岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



***************************************************************************

コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ


...


こんばんは。岡山大家です。


６月１日（日）


読者のあつさんから、ある物件の相談を受けました。


資料をもらえないか？　ということだったので


知人の業者を通じてお願いしました。


...



６月２日（月）


まだ届きません...


...


今日　６月３日（火）


定休日らしいです...


...


ちなみに、明日６月４日（水）も定休日です...


...


担当者は問い合わせの電話にすら出ないそうです...


...


この営業マンのやる気の問題でしょうか？


若しくは、テキトーな営業マンなんでしょうか？




ちなみに、この物件　３２０万円　です。


...


これが自社で売れれば


売主から　約１５万円、買主からも約１５万円　の手数料が入ります。


買主側に他社が介在すれば


売主側からの　約１５万円　しか入りません。



３２０万円そこらの物件を仲介しても


手間は同じですけど手数料的にはね...



他社が介在すればそれが　半分　に...



大概、営業マンは　手数料売上　が　歩合給　につながりますから。


...


さて、問題です。


たら



この、○○不動産販売の営業マンはなぜ資料を送ってこないのでしょう？


１、かなりテキトーな性格で　放置プレイ中

２、この人には、そもそもやる気がない

３、手数料を自社で全額取りたいので他社には出したくない

４、ただ単に　忘れている

５、ユニークな答えを募集中


...


...


正解は...


...


...


そんな大人の世界のことは


わたくしにはわかりませぬ



おしまい




コメント欄が復活しました
何かあればお気軽にどうぞ

※もちろんこちらでも結構です。
　FC2拍手　


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ




にほんブログ村

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...



***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ


＜見学会のお知らせ　１＞

北区富田町（とんだちょう）で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)



２月２５日（水）１０時３０分〜１６時
北区富田町２ー５−１３

ご一緒してくださる方は、１２時に近くに集合にしましょう。
岡山市岩田町4-47
スーパーハリウッド
その後お茶でも

参加予定
　HR田さん
　ロッカーキャットさん
　わたくし

....


＜見学会のお知らせ　２＞

某社が企画・プロデュースした新築アパートを
特別に見学させていただけることになりました
いつかわたくしも採用してみたいと思っている
スキップフロアを採用しています






どんな仕上がりになっているのか楽しみです

３月１日（日）１３時

マルナカ福富店　集合でお願いします。

岡山市南区福富西2丁目477-1

参加予定
　O幡さん
　T本さん
　Ｉ崎さん
　じゅんこさん（女性・初登場）
　もしかしたら、じゅんこさんJRも
　わたくし


...


＜見学会のお知らせ　３＞

先日見学させていただいた、motoさん物件３号。

2015年02月10日　今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日　第４回あみだくじ　＆　物件情報求む！

こちらが２月末頃に完成するということで

３月３日（火）に再度見学させていただけます。

セブンイレブン赤磐中島店
赤磐市中島８４−１　へ集合です。

参加予定
　こももさん
　わたくし


各見学会のエントリーで
　 万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
　 すみませんm(__)m

　 スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
　 名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）


...


こんばんは。岡山大家です。


以前少しだけ書いた、水面下で動いていた北区津島福居の案件。

関連記事
2015年02月10日　今日も不動産三昧でした。


売買契約をして手付を入れているとはいえ


まだ決済引渡し前なので詳しくは書けませんが


今日は午後から、某読者さんと管理会社で管理移行の打ち合わせをしてきました。




まぁ管理は今のオーナーからそのまま引き継ぐだけなんですけどね。


決済・引渡し日まで無事にいってくれることを祈るばかりです(^_^;)


...


その待ち合わせを某スーパーの屋上にしていたんですが


すごいものを発見(((゜Д゜；)))


...


...


これです...




プレートがない(ﾟoﾟ;;


なんとスーパーの屋上に不法投棄しているんですよ！？(((゜Д゜；)))


まぁなんと大胆な



これ、民地だから自分で処理するしかないんよね...


こんなんもし自分の土地でされたら堪らんわー(>_<)


...


そうそう。上記の津島福居の件と同日にあった


Ｉ島さんがあみだくじでゲットした５０万円駐車場用地。

関連記事
2015年01月30日　こういうスタートもありでしょー
2015年02月10日　今日も不動産三昧でした。


実は、１点問題がありまして


駐車場の鉄骨の根元が腐食していたんです


遠目にみたらわかりにくいんですけど




触ってみるとボロボロ崩れます(((゜Д゜；)))




もちろん承知の上で買っているんですが


その修復ができたとのことで。


...


それがこんな感じになりましたー




３万円以下で収まるそうで


これで安心して使えますね


...



実は今日は朝から歯科医院を開業したいとの相談を受けてきました。


店舗って探す人にとっては難しいんですよねー


既存店舗から探すとなると


場所、広さ、駐車場台数、賃料などなかなかマッチしないんですよ...


事務所ならそんなに難しくもないんですけどね。


何が難しいって、そういうのを手がける不動産屋が少ないってことなんです。


テナントって類似・代替物件が少ないので


苦労してようやく見つけてきて


「うーん(｡-_-｡)　ここはちょっと...」って言われると他がすんなり出せないんですよね...


成約するまでの調整もいろいろあるし、


成約後も開業まで結構引っ張られる割に


手数料は賃料の１ヶ月分...


せいぜい賃料が３０万円程度ぐらいまでですから


住宅の仲介を２〜３件こなすほうがよっぽど効率がいいってね。


広告料が１ヶ月程度出たとしても、住宅のほうが断然話が早いんですよね...


住宅だと代替品がたくさんあるので
※ライバルがめちゃくちゃ多いってことですよ。


数件案内に行けば、どんくさい営業マンでも５０％程度は決まりますからねー


売上６０万円上げようと思えば、


住宅の仲介なら　数日で、早ければ１日で到達できますけど


テナントだと、検討や調整の時間を考えると


数ヶ月に及びますからね...


そりゃ高額賃料を払うんですから、


しっかりマーケティングしたり、稟議にかけたりすると


当然遅くなりますわね...


でも、営業マンは単月の売上を追っていますから


どうしても短期で決着がつく案件を好んでしまうんですよね...


なので店舗に相談に行っても


「うーん(｡-_-｡)　なかなかないですね...　もしあればまた連絡します」


って言われ


その後一切連絡がないってのが大概です


だって、探しても出てこないんだもん。


「あればまた連絡します」　だから


無いから連絡しないって論法です


希望されている地域をひとつずつローラーをかけて潰していけば


或いは見つかるかもしれませんが


日々の数字を追っている営業マンがそこまでできるはずもなく...


