岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

　☆中区いいてんきさんマンション＆
　　北区摂津屋さん戸建完成見学＆
　　中区トレジャーハンター＆ランチ
　　１８日（木）１１時
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１いいてんきさん
　　　２摂津屋さん
　　　３たかぱぱさん
　　　４デンチさん
　　　５N西さん
　　　６N西さん奥さん（女性）
　　　７かこちゃま（女性）
　　　８N岡さん（女性）
　　　９HIROさん（初登場）
　　　10わたくし
　　　※満席になりました。

　☆新年会第二弾（イオンモール岡山６階）
　　１９日（金）１９時
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１taimanさん
　　　２しっしーさん
　　　３真中さん（女性）
　　　４yasuさん 19時半
　　　５T本さん
　　　６よーすけさん
　　　７わたくし

　☆中区いいてんきさんマンション＆
　　北区摂津屋さん戸建完成見学＆ランチ
　　２０日（土）１２時半
　　　参加予定（定員１２名）
　　　１いいてんきさん
　　　２摂津屋さん
　　　３よーすけさん
　　　４なつさん（女性）
　　　５OCさん
　　　６こももさん（女性）
　　　７倉敷大家さん
　　　８じゅんこさん（女性）
　　　９ryokoさん（女性）
　　　10Mさん
　　　11じいじさん
　　　12わたくし
　　※満席になりました。

　☆新年会第三弾（北区本町）
　　２３日（火）１９時
　　　参加予定（定員１２名）
　　　１じいじさん
　　　２ryokoさん（女性）
　　　３こももさん（女性）
　　　４J子さん（女性）
　　　５DMMさん
　　　６riekoさん（女性）
　　　７デンチさん
　　　８Y口さん
　　　９OCさん
　　　10わたくし
　　　11
　　　12
　　　※早々に満席なので増枠しました(^^;

＜イベント一覧＞
１月
　５日（金）１２時　〜倉敷市N西さん２号戸建完成見学会＆ランチ
　　　　　　　　　　　＆賃貸募集用間取り図面作成体験
　　　　　　１９時半〜新年会第一弾（北区平和町）
　９日（火）１３時　〜相談日（北区）
１０日（水）１２時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
　　　　　　　　　　　＆わたくしの赤磐平屋見学＆ランチ
１３日（土）半日見学会ツアー　１日目
　　　　　　１１時　〜備中高松見学会
　　　　　　１２時　〜総社市アパート×２見学会＆ランチ
　　　　　　１５時　〜水島戸建見学＆トレジャー＆taimanTV
１６日（火）見学会　２日目
　　　　　　１１時　〜備中高松見学会
　　　　　　　　　　　＆総社市アパート×２見学会＆ランチ
１８日（木）１１時　〜中区いいてんきさんマンション
　　　　　　　　　　　＆北区摂津屋さん戸建完成見学
　　　　　　　　　　　＆中区トレジャーハンター＆ランチ
１９日（金）１９時　〜新年会第二弾（イオンモール岡山６階）
２０日（土）１２時半〜中区いいてんきさんマンション
　　　　　　　　　　　＆北区摂津屋さん戸建完成見学＆ランチ
２３日（火）１３時　〜玉野市HTさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
２５日（木）１２時半〜倉敷市デンチさん１号戸建ビフォー見学会
　　　　　　　　　　　＆ランチ　１日目
２７日（土）１２時半〜倉敷市デンチさん１号戸建ビフォー見学会
　　　　　　　　　　　＆ランチ　２日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


不動産屋を通じて不動産を購入すると


仲介手数料をお支払いしますよね。



時々、大家さんになりたいと言いつつも


この存在を知らない人に出会うことがあったりして


ビックリすることもありますが


今一度しっかり理解しておきましょう。



仲介手数料について




以前記事にしたこともあります。

関連記事
2015年09月29日　６万円足りないんです。
2016年01月10日　はっきり言って迷惑なんです...





仲介手数料の仕組みを理解できれば


不動産屋が安すぎる物件は扱いたくない気持ちがわかりますね。


関連記事
2017年12月14日　わざわざ福岡からどうも。
2018年01月08日　基本、３００万円のラインなんですよ。





基本、値下げ交渉も厳禁。


物件価格に連動している以上


売主に値下げ要請をして下がれば下がるほど


自分のもらえる仲介手数料も減っていきます。


値下げ交渉というのは


不動産屋自身の首を絞める行為なんですね。




ましてや、


安い物件の安い仲介手数料の値引き交渉なんて


タブー中のタブー。




難癖付けて値切ったり払わんかったりするやつ。


実際時々いるみたいですけど


そんな奴には二度とおいしい話しは舞い込みません。




情報こそ命、宝ですから


気持ちよく払ってあげましょう。


そういうところをケチる人は大成しないと思います。


無駄なものを節約はするのはいいですけど、


ケチな人間はダメです。






そんな仲介手数料ですが


しばらく前から改正に向けての動きが。

関連記事
2017年06月07日　手数料の仕組みが変わる？



2017.6.5
空き家取引活性化へ仲介手数料の上限緩和　国交省が告示改正を検討

2017.6.28
仲介手数料の上限緩和「18万円」は愚策となるか




要は、安すぎると不動産屋がやりたがらないので


安い物件の手数料を見直そうという動き。




具多的には


４００万円以下の物件に対しては一律。


４００万円だと


４％＋２万円　→　１８万円　＋消費税　なので


それ以下


１００万円だろうと５万円だろうとワンコインだろうと


１８万円　＋消費税





そんな風に検討していたのが、


実際に改正されたというお話し。



国土交通省ＨＰ


平成29年12月8日改正（平成30年1月1日施行）になっとります(◎_◎;)




具体的には以下の文言が追加。



空家等の売買又は交換の媒介における特例

低廉な空家等（売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当
額を含まないものとする。）又は交換に係る宅地若しくは建物の価額
（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係
る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれ
か多い価額とする。）が四百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。
以下「空家等」という。）の売買又は交換の媒介であって、通常の売
買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについて
は、宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者
（空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。）から受ける
ことのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下
この規定において同じ。）は、第二の規定にかかわらず、第二の計算
方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当する額
を合計した金額以内とする。この場合において、当該依頼者から受け
る報酬の額は十八万円の一・〇八倍に相当する金額を超えてはならな
い。



新旧対照表




いつの間にか改正されとりました(◎_◎;)




この物件も





従来なら５％＋消費税で


１．８９万円だったのが、１９．４４万円にアップ！



それが売主買主双方から受領できるから
※訂正　買主からは従来通りだそうです(^^;



少しはやる気になるかもしれません(^^;






が、実際のところは


ボロ物件ほどいろんな不具合が出てきて


あとあと面倒に巻き込まれる可能性は高いので


この程度の手数料では


積極的に取り組むという訳にはいかんでしょうが...


築浅の分譲マンションとかを扱っとく方が


リスクも低くて断然楽だもんね〜(;´Д｀)





これでバンバン情報が出回ってくれば


我々にもメリットがありますが...




現状では、払うお金が増えただけってことにも


なりかねないですが


わたくしなら


この部分も加味して価格交渉をするでしょうから


不動産屋を通した契約の場合


一番損するのは売主になりそうです...




みんなで見に行った備中高松の戸建...


いくらで交渉しようかな...




おしまい




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