岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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こんばんは。岡山大家です。


わたくしの周りには、大家さんになりたい


って方が何人もいらっしゃいますけれど


みなさん案外知らないんですよ(ﾟoﾟ;;


そのうちの一つが仲介手数料。


不動産屋も商売ですんで、売買が成立した際には


仲介手数料が発生します。


売買ですから、買う人も売る人もですね。


簡単に書いてあるのがこちら



※参考サイト


売買代金が　４００万円を超える　とか


２００万円を超え４００万円以下　とか


２００万円以下　とかちょっとややこしいです(^^;


例えば、売買代金が６００万円なら


４００万円を超えているので


６００万円×３％＋６万円　で


２４万円が仲介手数料です。


その業者さんが消費税の課税業者ならプラス消費税ですね。


この計算式で導かれる金額は


法律で定められた上限なのでそれ以上は不要ですし


あくまでも上限なので、下げることは可能です。


...


さっきの、６００万円×３％＋６万円の


＋６万円ってなによ？


って気になった人っていますよね？(^_^;)




細かいことを言うとですね


６００万円　っていうのは　２００万円の塊が３つな訳ですよ。


２００万円＋２００万円＋２００万円　＝　６００万円


当たり前ですね(^_^;)



不動産の仲介手数料は、


こうやってバラバラに計算するんです。


６００万円のうちの


最初の２００万円部分　は　５％


次の２００万円部分　は　４％


次の２００万円部分以降　は　全て３％


なので、６００万円の仲介手数料は


２００万円×５％　＝　１０万円

２００万円×４％　＝　８万円

２００万円×３％　＝　６万円


の　２４万円（消費税）　ということになります。


...


さっきの表に戻ります。




６００万円は　４００万円を超える　ので


３％＋６万円


６００万円×３％の　１８万円　に　６万円　足すと　２４万円でしょ？


合ってますよね。


...


この６万円がなんで発生するか？というと


きちんと計算すると


２００万円×５％　＝　１０万円

２００万円×４％　＝　８万円

２００万円×３％　＝　６万円


ですが


最初の２００万円（５％）と次の２００万円（４％）だけが割合が違うので


全部３％で計算して、足らずを補っているからなんです(^^;



全部３％で計算すると


２００万円×３％　＝　６万円

２００万円×３％　＝　６万円

２００万円×３％　＝　６万円


になりますから


最初の２００万円は　５％（１０万円）が３％（６万円）で−４万円


次の２００万円は　４％（８万円）が３％（６万円）で−２万円


ね？６万円足りなくなるでしょ？


だから、４００万円を超えるものについては


全部を３％で計算して


最初の２００万円と次の２００万円の足らず６万円を戻しているんですよー



これで、自分が買いたい物件の仲介手数料の計算ができますね



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました