１９日（月）１２時半〜よーすけさん５号戸建見学＆
　　　　　　　　　　　こももさん４号戸建途中経過＆ランチ２日目
２０日（火）１８時　〜勉強会（退去関連）＆ディナー
２１日（水）１２時　〜玉野市３０万円戸建見学＆ランチ１日目
２４日（土）１１時　〜勉強会（退去関連）＆ランチ
　　　　　　１５時半〜玉野市３０万円戸建見学２日目
２６日（月）１３〜１７時　倉敷相談日
２７日（火）１３〜１８時　北区相談日


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、勉強会２日目＆ランチバイキング

りょういちさん
O幡さん
namiさん（女性）
AIさん（初登場）
HTさん
Kすけさん
しっしーさん
IW本さん
ロバートS田さん
たろぽんさん
K本さん
Y原さん
たくみさん
taimanさん
tomoeさん（女性）
わたくし

の１６名で退去関連のお勉強です(^^;






退去いうのは大家の一番の敵



ほんま退去するとロクなことがない(;´Д｀)




次の募集のためのリフォームやら


募集のために不動産屋を回ったりやら


お金も時間もかかる(;´Д｀)




なかなか決まらんかったら


その間の賃料は入らんし(;´Д｀)




ようやく決まった思うて


広告料１ヶ月払うつもりでおったら


いきなり「広告料２ヶ月くれ」言われたり(;´Д｀)




そんなん今さら拒否できんし


拒否しとったら他の物件の客付けしてくれんようなるし(;´Д｀)



ずっと平和に入居してくれとんが一番です(-_-;)




平穏無事に安定経営するには


ここを押さえとくんが一番なのに


みんな軽く見とんよな〜(;´Д｀)




それはさておき


いつかは住んどる人も死ぬから


未来永劫入居してくれることはないんで


どこかで遭遇するであろう退去。




そんな時のために


退去立会や精算のお勉強をしました(^^;




立会時にすることや


実際にわたくしが精算したときの資料を見ながら


大家が損しない方法をお伝えしました(^^;




なにも入居者から修繕費をぼったくれってことじゃないですけど


ちゃんとやり方ぐらいは知っとかんとね(^^;


自主管理なら自分でやらないといけないことだから。




客付けした不動産屋にお願いするのも手で


昔からの付き合いがあったりすると


無償で引き受けてくれたりもするかもしれないけど


基本的に不動産屋としてはＮＧ。


立会の手間賃でいくらか払うとか


リフォーム工事をさせてあげないと


人をひとり派遣するのに


基本的にタダって訳にはいかない。


その後の募集を専属でさせるなんてのいいけど


いまどき専属募集なんてのんきなことやらないしね。




管理自体を任せて管理会社に丸投げもいいけど


管理会社の人は、


大概、入居者寄りの精算をするんよね(;´Д｀)


なんでそうなるかって？


それは、入居者と揉めたくないからよ(;´Д｀)




いまごろは国土交通省が出してる


いわゆる、ガイドラインってのがあってね。


「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について



まぁ揉めることが多いから


一定のルール的な指針を示した訳ね。


絶対的なルールではなくて指針というか目安程度のものなんだけど


ちょっと知ってる入居者だと


これを盾にいろいろ言ってくる訳(;´Д｀)



現場で、恐る恐る


管「ここは入居者さん負担で...」


なんて言うと


入「いや、ガイドラインではこうですから」


管「はい！わかりました！」
　「大家さん負担でいきますね！」(^^)v



あんたコロっと態度変わって弱腰すぎやろ...



こんな感じの人、山ほどおります(;´Д｀)




だってね、その社員さん


管理物件数十戸？数百戸？の精算をさせられとんですよ(;´Д｀)



ひとつひとつ入居者を説き伏せて


数千円、数万円の話を


大家寄りに立って話ししてくれるはずないでしょ？




だからもうほとんどフリーパス。


壊したところがなかったら


「敷金はぜーんぶお返ししますからね〜」(^^♪

「あっ、清掃費だけ負担してくださいね〜」(^^♪



入居者にはええ顔してその場は片付けて


大家には

「いやぁー、最近はガイドラインがありましてねー」
「なかなか修繕費もらえんのですわー」
「大家さん負担で直してください」(^^;


とか平気でぬかしよる...



