岡山大家の不動産投資日記

半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜不動産業界のこと｜コメント(0)

2021年08月24日

「申込」って軽いのよ。

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
　岡山駅徒7分最上階表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
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H23年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年1月(39歳)　ブログ開始
H24年4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84㎡ P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪坪単価9万円
　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室中古購入　※電柱１，看板１
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　中古購入(H31.12月解体)
　246坪廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円表面2200万％

R1年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸表面36.2％満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。

R3年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R3年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
　
R3年8月〇日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸

共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　表面9.6～11％程度を想定。出口が楽しみな案件。

　R3年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却

R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始

　R3年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始

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＜イベントのお知らせ＞
８月一覧
4日（水）12時「視察」松浜町ガレージハウス？＆ランチ
5日（木）12時「見学会」あらさん日吉町戸建＆ランチ
6日（金）12時「見学会」麒麟さん東中島町倉庫＆ランチ
8日（日）11時「見学会」Ｔ田さん山崎戸建＆ランチ
10日（火）12時「見学会」ゆういちさん西片上＆
　　　　　　　　りんしょ～さん浦伊部戸建＆ランチ
14日（土）12時「見学会」いなせさん奥田西町平屋アフター＆
　　　　　　　　建築中ガレージハウス＆ランチ
17日（火）12時「視察」東区沼戸建＆ランチ
18日（水）12時「見学会」かおりんさん北畝アフター＆ランチ
延期20日（金）12時「視察」福成１棟マンション＆ランチ
21日（土）11時「見学会」玉野市田井30万円戸建＆ランチ
25日（水）13時「視察」南区北浦戸建＆ランチ　
26日（木）12時「視察」西大寺戸建＆ランチ
再開27日（金）16時「視察」福成１棟マンション＆お茶
30日（月）12時「見学会」Ｋ本さん西崎戸建アフター＆ランチ
31日（火）12時「見学会」Ｍ原さん長船戸建見学＆ランチ

９月一覧
2日（木）12時「視察」宇野３丁目150万円戸建＆ランチ
4日（土）11時「見学会」まっきーさんガレージハウス完成＆ランチ
18日（土）12時「見学会」ひろさん玉原戸建ビフォー＆ランチ

☆「視察」南区北浦戸建＆ランチ　
　25日（水）13時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２タマさん
　３まゆさん（女性）
　４しいたけさん
　５Gucciiさん
　６じいじさん
　７norikoさん（女性）

☆「視察」西大寺戸建＆ランチ
　26日（木）12時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２バナナさん
　３しいたけさん
　４Ｄさん

☆「視察」福成１棟マンション＆お茶
　27日（金）16時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２norikoさん（女性）
　３しいたけさん
　４まゆさん（女性）
　５Gucciiさん
　６Ｏ幡さん
　７アユモドキさん
　８ツネさん
　９りんしょ～さん
　10ＨＴさん
　※満席になりました。

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

昨日は、「申込」とか「押さえ」とか「入金」とか

ってことを書きましたけども

もうちょっと掘り下げてみましょうか。

関連記事
2021年08月23日　西辛川の「入金」がありましたー

まずは「申込」ね。

不動産屋さんと内見後にそこに決めたいと思ったときに

「申込書」というものに個人情報を記入します。

一般的な申込書だと

・申込日
・入居予定日
・物件名
・物件住所
・家賃とかの条件

借主情報
・住所
・氏名
・連絡先
・勤務先情報
・年収
・同居人情報

・保証人情報か緊急連絡先情報

などなど。

それを家主にFAXやメールします。

交渉事があればどこかに追記してもらったりも。

交渉事はどこかに書いてもらっておいたほうがいいですよ。

時々、言った言わないとか、洩れも起こったりするから。

それを保証会社にFAXして審査してもらったりもします。

一般的にはそれだけのことですけど

不動産屋側としてはちょっと事情が違います。

世の中にはいろんなお客さんがいて

見学→即決定　とはなかなかいかない...

それなりの方が「他にもいいのがあるんじゃないか？」

ってなって、なかなか決め切らん(-_-;)

その人自体が、決断力に欠ける、優柔不断

なんてこともあるけど

まぁ基本的にはアパート、マンションなんて

どこのも似たり寄ったりだからね～(;´Д｀)

玄関入ってからの景色がどこも一緒。

ほんまつまらん物件ばっかりだから...

それもしかたないんだけどね...

建てさせようと思ったらある程度の「利回り」が必要で

確保しようと思ったら

「なるべく小さな部屋をたくさん」造らんといけんし

その限られたスペースに

「必要なものを詰め込んで」形にする。

そりゃ似たり寄ったりになるじゃろ。

それを固定観念にとらわれた

サラリーマンの建築士が書くんだから

そんなクリエイティブなもんも出てこんわな。

もしクリエイティブなものを書いても

商品化はされんじゃろ...

どうせ頭の固い上の稟議が通らんだろうし...

商品にする以上たくさん売れんといけん。

そうなると万人受け寄りになるんだと思うよ。

注文住宅じゃなくて投資物件なんだから

そんなにお金もかけられんしな...

クリエイティブな建築士は

そういうのが面白くなくて独立するのもあるんじゃないかなー

そんなしょーもない物件からひとつを選べ言われても

なかなか簡単ではないのはわからんでもないけど。

戸建ならそんなことはあまりない。

他を探そうと思ってもモノがないからね。

で、「申込」に話を戻すと

不動産屋としては

決め切らん人をそのまま帰すのももったいない。

散々案内して、それなりの関係を築いたし

やっぱり売上がほしいしね。

で、人気物件ならすぐ無くなることも多いから

とりあえず「申込」を書かせて

部屋もお客さんもキープしようとするわけ。

こういうのを「押さえ」っていうんだけど

要は、「キープ」「予約」って感じかな。

昔は、口頭で「押さえ」ができてたんだけど

押さえたまま放置する悪質なとこも少なくないし

ほんとにうっかり忘れててみたいなのもあるし

「どこの誰？」かもわからんお客のために

数日間の機会損失いうのもできんわね。

それで「押さえ」には「申込」が必要になって

期間も２～３日に設定されて

もし連絡が無かったら自動消滅みたいなとこもできたね。

昔は、営業マンの感覚で

「この人は決まると思うから」ってことで

営業マンの顔で「押さえ」をお願いしたもんだけど

なかなか難しくなったよね...

それでとりあえず「申込」が必要になってくるから

ほんと「とりあえず書かせた申込」いうのが増えたんよ。

同じ店のA営業マンで「申込」したものの

お客さんはフワフワ感満載で多分キャンセルになる...

で、案の定翌日にキャンセル電話が...

でも３日は「押さえ中」。

「押さえ期間」が終了する前に

他のお客さんを探して差し替えするとか

実際にやってたもんな。

人気物件だとある程度前向きにはなるけど

最終決断ができない場合

とりあえず「申込」を書かして「押さえ」る。

これが不動産屋としては大事で

その人が流れても、その間に他を探せばセーフ。

管理会社の担当者との付き合いも大事になるんだけどね。

昔は「申込を書いたら決着」みたいな重さがあったけど

申込を受ける側としては

もう「申込」だけじゃ信用できないなー(;´Д｀)

そこで、「入金」が大事になるわけね。

それはまた次回にでも。

おしまい

タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK

関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。

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※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
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ぺんちゃん撮影

岡山大家撮影

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2021年09月01日

月末の入金ラッシュ。

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＜イベントのお知らせ＞
９月一覧
2日（木）12時「視察」八浜町45万円戸建＆
　　　　　　　　　　　宇野３150万円戸建＆ランチ
2日（木）15時「視察」宇野８150万円戸建＆
　　　　　　　　　　　奥玉50万円戸建＆お茶？
3日（金）12時半「視察」北区天瀬50万円戸建＆ランチ
延期4日（土）11時「見学会」まっきーさんガレージハウス完成＆ランチ
14日（火）12時半「見学会」かこちゃん西大寺中戸建＆ランチ
18日（土）12時「見学会」ひろさん玉原戸建ビフォー＆ランチ
18日（土）15時半「見学会」よーすけさん倉敷市林戸建＆お茶？
23日（木,祝）「体験会」まゆさん津島東平屋DIY外壁塗装＆ランチ

☆「視察」八浜町45万円戸建＆宇野３150万円戸建＆ランチ
　2日（木）12時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２しいたけさん
　３タマさん
　４DDM jr.さん
　５Ａ藤さん
　６ゆういちさん
　７宇野港のハルさん
　８ハルさんお子さん
　９まゆ弟さん
　10ＨＴさん
　※満席になりました。

☆「視察」宇野８150万円戸建＆奥玉50万円戸建＆お茶？
　2日（木）15時
　参加予定（定員１０名）
　１宇野港のハルさん
　２ハルさんお子さん
　３わたくし
　４しいたけさん
　５タマさん
　６DDM jr.さん
　７Ａ藤さん
　８ゆういちさん
　９まゆ弟さん
　10Ｄさん
　※満席になりました。

☆「視察」北区天瀬50万円戸建＆ランチ
　3日（金）12時半
　参加予定（定員５名）
　１わたくし
　２hepaさん（初）
　３じいじさん
　４みきさん（女性）
　５ひんくんさん
　※満席になりました。

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

もう９月ですかー(>_<)

今年も大したことしてないのに

なんだかあっという間ですな...

不動産賃貸の世界では

９月は引越しが増えて

第二繁忙期というたりしますが

コロナだからそんなでもないかなーなんて。

ところが、コロナコロナ言いつつも

お盆明けから問い合わせが増えて

いくつか申し込みもありましてね。

その問い合わせも面白くてね(^^;

「〇〇で探してるんですけど、なんかないですか？？」

なんて聞かれるんです(^^;

例えば

「外国人〇名でー」

「犬が〇匹、猫が〇匹でー」

「大型犬がー」

とか、まぁ普通は難しそうな内容で(^^;

基本的に、普通の管理会社じゃ受けないんですよね...

そんなの受けなくても

待てば、もっと普通のお客さんが入るかもしれないし

トラブルになる目をわざわざ取りにはいかんので...

まぁ管理会社としては

入ってれば少ないながらも管理料も入るんだけど

無理していれてトラブルになるほうが痛いし

空いてても金銭的には問題ないからね...

でも、我々は詰めていかんといけんし

我々の築古戸建なら受け入れられることも多いので

ちょいちょい難易度の高いのが回ってきます(^^;

それに、あみだを頻繁にやって

これから直すってのもいくつもあって

それらはまだ募集も開始していないし

当然ネットにも載っていないから

「もしかしたらこれから出るのが何かあるんじゃないか？？」

みたいな淡い期待込みもあるようです(^^;

それで実際に表に出る前に物件が決まったりもするんで

たまたまとはいえありがたいですよねー

他にも、不動産屋が他社がネットに載っている物件を見て

「これ、岡山大家さんで扱えないですか～？？」って(^^;

普通は、直接掲載している不動産屋に聞けばいいんだけど

そこを通すと

お客さんからもらう「仲介手数料」家賃１か月分と消費税

だけになっちゃうことが多いんよね(;'∀')

広告料は掲載しているとこが大概取るからね。

どうせなら、仲介手数料と

大家さんから広告料もいただきたいところ(^^;

そんな動機で聞いてくるんだと思うんだけど

「あー、これは大家仲間のなんで聞いてみますー」

ってのがよくあるんですな(^^;

掲載中の不動産屋には申し訳ないけど

こちらにとってはありがたい話しですな。

そんな流れの申込みもいくつかあって

お盆明けから６つ申し込みが。

・西辛川共同購入平屋
・わたくしの赤磐平屋
・長船のみんなでサブリース戸建
・赤磐のりょうたさんの戸建
・赤磐のみしばさんの戸建
・北畝のはぴりたさんの戸建

どれも９月の入居なんだけど

こちらとしてはキャンセルが怖い...

それでいつものように

入金は早めにってお願いしていました。

関連記事
2021年08月24日　「申込」って軽いのよ。
2021年08月25日　「早期入金」「早期契約開始」「短期解約違約金」

不動産屋としてもキャンセルは痛い(>_<)

不動産屋も１か月ごとの売上だから

末日がいわゆる締日ということで

なんとか末日までには入金を確定させたいんよねー

思惑はこちらと一緒です(^^;

そのためには入居日を確定させて

契約書とかの書類一式と請求書を渡さねばならんので

月末申込、月末入金いうのはとても忙しいのです(^^;

特に、その月の目標にギリギリ届くかー

なんて状況だと

入金！入金！入金！

って上からの指令もきつくなるんでね(-_-;)

なので、不動産屋への月末への訪問は

控えてあげてくださいね(^^;

そんな切羽詰まったとこにひょっこり現れて

うだうだしょーもない話しには付き合えんので。

で、結果的に６つとも入金がありましたー(*´▽｀*)

これでとりあえずは一安心(^^♪

契約書は郵送したりで時間かかったりもするんで

とにかく「入金」を急いでもらうように

意識しておきましょう。

おしまい

タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK

関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。

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ぺんちゃん撮影

岡山大家撮影

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜不動産業界のこと｜コメント(0)

2021年11月14日

「イヤな大家」をまとめてみた。

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
　岡山駅徒7分最上階表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21(09)年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21(09)年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
----------
H23(11)年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24(12)年1月(39歳)　ブログ開始
H24年(12)4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24(12)年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84㎡ P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25(13)年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26(14)年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%
　R2.9末解体
　R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更

H26(14)年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27(15)年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪坪単価9万円
　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28(16)年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29(17)年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30(18)年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室中古購入　※電柱１，看板１
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30(18)年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で。

H30(18)年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30(18)年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　中古購入(H31.12月解体)
　246坪廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30(18)年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31(19)年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円表面2200万％

R1(19)年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1(19)年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2(20)年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2(20)年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2(20)年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸表面36.2％満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R2(20)年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
----------
R3(21)年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3(21)年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入(R3.9.10解体）
　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。
　ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市八浜
☆物件38号　中古購入　23坪＆ボロ家 40万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市奥玉
☆物件39号　中古購入　72.1坪＆古民家 10万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2(20)年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。

　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却

R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円

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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」宇野３丁目戸建＆ランチ
　16日（火）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２ジェームスさん
　３タマさん

１１月一覧
1日（月）13時「視察」玉柏戸建&ランチ
3日（水,祝）12時半「見学会」fujiさん山崎戸建ビフォー＆ランチ
4日（木）12時半「視察」牛窓町古民家＆ランチ
5日（金）12時半「視察」北区富原土地＆ランチ
9日（火）12時半「視察」東区藤井平屋＆ランチ
10日（水）12時半「視察」南区浜野戸建＆ランチ
11日（木）19時「食事」そんちょう大家さんと晩御飯
16日（火）12時半「視察」宇野３丁目戸建＆ランチ
19日（金）15時半「視察」古都宿戸建＆お茶
20日（土）12時半「見学会」よーすけさん倉敷市林アフター＆ランチ
　　　　　　　　　　　　　＆かりらさん水島アフター
22日（月）12時半「視察」しんやさん松浜町ガレージハウス？アフター＆ランチ
23日（火,祝）12時「見学会・視察」
　　　　　　　　　ひろた＠さん呼松戸建＆乙島戸建ビフォー＆
　　　　　　　　　乙島タダ？の土地＆ランチ
24日（水）12時半「見学会」タマさん瀬戸戸建アフター＆ランチ
25日（木）12時半「見学会」じゅんこさん大安寺アフター＆ランチ
　　　　　　　　　　　　　まゆさん津島平屋アフター

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

こんばんは。岡山大家です。

ここで、イヤな大家のことを少し書きましたけども

関連記事
2021年11月09日　大エースの退職...
2021年11月10日　「不動産屋経験があるところですねー」

もう少し補足を。

営業時代にイヤだった大家像。

・態度でかい
・偉そう
・紹介させてやる
・細かすぎる
・こっちのせいにする
・交渉できない
・話しが長い

ここでいうのは一般大家ね。

いわゆる自主管理の大家さんのことね。

・態度でかい
・偉そう

　これは結構よくあるパターン。
　
　地主系大家とかね。
　サラリーマンでお偉いさんやってる人も。

　なんだろうねー
　自分の部下？みたいな感じに思ってるんよ。
　
　いえば言うこと聞くやつみたいな？

　「〇〇くん！××やっていて！」とか。

　そんなん知らんがな。
　こっちもやることあるんよ。
　あんたの部下じゃねぇんよ。

　管理物件で管理料もらってるならともかく
　管理じゃないんだからそれは自主管理のおたくの仕事でしょ？

　例えば、家賃滞納。

　「おたくが入居させたんだから、ちゃんとしてもらわんと！」

　いやいや。
　そりゃ入居者が悪いんだから。
　滞納するかなんて誰もわからんし。
　
　こっちは紹介はしたけど、OK出したんはあんたじゃが。
　滞納するのがわかってるならこっちも紹介せんし。
　予めわかってるならあんたがOK出さんかったらよろしいが。

　それが管理物件ならこっちの仕事。

　自らOK出して受け入れたなら、それは自主管理のあなたの仕事。

　自主管理いうんはそういうことで？

　自分でできんから有料で管理任せるんじゃろ？

　客付けしたからいうて、管理物件と同じ対応はできんで？

　管理料ケチっとんならケツは自分で持たんとな。

　でもな、中には優しい不動産屋もおってな～

　そういう依頼でも受けることがあるんよ。

　管理でもないのに、その大家のためにと思って。

　それで調子に乗って増長するんよなー(;´Д｀)

