岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


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＜見学会のおしらせ１＞

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


１月１１日（月・祝）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん（女性）
　２こももさん（女性）
　３GOGOさん
　４かこちゃま（女性）
　５rikouさん
　６じいじさん
　７倉敷大家さん
　８SB田さん
　９SB田さん奥さん（女性）
　10わたくし
※締め切りました。

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


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＜新年会　第一弾＞

必殺新年会＆ミニセミナー in 岡山

必殺さんが大阪からやってきます

１月２３日（土）　１７時〜２２時
岡山市南区若葉町２０−２３
焼肉　珍山園

・最上級焼肉のコース
・４時間飲み放題
・必殺ミニセミナー
・岡山駅からの送迎付き

料金　１０,０００円（税込）


ご希望の方は、この専用フォームからエントリーをお願いします。

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＜新年会　第二弾＞

昼しか参加できない方向けに
昼の部を開催します

１月２６日（火）　１１時半〜

岡山市北区駅元町1番5
ホテルグランヴィア岡山

ちょっとリッチなランチでもいかがですか？

詳細を詰めているので、ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー


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＜新年会　第三弾＞

岡山大家 in 倉敷

初の倉敷開催をしたいと思います

１月３０日（土）　１８時

倉敷駅前の会場で詳細を詰めています。

ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー


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＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目
　１月２３日（土）１７時〜　　必殺新年会＆ミニセミナー in 岡山
　１月２６日（火）１１時半〜 新年会 昼の部
　１月３０日（土）１８時〜　　新年会 岡山大家 in 倉敷


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、namiさん新築マンションの見学会でした。

namiさん（女性）
O幡さん
Y吹さん（初登場）
摂津屋さん
Ｙ島さん（初登場）
ＫＳ原さん（初登場）
F原Kさん
６８さん
わたくし

の９名




namiさんの涙々の苦労話を聞き入っています(^^;


明日もあるのでお楽しみに(^-^)


...


その後ランチへ


現地でどこにしようか悩んでいると、こももさんからLINEが！？


明日の見学会後の食事に、


北区谷万成の　Lanai（ラナイ）　が良さそうですよ〜　って。


なんと　「今も友達といます」　って。

こももさんブログ


じゃあそこでってことで、行ってみると


ランチ会で有名なあんじゅさんとランチ中でした(^-^)


わたくしはハンバーグを頼みましたが、


なかなかのボリュームでおいしかったですよ






...


さて、わたくしの知り合いの不動産屋の方が何やらお困りのようで(＞＜)


メールがきたので一部を拝借します(^^;


「このところ投資したい方わんさか来店されてます。
皆さん2-300万円の自己資金握りしめ・・・

お勤めされてたりするのなら良いのですが、
専業主婦の方だったり、そこそこのご年齢だったり。
元手を倍にする以前に、回収前に引退ですよ！？
というような妙齢のお姉さまだったりもされますんで。
正直困っております(>_<)」



どうやらこのブログをお読みの方も多いようで



「何か美しくて・高利回りで・誰もが欲しがる収益物件を
損しないように買いたい、言われるんで...」



うーん(｡-_-｡)


このブログの功罪とでもいいましょうか(ｰｰ;)


そんなものがあなたの手元に届くはずはないんですが


現実を知らず、夢だけを追いかけているんでしょうね〜


...


直接お会いした方にはよくお話しするんですが


不動産屋の収益は手数料収入がメインです。


いわゆる　仲介手数料　のことですね。


仲介手数料についてはここで書いたので読んでみてください。

関連記事
2015年09月29日　６万円足りないんです。



ざっくり言うと、物件価格の３％＋６万円＋消費税


これを、売主、買主双方からいただけます。


例えば、１億円の物件が売れれば


３％＋６万円＋消費税　で


３０６万円（税別）　を　双方から頂戴しますので


ひとつの仲介で６００万円以上の収入になります。


２０００万円の物件なら　６６万円（税別）を双方からですので


１３０万円超ですね（ﾟдﾟ）


...


不動産の仲介って、


１億円だろうと、２０００万円だろうと


基本的に作業は一緒ですので


仕組み的に単価（物件価格）が高いほど


収益効率が高くなりますわね。



これが、１００万円の物件だと５％なんですが


そうなると、双方から５万円（税別）ずつで　１０万円（税別）...


２００万円でも５％で　１０万円（税別）を双方からで　２０万円（税別）...


同じ作業をやってこの格差...

...


不動産屋の営業マンって、ご多分に漏れず


ノルマとか目標を持たされています。


毎月数百万円の目標を追っているわけです。


その金額を達成すれば歩合が付いたりすることもあるでしょう。


そんな状況の中、


１００万円とか２００万円の物件をお求めの方が殺到したら...


相手をする時間だけが大幅に増えて、売上は少し...


そんなんじゃ目標に到達しないんですね(＞＜)


...


そして、不動産屋は売れないと手数料をもらえません。


いろいろ案内したり、売主と調整したりと


それなりに時間と労力を使って売る努力をします。


ですが、貯金はない、ローンは通らない


なんて、購入に至らない可能性が高い人を相手しても


一円にもなりません(＞＜)


不動産屋に行って、そっけない対応を取られたことはありませんか？


裏にはこういう事情があるんです...

...


１００万円とか２００万円って物件


ネットとかにも滅多に出てこないですよね？


こういうのは単価が低すぎて


売りの依頼を受けても不動産屋が断ることがあるんです(ｰｰ;)


手間の割に儲からないんでね...



時々、そんな売却依頼を受けたとしても


ネットに載せたりしたら大炎上です(ｰｰ;)


問い合わせはバンバンくるし、案内してくれって殺到します


その結果、売上はごくわずか


なので、ネットに載るようなことは滅多にありません...


載せるのもそれなりに手間がかかりますし


はっきり言って面倒なんですね...


...


もし激安物件があれば、そんな面倒なことをせずに


この人なら買ってくれそうとか、


買ってくれる人を知ってそうとか


って人に、電話１本かけるだけ。



「岡山大家さん、こんなのありますけど買いませんか〜」


って電話したほうが楽なんです（笑）


...


そういう事情を知らず、


店頭で初心者丸出しの初歩的質問をバンバンしているあなた。


それでも根気よく話しを聞いてみれば、


貯金も少ない、ローンも無理っぽい...


一円の売上にもならず...


その取られた時間が深夜のサービス残業に...



仕事とはいえ、そんなあなたのことを真剣に取り組めますか？


いますぐにでも売上がほしいのに...



はっきり言って迷惑なんですよね...



どの営業マンも口には出せないでしょうから、


ここで書いちゃいました(^^;


現実はそんなもんなんです(/ω＼)



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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