あほか(;´Д｀)




まぁでもしかたない。


手間かけて少々多めに回収したところで


自分らは一銭の得にもならんからね〜(;´Д｀)




サッサと大家負担でバカ高〜いリフォームして


リフォーム代は大家からきっちり回収。


バカ高〜いリフォームだから


入居も決めやすいわな。


それで決まったら広告料数ヶ月ぶん獲る。



入居者と後々まで揉めること思うたら


そっちのほうがよっぽど賢いわ。




どこに任せるのも自由だけど


自分でこれぐらいはできるようにしとかんと


骨までしゃぶられるで〜((((；ﾟДﾟ)))))))




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ
　H26.12.5イオン岡山オープン。
　３度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（入居者負担）で入居

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞


＜イベント一覧＞
４月
7日（土）中止　　　お花見（後楽園河川敷）
9日（月）12時〜　視察（水島）＆ランチ
13日（金）12時〜　西古松新築見学＆ランチ
14日（土）12時〜　西古松新築見学２
　　　　　　　　　＆よーすけさん５号完成見学
　　　　　　　　　＆ランチ
15日（日）16時半〜視察（原尾島アパート）
16日（月）13〜18時　北区相談日
17日（火）12時半〜よーすけさん５号完成見学
　　　　　　　　　　２日目＆ランチ
　　　　　14時半〜HTさん４号門田文化町戸建
　　　　　　　　　ビフォー見学
20日（金）19時15分　勉強会（メルパルク）
　　　　　21時　　　飲み会（イオン岡山）
21日（土）11時15分　勉強会（シティホテル厚生町）
　　　　　13時　　　ランチバイキング
　　　　　15時〜　あつおさん５号磨屋町ビフォー
　　　　　16時〜　HTさん４号門田文化町ビフォー見学２
22日（日）17時〜　「視察」当新田アパート
23日（月）12時半〜「視察」当新田アパート２

５月
2日（水）12時〜　しっしーさん３号５万円戸建
　　　　　　　　　＆目黒町１１０万円戸建見学＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


時々、不動産業者を訪問することがありますけど


最近はどこの業者さんも


ほんと従業員が少ない(;´Д｀)


２人体制のとこが増えたね...


どうも人が集まらんらしい...


入ってもすぐ辞めるとか...


不動産業界に限らんけど


お金と時間かけて募集して


やっと入ったと思ったらすぐ辞める...


ほんまたまらんよね...


何しにきたん？って感じ(;´Д｀)




コンビニのトイレでこんなの貼ってあったけど




昼間時給８００円いうて


わたくしの２８年前のバイトと変わらんじゃん...


これじゃなかなか集まらんじゃろうな...


かといって売上的に時給も上げられんじゃろうし...


人を雇ってそこに大きく依存する商売はしんどいね...


大概文句しか言わんしな...


給料安いとか、ボーナスないとか...


自分がなんぼほど利益をもたらしとんか知らんけど


まぁなんせ文句が多いわ。


上と下に挟まれるのもしんどいしの〜(;´Д｀)




不動産は黙って稼いでくれるから大好きです(^^♪


...



話は戻って


不動産業界もほんと人が少ない(-_-;)


特にFC系は華々しくCMやってるから


なんとなくクリーンなイメージで


とりあえず入社してみたものの


そりゃそんないいもんじゃないわな...



物件も山ほどあるし


管理会社も山ほどあるし


一般大家もたくさんいる...


契約書も各社違えば


保証会社もいろいろ...


ネット掲載も数社あって入稿方法も違う...



いろいろ複雑で覚えることがめちゃ多い...




頭がパンクしてる中


変なお客に当たったり


よくわからんまま話しが進んでクレームになったり


そんなこんなで心が折れて


さよーならーΣ≡≡≡≡≡ﾍ(; >д<)ﾉ



まぁそんな感じ。




店のほうも元々２人しかいないから


きちんと教える時間がないんよね...



お客がきたら接客→案内になって


ひとりぼっちになるし


その間もちろん電話も鳴るし


話のなげー大家が突然きたりもするし


ぶっちゃけ２人じゃなんにもできんよね...




折角売上になりそうな物件情報が入っても


写真も撮りに行けないし


間取りも書きに行けない...



一昔前なら


ドル箱物件に各社こぞって行ったもんだけどね〜



まぁ人もおらんのに


他社に先駆けて行って仕事増やして


自分とこで売り上げになって仕事増やして


いいことひとつもないわな...




そんなこんなで


間取りはこちらで作ってあげようということで


まこりんさんの１号アパートを募集するにあたり

関連記事
2018年04月04日　たぶん１号が一番うれしいと思う。



まこりんさんに間取りを書いてもらいました〜



じゃーん。





これを基にわたくしがPCで書いて





業者さんに渡してあげます。




ある程度こちらが動かないと


なかなか難しい環境になりましたな(;´Д｀)




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
　6/9 今度はインドネシア人シェア...　あと半分...
　7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
　　　めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も...
　廃墟古民家は解体必須...
　もうひとつは30数年新築未入居の平屋...


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＜イベントのお知らせ＞

７月　

☆見学会（こももさん６号戸建）＆ランチ
　　30日（月）12時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１こももさん（女性）
　　２わたくし
　　３IW本さん
　　４デンチさん
　　５しんやさん
　　６ラーメンnnwさん（見学のみ）

☆見学会（湊３０万円戸建）
　　30日（月）18時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１わたくし
　　２陽ちゃんさん
　　３こーへーさん


８月

☆勉強会（火災保険について２日目）
　　4日（土）19時〜
　　参加予定（定員２０名）
　　１Ｉ先生
　　２わたくし
　　３まっきーさん
　　４よーすけさん
　　５O幡さん
　　６たくみさん
　　７namiさん（女性）
　　８F原Hさん
　　９ryokoさん（女性）
　　10あつおさん
　　11むーさん（女性）
　　12HTさん


＜イベント一覧＞

７月
4日（水）12時〜　　ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ１日目
　　　　　19時〜　　勉強会１日目（火災保険について）
7日（土）12時〜　　ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ２日目
　　　　　19時〜　　勉強会２日目（火災保険について）
14日（土）12時半〜　しっしーさん５万円アフター＆
　　　　　　　　　　物件19号１円廃墟＆ランチ
20日（金）13〜18時　北区相談日
21日（土）12時〜　　トレジャーハンター東区鉄２０万円戸建＆ランチ１日目
22日（日）16時半〜　見学会（御成町１日目＆１円廃墟）
24日（火）12時〜　　見学会（御成町２日目＆１円廃墟）＆ランチ
25日（水）12時半〜　トレジャーハンター東区鉄２０万円戸建＆ランチ２日目
30日（月）12時半〜　見学会（こももさん６号戸建）＆ランチ
　　　　　18時〜　　見学会（湊３０万円戸建）

８月
2日（木）18時〜　　　見学会予定
4日（土）16時〜　　　見学会予定
　　　　　17時〜　　　見学会（まっきーさんアパートビフォー）
　　　　　19時〜22時　勉強会（火災保険について２日目）
7日（火）12時半〜　　見学会（デンチさん１号戸建）＆ランチ
11日（土）13時〜17時　チャリティーセミナー　必殺大家人さん in 岡山
　　　　　18時〜　　　 懇親会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、中区某所で戸建を見せてもらいまして。


宇野小学区ということで


場所的には問題なし。


角地で３０坪ほどに


割とパンパンに建ってます。


駐車場は１台...


ブロック壊して植木を取れば


２台目で軽が置けるかな？


パッと見の外観は悪くない。



第一印象は

「ふーん。悪くないじゃん」
「４万円後半ぐらいはいけるかな...」




室内も荷物はほとんどなし。


でも、全体的に汚いので


リフォームはそこそこいるかな...






あとは価格次第...



...


...



しかし、いくつか問題が...



まず、前面道路が私道で持ち分なし...



うーん...




まぁ価格次第では...




もうひとつ問題で


室内で孤独死...




うーん...


昨年の今頃発見され、死後数日...


エアコンが動いたままだったのでまだなんとか...




それでも価格次第では...


...


...



相続人の売主さんの当初の希望は


１０００万円(◎_◎;)




はぁ〜？？


そりゃ無茶ですわ〜




流石にそれだと受けられないと


不動産屋も拒否したそうで(-_-;)


そりゃそうだ。


売れるはずの無いものを受ける訳ないもんね。





それで、坪２０の３０坪で


６００スタート...




いやいやいやいや...


坪２０は分からんこともないけど


そりゃ建物が無い状態でしょ？




まぁまぁ家も大きいから


解体で１５０〜２００ぐらいいるでしょ？




だったら現状で４００ぐらいのもんでしょ？




道路と孤独死のこともあるんだから


もっと安くないと...


なんぼ素人のエンドさんへ言うても、６００じゃ買わんわ〜





ましてや買取で言うんなら


２００以下ですわ...





売主さん、


どうせ相続で得たんだから


こんな物件で儲けよう思うたらダメですわ(;´Д｀)


お金になるだけマシぐらいに思ってもらわんと...





まぁこういう売主じゃなかなか折り合いませんわな...






実は、下げられない理由がもうひとつありましてな...




やっぱり手数料のことを言われますわ。




「あまり小さいのだとやれない...」




リアルな声ですよ。


ここは大手さんなんで裏金的なものはNG...


手数料を考えると


不動産屋としては扱う金額は


４００ぐらいが下限ですわ。




この業者さんはリアルなラインで


３２５万円だそうで。




営業マンとして


売上（手数料）と本数が問われるそうな。




しかたなく受けないといけないケースもあるので


手数料が小さいときももちろんあるけど


３２５万円を下回ると


本数にカウントしてもらえないんだって(◎_◎;)





「なので２００とかだとちょっと...」




いや〜、でも３２５じゃ無理ですわ(-_-;)




折り合わん理由はいろいろありますな...




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
　満室時想定利回り18%程度。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃３万円で賃貸。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆新築未入居平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　10/27に解体しました(^^;

H30年11月28日契約　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪にH18年築が２棟

H30年12月7日契約　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス

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＜イベントのお知らせ＞

☆忘年会第二弾　イオン岡山
　19日（水）20時〜
　参加予定（定員１２名）
　１あつさん
　２じゅんこさん（女性）
　３yasuさん
　４たくみさん
　５Ｓ農さん
　６摂津屋さん
　７Ｍ本さん
　８じょーさん
　９しんさん
　10mtanaさん
　11たかさん（初）
　12わたくし
　※満席になりました。

☆忘年会第三弾 昼の部 ホテルグランヴィア19階
　20日（木）12時〜
　参加予定（定員１２名）
　１かこちゃん（女性）
　２ＨＴさん
　３なおとさん
　４ＯＣさん
　５Ｓ波さん
　６麒麟さん
　７Ｎ村さん
　８Ｎ村さん奥さん（女性）
　９tomoeさん（女性）
　10わたくし
　11
　12

☆OCさん１万円長屋完成見学＆ランチ
　21日（金）11時〜
　参加予定（定員１０名）
　１ＯＣさん
　２わたくし
　３児島大家さん
　４むさしさん
　５ちくさん
　６ＢＬＸさん