　

　退去立ち会いもそう。

　「おたくが入居させたんだから最後までちゃんと頼むわ」

　「工事はうちでさせてもらえるんですか？」

　「いや、工事はうちでするが」
　
　「は？じゃあうちは立ち会いするだけですか？」

　みたいなのもよくあったなー

　入居時に仲介料とか広告料はもらってるけど

　それは入居の成功報酬だから。

　入居後は全部自主管理大家の範囲よ。
　

　自分でその入居者を受け入れたんだから。

　イヤなら断ればよかったし、できんなら管理任せたらいい。

　退去精算で儲けさせてもらえるならともかく

　おいしいとこ全部持って行って

　手間（立ち合い）なことだけやれいうのがおかしかろうが。

　
　お互いにメリットのある話じゃないと。

　こっちも仕事で売上追わされてる中、

　管理物件じゃないのに面倒なことだけは受けられんのよ。　

　自分とこの都合ばかり重視する一般大家とはやれんな。

　そういうことを先日の送別会の時言われとったわけですわ。

・紹介させてやる

　これも時々いたわ。

　確かにその物件は希少（当時）だったから

　希望する入居者も多かったからな。

　でも、それはその時だけ。

　もう付き合いせんよ。

　おたくの物件が扱えなくても大した問題じゃない。

　古くなって困って泣きついてきても助ける気はないね。

・細かすぎる

　いろいろ心配なんだろうね。

　法人契約じゃないとダメとか

　契約書の内容がどうとか

　制限をかけられすぎると相手するんが面倒なんよね...

　こっちは流れ作業で売上追ってるから

　イレギュラーがイヤなんよ。

　通常の流れで運ばせてもらえるのが一番。

　

　あー、あの大家はちょっと面倒だから...

　ってなると、次回以降の紹介は遠のく感じになるよね...

・こっちのせいにする

　
　これはさっきも書いたけど

　自主管理で、入居OK出した以上は自分の責任だから。

　イヤなら断ればいいし、付き合いせんかったらいいんよ。

　客付け会社に文句言うのはお門違いじゃわ。

・交渉できない

　これも時々おったわな～

　大家のために、入居者のために、自分とこの売上のために

　そこを紹介して話をまとめようとしてるのに

　全く話しにならんやつ。

　これもその後の紹介は遠のく可能性は大きくなるね...

　なんでもかんでも受け入れろってことじゃないんよ。

　「３千円下げてもらえたら決まるんですけど...」

　「いや、それはできんません！」

　これじゃ話にならんわな。

　「うーん...千円じゃダメですか？」
　「うーん...初期費用減額じゃダメですか？」

　とか、代案を出してあげたほうがいいわな。

　「広告料を少し減らしてもいいですか？」

　も、相手によってはありよね。

　そこの数千円をケチる人って多いんだけど

　入居してなんぼでしょ？

　月３千円ダウンをケチって

　不動産屋さんに「交渉できん大家」認定されるより

　恩を売ったほうが得策だと思うんよね。

　収益物件で転売を考えているなら

　家賃は下げんほうがいいから

　そこは「広告料プラスするからなんとか現況でまとめて」

　って発破かけるとかさ。

　とにかく、「なんか交渉できる」「融通が利く」認定のほうが

　断然有利に戦っていけるんよね。
　

　不動産屋さんがやりやすいようにせんといけんわ。

・話しが長い

　これはお年寄りに多いね(^^;

　こっちも忙しいからさ...

　ふらっと来店して昔話されてもね...

　関係を深めたいのはわからんでもないけど...

　「ちょっと近くにきたからー」
　「これみんなで食べてー」

　ってさーっと消えていくぐらいがちょうどいいんよ。

　ちょろっと立ち話しで情報交換ぐらいはいいけど。

　時間があったらこっちから

　「まぁどうぞ」って着席を勧めるしね。

　
　普段は、長居はされるのはちょっと厳しい(>_<)

そんな感じを踏まえて

みんなには不動産屋さんが募集しやすい目線で

いろいろアドバイスしとるわけです。

時間がない中、たった１戸の低家賃戸建を商品化するのに

現場までいかんといけんのよね...

「これ、家賃高すぎるよな～」

「これじゃなかなか決まらんよな～」

って思ったら腰が重くなる。

「おっ！こりゃすぐ決まる！」

って思うとダッシュが違う。

せっかく申込や契約の段になっても

小さい売上で細かいこと言われたら面倒...

スムーズに進めたいし、広告料も多くもらいたいんよ。

そこらの素人大物大家と決定的に違うところは

「不動産屋経験があるところですねー」

ってのはそういう意味があるんよね。

でも、不動産屋も「悪」の会社が結構あるからね...

良心的なとことうまくやっていければね。

「あの大家さんならなんとかしてくれるかも...」

そんな印象を持ってもらえたら

いろんな話が舞い込んでくるようになるし

へんなお客は持ってこないもんよ。

おしまい

タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK

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ぺんちゃん撮影

岡山大家撮影

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜不動産業界のこと｜コメント(1)

2021年11月15日

大家の作った「きれいな」物件資料の意味

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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」宇野３丁目戸建＆ランチ
　16日（火）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２ジェームスさん
　３タマさん
　４ＨＴさん
　５宇野港のハルさん
　６ぺっぺちゃん（女性）

１１月一覧
1日（月）13時「視察」玉柏戸建&ランチ
3日（水,祝）12時半「見学会」fujiさん山崎戸建ビフォー＆ランチ
4日（木）12時半「視察」牛窓町古民家＆ランチ
5日（金）12時半「視察」北区富原土地＆ランチ
9日（火）12時半「視察」東区藤井平屋＆ランチ
10日（水）12時半「視察」南区浜野戸建＆ランチ
11日（木）19時「食事」そんちょう大家さんと晩御飯
16日（火）12時半「視察」宇野３丁目戸建＆ランチ
19日（金）15時半「視察」古都宿戸建＆お茶
20日（土）12時半「見学会」よーすけさん倉敷市林アフター＆ランチ
　　　　　　　　　　　　　＆かりらさん水島アフター
22日（月）12時半「視察」しんやさん松浜町ガレージハウス？アフター＆ランチ
23日（火,祝）12時「見学会・視察」
　　　　　　　　　ひろた＠さん呼松戸建＆乙島戸建ビフォー＆
　　　　　　　　　乙島タダ？の土地＆ランチ
24日（水）12時半「見学会」タマさん瀬戸戸建アフター＆ランチ
25日（木）12時半「見学会」じゅんこさん大安寺アフター＆ランチ
　　　　　　　　　　　　　まゆさん津島平屋アフター

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

昨日、「イヤな大家」の記事を書いたら質問がきたので

今日はそれについて書きましょうか。

関連記事
2021年11月14日　「イヤな大家」をまとめてみた。

昔から読んでくださっているバーダックさんからの質問。

友人が言うには、キレイな募集チラシ作って営業すると、
営業マンは現地に行って写真撮る必要がないから、
すぐネットに載せてもらえて有利だ、と主張します。

大家が作った営業チラシを元にネット広告を出すのは本当でしょうか？

...

...

物件資料ね～(^^;

時々議論に上がることもあるし

上手い下手は置いといて、

一生懸命作る大家さんっているよね(^^;

ほんと一生懸命作っている人には申し訳ないけど

さっきの質問の答えとしては　NO　かなー

もちろん例外はあると思うんだけど

キレイな募集チラシいうのは

確かに見た目はきれいなんだけど

大手は基本的にそのまま営業には使わないから

結局、こちらの資料に作り替えるんよね。

営業マンは現地に行って写真撮る必要がない

いうのも間違い。

その写真が、プロの撮影とかならともかく

資料に何枚か貼ってある写真をスキャナーで取り込む？

或いは、CDで持ってくる人も時々はいたけど

それ持って何社も回ってるんよね？

そんな写真使って広告打っても

どこの会社も同じ写真になるが(^^;

間取りもね、

不動産屋経験者が書いたデータならともかく

そこらの普通の大家が書いた手書きとか鵜呑みにはできんしねー

道中の経路、道幅、案内時の車の置き場、周りの様子とか

基本的に現地（商品）の確認にはいくよ。

それも商品として成り立つ計算ならね。

しょーもない物件だったら

そのまま山積みコーナー一直線だわ(^^;

しょーもない物件いうんが特に１Kの小さいの。

これも場所に寄るんだろうけど

そんなのは自社管理でもたくさん抱えてるからね...

しかもたくさんの空室状態で...

そこらの自主管理大家の物件を扱う余裕というか意味というか...

どんだけ資料がきれいだろうが

写真がたくさんあろうが

しょーもない物件にかける時間はないのよ。

そりゃそうでしょ？

あなたの勤めている業界でそんなことある？？

めちゃきれいでお金かかったパンフレットなんだけど

中身が不人気商品だったらどうする？？

バイヤーのあなたは

そのきれいな資料を動機に、

積極的に扱うことになるかい？？

売れそうな商品しか扱わんでしょ？(^^;

そんなん当たり前よね。

ちょっと考えたらわかるでしょ。

すぐネットに載せてもらえて有利な物件いうのは

そもそも物件自体に魅力がないといけんのですわ。

ここでいう「魅力」いうんは

反響が取れるとか、売上が上がるいうことね。

・類似が無い、少ない（希少性）

・条件が適正、安め

・売上高い（広告料とか）

結局は、「商品力」なんよ。

いい商品なら資料の善し悪し関係なしに

ネット掲載に必要な情報が揃ってたらどこでも扱ってくれるわ。

動きが早いかどうかはその店次第だけど(^^;

マネージメント力の欠如や人員の問題も抱えてるし

店から近いとか遠いとか

客層が合う合わんもあるしね。

そこをカバーするのは「大家力」かな。

「大家力」が高いいうのは抽象的なんだけど

いろいろ「高い」のよ(^^;

不動産屋訪問時の話術（コミュ力、営業力、人間性とか）

物件資料がきれい（PC技術、プレゼン力とか）

物件の仕上げ力（条件設定、リフォームポイントとか）

営業マンが見たときに

「おー、これ決まるわ！」
「売上になるわ！」

みたいなことが繰り返されて

「この大家さんの物件は反響取れる」
「いろいろ融通利かせてもらえる」
「決まりやすい」

そんな印象を持ってもらえるようになるんよ。

管理物件を差し置いて

わざわざ自主管理大家の物件扱うんだから

それなりの動機がないとしゃんしゃん動けんのです(-_-;)

キレイな募集チラシ作って営業すると、
営業マンは現地に行って写真撮る必要がないから、
すぐネットに載せてもらえて有利

っていうのは認識が誤っていて

物件そのものや大家そのもので判断されているんですよー

ってことですね。

きっとこの方、

「商品力」も「大家力」も高いんだと思います(^^;

もちろんきれいな資料もいいんだけど

必要なことが足りてたらそれでもいいんです。

現場はいいものにはスピードも時間もかけますから。

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜不動産業界のこと｜コメント(1)

2021年11月16日

賃貸不動産屋の特色

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
　岡山駅徒7分最上階表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21(09)年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21(09)年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
----------
H23(11)年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24(12)年1月(39歳)　ブログ開始
H24年(12)4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24(12)年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84㎡ P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25(13)年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26(14)年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%
　R2.9末解体
　R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更

H26(14)年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27(15)年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪坪単価9万円
　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28(16)年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29(17)年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30(18)年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室中古購入　※電柱１，看板１
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30(18)年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で。

H30(18)年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30(18)年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　中古購入(H31.12月解体)
　246坪廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30(18)年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31(19)年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円表面2200万％

R1(19)年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1(19)年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2(20)年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2(20)年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2(20)年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸表面36.2％満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R2(20)年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
----------
R3(21)年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3(21)年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入(R3.9.10解体）
　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。
　ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市八浜
☆物件38号　中古購入　23坪＆ボロ家 40万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市奥玉
☆物件39号　中古購入　72.1坪＆古民家 10万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2(20)年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。

　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却

　R3(21)年11月16日　契約　玉野市宇藤木
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%

R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円

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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」古都宿戸建＆お茶
　19日（金）15時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２ぐっちーさん
　３hepaさん
　４ぽこさん
　５ホッシーさん
　６タマさん

☆「見学会」よーすけさん倉敷市林アフター＆ランチ
　　　　　　＆かりらさん水島アフター
　20日（土）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１よーすけさん
　２かりらさん
　３わたくし
　４じいじさん
　５タマさん
　６ぐっちーさん
　７みしばさん
　８こまっちゃん

☆「視察」しんやさん松浜町ガレージハウス？アフター＆ランチ
　22日（月）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１しんやさん
　２わたくし
　３タマさん
　４しのさん

☆「視察」中区門田文化町平屋＆お茶
　22日（月）15時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２タマさん
　３neverさん
　４ひんくん
　５Ｊ子さん（女性）
　６ワンママさん（女性）
　７hepaさん
　８しのさん
　９u-kiさん
　10じいじさん
　※満席になりました。

☆「見学会・視察」ひろた＠さん呼松戸建＆乙島戸建ビフォー＆
　　　　　　　　　乙島タダ？の土地＆ランチ
　23日（火,祝）12時
　参加予定（定員１０名）
　１ひろた＠さん
　２わたくし
　３タマさん
　４りんしょ～さん
　５ゆういちさん
　６よっさん
　７ひろぴー
　
☆「見学会」タマさん瀬戸戸建アフター＆ランチ
　24日（水）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１タマさん
　２わたくし
　３ぐっちーさん

☆「見学会」じゅんこさん大安寺アフター＆ランチ
　　　　　　まゆさん津島平屋アフター＆お茶
　25日（木）12時半

☆「見学会」 DDM.jrさん津島笹が瀬アフター＆ランチ
　26日（金）12時半

１１月一覧
1日（月）13時「視察」玉柏戸建&ランチ
3日（水,祝）12時半「見学会」fujiさん山崎戸建ビフォー＆ランチ
4日（木）12時半「視察」牛窓町古民家＆ランチ
5日（金）12時半「視察」北区富原土地＆ランチ
9日（火）12時半「視察」東区藤井平屋＆ランチ
10日（水）12時半「視察」南区浜野戸建＆ランチ
11日（木）19時「食事」そんちょう大家さんと晩御飯
16日（火）12時半「視察」宇野３丁目戸建＆ランチ
19日（金）15時半「視察」古都宿戸建＆お茶
20日（土）12時半「見学会」よーすけさん倉敷市林アフター＆ランチ
　　　　　　　　　　　　　＆かりらさん水島アフター
22日（月）12時半「視察」しんやさん松浜町ガレージハウス？アフター＆ランチ
22日（月）15時半「視察」中区門田文化町平屋＆お茶
23日（火,祝）12時「見学会・視察」
　　　　　　　　　ひろた＠さん呼松戸建＆乙島戸建ビフォー＆
　　　　　　　　　乙島タダ？の土地＆ランチ
24日（水）12時半「見学会」タマさん瀬戸戸建アフター＆ランチ
25日（木）12時半「見学会」じゅんこさん大安寺アフター＆ランチ
　　　　　　　　　　　　　まゆさん津島平屋アフター
26日（金）12時半「見学会」DDM.jrさん津島笹が瀬アフター＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

今日は宇野３丁目の戸建２戸の見学会だったり

その流れでＨＴさんがあみだで当たって

高校生の息子さん名義で買ってリフォーム中の

戸建を見せてもらったり

夕方からは宿本町の新築予定地の隣の解体の打ち合わせだったりと

ネタは満載です(^^;

ここ数日、不動産屋ネタを書いたのでもう少し(^^;

関連記事
2021年11月14日　「イヤな大家」をまとめてみた。
2021年11月15日　大家の作った「きれいな」物件資料の意味

イヤな大家に思われんようになー

資料作りを頑張ってもあまり意味ないでー

ってお話しでしたけども

今日は、不動産屋の特色について解説。

さぁ物件買った！

さぁリフォームした！

さぁ募集...

あれ、どこの不動産屋に行こうか？...

極論、星の数ほどある不動産屋全部行けばいい(^^;

まぁ行ってみんと、どんな反応されるかわからんしね。

でも、訪問までのプレッシャーいうたらそれなりにあるし

本業の合間とか時間も限られてるから

なるべく効率良くいきたいわね(^^;

不動産屋全部回れいうのは

半分冗談で半分は本気で言ってるんだけど

どんどん拡大しようと思ってるなら

いろんな不動産屋回ったほうがいいわ。

それもある程度の回数。

忘れられん程度に、邪魔にならん程度に。

熱烈アタックが功を奏することもあるけど

過ぎるとうっとうしがられるし

かといって、たった一度で退散してたらダメじゃろ。

じわじわ懐に入っていかんとな。

まぁそれはええわ。

不動産屋の特色な。

不動産屋によって、

その店が好む物件や客層いうのは随分違ってなー

例えば、わたくしがいた店だと

岡山駅東口の店舗は

東口界隈で探す人がほとんど。

飛び込みも多かったわ。

これがまた、飛び込みがスッと決まらんのよな～

ふら～っと入ってきて

「来年結婚するんです～」
「６月ぐらいに住めるアパートがいいんです～」

いや、新築はまだ募集に入ってないし

そんな先でOKくれる大家さんなんかおらんし...

デートの一環みたいにこられてもな...

それでも案内だけさせられるとかあるわけよ(-_-;)

夜の人や外国人も多かったわ。

そういう人たちは

夜専用物件とか外国人専用物件みたいなとこしかなくてね...

基本的には、入居の困ってる管理物件(^^;

やっぱ入居後にトラブルになるのが困るんよ...

素人自主管理大家の物件とかに放り込むと

あとが面倒になるんよ...

管理でも無いのに、こっちにケツを持ってこようとするから...

いやいや、あんたがOKしたんでしょ？

自主管理でしょ？

自分で立ち回りなさい！

そんなんも面倒だから

管理部に丸投げできるようにするんよね(^^;

売上にならんことで振り回されたら営業成績に響くしな...

そんなだから、変な物件には変なのが集まってきて

どんどん物件が悪くなるんよね...

だから、基本的には賃貸部と管理部は仲が悪いことが多いよ。

利害が違うからね。

賃貸部はなんでもかんでも客付けして売上取りたい。

管理部は、平穏な管理体制を作りたい。

また話が逸れてるわ(^^;

繁忙期は転勤族がたくさんくるよ。

大手の新卒とかも。

いまは社宅代行が間に入って仕切ってくるけど

そこからの送客数はかなりのもん。

転勤族物件の客付けなら

岡山駅東口の大手店舗に頼むのがいいな。

いまだったら

ア〇マン系
エ〇ブル系
良和ハ〇ス
ドア〇ズ
二子〇動産
穴吹〇ウジング

あたりかな。

分譲マンションのファミリー賃貸部屋

新築、築浅のマンション

人気学区のまともな戸建

とかが強いね。

やっぱ、そういうお客さんが多いから

自然とそうなるよ。

岡山駅近くってことで県外客も結構来るよ。

土地勘がなくて来店することも多いから

結構遠くまで行かされることも多いけど

やっぱり街中で探す人が多いから

営業マン自身が郊外状況を知らんのよ...

ネット掲載もどうしても街中物件中心になるしね...

こういう店に郊外のボロ戸建情報を持って行っても

反応はかなり薄いね...

まぁそこは店長次第ってとこもあるんだけど

そこの店長が以前、郊外店で営業してたりすると

ちょっと話も変わってくるし

そういう店は、閑散期の売上作りで

なんでも取っていこうー

なんてことにもなりがちなんで

場合によっては積極的になることも。

この「場合によっては」いうのは

何度も書いてるけど「売上」がすぐ立つかよね。

動くメリットがあれば動くし

しょーもない話しなら動けんのが現実ね。

このあたりは訪問してヒアリングしたり

その店のネット掲載物件を分析したりすれば

ある程度見えてくるところだね。

あとね、学生は意外なほどこないよ。

来ても時々理大生ぐらい。

岡大生は全然こんから。

学生物件の営業に回ってもちょっと無駄足かな。

...

...

ここまで書いて...

やばいネタに触れたと気付いた...

まだ岡山駅東口だけしか書いてないのに...

こりゃ全部書いてたら大作シリーズになってしまうがな...

こういうのはセミナーとか勉強会で話したほうが

いいんかもしれんね(^^;

要は、歩いて、話聞いて観察しなさい。

掲載物件をよく見てみなさい。

いうことですわ。

特徴や方向性が出てるはずだから。

おしまい

タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK

関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。

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ぺんちゃん撮影

岡山大家撮影

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜不動産業界のこと｜コメント(0)

2021年11月21日

不動産屋さんの意見の必要性

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
　岡山駅徒7分最上階表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21(09)年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21(09)年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
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H23(11)年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24(12)年1月(39歳)　ブログ開始
H24年(12)4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24(12)年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84㎡ P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%
　R2.9末解体
　R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更

H26(14)年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪坪単価9万円
　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30(18)年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室中古購入　※電柱１，看板１
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30(18)年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で。

H30(18)年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30(18)年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　中古購入(H31.12月解体)
　246坪廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30(18)年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円表面2200万％

R1(19)年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1(19)年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2(20)年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2(20)年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2(20)年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸表面36.2％満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R2(20)年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
----------
R3(21)年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3(21)年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入(R3.9.10解体）
　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。
　ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市八浜
☆物件38号　中古購入　23坪＆ボロ家 40万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市奥玉
☆物件39号　中古購入　72.1坪＆古民家 10万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2(20)年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。

　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却

　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%

R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円

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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」しんやさん松浜町ガレージハウス？アフター＆ランチ
　22日（月）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１しんやさん
　２わたくし
　３タマさん
　４しのさん
　５まっきーさん

☆「見学会・視察」ひろた＠さん呼松戸建＆乙島戸建ビフォー＆
　　　　　　　　　乙島タダ？の土地＆ランチ
　23日（火,祝）12時
　参加予定（定員１０名）
　１ひろた＠さん
　２わたくし
　３タマさん
　４りんしょ～さん
　５ゆういちさん
　６よっさん
　７ひろぴー
　８よっさん息子さん
　９バナナさん
　

☆「見学会」タマさん瀬戸戸建アフター＆ランチ
　24日（水）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１タマさん
　２わたくし
　３ぐっちーさん
　４まゆさん（女性）
　５よしみんさん（初・女性）
　６ＨＴさん

☆「見学会」じゅんこさん大安寺アフター＆ランチ
　　　　　　まゆさん津島平屋アフター＆お茶
　25日（木）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１じゅんこさん（女性）
　２まゆさん（女性）
　３わたくし
　４ぺっぺちゃん（女性）
　５こまっちゃん
　６ひろしさん
　７Ｎ村さん奥さん（女性）
　８タマさん
　９オタさん
　10かりんさん（女性）
　※満席になりました。

☆「見学会」 DDM.jrさん津島笹が瀬アフター＆ランチ
　26日（金）12時半

１１月一覧
1日（月）13時「視察」玉柏戸建&ランチ
3日（水,祝）12時半「見学会」fujiさん山崎戸建ビフォー＆ランチ
4日（木）12時半「視察」牛窓町古民家＆ランチ
5日（金）12時半「視察」北区富原土地＆ランチ
9日（火）12時半「視察」東区藤井平屋＆ランチ
10日（水）12時半「視察」南区浜野戸建＆ランチ
11日（木）19時「食事」そんちょう大家さんと晩御飯
16日（火）12時半「視察」宇野３丁目戸建＆ランチ
19日（金）15時半「視察」古都宿戸建＆お茶
20日（土）12時半「見学会」よーすけさん倉敷市林アフター＆ランチ
　　　　　　　　　　　　　＆かりらさん水島アフター
22日（月）12時半「視察」しんやさん松浜町ガレージハウス？アフター＆ランチ
22日（月）15時半「視察」中区門田文化町平屋＆お茶（延期）
23日（火,祝）12時「見学会・視察」
　　　　　　　　　ひろた＠さん呼松戸建＆乙島戸建ビフォー＆
　　　　　　　　　乙島タダ？の土地＆ランチ
24日（水）12時半「見学会」タマさん瀬戸戸建アフター＆ランチ
25日（木）12時半「見学会」じゅんこさん大安寺アフター＆ランチ
　　　　　　　　　　　　　まゆさん津島平屋アフター
26日（金）12時半「見学会」DDM.jrさん津島笹が瀬アフター＆ランチ
29日（月）15時「視察」玉島中央店舗兼住居＆お茶

１２月一覧
1日（水）「体験会」わたくしの八浜倉庫？内部解体工事体験＆ランチ
3日（金）「見学会」りんしょ～さん赤穂４号,10号＆ランチ
6日（月）「見学会」ぐっちーさん益野戸建アフター＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

こんばんは。岡山大家です。

先日、そんちょう大家さんがお越しになりましたけども

りんしょ～さんがブログでその時のことを書いていましたね。

そんちょう大家さん来岡からのディナー会！

その中の一文で

「マスターも、そんちょう大家さんもだけど、」
「相場より高く貸すって感じじゃなくて」
「相場通りか少し割安でもさっさと埋める。」

とありまして。

日頃からそういう話しはよくしていますよね。

でもみなさんと話していても

結構理解されにくいとこなんですよね...

わたくしの周りの新米大家さんたちは

理解して実践している人も比較的多いですけども

現役時代に遡ると

理解しない大家さんはかなり多くいたんですよ...

みんな「欲に負ける」というか

ちょっとでも高くしたがるんですよね...

理由は大概同じで

・リフォームに大金を投じた

・前の家賃が〇万円だったからその時（１０年前とか）と同じぐらいは

・リフォームしたから家賃上げたい

って、ご自身の財布の都合(^^;

そうしたいならそれでもいいし

もしそれで決まるならそれが一番いいんだろうね。

でも、市場価格いうのは

大家の財布状況で決まってないからね(^^;

さらに、そうすることでデメリットも。

その家賃設定、

不動産屋が懐疑的になってるわけなんですな...

「それ高いじゃろ...」
「その家賃じゃ決まらんわ...」

そう思うと、どうなるか？

簡単に言うと、扱いにくいのよ。

「わざわざ言うてあげてるのに...」
「もうえぇが。ほっときゃ。」
「言うてもわからんのよ。」

別にそのボロ物件ひとつ扱わなくても

こっちは困らんからね...

売上の立つ物件はなんぼでもあるんだから...

冒頭の「相場通りか少し割安でもさっさと埋める。」

これ、大家のためでもあるけど

募集してくれる不動産屋のためでもあるんよね。

そんちょう大家さんも不動産屋歴があるからだと思うけど

不動産屋心理のひとつがわかってるんよね。

ちょっと前に似たようなこと書いたけど

関連記事
2021年11月10日　「不動産屋経験があるところですねー」

不動産屋の心理がわかるといろいろ有利なんよ。

不動産屋も決めたい（売上にしたい）から

早めに「決まる」であろう設定を提示してるわけ。

大家が儲かれば（入居すれば）

不動産屋も儲かるんだから

当たり前といえば当たり前。

「うーん...　これ高いよな...」

は、イコール

「これじゃなかなか決まらんよな。」
「すぐ売上にならんよな。」

って意味なんよね。

特に、どこにでもあるありふれた物件とか

築古の物件だったら

ある程度は不動産屋の意見を採用してあげたほうがいいんよ。

もちろん全面的にじゃなくても

少しぐらいなら上乗せでもいいけど

「あー、どうせ交渉は入るかもしれませんけど」
「それぐらいならなんとかなると思います」

って言ってくれるレベルならまだセーフ(^^;

家賃とかの条件を聞いて

「うーん...　とりあえず頑張ります...」

みたいなのはイマイチよね...

ちゃんと関係のできてる大家さんなら

率直にアドバイスもしてあげるけど

こっちも時間ないから

初見の大家がきて、

パッと見で「うーん」って思ったら

そのまま受け取って終了ですわ...

条件設定いうんはね

こっち都合は関係なくて

世間に受け入れられるのが大前提なんだけど

それは不動産屋にも受け入れられないとダメなんよ。

条件で話しにならん、聞いてもらえん大家さんだと

不動産屋も面倒くさいんよ...

わざわざ相手する意味なんかないんだから...

不動産屋は「売上げがほしい」んよ。

ということは「決めたい」いうことだから

目的は合致してるんよね。

でも、

不動産屋の意見が全面的に合ってるわけでもない。

得意不得意もあれば

その担当者の感覚や経験値の違いも大きい。

まっきーさんのガレージハウスのときなんか

かなりバラツキがあったよね。

関連記事
2021年08月27日　「不動産屋さん向けの見学会」

でも、それは特殊な物件でもあったから(^^;

特殊な物件いうのは意見が割れるよね(^^;

前例がない、少ないからね。

戸建でも

やたらデカいとか

駐車場がめちゃ多いとか

きれいな古民家とか

特殊性が際立ってるやつはね。

事例が少ないからやってみんとなんともってとこ(^^;

でも普通の築古戸建なら

どの不動産屋も似たり寄ったりの評価になると思うわ。

もしそれ以上の評価を期待しているなら

ほとんどは大家側の過剰評価だと思うね。

そんなことにならんように

「割安に貸しても回るぐらい安く仕込む。」

これができていれば必勝ですわ。

特に初心者系の人の普通の物件は

プロの意見を受け入れるのオススメしますよ。

プロいうてもいろんなレベルがおるから

そこは要注意だけど(^^;

おしまい

タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK

関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。

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ぺんちゃん撮影

岡山大家撮影

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜不動産業界のこと｜コメント(1)

2021年12月05日

不動産屋からの直の電話の意味

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
　岡山駅徒7分最上階表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21(09)年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21(09)年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
----------
H23(11)年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24(12)年1月(39歳)　ブログ開始
H24年(12)4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24(12)年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84㎡ P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25(13)年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26(14)年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%
　R2.9末解体
　R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更

H26(14)年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27(15)年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪坪単価9万円
　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28(16)年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29(17)年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30(18)年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室中古購入　※電柱１，看板１
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30(18)年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で。

H30(18)年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30(18)年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　中古購入(H31.12月解体)
　246坪廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30(18)年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31(19)年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円表面2200万％

R1(19)年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1(19)年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2(20)年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2(20)年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2(20)年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸表面36.2％満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R2(20)年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
----------
R3(21)年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3(21)年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入(R3.9.10解体）
　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。
　ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市八浜
☆物件38号　中古購入　23坪＆ボロ家 40万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市奥玉
☆物件39号　中古購入　72.1坪＆古民家 10万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年11月26日(49歳)　中区平井
☆物件40号　中古購入　26.16坪＆ボロ家　25万円
　売り急いでいたので買いました...
　売買契約書すらないです...

共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2(20)年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。

　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却

　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%

R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円

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＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」ぐっちーさん益野戸建アフター＆ランチ
　6日（月）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１ぐっちーさん
　２わたくし
　３ジェームスさん
　４こまっちゃん
　５よしみんさん（女性）
　６ひろしさん
　７Ｋ本さん

☆「視察」古都南方ガレージ付き戸建＆お茶
　6日（月）15時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２ぐっちーさん
　３こまっちゃん
　４よしみんさん（女性）
　５ひろしさん

☆「視察」児島下の町戸建＆ランチ
　 7日（火）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２しいたけさん
　３ホッシーさん
　４いいてんきさん

☆「視察」北区門前古民家＆ランチ
　 8日（水）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２しいたけさん
　３ホッシーさん
　４麒麟さん

☆「視察」北区庭瀬戸建＆お茶
　 8日（水）16時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２よーすけさん
　３u-kiさん
　４麒麟さん
　５しいたけさん
　６むーさん（女性）

☆「体験会」ヒミツキチシャッター番号書き＆ランチ
　 9日（木）11時
　参加予定（定員１０名）
　１そうさん
　２わたくし
　３ぺっぺちゃん（女性）

☆「視察」長船戸建＆ランチ
　 9日（木）15時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２まっつーさん
　３よしみんさん（女性）
　４u-kiさん
　５ＧＭさん

☆「視察」玉野市迫間AP＆ランチ
　11日（土）10時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２ＲＹさん
　３よーすけさん
　４ゆういちさん
　５ＴＫさん
　６しいたけさん
　７ワンママさん（女性）
　８Ｋさん
　９＠ひろたさん
　10タマさん
　※満席になりました。

１２月一覧
1日（水）12時半「体験会」わたくしの八浜倉庫？内部解体工事体験＆ランチ
1日（水）16時「視察」玉野市玉原戸建＆お茶？
3日（金）12時半「見学会」りんしょ～さん赤穂４号,10号＆ランチ
3日（金）16時「見学会」yazinさん備前戸建＆お茶
6日（月）12時半「見学会」ぐっちーさん益野戸建アフター＆ランチ
6日（月）15時「視察」古都南方ガレージ付き戸建＆お茶
7日（火）12時半「視察」児島下の町戸建＆ランチ
8日（水）12時半「視察」北区門前古民家＆ランチ
8日（水）16時「視察」北区庭瀬戸建＆お茶
9日（木）11時「体験会」ヒミツキチシャッター番号書き＆ランチ
9日（木）15時半「視察」長船戸建＆ランチ
11日（土）10時半「視察」玉野市迫間AP＆ランチ
13日（月）12時半「見学会」まゆ弟さん藤田戸建アフター＆ランチ
14日（火）12時「視察」関西町戸建＆ランチ
15日（水）12時半「見学会」よっさん神田町AP30年入居者退去後＆ランチ
16日（木）12時「視察」矢掛古民家＆ランチ
19,20（日,月）「遠征」おマンデイ会in愛媛　道後温泉！雑談会！
23日（木）13時「見学会」はぴりたさん鶴形新築完成見学＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

見学会が毎日のようにあるんで

ネタが溜まりすぎてますけども

また別のネタが見つかったんで今日はそっちで(^^;

岡山にもセミナーできてくださった、ぺんたさん。

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ぺんたさんブログ
ブッカクは管理会社さんに聞いてよ～管理会社さんｗ

まずはぺんたさんのブログを読んでもらいたいんですけども

客付け業者さんからぺんたさんに連絡があって

ブッカク（物件の空室確認）の電話だったそうで。

その物件ＸはＡ社に管理を任せてるんだけど

別の物件を任せているＢ社が

物件Ｘを客付けしたいという連絡だったんですね。

ぺんたさんからしたらありがたいお話し。

Ｂ社からすると

Ａ社の管理物件Ｘを決めてもね...

わざわざＢ社に塩を送る必要もないですし...

自社管理に似たような物件があればぜひそちらへいきたい。

お客さんの都合、希望もあるし

オーナーがぺんたさんだからーってこともあるから

直接ぺんたさんに連絡してきたんだと思います。

そういう人間関係ができているのがいいですね。

でも、管理はＡ社なんで

筋としては「Ａ社に聞いてくれよ～」

っていうもが今回のブログのお話しでした。

フェイスブックでコメント書いておきましたけど

営業マンが歴が浅くてよくわかっていなかった可能性もありますが

もしかしたら営業マンにはそれなりの理由があったかも？

可能性としてはいろいろあって

１・Ａ社とＢ社は仲が良くない
２・Ａ社に直接聞いても教えてもらえない
３・申込になっても、契約決済までが遅い
４・オーナー直に話したほうが早い
５・Ａ社配信の空室情報に物件Ｘが載せられていない

ってのが主なところでしょうか。

１・Ａ社とＢ社は仲が良くない

　　これはお互いライバルですからね...
　　管理を取った取られたとか、争いはどこでもありますから
　　この可能性はどの地域でもありますね。
　　

２・Ａ社に直接聞いても教えてもらえない

　　仲が悪いからか、物件がいいからか
　　他社には情報を出さないケースがあります。

　　他社に出さなくても自社で決められる物件なら特に。

　　商談中とか予約がとかいくらでも言い訳できるんで。

３・申込になっても、契約決済までが遅い

　　これはなかなか厄介。
　　さっさと進めて契約完了したいのに
　　管理会社の動きが遅くて進まない。

　　キャンセルにもなりかねないし...

　　でも、管理会社側もパンパンでどうにもならない...
　　ありがちです。

　　さっさと話しを固めて次々いかないといけないので
　　こういう管理会社は客付けを避けたくなります。

　　なんか交渉とかあっても、
　　管理会社経由だと時間かかりすぎるんで
　　営業マン的にはイヤな時間です...

４・オーナー直に話したほうが早い

　　さっきも書いたように
　　交渉事は決済権のある人とするのが一番早い。

　　管理会社の下っ端と話ししても進まんし
　　そこからオーナーの許可となると時間かかりすぎ。

　　鉄は熱いうちに打ちたいのです。

５・Ａ社配信の情報に物件Ｘが載せられていない

　　どこの管理会社も、自社の空室情報の一覧を作って
　　協力不動産会社に配信していますが
　　いわゆる「決め物」となるとわざと隠したりします。

　　Ａ社の一覧に載っていないのに、外から見たら物件は空いている？

　　本当に申込が入っているケースももちろんあるけれど
　　もしかしたら空いている（隠されてる）のではないか？

　　そういう流れだったかもしれません。

今回の件がどういう理由だったかわかりませんけど

基本的に現場の営業マンからしたら

オーナーと直に話ができたほうがありがたいんですよ...

もちろん、話のわかる、できるオーナーね(^^;

家賃をはじめとする条件交渉とか

細々した設備関係の話しとか

お客さんを案内中に現場から電話して

その場で解決できると話が早い。

「一旦お店に帰って管理会社に聞いてみますね～」

じゃ遅いんよね...

店に帰る
↓
管理会社に電話
↓
管理会社からオーナー
↓
オーナーから管理会社
↓
管理会社からＢ社
↓
Ｂ社からお客へ

これが５分１０分でできるならそれでもいいけど

この程度のことに２日も３日も時間かかってたら

その間にお客は他の物件探してるからね...

管理会社の人もこの件だけじゃないから

ほんま２日３日いうのは普通にあるんよ...

営業マンからしたら、

ぶっちゃけ「管理会社いうのは邪魔な存在」なんよ...

ペット複数だとか

外国人のシェアだとか

車が３台４台だとか

楽器を弾きたいとか

事務所使用したいとか

そこそこの管理会社だったら

どこも蹴とばす案件なんよ。

だって、そんなのわざわざ交渉しなくても

交渉した挙句受け入れなくても

管理会社は困らんのだから...

もっと普通の人に入ってもらって

その後の管理業務がスムーズに進んでもらいたいから...

会社全体としては入居率にこだわって

高い入居率を示すことで

新規の管理を受注できたり

いまの管理オーナーを安心させたりしたいけど

下っ端の社員には関係ない話し。

数百、数千ある管理物件のうちの

１戸２戸が決まろうがどうでもいい。

わざわざ面倒な交渉で仕事増やすこともない。

下っ端社員いうたらそんなもんよ。

難しい仕事なんかやりたくないんよ。

それも会ったこともないオーナーのためなんかに

緊張しながら電話して

なんて言われるかびくびくしながらなんて...

管理現場の判断で

オーナーに相談もなく一方的にNGにされてる事案が

たくさんあることに気づいておいたほうがいいよね。

管理を任せる、判断を任せるいうのはそういうこと。

オーナー直や、経験値の高い管理スタッフ相手だとそれは防げるけど

管理が大きくなるほど人も増えて

経験値の高いスタッフは昇格して

どんどん直の現場から離れていくんよね...

あなた方は曲がりなりにも一国一城の主。

任せている相手は大きな国かもしれんけど

現場は雑兵、足軽が大半。

人に任せるいうのはほんま難しいよ。

おしまい

タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK

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ぺんちゃん撮影

岡山大家撮影

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜不動産業界のこと｜コメント(0)

2022年01月03日

「たくさん決まる」のは、「たくさん空きがある」から。

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

H18(06)年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
　岡山駅徒7分最上階表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21(09)年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21(09)年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
----------
H23(11)年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24(12)年1月(39歳)　ブログ開始
H24年(12)4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24(12)年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84㎡ P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25(13)年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26(14)年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%
　R2.9末解体
　R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更

H26(14)年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27(15)年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪坪単価9万円
　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28(16)年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築　※自販機
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29(17)年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室中古購入　※自販機
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30(18)年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室中古購入　※電柱１，看板１、自販機
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30(18)年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で。

H30(18)年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30(18)年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　中古購入(H31.12月解体)
　246坪廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30(18)年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１、自販機
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31(19)年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円表面2200万％

R1(19)年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1(19)年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2(20)年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2(20)年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2(20)年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸表面36.2％満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R2(20)年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
----------
R3(21)年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3(21)年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入(R3.9.10解体）
　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。
　ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市八浜
☆物件38号　中古購入　23坪＆ボロ家 40万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市奥玉
☆物件39号　中古購入　72.1坪＆古民家 10万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年11月26日(49歳)　中区平井
☆物件40号　中古購入　26.16坪＆ボロ家　25万円
　売り急いでいたので買いました...
　売買契約書すらないです...

R3(21)年12月10日(49歳)　北区富原
☆土地10号　土地購入　214.21坪　30万円
　入札にしたけど誰も買わないので買いました...

共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％　※電柱２、自販機

　R2(20)年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。

　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却

　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%

R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円

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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」玉野市用吉全空AP＆ランチ
　 4日（火）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２ゆういちさん
　３のぶさん
　４RYさん
　５fujiさん
　６A藤さん
　７rikouさん
　８ジェームスさん

☆「視察」玉野市築港３丁目戸建＆お茶
　 4日（火）15時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２ゆういちさん
　３fujiさん

１月一覧
4日（火）12時半「視察」玉野市用吉全空AP＆ランチ
4日（火）15時半「視察」玉野市築港３丁目戸建＆お茶
6日（木）12時半「見学会」てつさん和気町戸建アフター＆ランチ
21日（金）12時半「見学会」たかぱぱさん4号戸建＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

こんばんは。岡山大家です。

全国賃貸住宅新聞に

賃貸仲介件数ランキングが出てましたね。

毎年掲載されていますけども

大東建託がいつもトップ(^^;

全国賃貸住宅新聞には管理戸数のランキングも発表されますけど

大東建託は管理戸数も１００万戸を超えてトップでした(^^;

このランキングには

ダイワやセキスイとか大手が加わっていないし

そもそも上位陣は自主管理大家にはあまり関係ない話しですか(^^;

岡山で関係のあるところでは

５位　タイセイ・ハウジー
１０位　ジェイ・エス・ビー

ですかね。

タイセイ・ハウジーは都会の法人客の送客、

ジェイ・エス・ビーは県外学生がありますね。

あとは、

２０位　良和ハウス

数年前に岡山駅近くに２店出店しましたね。

広島ではめちゃ強いそうでねー

それが岡山に出てきてということで...