不動産屋から全然電話が無いってのはそういう話です


...


既存建物が難しいなら


更地のオーナーに交渉して要望に沿う建物を建ててもらおう！　って。


ダイワなんかが手がける


中規模以上の商業施設の開発なら建築もセットで儲かるでしょうけど


普通の不動産屋が


いくつもの地主にあたって借地を獲得してきて


２０〜３０坪程度のプレハブの建築を取ったところで


時間と労力を考えると全く合いません


...


となると、知人や同業他社などから舞い込んだ案件や


たまたまどこかの新築案件に便乗できたとか


自分で土地から新築するとかって感じになりますかね...



昔は、歯科用の高額な機器を扱う専門業者さんが


土地や建物についてまで動いて


高額機器の納入まで芋づる式にいってたらしいですけどね。


なるほどなーって。


...


こういう、歯科機器の業者や


ダイワみたいな開発業者とか


それなりに大きく利益を抜ける形じゃないと動けないんですよ


...


探す側が、探すのが難しくて困っているということは


ニーズのある場所にそういうものを提供してあげれば


サクッと決まるってことでもありますけどね。



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ


....


＜見学会のお知らせ　１＞

某社が企画・プロデュースした新築アパートを
特別に見学させていただけることになりました
いつかわたくしも採用してみたいと思っている
スキップフロアを採用しています






どんな仕上がりになっているのか楽しみです

３月１日（日）１３時

マルナカ福富店　集合でお願いします。

岡山市南区福富西2丁目477-1

参加予定
　O幡さん
　T本さん
　Ｉ崎さん
　じゅんこさん（女性・初登場）
　もしかしたら、じゅんこさんJRも
　じいじさん
　K原さん
　HR田さん
　F原Kさん
　K郷さん
　わたくし


...


＜見学会のお知らせ　２＞

先日見学させていただいた、motoさん物件３号。

2015年02月10日　今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日　第４回あみだくじ　＆　物件情報求む！

こちらが２月末頃に完成するということで

３月３日（火）に再度見学させていただけます。

セブンイレブン赤磐中島店
赤磐市中島８４−１　へ　１２時集合です。

参加予定
　こももさん
　６８さん
　麒麟さん
　HR田さん
　わたくし


各見学会のエントリーで
　 万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
　 すみませんm(__)m

　 スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
　 名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）


...


こんばんは。岡山大家です。


マイカーが車検だったので


折角なら仲間内でお金が回ったほうがいいなと思い


車屋さんをやっている読者のO崎さんにお願いし


それが昨日戻ってきたんですけど


これまたすこぶる調子がいい


車って１０万km近くなると古いなーって勝手に思っていましたけど


きちんと整備すれば長持ちするもんなんですねー（ﾟдﾟ）




まだまだいけるって言われましたから


次の車検までは無事にいってちょうだいよー



しかし、不動産も同じだなーって。


長期保有する予定の、２号、６号、７号には


お金をかけていこうと改めて思いましたねー


O崎さん、ありがとうございましたm(__)m


ちなみにお店はこちらですので、お車のご用命はぜひどうぞ

ＪＵＳＴ　ジャスト　岡山店


...


さて今日は、倉敷市水島でガスとリフォームの打ち合わせへ




全体的に綺麗で特段手を入れるところもないんですけど


少しだけガス屋さんのお力を借りることになりました



問題はリフォーム。


タバコがスゴイ(＠_＠;)


もうヤニだらけ...




写真じゃわかりにくいですけど


綺麗に茶色に染まっています


もう全取っ替えですね...


それなりにお金がかかりそうです


...


退去精算はいろいろトラブルも発生しやすく


最近ではガイドラインの存在などもあって


入居者へなかなか請求しにくくなっていますから


どんどん大家側が不利になっているんですよね...


...


管理会社に任せていても


掃除代以外はほとんど請求しないところも多いですし


何かにつけてガイドラインだの、


最近はなかなか難しいだの言っては


回収できない理由をつけてきます


...


まぁ、それらは確かに事実ですけど


管理会社としては何件も精算をこなさないといけない中、


特に繁忙期なんて殺人的に退去精算がある中、


１件１件を細かく追求していく余裕なんかありゃしませんし


入居者と揉めて時間を取られるのも面倒ですし


入居者から少々多めに回収したところで


管理会社側として利益が上がる訳でもないですからね...


...


管理会社側は、リフォーム代で少しばかり利益が出ればよく


そのリフォーム代は大家さんへ請求するので


入居者からの回収金額は全く関係ないですもんね


さっさと敷金返金して


大家さんからたっぷり利益の乗ったリフォーム代さえもらえれば


サクサク進んでよろしいわーって(^^;


...


ほんと真剣に入居者から回収する会社って少なくなったと思いますよ。


だって、矢面に立って揉めて時間取られるのイヤだもんね(^^;


特に管理戸数が多くなってくると


さっさと敷金返金して


さっさとリフォーム見積もりとって


さっさと工事して


さっさと大家から回収


しないと仕事が進みませーん


単に、回収するスキルがない場合もありますけどね(；´∀｀)




とまぁ、そんな大人の事情があるんです（笑）


大手に管理を任せている方は、そんな事情を汲んで少し損してあげてください（笑）


少しかどうかは人によって違うでしょうけども....



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

...


こんばんは。岡山大家です。


わたくしの周りには、大家さんになりたい


って方が何人もいらっしゃいますけれど


みなさん案外知らないんですよ(ﾟoﾟ;;


そのうちの一つが仲介手数料。


不動産屋も商売ですんで、売買が成立した際には


仲介手数料が発生します。


売買ですから、買う人も売る人もですね。


簡単に書いてあるのがこちら



※参考サイト


売買代金が　４００万円を超える　とか


２００万円を超え４００万円以下　とか


２００万円以下　とかちょっとややこしいです(^^;


例えば、売買代金が６００万円なら


４００万円を超えているので


６００万円×３％＋６万円　で


２４万円が仲介手数料です。


その業者さんが消費税の課税業者ならプラス消費税ですね。


この計算式で導かれる金額は


法律で定められた上限なのでそれ以上は不要ですし


あくまでも上限なので、下げることは可能です。


...