☆忘年会第四弾　イオン岡山
　26日（水）20時〜
　参加予定（定員１２名）
　


＜イベント一覧＞

１２月
1日（土）12時半〜トレジャーハンター in 赤坂台
11日（火）12時半〜見学会　こももさん４号萌え萌え完成＆ランチ１
14日（金）19時半〜忘年会第一弾　イオン岡山
15日（土）11時〜　見学会　むーさん３号70万円戸建完成＆
　　　　　　　　　　　　　大井180万円戸建見学＆ランチ１
16日（日）11時〜　見学会　こももさん４号萌え萌え完成＆ランチ２
18日（火）12時〜　見学会　むーさん３号70万円戸建完成＆
　　　　　　　　　　　　　Y口さんペット臭戸建？＆
　　　　　　　　　　　　　大井180万円戸建見学＆ランチ
19日（水）20時〜　忘年会第ニ弾　イオン岡山
20日（木）12時〜　忘年会第三弾　ホテルグランヴィア１９階
21日（金）11時〜　OCさん１万円長屋完成見学＆ランチ
24日（月）12〜17時　相談日（北区）
26日（水）20時〜　忘年会第四弾　イオン岡山
29日（土）　　　　見学会予定
29日（土）18時〜　忘年会第五弾

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、むーさんとこの見学会２日目とかでしたが


巷で話題になっている例のスプレー缶爆発のお話しで(^^;


１００本以上スプレー放出、湯沸かし器つけ爆発か　札幌



爆発したのはここ。

グーグルマップ



そう。アパマンショップ。


今日、一緒の車になった人には説明しましたが


なんでそんなにたくさんのスプレー缶があったのか？


を不思議がっていたので


元アパマー　(笑)としては


ここで説明せんといけんでしょ(^^;





というわけで、現場にあったと思われるのはこんな商品。



ヘヤシュ




これを部屋で使えば、抗菌・消臭効果があるって代物。


実際に効果があるかは知りませんけど


使い方としては


部屋の中央とかに置いてレバーを引けば


シューって煙が立ち上がります。


或いは、手に持って細部に煙を巻いたりもします。




で、なんでこんなものが？ということで


事の発端は、まずはこの団体。


全国賃貸管理ビジネス協会


全菅協（ぜんかんきょう）なんて略して呼んでます。


ここのHPを見ればわかりますが


賃貸の客付けや管理を通じていろんな収益源を模索しています。



賃貸物件の客付けだけだと


成約時の仲介手数料しか入りません。


別途オーナーからもらう広告料もありますが


グレーな領域ですからね...



そこで、様々な収益源を模索する訳ですが


こんな感じでいくつか紹介するものがあって

・24時間安心サポート
・SAT119ECO 投てき用簡易消火用具
・インターネット回線取次 提携キャンペーン
・NHK放送受信契約の取次業務



賃貸の窓口で契約を取れば担当者の成績になるんです。


営業マンもいろいろ大変です(◎_◎;)




で、その中のひとつに抗菌・消臭サービスというのがあって


こういう商品を室内で散布する内容になっています。

FBKジェッタ&クリアボール



１缶８００円ぐらいだったかな？


１物件に１〜２缶散布します。


この商品はアパマンに限らず


他のいろんな不動産屋が扱っていて


大体１.５万円〜２万円ちょっとで販売しています。


原価が低いからめちゃ儲かるんですよね...



散布自体は営業マンがするところも...


それなら人件費もかかりませんしね...


受注すれば歩合が付いたりもありましたから


売ってた社員は相当な数を捌いていましたね(◎_◎;)


忙しい時期だと、


お金だけもらって散布を忘れるような人もいたり...


施工したかどうか見た目でわからんのでね...





で、今回爆発したのはそのアパマン版の商品の


ヘヤシュってことでしょう。


昔は全菅協のを使ってましたけど


自社系で開発した感じですかね。


大体１箱（３０本ぐらいだったか）毎に扱いますけど


管理方法は会社によっても違うでしょうから


数箱まとまった数があっても不思議ではないですね。




たぶん、散布して終わった缶の処分と


売れ残った期限切れの缶の処分でもしていたんでしょう。


年末の処理業務の一環で指令が出ていたんじゃないですかね...




それを、給湯室とか狭く閉じた空間でやったもんだから...


外でやったらクソ寒いでしょうけど


さすがにその本数は室内でっていうのはね...





繁忙期を目前にこんなことになって


当分営業どころではないですね...



それにしても周辺の店舗は大迷惑(;´Д｀)


死人が出なかったのが幸いですが。




この商品のことが


一部のネットではすでに出回っていますね...


この闇はほんの一部ですけどね...



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました