岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


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＜新年会　第一弾＞

必殺新年会＆ミニセミナー in 岡山

必殺さんが大阪からやってきます

１月２３日（土）　１７時〜２２時
岡山市南区若葉町２０−２３
焼肉　珍山園

・最上級焼肉のコース
・４時間飲み放題
・必殺ミニセミナー
・岡山駅からの送迎付き

料金　１０,０００円（税込）


ご希望の方は、この専用フォームからエントリーをお願いします。

参加予定
　１必殺さん
　２OCさん
　３mitsueさん（女性、初登場）
　４T本さん
　５よーすけさん
　６こももさん（女性）
　７しんさん
　８摂津屋さん
　９いいてんきさん
　10N岡さん（女性）
　11TAKEさん
　12O幡さん
　13T政さん
　14F井さん（初登場）
　15６８さん
　16Y島さん
　17わたくし

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＜新年会　第二弾＞

昼しか参加できない方向けに
昼の部を開催します

１月２６日（火）　１１時半〜

岡山市北区駅元町1番5
ホテルグランヴィア岡山

ちょっとリッチなランチでもいかがですか？

詳細を詰めているので、ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー


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＜新年会　第三弾＞

岡山大家 in 倉敷

初の倉敷開催をしたいと思います

１月３０日（土）　１８時

倉敷駅前の会場で詳細を詰めています。

ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー


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＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目
　１月２３日（土）１７時〜　　必殺新年会＆ミニセミナー in 岡山
　１月２６日（火）１１時半〜 新年会 昼の部
　１月３０日（土）１８時〜　　新年会 岡山大家 in 倉敷


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、見学会５連発の最終日


namiさん新築マンションの見学会２日目でした。

namiさん（女性）
こももさん（女性）
GOGOさん
かこちゃま（女性）
rikouさん
じいじさん
倉敷大家さん
SB田さん
SB田さん奥さん（女性）
わたくし

の１０名で出動。




みなさん、namiさんの武勇伝？（笑）に興味津々です(^-^)


今月末の引渡しで工事は急ピッチ。




今日も祝日なのにたくさん職人さんがいましたよ(^^;


...


その後ランチへ




お邪魔したのは、北区谷万成の


ベビー フェイス プラネッツ 岡山インター店


料理もなかなかのボリュームでよかったですよ(´∀｀)







面白かったのは内装（ﾟдﾟ）










派手に見えるけれども、そんな大掛かりなものでもなく


基本的に工事内容はシンプルな感じ。


なるほどな〜


お金をかけ過ぎずに雰囲気出してるな〜って感じでしたよ

...


さて、昨日はちょっと辛口な内容でしたけども

関連記事
2016年01月10日　はっきり言って迷惑なんです...


昨日の記事にも大きなヒントが


営業マンが嫌がる状況がわかったんですから


本気で買いたいなら逆のことをしてあげればいい訳ですよ。


要は　「この人は、買ってくれる人」　って思わせるってこと。


不動産って基本的に高額なんですから


普通の主婦が普段着で訪問しても


「この人買えるの？」って懐疑的に見られてもおかしくないでしょ？


特に女性一人で乗り込んだりすると


舐められやすいんですよ(＞＜)


散々コケにされてチーンなんてことにもなりかねません


基本的に初対面な訳ですから、見た目で判断されるのは仕方がない...


恰幅の良いヒゲをたくわえたような男性と


小柄なかわいらしい女性とが


別々に不動産を探しに来たら


どちらが買ってくれそうに見えますか？


第一印象なんてそんなもんです(^^;


なので、最初だけはご主人とかと一緒にいくほうが得策です。


女性だけで行って、高額な買い物の話になると


どうせ決定権者はご主人とかでしょ？

ご主人にも見せんと話にならんでしょ？

二度手間になるんで見に行くならご主人を連れてきてー



ってなりますよ(ｰｰ;)


奥さんといろいろ話ししてまとまったとしても


ご主人が後から出てきて


話しを全部ひっくり返されたらたまらんですもん


...


男性が訪問する場合は、それなりに身なりに気をつけること。


小汚い格好で行っても相手にされんですよ？


高額なものを見に行くんですからそれなりのモラルは必要ですよ。


小汚いおっさん　VS　紳士


どっちが買ってくれそうですか？


第一印象なんてそんなもんでしょ？


...


あとね、素性はしっかり晒すこと。


収益物件を買うのはビジネスのためですから


単なるマイホームを買う　お客さん気分　とは違いますよ。


お客さん丸出しで行くからカモにされるんですよ。


あなたは商談相手としていかなきゃ。


あなたは、不動産事業を行う事業家なんですから。


はっきり言って意識が低いのよ(ｰｰ;)



それなりに勤務している、歴もある、預貯金や資産背景など


自分は買える人間、買う人間だってはっきり伝えることです。


場合によっては、実際の通帳を見せてもいいでしょう。


時々、自分の情報出さずに、相手の情報だけを抜こうとする人がいますが


どこの馬の骨かもわからんに誰が情報提供しようと思います？


良い情報というものは、こちらが出さないと入ってきませんよ。



買物じゃないんです。


商談なんです。


真剣勝負ですよ。


ふら〜っと行って買えるようなもんじゃないんです。


そういうとこを理解できていない人は


運良く買えたとしても、その後多大な苦労をすることでしょう...


...


あとね、安っい物件ならゴジャゴジャ言わないこと。


手数料小さいから、不動産屋も嫌がるってのは昨日の記事で理解しましたよね？


そんな物件に対して


あそこがどーだ、ここがどーだなんて言わないこと。


「はいはい。そんなのこっちでテキトーに対応しますからー」

「その分安くしてサッサと売ってくださーい」

「手数料少ないでしょうから、別途コンサル料払いますよー」


ってね。


ゴジャゴジャ言う人と比べてどっちに売りやすいですか？


似たような話しをここで書いていますので参考にどうぞ。

関連記事
2015年02月19日　違いは紙一重
2015年06月16日　えぇ客ですわー


結局のところリスクの許容度の問題でね。



その物件、あなたがゴジャゴジャ言うてる間に


わたくしが買っちゃいますよ？（笑）



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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