１２８５２件　１８店舗　ということですけども

単純に１店舗平均だと７１４件。

でも、さすがに四面楚歌からのスタートで

まだまだ広島の数字がほとんどじゃないでしょうかね？

あと、ケイアイホームね。

岡山ではアパマンショップの最大手ですね。

本社は広島なんで、良和ハウスとはバチバチですね。

良和ハウスはなんとも思ってないかもですけど。

８５４５件　１７店舗　　１店舗平均　５０２件

まだまだ良和ハウスとは差が大きいね...

昔からある岡山市の５店舗だけなら

もう少し数字は上がるんじゃないかな？

次は１２２位のワイケイ。

１７７４件　４店舗　　１店舗平均　４４３件

ここは倉敷のアパマンの最大手。

昔はもっといってたイメージあるけどねー

数字下げてるんじゃないかな～？？

それでも倉敷の雄って感じはあるね。

次は１７２位　二子不動産

１１００件　３店舗　　１店舗平均　３６６件

ここは昔から強いよね...

大手の法人客をたくさん抱えてるし

毎年どんどん秦建設の新築も供給されてるからね...

次は１９３位　つばめ不動産

９４０件　１店舗　　１店舗平均　９４０件

南区の辺鄙なとこいうたら失礼だけど

お客さんがわんさかくるような店舗じゃないよね...

自社の管理物件しか客付けしてないと思うけど

かなりの数字だと思いますわ...

要は、協力業者が頑張ってくれてるいうことね。

わたくしが店長やってた頃だと

閑散月で５０件前後ぐらいだったかなー

だいたい、社員が３人とかでひとり１０数件。

成約率は５０％ぐらいはあったから

少ない月でも１００組は来店してたかね。

客単価は１２万円前後ぐらいだったから

少ない月の売上で５００万円前後ぐらいだったか。

繁忙期だと２月、３月には１００件超えて

売上も１０００万円は超えてたなー

来店は２００は来てたよ(;'∀')

年間だと９０００万円ぐらいだったかな？

１億円はいかなかった記憶があるな...

契約件数でいうと７００前後ぐらいかな？

常に忙しかったからな～

繁忙期が終わったと思っても

また翌年の繁忙期の仕込みに入らんといけんしな...

つばめさん、協力業者さんの客付けが大半とはいえ

９００台の処理いうたらなかなかしんどいと思うね...

管理戸数がいまは４０００戸超えたんかな？

すると、４分の１ぐらいが入れ替わるいうことよね...

自分の物件の４分の１が入れ替わると思ったら

かなりきついよね...

でも、つばめさんに限らず世の中の物件はそうなんよ...

それの大半を埋めてくれるってことはすごいんよ。

次は３０２位　ホーミィエステート

４４０件　３店舗　　１店舗平均１４６件

年間で１４６件いうたらめちゃ少ないね...

さすがに繁忙期はそれなりにあるだろうと思うと

閑散月は１０件以下？？

さすがに社員のやる気を疑ってしまうな...

まぁ要らん世話か...

岡山倉敷でランキングに載ってたのは以上。

わたくしが現役の頃も当時の会社にFAXだったかがきててね。

こういうのを提出せんとこも多いわな(^^;

自分とこの数字を知られたくないとか

少なすぎてみっともないとか

理由は様々だろうけど。

わたくしも

上に言われた多めの数字をそのまま書いた時もあるし

出さなかったときもあるし

きちんと集計した数字を書いたときもある(^^;

ランキングに載ってないとこだと

・エイブル系
・センチュリー系
・シティーホーム
・ドアーズ
・ミニミニ
・ホームメイト系
・ピタットハウス系

とか、他にも大小様々あるけど

こういうのを出すいうことは

数字に自信があるとか、バカ正直とか？

いまは賃貸仲介の店舗も多いから

昔ほど売上げが上がらんにしても

公表してないところは

誇れる数字でないことは確かだと思うわ(^^;

こういうランキングで

「たくさん決まってすげーなー」っていうことは

世の中には「たくさん空きがあるから」ってことをお忘れなく。

「空きの出にくい物件」

勝利のカギのひとつよ。

おしまい

タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜不動産業界のこと｜コメント(0)

2022年01月05日

差入れだけ持ってサーっと

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

H18(06)年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
　岡山駅徒7分最上階表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21(09)年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21(09)年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
----------
H23(11)年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24(12)年1月(39歳)　ブログ開始
H24年(12)4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24(12)年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84㎡ P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25(13)年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26(14)年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%
　R2.9末解体
　R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更

H26(14)年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27(15)年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪坪単価9万円
　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28(16)年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築　※自販機
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29(17)年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室中古購入　※自販機
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30(18)年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室中古購入　※電柱１，看板１、自販機
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30(18)年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で。

H30(18)年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30(18)年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　中古購入(H31.12月解体)
　246坪廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30(18)年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１、自販機
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31(19)年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円表面2200万％

R1(19)年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1(19)年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2(20)年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2(20)年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2(20)年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸表面36.2％満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R2(20)年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
----------
R3(21)年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3(21)年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入(R3.9.10解体）
　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。
　ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市八浜
☆物件38号　中古購入　23坪＆ボロ家 40万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市奥玉
☆物件39号　中古購入　72.1坪＆古民家 10万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年11月26日(49歳)　中区平井
☆物件40号　中古購入　26.16坪＆ボロ家　25万円
　売り急いでいたので買いました...
　売買契約書すらないです...

R3(21)年12月10日(49歳)　北区富原
☆土地10号　土地購入　214.21坪　30万円
　入札にしたけど誰も買わないので買いました...

共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％　※電柱２、自販機

　R2(20)年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。

　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却

　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%

R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円

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＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」てつさん和気町戸建アフター＆ランチ
　 6日（木）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１てつさん
　２わたくし
　３こはらさん（女性）
　４ぐっちーさん

１月一覧
4日（火）12時半「視察」玉野市用吉全空AP＆ランチ
4日（火）15時半「視察」玉野市築港３丁目戸建＆お茶
6日（木）12時半「見学会」てつさん和気町戸建アフター＆ランチ
17日（月）12時半「見学会」モモさん粒江平屋ビフォー＆ランチ
19日（水）19時「新年会１」岡山駅あたり
21日（金）12時半「見学会」たかぱぱさん4号戸建＆ランチ

２月一覧
5日（土）11時「見学会」賃貸併用新築戸建完成見学＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

こんばんは。岡山大家です。

不動産屋さんから電話が鳴りだしたので

ぼちぼち年始も動き出した感じがしますが

不動産屋の営業マンにとっては

地獄？の日々が始まりますねー(^^;

かつては１～３月いうたらほんま死にましたよ...

わたくしが入社したころなんて

まだ賃貸の雑誌が存在していて

その入稿作業も現場がやっていましたからね...

忙しさの度合いはもちろん店にもよるんですけど

郊外型の店舗だったときは

３月下旬になると急激に来店がしぼんで

岡山駅の東口と西口での店で

学生さんの相手をしていたときは

３末ギリギリとか、４月入ってすぐぐらいまでは

なかなか落ち着きが戻ってこなかったですね。

だから、売上が逆転されるんですよ(>_<)

期のスタートが７月からなんですけど

郊外の店舗の店長やってたときに

７月から翌年６月までの１年間で

店舗売上の１２カ月連続１位の完全制覇を狙ってたんですけど

順調に７月～２月まで８連覇できたものの

３月は惜しくも岡山駅近くの店舗に交わされましてね(>_<)

負けるとしたら３月だったんで

その準備もしてたつもりなんですけど

駅近の爆発力に僅差で敗れたのは苦い思い出ですね...

もちろん残り４，５，６月は取り返しましたけどね(^^;

わたくしが働いていた頃から

特に法人は分散傾向が見えてきていましたね。

あえて２月３月を外して

５月とか６月の遅めの会社も増えていましたね。

まぁ３月なんて引越し屋もめちゃ高いし

あまりいいことないですよ(^^;

いまは賃貸店舗がやたら多いので

かつての「繁忙期」ほどの爆発力はないでしょうが

まぁそれはそれは「恐怖」とか「憂鬱」な感じがすごくありましたよ...

地獄の繁忙期を体験した子が

翌年の繁忙期前に辞めるなんてこともありましたしね...

逆に、「申し訳ないから」って

繁忙期後まで待ってくれる子もいましたけど

ほんと「恐怖」以外のなにものでもなかったですね(-_-;)

それでも売上を追っていく...

ほんま「トップオブ社畜」だったと思います。

それにしてもしんどかったな～

まぁそこまでとは言わないにしても

地獄？の繁忙期に頑張ってくれる人がいるから

部屋が埋まっていくわけでね...

ほんとありがたいことです。

このクソ忙しい時に

わざわざ顔を出されて長居されるのはうっとうしいですが

差入れだけ持ってサーっと去るぐらいはいいんで

日持ちするもので

なにか差入れぐらい持って行ってあげてください(^^;

きっと喜びますよ。

おしまい

タマさんの古民家を使った番組の動画です。

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