さっきの、６００万円×３％＋６万円の


＋６万円ってなによ？


って気になった人っていますよね？(^_^;)




細かいことを言うとですね


６００万円　っていうのは　２００万円の塊が３つな訳ですよ。


２００万円＋２００万円＋２００万円　＝　６００万円


当たり前ですね(^_^;)



不動産の仲介手数料は、


こうやってバラバラに計算するんです。


６００万円のうちの


最初の２００万円部分　は　５％


次の２００万円部分　は　４％


次の２００万円部分以降　は　全て３％


なので、６００万円の仲介手数料は


２００万円×５％　＝　１０万円

２００万円×４％　＝　８万円

２００万円×３％　＝　６万円


の　２４万円（消費税）　ということになります。


...


さっきの表に戻ります。




６００万円は　４００万円を超える　ので


３％＋６万円


６００万円×３％の　１８万円　に　６万円　足すと　２４万円でしょ？


合ってますよね。


...


この６万円がなんで発生するか？というと


きちんと計算すると


２００万円×５％　＝　１０万円

２００万円×４％　＝　８万円

２００万円×３％　＝　６万円


ですが


最初の２００万円（５％）と次の２００万円（４％）だけが割合が違うので


全部３％で計算して、足らずを補っているからなんです(^^;



全部３％で計算すると


２００万円×３％　＝　６万円

２００万円×３％　＝　６万円

２００万円×３％　＝　６万円


になりますから


最初の２００万円は　５％（１０万円）が３％（６万円）で−４万円


次の２００万円は　４％（８万円）が３％（６万円）で−２万円


ね？６万円足りなくなるでしょ？


だから、４００万円を超えるものについては


全部を３％で計算して


最初の２００万円と次の２００万円の足らず６万円を戻しているんですよー



これで、自分が買いたい物件の仲介手数料の計算ができますね



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

......


＜見学会＆ランチ会のお知らせ１＞

かつて猫２４匹が住んでいた
強烈な異臭を放っていた猫部屋再生後の見学会です。

関連記事
2014年05月13日　現状200％　満室時330％
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年05月07日　猫屋敷再生マスター？
2015年05月08日　DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月09日　猫ピタ
2015年06月11日　やっとニオイが気にならなくなりました。

※その後わたくしの物件４号で楽しく過ごしているようで(^^;
2015年02月16日　物件４号のお話し


１１月９日（月）、１１月２１日（土）両日１２時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号

その後ランチへいきましょう(^-^)

今回はロバートS田さんのリフォーム中の物件も近いということで

併せて見学させていただくことになりました〜

OCさんのシロアリ対決激安戸建も近いから行くことになるかも？

関連記事
2015年10月27日　またひとりスタートラインに。

１１月９日（月）１２時〜
　参加予定
　　OCさん
　　ロバートS田さん
　　こももさん（女性）
　　Ｔ政さん
　　わたくし

１１月２１日（土）１２時〜
　参加予定
　　OCさん
　　ロバートＳ田さん
　　Ｉ島さん
　　よーすけさん
　　わたくし


ご希望の方は　info@okayamaooya.com　へ。

※当日は、スリッパを持ってきてください。もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

よろしくお願いしますm(__)m


......


＜セミナーのお知らせ＞

ブログランキングで有名な必殺大家人さんを岡山に招いてのセミナーです。
必殺さんブログ　自主管理大家の日々

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
１１月２８日（土）　受付１３時４０分〜
セミナー　１４時〜１７時
岡山市北区本町6-36　第一セントラルビル１号館
５階　Ａ会議室
http://maruta-g.jp/meeting/access/index.html

参加費4,000円（税込）

セミナー内容は下記の通りです。
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法


その後、「必殺大家人さん囲んでの懇親会」です。

１１月２８日（土）１８時〜
岡山市北区本町2-16 1F・2F
元祖居酒屋 がってん八兵衛

料金 4000円　３時間飲み放題

必殺さんのセミナーに行ってみたかったけど
遠隔地でなかなかチャンスがなかったという方はぜひ
めちゃ勉強になるし、楽しいですよ〜

ご希望の方は、こちらの受付フォームからそれぞれご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
　受付フォーム

１１月５日現在　４５名


「必殺大家人さん囲んでの懇親会」
　受付フォーム

１１月５日現在　３０名


もちろんセミナーだけ、懇親会だけってのもありですよ(^-^)


......


＜確定申告勉強会のお知らせ＞

税理士さんをお呼びして、確定申告の勉強会を実施します。

確定申告用のサイト で
実際に入力しながら進めていきますので非常にわかりやすいと思いますし
来年、初めて確定申告をするなんて方にはとても役に立つと思いますよ(^-^)

もちろんその他の税金に関する質問も可能ですので、
初確定申告以外の方も構いません。

日時　　　１１月２２日（日）１４時〜
集合場所
　THE CHAYA（TAKEさんのお店）
　　※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
　　　岡山市東区広谷３５２−１　ニューシティハナミズキの東隣
　　　なので、ここまでくればすぐわかります（笑）
参加費　４,０００円

ご希望の方は、こちらの受付フォームからご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「確定申告勉強会　受付フォーム」

参加予定
　ＩＷ本さん
　Ｏ幡さん
　Ａ木さん奥さん（女性）
　わたくし

......


＜リノベ見学会のお知らせ＞

７日（土）１２時〜

ホームセンターコーナン　高柳店
岡山市北区高柳東町 13番46号

に集合してランチがてらいきましょう

関連記事
so good さんのリノベ見学会

参加予定
　Ｉ島さん
　Ｆ原Ｈさん
　Ｏ幡さん
　Ｏ幡さん奥さん（女性）
　わたくし

ご希望の方は　info@okayamaooya.com　へ。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

.....
.....



こんばんは。岡山大家です。


必殺さんのブログで

「必殺バーベキューキャンプのお知らせ」がありました。


以下転載
平成２７年１２月１２日（土）から１泊
場所：和歌山県川湯温泉
費用：全て含んで１万円前後
（内訳）
宿泊費：４０００円〜５０００円
食　費：３０００円（バーベキュー・酒など含む）
交通費：３０００円程度（自家用車の乗り合いで現地集合）
参加資格：不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合＝必殺大家人が取りまとめて出発（車で約３時間）
名古屋集合＝名古屋大家塾が取りまとめて出発（車で約４時間）
岡山集合＝岡山大家さんが取りまとめて出発（車で約５時間）

総勢２０名〜２５名程度を予定しています。

今回は１２月までキャンセルも可能ですので、
気軽に申し込みしてくださいね！
（バンガローですので、人数調整が簡単なため）
※女性専用バンガローあり


ということで、岡山から参加ご希望の方は


この専用フォームからお申込みください。


...


もうひとつお知らせ。


明日、ＴＡＫＥさんのお店でイベントをされるそうです。


ホルモンうどんやクロワッサンたいやきのお店もくるようですよ



ややこしいのでまとめてみました(^_^;)

　１１月　６日（金）１０時〜　ＣＨＡＹＡイベント
　１１月　７日（土）１２時〜　so goodさんリノベ見学会
　１１月　９日（月）１２時〜　猫部屋など見学会＆ランチ会　１日目
　１１月２１日（土）１２時〜　猫部屋など見学会＆ランチ会　２日目
　１１月２２日（日）１４時〜　確定申告勉強会
　１１月２８日（土）１４時〜　必殺大家人さんセミナー＆懇親会
　１２月１２日（土）朝から？　必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山

...


さて、全国賃貸住宅新聞にこんなん載ってました。


「オンライン内見サービスを開始」




ほー。


遠方からの部屋探しの際に、直接行かなくても


物件内に待機しているスタッフと


音声や動画のやり取りで物件を見ることができるそうな（ﾟдﾟ）


PCやタブレットで接続してやるんですね〜


便利な世の中ですな〜(ﾟoﾟ;;



確かに、転勤者なんかで物件を内見する時間が無いって人は


結構いるからね〜


出された資料の中から内見せずに


メールのやり取りだけで決めるなんてことも多いしね。


そういう場合は、


室内の写真をたくさんメールで送ってあげたりしてたけど


こういうサービスも併用できたらありがたいでしょうね(^-^)


一定のニーズはあるんじゃないかなー


...


でも、現場サイドから見たら


写真なら午前中の空いた時間に撮ってこれるけど


このシステムなら


先方と時間を合わせないといけないのがきついかな(^^;


普通の案内よりは少々手間かもしれんね。


これで複数建物を回らされたらちょっとしんどいかな〜


たぶん繁忙期の転勤族とかが中心になるだろうから


そうなると忙しい真っ只中に


営業マンが駆り出されちゃうからな〜(＞＜)


今まで内見無しで手間がかからず決まっていたもんが


ライブ中継をしないといけなくなると


業務的にはロスよね...



写真なら使い回しもできるけど


ライブ中継だとそうもいかんしね...


専門のスタッフを雇うかな...


...


顧客サービスにはつながるけど


現場スタッフには手間が増えるだけ...


こういうのはよっぽど会社側が力入れていかんと


なんだかんだでうやむやになっちゃうかもね〜


昔いた会社でも　笛吹けども踊らず　ってよくありましたわ(^^;



でも、不動産会社も星の数ほどあるから


いろいろな施策を打ち出していかないとね。


上手くいくかどうかは置いといて何事もチャレンジですな。



じっとしてても何も変わらないよ。



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

......


＜見学会のおしらせ１＞

１月７日（木）にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。

ペット可で貸して５年が経過...

この程度で済んだ(＾ω＾)

こんなに傷むんだ！？(´；ω；｀)

あなたはどう感じるでしょうか！？
興味のある方はどうぞ(^-^)

１月７日（木）１１時〜

岡山市南区郡3010-2
マルナカ　郡店

住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、定員１０名でお願いしますm(__)m

参加予定（定員１０名）
　１いいてんきさん
　２OCさん
　３HR田さん
　４こももさん
　５ロバート島田さん
　６わたくし


その後ランチでも(^-^)

すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

＜見学会のおしらせ２＞

１月８日（金）、９日（土）　A木さん７０万円戸建のアフター状態の見学です。

関連記事
2015年09月11日　大幅ディスカウント
2015年09月17日　人助け。
2015年09月18日　中間省略？
2015年12月09日　やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日　興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよー

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店　集合でお願いします。

１日目　１月８日（金）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　わたくし

２日目　１月９日（土）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　１じいじさん
　２こももさん
　３O幡さん
　４Ｉ島さん
　５よーすけさん
　６わたくし

ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員１０名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

＜見学会のおしらせ３＞

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


１日目　１月１０日（日）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん
　２O幡さん
　３わたくし


２日目　１月１１日（月・祝）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん
　２こももさん
　３わたくし

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


もう正月も終わっちゃいましたね〜(ｰｰ;)


そんな正月にいろんな方のブログを読んだりしていましたが


こんなのを見つけました。


「管理会社を変えてアッという間に空室が埋まった理由とは？」


この方、空室が出て困っていたそうで


管理会社を変更したところ割と簡単に決まったそうで(^-^)


いやぁ〜よかったよかった(´∀｀)


こんな話しよくありますね〜


...


でこの方、早期に決まった理由を


「スーモに掲載するか？しないのか？」


というところに帰結して


新管理会社がスーモに載せてくれたからだと思われたようです。


確かに、部屋探しのサイトで一番強力なのは


これは間違いなくスーモだと思います。


リクルートがやってるんですけど


率直にすげーなーと思います(^^;


他にもホームズとかアットホームとかいろいろありますが


問い合わせの数が全然違いますね〜（ﾟдﾟ）


なので、不動産屋の立場から


問合せを増やすには　スーモに載せる　ってのは正解


でもね、この方のように


スーモに載せたからサクッと決まったってのは


これは残念ながら間違い


...


さっきも書いたように、


スーモは　問い合わせが多い　んですね。


これは、単にスーモを使って部屋探しをする人が多いってことだけです。


例えば、Aという物件に対して問い合わせがきました。


この方、そのまま来店してA物件で決めると思いますか？


よっぽどとんがった希少性の高いオンリーワン物件なら


そのまま決めることもありますが


ごく普通にあるアパートなんかは


類似物件がたくさんある訳ですから


A物件をネットで見て、実際見にはきたけれど、


他にもっとよい物件はないですか？


ってなる訳ですよ。


...


要はね、広告っていうのは


お客さんに興味を持ってもらって来店してもらう


っていうのが主目的で


掲載商品そのものが売れなくてもいいってことなんですね。


マヨネーズ１本１００円　とかって載せて


もちろんマヨネーズは売れるんですけど


品切れになったあと来た人でも


マヨネーズは残念ながら無かったけど


ついでに何か買っていくこと人もいますよね？


そんな感じです。


スーモなどの広告は　集客のための道具　で


その物件自体を決めるのが主目的ではないんですよ。


だって、不動産屋はどの物件が決まったって


仲介手数料が入るんですから。


だから基本的には、お客さんを呼べそうな物件を載せる訳ですよ。


...


この方の物件が掲載されて


実際にこの方の物件で問い合わせがきたのかもしれませんが


来店して、この方の物件だけを紹介・案内ということはないと思います。


数ヶ月空いていたような普通のアパートっぽいですから


類似物件もあったと思われるので


多分、他の物件も紹介・案内をして比較された後に


最終的にお客さんが選んだんだと思いますよ(^^;



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

......


＜見学会のおしらせ１＞

１月７日（木）にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。

ペット可で貸して５年が経過...

この程度で済んだ(＾ω＾)

こんなに傷むんだ！？(´；ω；｀)

あなたはどう感じるでしょうか！？
興味のある方はどうぞ(^-^)

１月７日（木）１１時〜

岡山市南区郡3010-2
マルナカ　郡店

住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、定員１０名でお願いしますm(__)m

参加予定（定員１０名）
　１いいてんきさん
　２OCさん
　３HR田さん
　４こももさん
　５ロバート島田さん
　６摂津屋さん
　７S田さん
　８IW本さん
　９わたくし


その後ランチでも(^-^)

すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

＜見学会のおしらせ２＞

１月８日（金）、９日（土）　A木さん７０万円戸建のアフター状態の見学です。

関連記事
2015年09月11日　大幅ディスカウント
2015年09月17日　人助け。
2015年09月18日　中間省略？
2015年12月09日　やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日　興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよー

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店　集合でお願いします。

１日目　１月８日（金）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　１mihoさん
　２わたくし

２日目　１月９日（土）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　１じいじさん
　２こももさん
　３O幡さん
　４Ｉ島さん
　５よーすけさん
　６摂津屋さん
　７わたくし

ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員１０名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

＜見学会のおしらせ３＞

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


１日目　１月１０日（日）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん
　２O幡さん
　３Y吹さん
　４摂津屋さん
　５わたくし


２日目　１月１１日（月・祝）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん
　２こももさん
　３GOGOさん
　４わたくし

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


昨日は、スーモについて書いてみましたが

関連記事
2016年01月04日　スーモに掲載するか？しないのか？


今日はもう少し掘り下げてみましょうかね。

...


スーモは主に集客のための道具で


掲載物件そのものをピンポイントで決めようとするものではない


ということは理解できると思います。


不動産屋は、要はお客さんを呼べて


何らかの物件で決まりさえすればいいんですからねー(^_^;)



スーモ掲載物件が空いていようが、空いてなかろうが


それすら関係ない。


その物件が満室でも、


問い合わせがあって来店に繋がり、決まればいいんですから。


だから、おとり広告が横行するんですよね(＞＜)


当時は、緑とか黄色とか紫とか


おとり広告ばっかりでしたよ(ｰｰ;)


実際には存在しない、架空の物件が載ってることもありましたからね〜（ﾟдﾟlll）


まぁひどいもんです(；´Д｀)


業務停止くらったとこもありますしね。


フランチャイズなんで、いろんな方針の会社が混ざってるんですよ(ｰｰ;)


...


それは置いといて、実はお客を呼ぶ目的以外に使うケースもあります。


どんな場合だと思います？


...


...


...


それは、オーナーにアピールする時です。


スーモとかに掲載していると


オーナーって安心するんですよ（笑）


「おー、ちゃんと載せてくれてるじゃん♪」

「頑張ってくれてるね〜♪」


みたいな(^^;


その物件を一般ユーザーが誰一人見ていないとしても


そのオーナーだけは見ているっていう(^^;


別にその物件で直接問い合わせが取れなくても


それはそれでいいんです(^^;


載ってないってだけで、ワーワー言ってくるオーナーもいますからねー


「スーモに載せてくれー、載せてくれー」　ってね(ｰｰ;)


「じゃあスーモに載せたくなるような物件にしてくださいよ〜」


ってことですわ(´д｀)


...


ネット関連が苦手な年寄り中心の会社とか


人が少なくて業務が回っていない会社とか


そもそもやる気の無い社員ばかりの会社とか


は別にして


まじめに集客に取り組んでいる会社が


その物件を載せないってことは


載せても問い合わせが取れない物件ってことです。


...


スーモに載せてもらえなくて悩んでいる人は


上記のような、スキル、モチベーションに低い会社に頼んでいる


あなたが悪い。




まともな会社に頼んでいるけど載せてくれない場合は


載せるに値する物件にできていない


あなたが悪い。



不動産屋が悪いんじゃないよ。



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

......


＜見学会のおしらせ１＞

１月７日（木）にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。

ペット可で貸して５年が経過...

この程度で済んだ(＾ω＾)

こんなに傷むんだ！？(´；ω；｀)

あなたはどう感じるでしょうか！？
興味のある方はどうぞ(^-^)

１月７日（木）１１時〜

岡山市南区郡3010-2
マルナカ　郡店

住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、定員１０名でお願いしますm(__)m

参加予定（定員１０名）
　１いいてんきさん
　２OCさん
　３こももさん（女性）
　４ロバート島田さん
　５摂津屋さん
　６SB田さん
　７IW本さん
　８HTさん
　９わたくし


その後ランチでも(^-^)

すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

＜見学会のおしらせ２＞

１月８日（金）、９日（土）　A木さん７０万円戸建のアフター状態の見学です。

関連記事
2015年09月11日　大幅ディスカウント
2015年09月17日　人助け。
2015年09月18日　中間省略？
2015年12月09日　やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日　興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよー

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店　集合でお願いします。

１日目　１月８日（金）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　１mihoさん（女性）
　２ＯＣさん
　３ＯＣさん奥さん（女性）
　４わたくし

２日目　１月９日（土）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　１じいじさん
　２こももさん（女性）
　３O幡さん
　４Ｉ島さん
　５よーすけさん
　６摂津屋さん
　７K原さん
　８わたくし

ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員１０名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

＜見学会のおしらせ３＞

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


１日目　１月１０日（日）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん（女性）
　２O幡さん
　３Y吹さん（初登場）
　４摂津屋さん
　５Ｙ島さん（初登場）
　６Ｋ原さん（初登場）
　７わたくし


２日目　１月１１日（月・祝）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん（女性）
　２こももさん（女性）
　３GOGOさん
　４かこちゃま（女性）
　５かこちゃま娘さん（女性）　未定
　６わたくし

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


今日はいいてんきさんと赤磐市へ


というのが、わたくしの物件１０号土地が


ぼちぼち動くということで、現地で打ち合わせをしてきました。


現状はまだこんな感じです(^^;




さて、何に使おうかね〜


...


その後、TAKEさんとこで一緒にランチ

THE CHAYA（ザ チャヤ）




いつもありがとうございますm(__)m


...


さて、今日ももう少しスーモについて書いてみましょう。

関連記事
2016年01月04日　スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月05日　２　スーモに掲載するか？しないのか？


スーモに載せてもらえないのは、


あなたが悪いんですよーって書きましたけどね


実は不動産屋にもいろいろ事情があるんです(°°;)"((;°°)


スーモの載せるのってもちろん有料で


各不動産屋が広告宣伝費として払います。


当時は１コマ５００円だったかな。


某FCなんかは、特別価格で３５０円ぐらいたったかな。


まぁ何にしてもたくさん載せれば載せるほどお金がかかるので


小さい不動産屋だと


通常月でせいぜい５０〜１００コマ程度しか載せないんですよ(ｰｰ;)


というのがね、予算の問題ももちろんですけど


あれって、ひとつひとつ手入力なんです(ｰｰ;)


定期的に空室状況の確認をして


決まったものは落として新たに何かを登録したり


条件が変わったりしたら都度変更...


通常営業をしながら、このメンテをするってのは相当きつい(＞＜)


当然、数が増えれば増えるほど負担も増しますわね...



載せたはいいが、決まったものをそのまま放置しておいたら


おとり広告と取られてしまいますから


頻繁なメンテナンスは欠かせないんです(＞＜)



じゃあ事務員を増員するかというと、小さなところではまず無理（ﾟдﾟlll）


だから予算的、労力的に上限って見えてくるんですよ。



大手FCなんかでも、通常月は３００〜８００ぐらい。


まぁ岡山での話ですけど。


そのFCのシステムとスーモが連動しているようなところだと


掲載もメンテも省力化されるので


枠を増やす余地もありますけど


結局予算の問題が引っかかってくるので


どちらにしても上限は見えてきます。


...


世の中には、数千数万という空き部屋がある訳ですよ。


予算、労力から全て掲載するのは無理...


基本的には、自店舗のターゲットに合致し


かつ、集客に結びつくような物件を選定して掲載する訳です。

...


他にも、クソだろうがミソだろうがとにかく管理物件を優先したり


新規取り扱いでオーナーアピール用にしたり


各店の思惑があるんですよね〜


...


だから、スーモに載っていないから募集されていないという訳でも無い(^^;


全てを載せることは無理なんですから。


載せてくれているということは


予算や労力の壁を超えて、その店の思惑と合致したというだけでね。


...


この方の場合


他社に不満を抱いてやってきた訳ですから


最初の取引の時が


アピールポイントとしては一番良い。



移った途端、パリッとスーモに掲載して


サクッと申込が入ったら


「おー、新会社はなかなかやるじゃねーか（ﾟдﾟ）」ってなるでしょ？



やる気や実力をアピールする絶好のチャンスを活かして


まんまと成功したってことですね(￣ー￣)



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

......


＜見学会のおしらせ１＞

９日（土）　A木さん７０万円戸建のアフター状態の見学です。

関連記事
2015年09月11日　大幅ディスカウント
2015年09月17日　人助け。
2015年09月18日　中間省略？
2015年12月09日　やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日　興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよー

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店　集合でお願いします。

１月９日（土）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　１じいじさん
　２こももさん（女性）
　３O幡さん
　４Ｉ島さん
　５よーすけさん
　６摂津屋さん
　７K原さん
　８Ａ藤さん
　９ロバートS田さん
　10わたくし
※締め切りました。

ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、定員１０名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

＜見学会のおしらせ２＞

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


１日目　１月１０日（日）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん（女性）
　２O幡さん
　３Y吹さん（初登場）
　４摂津屋さん
　５Ｙ島さん（初登場）
　６ＫＳ原さん（初登場）
　７F原Kさん
　８６８さん
　９わたくし
※１日目は締め切ります。


２日目　１月１１日（月・祝）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん（女性）
　２こももさん（女性）
　３GOGOさん
　４かこちゃま（女性）
　５かこちゃま娘さん（女性）　未定
　６rikouさん
　７わたくし

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、見学会５連発の２日目。


A木さん７０万円戸建てへ

mihoさん（女性）
ＯＣさん
ＯＣさん奥さん（女性）
ＨＲ田さん
わたくし

の５名で出発ー




明日もあるのでお楽しみに(^-^)



ランチは北区西崎の中華園で




わたくし初めて行きましたけど、


美味しゅうございましたよ


...


さて、今日は前回の続きで。


関連記事
2016年01月04日　スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月05日　２　スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？


スーモの使い方には


各社、各店の思惑がある訳ですよ。


もちろんなーんも考えていないとこもたくさんあるでしょうがね(^^;


しかし、基本的にはある程度戦略を描いています。


岡山市のそこそこ街中にある店舗の主力商圏なんて


せいぜい半径２kmぐらいのもんです。


Aという物件が２km先にあったとしても


こっちよりももっと近い場所に


別の不動産屋があったりしますからね(ｰｰ;)



部屋探しのお客さんって


基本的に自分たちが探しているエリアの不動産屋にいくんです。


なので、必然的に近所の物件の案内を中心に話しは進みます。


極端に遠くまで案内にいくようなことはそう多くありません。


離れていけば行くほど物件情報も減ってくるし


自店のスタッフが見たこともない知らない物件になってきますからね。


そっちの管理会社との付き合いも少なかったり


そもそも道がわからないってレベルに落ちてきます


効率よく、かつ決定率を上げて売上を取っていくには


精通した自店エリアで勝負するのが一番。



ですから、まずは自店舗周辺の決め物から掲載を固めていきます。


何社もあるライバル会社よりも


魅力的な掲載内容にしないと目にとまりませんし


一番得意で有利なはずの自店のエリアで


取りこぼすなんてあまりにももったいない話し。


それはもはや、失態です


仮に、自社の目の前にある物件を遠くの不動産屋が決めたりすると


「あー、うちの店に呼べていたらこっちで決められたのにな〜」


ってなりますがー(^^;



正月のカルタ取りで


自分の目の前にカルタがあるのに


遠くの人の前ばっかり見て、他の人に取られる(ｰｰ;)


あの残念な感じです（笑）


...


他にも、ファミリー物件中心に掲載していくとか


時期によって学生物件の割合を増やすとか


しがらみで管理物件を中心にとか


生活保護狙いで掲載するとか


安い単身物件狙いとか


いろいろその店の立地や時期で動かしていきます。



無条件に管理物件
↓
自店エリアの決め物クラス
↓
自店エリアのそこそこクラス
↓
少し離れているけど決め物クラス
↓
もっと離れているけど新築


概ねこんな感じかな〜



わたくしなんかは、まずは集客第一でやっていましたので


管理物件であろうと、集客できないものは載せませんでしたが(^^;


このへんは、管理部門とのパワーバランスや


会社の方針とかも絡んできますけどね。



でもとにかく、呼べんことには話しが進みませんからね（笑）


呼びさえすれば、半分以上はどこかで決めるんでねー


...


限られた枠の中で、厳選して載せている訳ですから


新たに載せようと思うと


何かを削って載せないといけない訳ですよ。


なのでそこに割り込める物件、そこに割り込める影響力のある大家


なのかってとこも大事ですね。



まぁ何にも考えずにテキトーに枠を埋めるためだけに載せているところもたくさんありますがね(^^;


でも、そんな集客意識の低い店に載せてもらっても


来店率も決定率も売上もたかがしれてますわ（笑）


...


あとね、呼びさえすれば、


半分以上はどこかで決めるんですよ。


これはどういうことかというと...



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

......


＜見学会のおしらせ１＞

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


１日目　１月１０日（日）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん（女性）
　２O幡さん
　３Y吹さん（初登場）
　４摂津屋さん
　５Ｙ島さん（初登場）
　６ＫＳ原さん（初登場）
　７F原Kさん
　８６８さん
　９わたくし
※１日目は締め切ります。


２日目　１月１１日（月・祝）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん（女性）
　２こももさん（女性）
　３GOGOさん
　４かこちゃま（女性）
　５rikouさん
　６じいじさん
　７倉敷大家さん
　８SB田さん
　９SB田さん奥さん（女性）
　10わたくし
※締め切りました。

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


新年会　３連発　のお知らせですよー


＜新年会　第一弾＞

必殺新年会＆ミニセミナー in 岡山

必殺さんが大阪からやってきます

１月２３日（土）　１７時〜２２時

ご希望の方は、この専用フォームからエントリーをお願いします。



＜新年会　第二弾＞

昼しか参加できない方向けに昼の部を開催します

１月２６日（火）　１１時半〜

岡山市北区駅元町1番5
ホテルグランヴィア岡山

ちょっとリッチなランチでもいかがですか？
詳細を詰めているので、ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー



＜新年会　第三弾＞

岡山大家 in 倉敷

初の倉敷開催をしたいと思います

１月３０日（土）　１８時か１９時か

倉敷駅前の会場で詳細を詰めています。
ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー

...


今日は、朝から近くの不動産屋を呼んで一緒に


ロバートＳ田さんの○○○万円戸建へ

関連記事
2015年11月11日　最後は「ロバートS田さん○○○万円戸建」
2015年11月21日　まだまだ控えているんですよ(^^;)
2016年01月07日　勉強になることが必ずありますねー


わたくしの感覚では、○万円〜○.○万円なんですけど


いくらで客付けできるかな〜？


気になるところですね

...


昼からは、見学会５連発　３日目の


A木さん７０万円戸建見学２日目でした。


関連記事
2015年09月11日　大幅ディスカウント
2015年09月17日　人助け。
2015年09月18日　中間省略？
2015年12月09日　やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日　興味津々です。
2016年01月08日　４　スーモに掲載するか？しないのか？


じいじさん
こももさん（女性）
O幡さん
Ｉ島さん
よーすけさん
摂津屋さん
K原さん
Ａ藤さん
ロバートS田さん
わたくし




相変わらず怪しさ満点の集団ですが、


定員いっぱいの１０名で出発〜


現地に付くと、オーナーのA木さんご夫妻＆お子ちゃまも登場




人口密度高すぎ〜（笑）



その後のランチは北区西崎の中華園へ連日登場(^^;




人数が多いとランチ場所を決めるのも大変なんですけど


こういう席があるのはありがたい(^-^)

...


さて、今日も続きで。


関連記事
2016年01月04日　スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月05日　２　スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月08日　４　スーモに掲載するか？しないのか？


「呼びさえすれば、

半分以上はどこかで決める」んですよ。

これはどういうことかというと...


で終わりましたけども(^_^;)



営業マンのひとつの目安として


応対したお客さんを成約までもっていく確率（決定率）は


５０％ぐらいあればまぁまぁなんです。


どんなお客さんを応対するかで、


運に左右される部分も無いことはないですが


そこそこエリアの物件知識があって、


そこそこトークができる営業マンなら


少々不運や不調が重なっても、


５０％を下回ることはほぼ無いもんなんですよ。


そういう営業マンは


普段から６０〜７０％ぐらいで推移させてるんでね。


５０％にすら到達しない営業マンは


まだまだ物件知識やトークが足りていないんですよ。



「呼びさえすれば半分以上は」　っていのはそういうこと。


...


大事なのは、残りの　「どこかで決める」　って部分。


そう。「どこかで決める」んです。


半分以上は。



これ、正確には、「どこかで決めさせる」が正しい。


部屋探しのお客さんってね、大概の人が迷うんですよ。


バチっとはまることのほうが圧倒的に少ないんです。


そんな時に、誰に意見を求めると思いますか？


お父さん？お母さん？


或いは、知人？不動産に詳しい人？


一旦家に帰って相談してくるケースももちろん多いですが


その担当している営業マンの意見も当然含まれますよね。



Ａ物件、Ｂ物件、Ｃ物件の３つを見に行った...


三者三様、一長一短...


どうしたもんか...



担当営業マンはその人の要望を汲み取りながらも


いろいろな思惑を描きつつ


どこかに収束させていく訳です。



これが、「どこかで決めさせる」ってことです。



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

......


＜見学会のおしらせ１＞

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


１月１１日（月・祝）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん（女性）
　２こももさん（女性）
　３GOGOさん
　４かこちゃま（女性）
　５rikouさん
　６じいじさん
　７倉敷大家さん
　８SB田さん
　９SB田さん奥さん（女性）
　10わたくし
※締め切りました。

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---


＜新年会　第一弾＞

必殺新年会＆ミニセミナー in 岡山

必殺さんが大阪からやってきます

１月２３日（土）　１７時〜２２時
岡山市南区若葉町２０−２３
焼肉　珍山園

・最上級焼肉のコース
・４時間飲み放題
・必殺ミニセミナー
・岡山駅からの送迎付き

料金　１０,０００円（税込）


ご希望の方は、この専用フォームからエントリーをお願いします。

---

＜新年会　第二弾＞

昼しか参加できない方向けに
昼の部を開催します

１月２６日（火）　１１時半〜

岡山市北区駅元町1番5
ホテルグランヴィア岡山

ちょっとリッチなランチでもいかがですか？

詳細を詰めているので、ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー


---

＜新年会　第三弾＞

岡山大家 in 倉敷

初の倉敷開催をしたいと思います

１月３０日（土）　１８時

倉敷駅前の会場で詳細を詰めています。

ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー


---

＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目
　１月２３日（土）１７時〜　　必殺新年会＆ミニセミナー in 岡山
　１月２６日（火）１１時半〜 新年会 昼の部
　１月３０日（土）１８時〜　　新年会 岡山大家 in 倉敷


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、namiさん新築マンションの見学会でした。

namiさん（女性）
O幡さん
Y吹さん（初登場）
摂津屋さん
Ｙ島さん（初登場）
ＫＳ原さん（初登場）
F原Kさん
６８さん
わたくし

の９名




namiさんの涙々の苦労話を聞き入っています(^^;


明日もあるのでお楽しみに(^-^)


...


その後ランチへ


現地でどこにしようか悩んでいると、こももさんからLINEが！？


明日の見学会後の食事に、


北区谷万成の　Lanai（ラナイ）　が良さそうですよ〜　って。


なんと　「今も友達といます」　って。

こももさんブログ


じゃあそこでってことで、行ってみると


ランチ会で有名なあんじゅさんとランチ中でした(^-^)


わたくしはハンバーグを頼みましたが、


なかなかのボリュームでおいしかったですよ






...


さて、わたくしの知り合いの不動産屋の方が何やらお困りのようで(＞＜)


メールがきたので一部を拝借します(^^;


「このところ投資したい方わんさか来店されてます。
皆さん2-300万円の自己資金握りしめ・・・

お勤めされてたりするのなら良いのですが、
専業主婦の方だったり、そこそこのご年齢だったり。
元手を倍にする以前に、回収前に引退ですよ！？
というような妙齢のお姉さまだったりもされますんで。
正直困っております(>_<)」



どうやらこのブログをお読みの方も多いようで



「何か美しくて・高利回りで・誰もが欲しがる収益物件を
損しないように買いたい、言われるんで...」



うーん(｡-_-｡)


このブログの功罪とでもいいましょうか(ｰｰ;)


そんなものがあなたの手元に届くはずはないんですが


現実を知らず、夢だけを追いかけているんでしょうね〜


...


直接お会いした方にはよくお話しするんですが


不動産屋の収益は手数料収入がメインです。


いわゆる　仲介手数料　のことですね。


仲介手数料についてはここで書いたので読んでみてください。

関連記事
2015年09月29日　６万円足りないんです。



ざっくり言うと、物件価格の３％＋６万円＋消費税


これを、売主、買主双方からいただけます。


例えば、１億円の物件が売れれば


３％＋６万円＋消費税　で


３０６万円（税別）　を　双方から頂戴しますので


ひとつの仲介で６００万円以上の収入になります。


２０００万円の物件なら　６６万円（税別）を双方からですので


１３０万円超ですね（ﾟдﾟ）


...


不動産の仲介って、


１億円だろうと、２０００万円だろうと


基本的に作業は一緒ですので


仕組み的に単価（物件価格）が高いほど


収益効率が高くなりますわね。



これが、１００万円の物件だと５％なんですが


そうなると、双方から５万円（税別）ずつで　１０万円（税別）...


２００万円でも５％で　１０万円（税別）を双方からで　２０万円（税別）...


同じ作業をやってこの格差...

...


不動産屋の営業マンって、ご多分に漏れず


ノルマとか目標を持たされています。


毎月数百万円の目標を追っているわけです。


その金額を達成すれば歩合が付いたりすることもあるでしょう。


そんな状況の中、


１００万円とか２００万円の物件をお求めの方が殺到したら...


相手をする時間だけが大幅に増えて、売上は少し...


そんなんじゃ目標に到達しないんですね(＞＜)


...


そして、不動産屋は売れないと手数料をもらえません。


いろいろ案内したり、売主と調整したりと


それなりに時間と労力を使って売る努力をします。


ですが、貯金はない、ローンは通らない


なんて、購入に至らない可能性が高い人を相手しても


一円にもなりません(＞＜)


不動産屋に行って、そっけない対応を取られたことはありませんか？


裏にはこういう事情があるんです...

...


１００万円とか２００万円って物件


ネットとかにも滅多に出てこないですよね？


こういうのは単価が低すぎて


売りの依頼を受けても不動産屋が断ることがあるんです(ｰｰ;)


手間の割に儲からないんでね...



時々、そんな売却依頼を受けたとしても


ネットに載せたりしたら大炎上です(ｰｰ;)


問い合わせはバンバンくるし、案内してくれって殺到します


その結果、売上はごくわずか


なので、ネットに載るようなことは滅多にありません...


載せるのもそれなりに手間がかかりますし


はっきり言って面倒なんですね...


...


もし激安物件があれば、そんな面倒なことをせずに


この人なら買ってくれそうとか、


買ってくれる人を知ってそうとか


って人に、電話１本かけるだけ。



「岡山大家さん、こんなのありますけど買いませんか〜」


って電話したほうが楽なんです（笑）


...


そういう事情を知らず、


店頭で初心者丸出しの初歩的質問をバンバンしているあなた。


それでも根気よく話しを聞いてみれば、


貯金も少ない、ローンも無理っぽい...


一円の売上にもならず...


その取られた時間が深夜のサービス残業に...



仕事とはいえ、そんなあなたのことを真剣に取り組めますか？


いますぐにでも売上がほしいのに...



はっきり言って迷惑なんですよね...



どの営業マンも口には出せないでしょうから、


ここで書いちゃいました(^^;


現実はそんなもんなんです(/ω＼)



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました